Duke premtuar investime nga Paris: si për të kthyer në zyrat e banimit

Një nga më të madh të pasurive të patundshme tregjet në Evropë — Paris rajon (île-de-France) — është duke përjetuar një krizë të dyfishtë: zyrat janë bosh, dhe apartamenteve nuk është e mjaftueshme. Gjithnjë e më popullore është ideja e konvertimit të hapësirave në strehimi.

Sipas Immo G Consulting, nga viti 2002 deri në vitin 2012 Me-de-France është ndërtuar vetëm 420 mijë njësive të banimit, dhe në mënyrë që të sigurojë popullatës me apartamente, kishte të ndërtimit të tyre dy herë. Që nga viti 2008, qira dhe çmimet e mesme banesa ka vazhduar të rritet. Tani një katror në Paris është tashmë më shumë se 8 500 euro.

Por, nga viti 2002 deri në vitin 2012 Me-de-France, filloi ndërtimin e një hapësirave me një sipërfaqe totale prej mbi 12 milionë m2, e cila është dy herë më shumë sesa është e nevojshme të vëllimit. Tani boshe rajon nga 2.5 milionë euro në 3.6 milionë m2 e zyrave, 500 mijë m2 e cila pushuar të jetë përdorur gjatë katër viteve të fundit. Gati një e treta e tyre janë të pa qiramarrësit 2-4 vjet. Sipas DTZ, në Mbrojtje, kryesore të biznesit të qarkut të Parisit, bosh 10 % e zyrave. Siç është raportuar në studimin Immo G Consulting, nga viti 2007 deri në vitin 2011, çmimi i shitjes është poshtë për 20 %, e qiraja është 9 %.

Madje edhe nëse koha për të transferuar të gjitha të lira në zyrat e banimit do 54 mijë njësive të banimit me një sipërfaqe prej 70 m2 secili. Dhe ajo do të jetë vetëm 1 % e numrit total të banesave të Fondit të Me-de-France. Megjithatë, në praktikë, jo të gjitha zyrat mund të jetë konvertuar në apartamente. Nga viti 1990 deri në vitin 2010, në strehimin e Parisit ishte çdo vit, të transferuar një mesatare prej vetëm 33 mijë m2 hapësirë për zyre. Që është një vit, në këtë mënyrë u shtohen 300-400 apartamente. Deri në vitin 2020 qeveria planifikon të rrisë këtë shifër disa herë.

Fitimprurëse rishitjes së pronës: zyra apo shtëpi?

Paris zyrtarët janë duke punuar për të bërë procesin e transformimit në zyrën e sektorit të shpejtë dhe të lehtë. Për shembull, për kompanitë, që kanë të bëjnë me kthimin e komerciale të hapësirës për banim u prezantua, i cili i ka ulur normën e Korporata, tatimi në 19% aplikohet për fitimet kapitale.

Avantazhi kryesor i investimeve zyrat nën renovimi se katror të pasurive të patundshme komerciale është 15-30% më lirë se sa një katror i banesave. Kjo do të thotë se e rinovuar zyrës ju mund të shesë në një fitim.

Fleuron Immobilier është një kompani që ofrojnë zyrat e investimeve sipas renovimi në të hapësirave të tyre. “Thelbin e atraktivitetit të produktit, të cilat i ofron Agjencia jonë, është se çmimi i zyrave për metër katror më e ulët se sa çmimi i objekteve të banimit, dhe pa ndihmën profesionale, madje edhe me thjeshtimin e procedurave, blerësi nuk do të jetë në gjendje për të marrë e dëshiruar ekonomike efekt. Ne jemi duke folur për zyrat që janë të vendosura në lokacione. Ajo mund të jetë si një ose dy zyra ose një kat të tërë. Rentabilitetin e transferimit të banimit mund të tejkalojë 20 %, dhe kjo është një shumë e mirë për demonstrim Paris real estate”,— thotë Aleksandër centurioni, pronari dhe themeluesi i kompanisë Fleuron Immobilier.

Një kompani tjetër, Novaxia Immo Klubit, blen lire zyrat dhe rindërto tyre në banesa. Të bashkohen në këtë ndërmarrje, duke i dhënë të paktën 5 000 EUR. 6 % do të jetë e ngarkuar kur ju bashkohet dhe 3 % janë marrë në vit për menaxhimin. Investimi periudhë është gjashtë vjet. Përfitimi kryesor për investitorët është që ata të fitojnë objekte me një çmim 30 % më poshtë tregut dhe për të marrë fitimet kapitale të kur të shitur. Në mesin e projekteve Novaxia Immo Club — rindërtimi i ndërtesës në 20 arrondissement e Parisit, në Boulevard de Belleville. Sipas parashikimeve, bruto norma e kthimit do të jetë e 8.66 % në vit.

