Trender i kommersiella fastigheter marknaderna i Europa och Usa: priser, avkastning och framtidsutsikter
Enligt JLL, den första hälften av år 2016 i den globala kommersiella fastigheter investerat ca 260 miljarder euro, vilket är 10 % mindre än under första halvåret 2015. Detta beror till stor del nedgången i aktiviteten i de två stora marknaderna i världen — usa, där investeringarna i us-dollar minskade med 16% på grund av en starkare valuta i STORBRITANNIEN (-28 %), som dominerades av osäkerhet i samband med ”Broksita”.
Anser det lönsamt fastighetsmarknaden i sju länder:
- Österrike
- STORBRITANNIEN
- Tyskland
- Spanien
- USA,
- Frankrike
- I tjeckien.
Österrike
Investeringar. Under första halvåret 2016 i kommersiella fastigheter Österrike har investerat 1,5 miljarder euro, vilket är 8,5 gånger mer än under samma period 2015. Detta beror på att under de första sex månaderna av året ingicks flera betydande transaktioner, inklusive en försäljning av IZD tornet för 270 miljoner euro. På den Österrikiska marknaden domineras av investerare från Tyskland.
Kontor. Kontor stod för 54 % av investeringarna under de första sex månaderna av året. I Wien efterfrågan överstiger tillgången och tom bara 6 % av lokalerna. Aktivitet på kontoret marknaden saktar ner och otillräckligt utbud. Den genomsnittliga avkastningen är 4,2% per år.
Kommersiella fastigheter. Under första kvartalet 2016 i segmentet investerades endast 1% av investeringen, men i och med 2015 har fått cirka en fjärdedel av kapitalet. Den genomsnittliga avkastningen ligger på 4-5 %.
Lager. Sektorn saknar en kvalitetsprodukt. Kunder lager, i de flesta fall är deras egna och inte hyra. Avkastning — 6.5% i Wien och 7% i Graz.
Bostäder. Från 2008 till 2015, lägenhetens priser i Wien ökade med 75 %. Bland köpare på kapitalmarknaden 40 % — utlänningar. Den genomsnittliga avkastningen på bostäder är 3,5 — 4 %.
| Typ av fastighet | Hyra, Euro/m2 per månad |
Årliga dynamics hyra, % |
Priser Euro/m2 |
Årliga dynamics priser, % |
Avkastningen, % |
Prognos för 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wien | ||||||
| Kontor | 20,8 | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Street detaljhandel | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Köpcentrum | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Lager | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 14,4 V | 2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Graz | ||||||
| Kontor | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| Street detaljhandel | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Köpcentrum | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Lager | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 11,3 | Och 2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
STORBRITANNIEN
Investeringar. STORBRITANNIENS största Europeiska fastighetsmarknaden. I och med 2015, kommersiella aktörer i detta land var investerat 73 miljarder euro, varav nästan hälften inträffade i greater London. Med 43% av investerare är utlänningar, mestadels Amerikaner. Under första halvåret 2016, volymen av investeringar inom detta marknadssegment uppgick till cirka 29 miljarder euro, vilket är 28% mindre jämfört med samma period ett år 2015.
Kontor. Under första kvartalet 2016 för kontor stod för 42 % av investeringen. Hyrorna stiger, lönsamhet minskar. Kontor premiumsegmentet i London ta med 3,6% per år.
Kommersiella fastigheter. Under första kvartalet 2016 i segmentet var investerat 14 % av investeringarna. Avkastningen premium objekt street detaljhandeln tenderar att minska (3,4% per år i London).
Lager. Under första kvartalet 2016 till och med den lager stod för 12 % av kostnaderna. Utvecklingen av sektorn gynnas av tillväxten i online-Handel i landet. Avkastningen av lager i London är 4,8 procent.
