Checklista kund: vad du bör veta innan du köper kommersiella fastigheter
Köpare av fastighet utomlands i allt högre grad uppfattas inte bara som skydd men också som ett objekt för lönsam investering, särskilt i tider av kris. I studien ”Kranio” för 2014 attraktionskraft för investeringar är för Ryssarna är den näst viktigaste faktorn när man köper fastighet utomlands.
I jämförelse med förvärvet av fritidshus investera i kommersiella fastigheter kräver en mer seriös och grundlig analys. För att spara tid och undvika kostsamma misstag, innan du köper bör du känna till de grundläggande parametrarna för investeringar projekt:
- läge.
- budgeten.
- omkostnader.
- funktioner av leasingavtal.
- avkastning.
- risker.
- finansieringen.
- förvaltning alternativ.
- en exit-strategi från projektet.
Läge
På vilka platser är till stor del en funktion av dess lönsamhet, risk och likviditet. Till exempel, lita på investeringar i de stora städerna i Österrike, Storbritannien, Tyskland, USA och Frankrike. Att studera information om objektets läge, bör du uppmärksamma inte bara land och stad, men området där fastigheten är belägen, nämligen:
- på infrastrukturen som till exempel att investera i flerfamiljshus är det viktigt närheten Parkering, och social service och butiker.
- de fördelar och möjligheter i området: det beror på om de ökar de framtida värdet av föremålet och den inkomst från uthyrning;
- transporter av distriktet: var är den närmaste hållplatsen för kollektivtrafiken, om det finns fri tillgång till motorvägar, vad är det för avstånd till viktiga transportnoder.
Budget
Som regel köpare är att investera i kommersiella fastigheter kräver minst 2,5 miljoner Euro, som med ett mindre belopp svårt att hitta kvalitet och låg risk objekt. I budget beror till stor del på valet av den typ av fastigheter.
Typer av kommersiella fastigheter och deras parametrar
Tranio data (genomsnittliga rekommenderade värden)*
| Typer objekt |
Avkastningen, % p |
Tid avtal hyra |
Fördelar | Nackdelar |
|---|---|---|---|---|
| Från 300 tusen euro | ||||
| Lägenhet (korttidsuthyrning) | 5-7 | Från 1 dag | Hög likviditet, jämfört med den långsiktiga hyresavtal — högre avkastning och inga problem med vräkning av hyresgäster, potential för uthyrning tillväxt | Risker och hantering av driftstopp, jämfört med ett långsiktigt hyresavtal- snabbare slitage |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 2-3 | Än 1 år | Hög likviditet, hög efterfrågan från hyresgäster, stabila även under krisen | Risker och hantering av driftstopp; problem med vräkning av hyresgäster |
| Studentbostäder | 4-6 | Från 6 månader | Hög efterfrågan från hyresgäster | Jämfört med lägenheter — lägre likviditet, är det svårt att återanvända |
| Från 2,5 miljoner euro | ||||
| Lägenhet hus | 3-5 | Än 1 år | Hög likviditet och tillväxtpotential aktivering | Låg avkastning, massor av hyresgäster, problem, vräkning, behöver ett förvaltningsbolag |
| Butiker | 3-4 | 3-10 år | Hög likviditet och tillväxtpotential aktivering | Låg avkastning |
| Stormarknader | 5-6,5 | 12-15 år | Hög avkastning, långvariga kontrakt | Ju närmare utgången av avtalet, lägre likviditet |
| Från 10 miljoner euro | ||||
| Vårdhem | 5-6,5 | 20-25 år | Tillväxten i antalet pensionärer, långvarigt kontrakt | Det är svårt att återanvända |
| Köpcentrum | 4-6 | 5-15 år | Hög avkastning | Risker för ett stort antal hyresgäster |
| Hotell | 4-6 | 10-20 år | Hög avkastning | Det är svårt att återanvända |
* Genomsnittliga värden för objekt:
- i välbärgade områden av större Europeiska städer.
- nya objekt, eller efter större reparationer.
- hyresavtal i början av giltighetstiden.
Kostnaden för inköp och underhåll
När du planerar budgeten är det värt med tanke på att kostnaden för att utföra transaktioner varierar från 5% till 20% av kostnaderna för projektet, beroende på typ av fastighet, pris och typ av transaktion. Sådana kostnader inkluderar kostnader för notarie tjänster och kostnader för statlig registrering, köp skatt, Kommissionen och mäklare kostnader för förfarandet för kontroll av rättsliga renhet av transaktionen Due Diligence.
