Фактори ризика: од чега зависи профитабилност улагања у некретнине

Процена ризика игра важну улогу у фази формирања инвестиционе стратегије, јер од тога колико је инвеститор спреман да иде на ризик, у великој мери зависи и буџет, и очекивању приноса. Тако, ако инвеститори разматрају будућих улагања у некретнине како низкорискованные, они су спремни да плате више за сваки долар пројектованог прихода, чиме се испуштањем стопу приноса. То јест, мањи ризици, нижи принос.

Ризик — је вероватноћа губитака услед било каквих промена. Што више прилика онога што се дешава негативан догађај, то је већи ризик. За инвестиције у некретнине највише типично две групе ризика — цоунти ризике и ризике у вези са конкретним пројектом.

Цоунти ризике

На страновым ризике пре односи се вероватноћа настанка економских, политичких и друштвених превирања у земљи у којој се објекат налази некретнина.

Ниво странового ризика се може сазнати из извештаја рејтинг агенција или консултантских фирми. На пример, у рангирању Тхе Ецономист Интеллигенце Унит најмање цоунти ризике у Аустрији, великој Британији, Немачкој и САД, највећи — од Авганистана, Белорусије, Украјине и др.

Један од економских фактора странового ризика — раст инфлације. Зависност је: што је већа инфлација, већи ризик. Најмањи ризик представља инфлација мање од 5 % годишње, највећи — преко 100 %. Тржиште некретнина имун на инфлаторне ризика чињеницом да је цена закупа у разматрању месечно или годишње: закупнина везани за индекс малопродајних цена, динамика који одражава инфлацију. Чешће се проверавају понуде, већа је осетљивост објекта до инфлације и већи приход инвеститора. На пример, хотелске собе, продавнице, индустријске и складишне капацитете и становање, сдаваемое у краткорочни закуп, традиционално се сматрају објектима са високом осетљивошћу на инфлацију, канцеларије и РЕИТ — средње, а земљиште и станове, дати у дугорочни закуп, — лоше.

Немачка — у целини низкорисковая земља за улагања у некретнине, међутим, овде постоје региони високог ризика. Конкретно, ово се односи на земље источне

Други економски фактор странового ризика повезан са нестабилност националне валуте. Без обзира на то да расте њен курс или пада, било је значајно одступање представља ризик. Највећа опасност за тржишта настаје у случају када је раст или пад валуте је више од 20 %.

За робних економија такође је карактеристичан такав фактор ризика, као и пад цена нафте. Ниже цене, већа је претња економији; највећи ризик — пад цена угљоводоника више од 20 %. Тако, према Савиллс, на позадини дешевеющей нафте од 2007. до 2009. годину стана у руској престоници пао на 51 %. У јануару-фебруару 2009 цена нафте почела да расте, и цена по квадратном метру такође је отишао горе. У 2015. години, нафта показује негативан тренд, а цене станова је такође смањена.

Други економски фактори — пад БДП-а, пад темпа производње, смањење извоза и смањење куповне моћи становништва. Највећи ризик — пад сваког од ових показатеља за више од 10 %.

На страновым такође су друштвено-политичке ризике. Конкретно, на тржишту некретнина може негативно утицати негативан раст становништва, а то важи не само за земље у целини, али и за одређену насеља, као и појединачног региона. На пример, становништво Источне Немачке креће у развијеније и обећавајући западне земље, тако да је последњих сматрају мање ризично тржишта за улагања у некретнине (изузетак — мали град у Рурской области, која губи становништво због недостатка радних места).

Политичка ситуација такође има значајан утицај на понашање инвеститора и на њихову перцепцију ризика. Према студији „Транио“, 17 % испитаника реалторс верују да је политичка ситуација (раме уз раме са економске стабилности) — један од главних разлога зашто русскоязычные купци бирају једну или другу земљу за куповину некретнина. Овај фактор је посебно јарко изражено у земљама као што су велика Британија, Немачка, САД и Француска.

Друштвено-политичких и економских превирања у земљи могу дуго да обесхрабри инвеститоре из локалног тржишта некретнина

Још један важан земљи ризик — потенцијални промене у законодавствукоје могу утицати на тржиште некретнина. То могу да буду промене у пореском законодавству (повећање постојећих пореза и увођење нових), увођење рестриктивних закона који се тичу изградње и улагања, као и увођење ограничења на кретање капитала.

