Faktorët e rrezikut: çfarë përcakton rentabilitetin e investimeve të pasurive të patundshme

Vlerësimi i rrezikut luan një rol të rëndësishëm në fazën e formimit të investimeve të strategjisë, si investitori është i gatshëm për të marrë rreziqe, në masë të madhe varet nga buxheti, dhe pritja e kthimit. Pra, në qoftë se investitorët e konsiderojnë të ardhmen real estate investime si rrezik të ulët, ata janë të gatshëm të paguajnë më shumë për çdo dollar të parashikuar të të ardhurave, duke ulur normën e kthimit. Që është i, e ulë rrezikun e ulë rendimentin.

Rrezik është mundësia e humbjeve si rezultat i ndonjë ndryshim. Më shumë mundësi që do të ndodhin ngjarje negative, aq më i madh rreziku. Për të investimeve të pasurive të patundshme më tipik janë dy grupet e rrezikut të vendit, rreziqet dhe rreziqet që lidhen me një projekt të veçantë.

Vendi rreziqet

Vendi rrezikon të parë është mundësia e ekonomike, politike dhe sociale përmbysje në një vend ku prona është e vendosur.

Niveli i rrezikut në vend mund të sigurohen nga raportet e agjencitë e vlerësimit ose të firmave konsulente. Për shembull, në renditjen e Ekonomiste e Njësisë së Inteligjencës më i vogël i vendit të madh në Austri, BRITANI të madhe, Gjermani dhe Shtetet e Bashkuara të amerikës, më e madhe është Afganistani, Bjellorusi, Ukrainë, etj.

Një nga faktorët ekonomikë të vendit të rrezikut të inflacionit. Varësia është si më poshtë: i lartë inflacioni, aq më i madh rreziku. Rrezik më të ulët inflacioni është më pak se 5 % në vit, më e madhe është mbi 100 %. Në tregun e pasurive të siguruar kundër rrezikut të inflacionit, për shkak se kostoja e qirasë është rishikuar në muaj ose në vit, qiratë janë të lidhura për të indeksit të çmimeve të konsumit, i cili pasqyron dinamikën e inflacionit. Më shpesh normat janë rishikuar, aq më i lartë i ndjeshmërisë së objektit të inflacionit dhe më të madhe të të ardhurave të investitorëve. Për shembull, dhoma hoteli, dyqaneve, magazinave industriale dhe të banimit, me qira për një afat të shkurtër, tradicionalisht konsiderohet të jetë objekte me një të rritur ndjeshmëria për të inflacionit, zyra REIT mesatare, dhe e tokës dhe e apartamenteve për afat të gjatë me qira, është i ulët.

Gjermani — në Përgjithësi, të ulët të rrezikut të vendit për investime në pasuri të patundshme, megjithatë, ekziston rreziku rajone. Në veçanti, këto përfshijnë Lindore tokat

Një tjetër faktor ekonomik është vendi rreziku i lidhur me paqëndrueshmërinë e monedhës kombëtare. Pa marrë parasysh, duke rritur normën e saj ose bie, çdo devijim të rëndësishëm paraqet rrezik. Një rrezik të madh për tregjet është më shumë të ngjarë të ndodhë kur të rritet ose të bjerë një monedhë është më shumë se 20 %.

Për mall e ekonomive me bazë janë gjithashtu karakterizohet nga faktorët e rrezikut si rënia në çmimet e naftës. I ulët çmimi, aq më e madhe kërcënim për ekonominë; më të madh në reduktimin e rrezikut në të hidrokarbureve çmimet më shumë se 20 %. Kështu, sipas Savills, në rënien e çmimeve të naftës që nga viti 2007 deri në 2009, apartamente në kryeqytetin rus ra me 51 %. Në janar-shkurt të vitit 2009, çmimet e naftës ka filluar të rritet, dhe kostoja për metër katror edhe doli. Në vitin 2015, vaj tregon një trend negativ, dhe çmimet e banesave janë gjithashtu në rënie.

Të tjera faktorët ekonomik — rënia e PBB-së, rënien e prodhimit, rënie e eksporteve dhe rënia e fuqisë blerëse të popullsisë. Më të madh në reduktimin e rrezikut për secilën prej këtyre treguesve më shumë se 10 %.