Dessutom, efter köpet av ägaren väntar för de kostnader: kostnaderna för de tjänster av ett förvaltningsbolag, verktyg och reparationer, försäkring och skatter (fastighetsskatt och företagsskatt). Investerare uppmanas att uppmärksamma förekomsten av skattelättnader och avdrag och villkoren för deras mottagande. De kan avsevärt minska kostnaderna och öka vinsten.
Vilka kostnader som betalas av ägaren och som hyresgästen beror på vilken typ av hyresavtal.
Hyres-och leasingavtal
När man studerar villkoren för lånet bör avgöra om objektet är i drift, som är ett ankare operatör och vad är tillförlitligheten av personer eller företag som hyr utrymme. Du bör uppmärksamma att andelen hyrda utrymme — perfekt, den årliga genomsnittliga beläggningen får inte vara mindre än 90 %.
Det är också viktigt vilken typ av hyra (det beror på summan av kostnader för underhåll, och därmed vinstmarginaler).
Typer av hyresavtal
| Typ av hyresavtal | Funktioner |
|---|---|
| Brutto hyra hyra | Fastighetsägaren utför alla beräkningar för verktyg, kostnader för reparation och drift av byggnaden, betalar försäkringen, och (ibland) skatter |
| N leasing (Enda net lease) |
Hyrestagaren betalar skatt endast på fastigheter, alla andra kostnader som betalas av ägare |
| NN leasingavtal (Double net lease) |
Hyresgästen betalar skatter och försäkringar |
| NNN hyra (Triple net lease) |
Ägaren avgifter hyresgästen en avgift, ”trippel”, som är utan avdrag för skatt, försäkring och underhåll kostnader (kostnader som enligt avtalet betalas av hyresgästen) |
| Absolut NNN hyra | Alla kostnader betalas av hyresgästen, även om byggnaden skadas under en naturkatastrof och behöver partiell ombyggnad |
För investerare de bästa sista två typer av avtal: i sitt yttrande, kostnader för underhåll av fastigheten från ägaren är minimal.
Du bör också på förhand fastställa varaktigheten av hyresavtalet. Det beror till stor del på viljan hos investerare att ta risker: till exempel, om han inte är redo att förlora hyresgäster, är det troligt att investera i fastigheten med långsiktiga hyreskontrakt. Omvänt, när risken för investeraren är acceptabelt, kommer han att tänka på de fastigheter som lämpar sig till ett slut eller kort sikt hyra kontrakt.
Avkastning
Enligt den avkastning som kan anses vara den absoluta årliga intäkter, kassaflöde, rörelseresultat, aktivering ränta, tillväxt -, kostnads -, kontant-på-cash-ROI och IRR. Det är viktigt att förstå vilken typ av avkastning talar säljaren. Till exempel, vilket framgår av nedanstående exempel, IRR kan uppgå till 9 %, medan aktivering ränta på 5,5 %.
Exempel på data
| Värdet på föremålet | 10 miljoner euro |
|---|---|
| Kostnaden för att köpa | 1 miljoner euro |
| Investeringar | 5 miljoner euro |
| LTV | 60 % |
| Ränta på lån | 2.4 procent |
| Hyresintäkter | 650 tusen euro per år |
| Rörelsens kostnader | 100 tusen euro per år |
| De stigande kostnaderna | 2% per år |
Typer av avkastning
| Typ av avkastning | Definition och metod för beräkning | Exempel |
|---|---|---|
| Absolut årlig avkastning | Det ger en hyresfastigheter i år före avdrag för rörelsens kostnader, betalningar på inteckningslån och skatter | I exemplet objektet värde av 10 miljoner euro genererar en absolut årlig inkomst på $ 650 tusen euro |
| Netto rörelseresultat | Den absoluta årliga intäkter minus rörelsens kostnader | Om konkursboet ger 650 tusen euro per år och de operativa kostnaderna uppgå till 100 tusen euro per år, netto rörelseresultat är lika med 550 tusen Euro |
| Årets kassaflöde | Den årliga vinsten med hänsyn till de löpande kostnaderna och inteckning betalning, före skatt | I exemplet netto kassaflöde är lika med 300 tusen Euro per år (650 miljoner euro (hyresintäkter) – 100 miljoner kronor (löpande kostnader) – 250 tusen (avbetalning)) |
| Kapitaliseringen (cap priser) |
Förhållandet rörelseresultat till värdet på föremålet | Om netto rörelseresultat är 550 tusen euro per år, och egendom till ett värde av 10 miljoner euro, kapitaliseringen — 5,5 % årlig |