Ризици пројекта

Ризици у вези са пројектом, може се поделити на две категорије:

• ризици пројеката Added Value, чији је циљ — стварање додате вредности;
• ризици изнајмљивање пословања.

1. Пројекти Added Value

За пројекте Added Value („додата вредност“) односе се изградња и редевелопмент. Ризик од таквих пројеката је довољно висок, али и принос такође висока — 14-25 %.

Главне ризике у вези са изградњом:

• вредност земљишта или објекта на улазу може бити прецењен;
• изградња или реновирање може да буде одложено;
• процјена изградњу или поправку може бити прекорачена;
• трошкови продаје може бити мањи него што је планирано;
• продаја може да иде спорије него што је планирано.

Сви ови ризици могу да „једу“ принос, због чега инвеститор ће остати без профита или чак и са губитком.

Грађевински пројекти више пуни ризика у поређењу са арендным пословање

Сви наведени ризици расту у прогресије пропорционално закредитованности програмер, то јест, што више кредитних новца он користи, већи сваки од наведених ризика. Када наихудшем сценарију, на пример, на високим закредитованности изградње и значајна корекција цена може бити тако, да развија или инвеститор ће остати на губитак. Искусни програмери увек израчуна различите сценарије развоја догађаја, и прихватљиви сматрају се оне у којима инвеститор излази из пројекта, зараде 15-20 % (класичан сценарио) или 20-25 % (оптимистички сценарио).

Ризици пројекта се испољавају још пре почетка радова. Конкретно, постоји ризик од не-пријему одобрења за изградњу (Permit Risk). Његова суштина је у томе што у случају са инвестицијама у редевелопмент, ремонт или изградњу од нуле за реализацију након куповине земљишта или објекта потребно је да прође договора и да добију дозволе. Обично у цену је постављен ризик од не-пријему одговарајуће дозволе или да је потребно дуго времена. У неким земљама, програмери су спремни да преузму ризик од не-пријему дозволе.

Одреди ризике у вези са конкретним предметом, помаже генерални преглед — Дуе Дилигенце, — која обухвата четири врсте испитивања:

• правна експертиза (Legal Due Diligence): адвокати проверите уговор о закупу и проверите дозволе за изградњу;
• финансијска и пореска експертиза (Financial & Так Due Diligence): порески саветник поставља реалне трошкове садржај објекта израчунава профитабилност и величина пореских олакшица;
• процена ризика (Chance & Risk): испитивање перспективе развоја локације, као и утицаја постојећих и будућих конкурената;
• техничка процена (Technical Due Diligence): испитивање техничког стања некретнина (обично не врши се приликом куповине нових објеката).

2. Изнајмљивање пословања

Најмање ризичне објекте, сдающиеся у закуп, поседују следеће карактеристике:

• локација у ударним локацијама;
• добро техничко стање;
• станари — представници средње класе (за стамбене некретнине) или компаније првог ешалона (у случају комерцијалних објеката);
• средњи ниво закупнине, доступан среднестатистическим станаре;
• могућност перепрофилирования објекта (на пример, превод хотел некретнина у стамбени фонд или обрнуто);
• добит од закупа не испод накнаде за кредит.

Локација је главна карактеристика: ако је имовина се налази у добром простору, ризик ће бити минимална, а објекат — ликвиден. Међутим, са ризиком може бити због даљи развој подручја, тако да приликом избора уносан објекта треба да питају планом изградње и уче, могу ли будућих и већ продао промене (проширење транспортне мреже, појава нових институција и сл.) временом повећа капитализацију објекта инвестиција или, обрнуто, да се смањи његов принос. На пример, ако је неко купио стан у Њујорку са предивним погледом на Централни парк, он априори обезбедио себи сигурност улагања, као и станови са погледом мало, и новим више неће бити.

Ризик представљају и лоше стање објекта и недовољна техничка опрема. Од горе простора за планирање решења унутар зграде, опремљеност савременим инжењерских система и квалитет носећих конструкција, него испод конкурентност објекта на тржишту, нижи његову вредност и потражња од стране станара, а ризици су већи. Упркос чињеници да старе и дотрајале објекте могу да дају добар принос у овом тренутку, они су увек више пуни ризика за инвестиције, него зграде у добром стању.