Vend të përfshijë edhe socio-politike rreziqet. Në mënyrë të veçantë, tregu i pasurive të patundshme mund të negativisht negative të rritjes së popullsisë, dhe kjo është e vërtetë jo vetëm për vendin si një tërësi, por për një të veçantë lokalitet dhe një rajon të caktuar. Për shembull, popullsia e Gjermanisë Lindore për të lëvizur më të zhvilluar dhe premtuese Perëndimore tokat, kështu që këta të fundit janë konsideruar si më pak të rrezikshme të tregjeve të investimeve të pasurive të patundshme (me përjashtim të një qytet të vogël në Ruhr rajon, e cila është humbja e popullsisë për shkak të mungesës së vendeve të punës).

Situata politike që gjithashtu ka një ndikim të madh në investitor sjellje dhe në perceptimin e tyre në rrezik. Sipas studimit “Tranio”, 17 % e të anketuara realtors besojnë se situata politike (në të njëjtin nivel me stabilitetin ekonomik) është një nga arsyet kryesore pse ruse-folëse blerësit të zgjedhë një vend të caktuar për të blerë prona. Ky faktor është veçanërisht e theksuar në vende të tilla si BRITANIA e madhe, Gjermania, SHBA dhe Francë.

Socio-trazira politike dhe ekonomike në vend mund të përhershme për të trembë investitorët jashtë nga lokale të tregut të pasurive të patundshme

Një tjetër e rëndësishme e vendit të rrezikut potencial të ndryshimeve në legjislacioninqë mund të ndikojë në tregjet e pasurive të patundshme. Ajo mund të jetë ndryshimet në legjislacionin tatimor (rritje ekzistues të taksave dhe futja e re), futja e ligjeve kufizuese në lidhje me ndërtimin dhe investimet, si dhe vendosjen e kufizimeve në lëvizjen e kapitalit.

Projekti rreziqet

Rreziqet që lidhen me projektin mund të ndahen në dy kategori:

• rreziqet e projekteve me Vlerë të Shtuar, të cilat synojnë në krijimin e vlerës së shtuar;
• rreziqet e qirasë të biznesit.

1. Projektet Me Vlerë Të Shtuar

Projektet me Vlerë të Shtuar (vlerë e shtuar) përfshijnë ndërtimin dhe rizhvillimit. Rreziku i projekteve të tilla është mjaft i lartë, por rendimenti është gjithashtu e lartë: nga 14 deri në 25 %.

Rreziqet kryesore që lidhen me ndërtimin e:

• vlera e tokës ose të objektit në të dhëna mund të jenë të fryra;
• ndërtimi apo riparimi mund të vonohet;
• llogaritja e ndërtimit ose riparim mund të tejkalohet.
• shitje çmimi mund të jetë më e ulët se që ishte planifikuar;
• shitjet mund të shkojnë më ngadalë se që ishte planifikuar.

Të gjitha këto rreziqe mund të “hanë” japin, me rezultat që investitori do të jetë pa fitim ose madje edhe me humbje.

Projektet e ndërtimit janë më të rrezikshme se sa me qira biznesit

Të gjitha këto rreziqe rriten në mënyrë eksponenciale në proporcion me ngarkesën e borxhit të zhvilluesi i saj, që është, më shumë kredi të holla ai përdor, më të lartë, secila prej këtyre rreziqeve. Në skenarin më të keq, të tilla si të lartë ngarkesën e borxhit të ndërtesës dhe korrigjimi i vlerës mund të jetë se zhvilluesi ose investitori do të pësojë humbje. Me përvojë zhvilluesit gjithmonë llogaritur skenarë të ndryshëm të zhvillimit të ngjarjeve, dhe të pranueshme janë ato në të cilat investitori daljet e projektit, duke fituar 15-20 % (klasik skenari) ose 20-25 % (skenar optimist).

Projekti rrezikon të ndodhë para fillimit të punës. Në veçanti, ekziston një rrezik të mos marrjen e një leje ndërtimi (Leje Rrezik). Thelbi i saj është se në rastin e investimeve në përtëritjen medha, riparimin ose ndërtimin nga e para për të zbatuar pas blerjes së tokës apo objekt duhet të kalojë miratimit dhe për të marrë leje. Zakonisht çmimi i merr parasysh rrezikun e dështimit për të marrë lejen e duhur apo se ajo do të marrë një kohë të gjatë. Në disa vende zhvilluesit janë të gatshëm për të marrë rrezikun e mosmarrjes leje.