Kurthet e përkthimit në strehim

Transformimi i zyrave në apartamente nuk është i lehtë procesi. Për zbatimin e këtij projekti do të duhet të përputhen me shumë formalitetet dhe rregullat. Që nga fillimi i projektit deri në përfundimin e tij mund të marrë nga dy deri në katër vjet. Tani qeveria e përfaqësuar nga Ministri i banimit i cécile Duflot është duke punuar për të thjeshtësuar procedurën dhe për të zvogëluar kohën e vendimmarrjes.

“Në bazë të projektimit të ndërtesës duhet të përmbushë kërkesat e caktuara. Ndërtimi përfshin një gjerësi prej 12-15 m nuk janë një problem. Megjithatë, objektet më e madhe e këtij filmimi është i varfër e ndriçimit,” thotë Stefan Theriault, CEO i Altarea Cogedim Entreprise, që kanë të bëjnë masive transferimin e zyrave të banimit. Ekspertët gjithashtu vini re se në ndërtesat me përfshin me një gjerësi prej 18 m në procesin e transformimit të humbur 10-20 % të sipërfaqes.

Përkundër faktit se është duke u punuar në sektorin e arsimit të mesëm të pasurive të patundshme, ata duhet të jetë në pajtim me rregulloret që zbatohen për të pasurive të patundshme fillore. Dhe ndërtimin e ndërtesa të vjetra shpesh nuk janë në përputhje me këto rregulla dhe të efikasitetit të energjisë të standardeve. Ka edhe kërkesat teknike të cilat i plotësojnë jo të gjitha ndërtesave komerciale. Kështu, për tu konsideruar një strehim, dhoma duhet të ketë një tavan lartësi jo më të ulët se 2.5 m.

Për të kthyer ndërtese të banimit kushton 20-30% më të shtrenjta se ndërtimi nga e para. Kostoja e transformimit të zyrave në ndërtesat e banimit është parashikuar në 2 000 – 2 500 Euro/m2 duke përjashtuar taksat e ndërtimit — në 1 600 – 1 800 Euro/m2.

Në Paris, nëse zona e ndërtuar objekti është më i madh se 800 m2, 20-30% të hapësirave do të jenë të rezervuara për banim social. Duke pasur parasysh se objekteve sociale janë shitur më lirë se çmimi i tregut, projektet për transformimin e zyrave nuk është gjithmonë e kosto-efektive. Përveç kësaj, zyrat më e dobishme për qira të tyre, të jepnin është 5.5–7 %, ndërsa banesa të fituar 2-2,5 %.

Si është procedura

Së pari ju duhet për të aplikuar për qytetin Departamenti i urbanistikës së bashkisë (service de l’urbanisme) për të siguruar që ndryshimet e propozuara nuk janë në kundërshtim me planin e ndërtimit në qytet (plani lokal d’urbanisme, PLU).

Më tej, administrata duhet të marrë lejen e ndërtimit (permis de construire). Nëse katin zonën e kalon 170 m2, ajo është e nevojshme për të punësuar një arkitekt. Nëse punimet nuk janë të pritshme, dhe ne jemi duke folur vetëm për përkthimin në strehim, neobhodimo për të bërë një para-njoftimi (déclaration préalable).

Nëse dhoma është në një condominium, ju duhet të mësojnë rregullat e saj, dhe të mësojnë të cilat janë kufizimet e kësaj të veçantë të ndërtimit.

Investitori duhet të bëni të sigurt se mjediset është e lidhur me të gjitha komunikimet: furnizimin me ujë, rrjetit elektrik, linjë telefonike. Lidhur komunikimit në rast të mungesës së tyre, do të jetë mjaft i shtrenjtë.

Atëherë ju duhet të njoftojë autoritetet tatimore. Pas gjetjes dhomë transferuar nga komerciale për të banimit, pronari do të keni për të paguar taksat e tjera: territorial ekonomike tatimore (kontributi économique territoriale) dhe futi tatimin mbi strehim (taxe d’habitation). Për të ndryshuar madhësinë e tatimit në pronë, të quajtur taxe foncière: e tatimit është llogaritur në bazë të kontrollimit të dokumentacionit të qirasë, shuma e të cilave për rezidenciale dhe komerciale lokalet ndryshon.

Megjithatë, pavarësisht nga të gjitha problemet e mundshme, tani përkthimin e tregtare, objekte banimi janë në kërkesa të mëdha, të rëndësishme për të marr një të mirë, alternativë e besueshme.

•

Në të kundërt të procedurës për transferimin e banimit të Fondit të pasurive të patundshme komerciale, të lexoni artikullin “Si për të rindërtuar një apartament në një ndërtesa tregtare.”

Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru

Comments are closed.