Квалитет станара и тип изнајмљивање уговора , такође, може да повећа или смањи ризике. Инвеститор, који није спреман да иде на ризик од губитка закупца, највероватније, вложится у објекат са дугорочним дуго изнајмити по уговору. И обрнуто, када је овај ризик за инвеститора прихватљив, он ће се сматрати као опција некретнине релевантног до краја или краткорочне арендным уговором.

При избору прихода некретнина вреди обратити пажњу на то колико је поуздан закупац

Други ризик је повезан са избором начина финансирања и даљим управљањем леверед средствима. По правилу, што је већи удео дуга капитала, већи ризик.

Ефекат полуге — то је када вредност дуга финансирања јефтиније него принос пројекта. Инвеститор може да преговара са банком, тако да плати камату на кредит, али да плати најмање од кредита. На тај начин могуће је повећати оперативни принос од инвестиција. Али такав метод повећања приноса доводи до другог у опасности. Ако је цена објекта падне, када ће морати да продужи уговора о кредиту, банка ће захтевати сразмерно капитализује кредит и да обезбеди додатну гаранцију софтвер (margin call). Дакле, важно је да пронађете праву равнотежу полуге приноса и ризика, то је способност да професионалних инвеститора.

Капитал, узет у дуговима за инвестиције, треба да донесе профит, прелази накнаду за његово коришћење. Ако доходак од непокретности испод накнаде за кредит, инвеститор сноси губитке који су већи, већа количина позајмљених средстава.

Према речима стручњака на тржишту некретнина се појавио још један ризик: као стопа на кредите у 2014-2015 година у многим земљама достигла најнижи ниво у историји и скоро близу нуле, онда кроз 3-5 година, они могу значајно да расте, а када се то деси, цена некретнина опада.

Ризик представља и даљинско управљање предмет: удаљеност некретнина слаби контрола над њом, тако да је покушај да се укључе менаџмент страног пројекта из Русије повезана са већим ризицима. Уместо даљински самостално управљање препоручује се да се ангажује специјализовану фирму.

Не мање важно је и ризик повезан са структурированием трансакције. Постоје разне шеме, који омогућавају оптимизацију пореза — на пример, основни кредит или дизајн кроз низ компанија. То повећава принос, али смањује транспарентност и повећава ризик од власништва. Пореска управа не може да прихвати структуру оптимизацију и наплати додатне порези и новчане казне. У свету се повећава транспарентност банкарског система, ОЕЦД уводи мере за борбу против ерозије налогооблагаемой базе, и Русија захтева од својих становника плаћају порез на приход остварен у иностранству. Све ове промене повећавају ризик вишка структурисања објеката у циљу оптимизације пореза. Наша препорука за купце: прво, да се консултују са пореским консултантима, и друго, да не претерате са оптимизацију, јер је оптерећен проблемима са пореским службама у догледној будућности.

Поменуте тачке одређују главни ризик — ризик смањења ликвидности, односно смањење капацитета брзу продају без губитка вредности и смањење потенцијалног раста капитализације у позитивном сценарију развоја тржишта. Сходно томе, мањи ризик по поменутим тачкама, већа ликвидност, и, као последица тога, испод почетна принос објекта.

На крају

Главни ризиком при улагању у некретнине су:

Цоунти ризике
Економска	раст инфлације; нестабилност валуте; пад цена нафте; пад БДП-а, пад темпа производње и смањење извоза; смањење куповне моћи становништва.
Друштвено-политичке	негативан раст становништва; нестабилна политичка ситуација; увођење законских ограничења.
Ризици пројекта
Added Value	надувана цена куповине земљишта или објекта; прекорачење буџета; непоштовање рокова; ризик од продаје по нижој цени; Permit Risk.
Изнајмљивање пословања	изградња у близини објекта, снижающее његову вредност; лоше стање објекта; низак квалитет станара; краткорочни закуп; велики удео дуга капитала; даљинско управљање; структурирање трансакција.

Шта да изаберете — високе приносе или низак ризик — зависи од самог инвеститора и од његовог односа према ризику. Главни проблем многих купаца — је у томе што они почињу разговор са питањем „Шта је принос?“, а први је питање заправо треба да буде „какви Су ризици, и како ја могу да прода овај објекат у будућности?“. Ако инвеститор жели да прими већи принос, он мора да буде спреман да прихвати већи ризик.

Јулија Кожевникова, „Транио“