Për të përcaktuar rreziqet që lidhen me një send të caktuar, ndihmon të plotë check — Kujdes — e cila përfshin katër lloje të ekspertizës:

• ekspertizë ligjore (Juridike due Diligence): avokatëve të kontrolluar, qira dhe leje për ndërtim;
• financiare dhe tatimore për shkak të zellit (Financiare & Tatimore due Diligence): tatimor këshilltar i përcakton koston reale të përmbajtjes së objektit, llogarit profitabilitetit dhe madhësia e zbritjeve tatimore;
• vlerësimi i rrezikut (Shans & Rrezik): ekzaminimi i perspektivave të zhvillimit të lokacioneve si dhe ndikimin e ekzistuese dhe të ardhshme konkurrentët;
• vlerësimit teknik (Technical due Diligence): shqyrtimi i gjendjes teknike të pasurive të paluajtshme (zakonisht nuk është bërë, kur keni blerë objekte të reja).

2. Me qira e biznesit

Më pak të rrezikshme për të objekteve për qira, kanë karakteristikat e mëposhtme:

• e vendosur në prestigjioz fushat;
• mirë gjendja teknike;
• qiramarrësit — klasa e mesme (për pronat e banimit) ose kompanitë e parë echelon (në rastin e ndërtesave komerciale);
• mesatarja e nivelit të qirasë në dispozicion për mesataren qiramarrësit;
• mundësia e konvertimin e objektit (për shembull, transferimi në hotel pronave të banimit ose anasjelltas);
• e të ardhurave nga qiraja nuk do të ulëta pagesat për kredinë e marrë.

Vendndodhja është më e rëndësishme karakteristike: nëse prona është e vendosur në një të mirë të zonës, atëherë rreziqet do të jenë minimale, dhe objektin — të lëngshme. Megjithatë, rreziku mund të jetë shkak për më tej zhvillimin e zonës, kështu që kur zgjedh një fitimprurëse objekt duhet të kërkoni të planit dhe të shohim nëse vjen dhe tashmë zbatohet ndryshimeve (të zgjerimit të rrjetit të transportit, shfaqja e institucioneve të reja, etj.) me kalimin e kohës për rritjen e kapitalizimit të investuarit, ose në të kundërtën, do të zvogëlojë përfitueshmërinë e saj. Për shembull, nëse një person bleu një apartament në new York me pamje të bukur të Central Park, ajo është a priori siguruar sigurinë e investimeve, si apartamente me këtë lloj janë të pakta dhe të reja jo më shumë.

Rreziku është gjithashtu e keqe e objekteve shtetërore dhe e pamjaftueshme teknike të pajisjeve. Më keq hapësirë-planifikimi vendimet brenda ndërtesës, disponueshmëria e moderne e inxhinierisë sistemet dhe cilësinë e mbështetjes së strukturave të ulët të konkurrueshmërisë në treg, të ulur vlerën e saj dhe të kërkojë nga qiramarrësit, dhe rreziqet më të larta. Përkundër faktit se të vjetër dhe të lodhur nga objektet mund të japë një të jepnin të mirë në këtë moment, ata janë gjithmonë më të rrezikshëm për investime sesa objektet në gjendje të mirë.

Në cilësinë e qiramarrësit dhe llojit të kontratës së qirasë mund edhe të rritur ose ulur rreziqet. Investitor i cili nuk është i gatshëm për të marrë rrezikun e humbjes së qiramarrësi ka të ngjarë të investuar në pronën me afat të gjatë qirasë kontrata. Në të kundërtën, kur rreziku për investitor është e pranueshme, ai do të konsiderojë pronën e përshtatshme për një fund të shkurtër apo afat-qiradhënie.

Kur zgjedh një pronë me qira duhet të paguani vëmendje mënyrës se si e besuar qiramarrësi

Një tjetër rrezik është i lidhur me zgjedhjen e metodës së financimit dhe për të menaxhuar huamarrjen e fondeve. Si rregull, sa më e lartë përqindja e kapitalit të huazuar, aq më i lartë rreziku.

Levave efekt është kur kostoja e financimit të borxhit është më e lirë se e rentabilitetit të projektit. Investitori mund të negociojë me Bankën në mënyrë që të paguajë interes në kredi, por për të paguar një minimum të kredisë. Kjo metodë është e mundur për të rritur e saj operative të ardhurat nga investimet. Por kjo mënyrë e përfitimit në rritje të çon në një tjetër rrezik. Nëse çmimi i objektit do të ulet kur keni nevojë për të zgjatur marrëveshje kredie, Banka do të kërkojë në mënyrë të matur për të përfituar kredinë dhe për të ofrojë kolateral shtesë (diferencë thirrje). Prandaj, është e rëndësishme për të gjetur të saktë të bilancit levë e kthimit dhe rreziku është aftësia profesionale e investitorëve.