| De stigande kostnaderna | Visar hur många procent per år (prognos) kommer att öka priset på fastigheten | I exemplet är värdet tillväxten är 2 % per år |
| Cash-på-Cash-ROI (Return on Investment, vinstmarginaler på investerat kapital) |
Denna siffra är lika med årets kassaflöde dividerat med fonderade medel, | I exemplet, cash-på-pengar AVKASTNINGEN kommer att vara 6 % per år (300 tkr (netto kassaflöde) / 5 mnkr (investering)) |
| IRR (Internal Rate of Return) |
Baserat på resultatet av alla kassaflöden under hela perioden av projektet | Om objektet i exemplet ovan för 10 år genererar ett kassaflöde på 300 tusen euro, och då investeraren säljer den för 12 miljoner Euro IRR kommer att vara 9 % per år |
Risker
Risk är sannolikheten för förluster som en följd av eventuella förändringar. Det större chans att det kommer hända en del negativ händelse, desto större risk. Om investeraren vill göra stora avkastning, det måste vara villiga att acceptera en större risk. Till exempel, i de viktigaste kontorsmarknaden i Centrala London — efterfrågan överstiger utbudet, och detta leder till minskning av lönsamheten i segmentet (i en takt av ca 4 %). Samtidigt kontoret i mindre populära områden ger investeraren en betydligt större avkastning (till exempel i Liverpool — 7 %) med något ökad risk.
Finansiering
I vissa fall kan investerare ta ett lån för att köpa kommersiella fastigheter. Detta alternativ är bra så att lånet är en hävstång för att öka lönsamheten. De som bestämde sig för att använda Bank finansiering, är att ta reda på vad som gäller kan du förvänta dig:
- vad är det för storlek på lån i förhållande till värdet av egendom (Lån Till Värdet Förhållandet, eller LTV);
- vad är räntan;
- vad är lån period.
- vad är Kommissionen för beviljande av kredit.
När man köper fastighet i Tyskland, låntagaren kan förvänta dig ett lån på 60% av fastighetens värde vid 2% per år. När du hyr av direktavkastning på 6,5% avkastning på investerat kapital baserat på lånet kan nå upp till 8-10 %.
Georgy Kachmazov
VD och grundare Tranio
Förvaltning
”God förvaltning är liknande till en utsökt lunch i restaurang: maten är vacker i utseende och smak, och servitörerna är omtänksam och hjälpsam. Viktigast av allt är att du inte behöver bry sig”, skriver Craig Coppola (Coppola Craig), mäklare på kommersiella fastigheter i USA.
Naturligtvis, ägaren kan hantera på egen hand, men det är mer praktiskt att anlita ett företag som är specialiserat på fastigheter förvaltning som detta kommer att hjälpa till att spara tid för ägare av objektet.
Exit-strategi och timing av investeringar
Det finns två exit-strategier från investeringen i projektet är överföring av arv och försäljning.
- Överlåtelse av fastighet genom arv. Under åren har värdet på fastigheten ökar, och samma objekt kan ägas av samma familj i över 100 år. Därför transaktionen bör vara strukturerad så att den egendom skulle ärvas med ett minimum av förlustavdrag. Till exempel, i Frankrike är det fördelaktigt att köpa egendom civila företag fastighetstransaktioner (SCI) — i det här fallet, det finns inga skatter på arv och gåva.
- Sälja. Den vanliga tiden för ägande av kapitalinkomst före återförsäljning — 10-20 år, men det finns situationer där bäraren måste dra sig tillbaka från ett investeringsprojekt för tidigt, så att föremålet skall vara likvida, dvs. så att den kan säljas snabbt (2-4 månader) utan väsentlig förlust av värde. Detta uppnås genom köp av fastigheter i premium-platser, variationen av använda objekt, etc.
Slutsats
Behöriga bedömning av alla objekt i denna check-lista, gjort innan köpet av fastigheten kommer att bidra till att skydda fastigheter investeringar. Därför är det nödvändigt att välja låg risk flytande objekt på stabila marknader och inte för att jaga stora returnerar.
Julia Kozhevnikova, ”Tranio”
Comments are closed.