Kapitalit të huazuar për investime duhet të bëjë një fitim më e madhe e kostos për përdorimin e saj. Nëse e pasurive të patundshme më poshtë tarifat për hua, investitori mban humbje, e cila është më e madhe, më e madhe se vlera e fondet e huazuara.

Sipas ekspertëve, tregu i pasurive të patundshme ka një tjetër rrezik: si normat e interesit për huatë në 2014-2015 në shumë vende të botës ka arritur nivelin më të ulët në historinë dhe pothuajse afër zeros, pastaj në 3-5 vite ato mund të rriten në mënyrë të konsiderueshme, dhe kur kjo ndodh, vlera e pronës do të ulet.

Rreziku është edhe telekomandë objekt: e largësisë e të pasurive të patundshme dobëson kontrollin mbi atë, kështu që të përpiqet që të angazhohen në menaxhimin e huaj të projektit nga Rusia është e lidhur me rreziqe të mëdha. Në vend të një të largët të vetë-kontrollit është e rekomanduar për të punësojë një kompani të specializuara.

Njëlloj e rëndësishme është rreziku i lidhur me strukturimin e transaksionit. Nuk janë të ndryshme skemat që ju lejon të zgjedh tuaj taksa — për shembull, një e përbashkët e kredisë ose të aplikuar, përmes një serie të kompanive. Kjo rrit prodhimin, por pakëson transparencën dhe rrit rrezikun e pronësisë. IRS mund të mos e pranojnë strukturën optimization dhe pagesë shtesë taksat dhe gjobat. Në botë rrit transparencën e sistemit bankar, OECD ka prezantuar masa për të luftuar erozionin e bazës tatimore, dhe Rusia kërkon banorët e saj për të paguar tatimet mbi të ardhurat e përfituara jashtë vendit. Të gjitha këto ndryshime të rrisë rreziqet e tepruar strukturimin e objekteve me qëllim të tatimit optimization. Rekomandimi ynë për klientët: së pari, për të konsultuar me këshilltarët tatimor, dhe së dyti, të mos e teproj optimization, si është e mbushur me probleme me autoritetet tatimore në të ardhmen e parashikueshme.

Pikat e përmendura më lart të përcaktojë kryesor i rrezikut — rreziku i uljes së likuiditetit, që është, uljen e potencialit të një shitje të shpejtë pa humbje në vlerë dhe në uljen e potencialit të rritjes së capitalisation në rast të një skenar pozitiv të zhvillimit të tregut. Në përputhje me rrethanat, të ulur rreziqet e sipërpërmendura pikë, sa më i lartë të likuiditetit dhe, rrjedhimisht, më e ulët duke filluar të jepnin e objektit.

Në fund të

Rreziqet kryesore kur të investuar në pronën janë:

Vendi rreziqet
Ekonomike	inflacioni; monedhë jostabilitet; rënia në çmimet e naftës; rënia e PBB-së, rënia në normën e prodhimit dhe rënie të eksporteve; rënia e fuqisë blerëse të popullsisë.
Socio-politike	negative të rritjes së popullsisë; situatën jostabile politike; vendosja e kufizimeve ligjore.
Projekti rreziqet
Vlera E Shtuar	fryra çmimi i blerjes së tokës ose të institucionit; e tepërt të vlerësimeve; dështimi për të përmbushur afatet; rreziku i shitur me çmim më të ulët; Leja E Rrezikut.
Me qira e biznesit	ndërtim në afërsi të objektit, duke reduktuar koston e tij; gjendja e keqe e institucionit; cilësia e ulët e qiramarrësit; afatshkurtër qira; një pjesë e madhe e kapitalit të huazuar; të largëta të kontrollit; strukturimin e transaksionit.

Çfarë për të zgjedhur — të jepnin të lartë apo të ulët të rrezikut në varësi të investitori dhe qëndrimin e tij ndaj rrezikut. Problemi kryesor me shumë blerës është se ata të fillojnë bisedën me pyetjen “Çfarë është profitabilitetit?”, dhe pyetja e parë me të vërtetë duhet të jetë “cilat janë rreziqet dhe si mund ta shitur këtë objekt në të ardhmen?” Nëse investitori do të bëjë kthimit të mëdha, ajo duhet të jetë i gatshëm të pranojë rrezik më të madh.

Yulia Kozhevnikova, “Tranio”