Bostäder. Sedan 2007 (föregående topp) till 2015 bostäder i London har ökat med 50 %. I STORBRITANNIEN under samma period var ökningen endast 7 %. Lönsamheten av lägenheter i den Brittiska huvudstaden var 2,4 %.
| Typ av fastighet | Hyra, Euro/m2 per månad |
Årliga dynamics hyra, % |
Priser Euro/m2 |
Årliga dynamics priser, % |
Avkastningen, % |
Prognos för 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| London | ||||||
| Kontor | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Street detaljhandel | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Köpcentrum | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Lager | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
| Manchester | ||||||
| Kontor | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Street detaljhandel | Av 135.0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Köpcentrum | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Lager | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 12,4 | n/a | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Tyskland
Investeringar. Tyskland är den näst största fastighetsmarknaden i Europa efter STORBRITANNIEN. Under första halvåret 2016 i kommersiella anläggningar Tyskland har investerat 17,5 miljarder euro, vilket är 4% lägre jämfört med det första halvåret 2015. Ca 40 % av investerare var utlänningar.
Kontor. Under första kvartalet 2016 för kontor för nästan hälften av investeringarna. I städer av ”big seven” efterfrågan ökar snabbare än utbudet, hyran är dyr, och avkastningen minskar. Kvalitet kontor för att få ca 4 % per år.
Kommersiella fastigheter. Under första kvartalet 2016 i segmentet var investerat 20 % av investeringen. Avkastningen premium objekt street detaljhandeln tenderar att minska. I genomsnitt, genererar de 3-4 % per år.
Lager. Under första kvartalet 2016 till och med den lagret hade 10% av kostnaderna. På grund av bristande kvalitet, utbud och stark efterfrågan avkastning är reducerad (5-6% per år).
Bostäder. Från 2011 till 2015 bostäder i Tyskland steg med i genomsnitt 55 %, i München med 65 %, i Berlin — nästan 2 gånger. På lång sikt hyra lägenheter ger i genomsnitt ca 3 %.
| Typ av fastighet | Hyra, Euro/m2 per månad |
Årliga dynamics hyra, % |
Priser Euro/m2 |
Årliga dynamics priser, % |
Avkastningen, % |
Prognos för 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlin | ||||||
| Kontor | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Street detaljhandel | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
| Köpcentrum | 92,0 | 0,0 | 25 976, 5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Lager | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| München | ||||||
| Kontor | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 V | ↑ |
| Street detaljhandel | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Köpcentrum | Av 126.7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Lager | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Spanien
Investeringar. I och med 2015, volymen av investeringar i fastigheter i spanien nådde efter krisen på 13 miljarder euro, 25% mer mot 2014. Men i den första hälften av år 2016 i segmentet var investerat 3,4 miljarder euro, vilket är 20% lägre jämfört med samma period föregående år. Antalet utländska investerare att öka 2015, andel av utlänningar i den kommersiella fastighetsmarknaden var ca 50 % under första halvåret 2016 — redan 73 %.
Kontor. I och med 2015, inom sektorn stod för 43 % av investeringarna. Efterfrågan på att hyra i Madrid och Barcelona var den högsta under de senaste 9 åren. Dock är marknaden fortfarande en hög andel av lediga lokaler i Madrid är tomma 15,9% av kontor i Barcelona — 14 %, avkastningen i Madrid och Barcelona är 4,3 och 4,5%, respektive.
Kommersiella fastigheter. I och med 2015, i köpcentra och komplex Spanien var investerat 2.65 miljarder euro (en post i 10 år). Avkastningen av street detaljhandel gör upp om 4 %, shopping centers — 5 %.
Lager. Efterfrågan i Madrid och Barcelona är större än tillgången, och antalet lediga platser snabbt minskar. Avkastning om 7 %.
Bostäder. Sedan 2007, när den spanska marknaden nådde en topp fram till 2015 (period botten efter krisen) bostäder i Spanien minskade med 43 %. Störst potential för stigande priser har marknaderna i Barcelona och Madrid. Lönsamheten av lägenheter — om 5 %.
| Typ av fastighet | Hyra, Euro/m2 per månad |
Årliga dynamics hyra, % |
Priser Euro/m2 |
Årliga dynamics priser, % |
Avkastningen, % |
Prognos för 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | ||||||
| Kontor | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Street detaljhandel | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Köpcentrum | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Lager | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Barcelona | ||||||
| Kontor | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Street detaljhandel | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Köpcentrum | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Lager | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
USA
Investeringar. Enligt JLL, 2009-2015 år, investeringar i AMERIKANSKA kommersiella fastigheter ökade ca 20-25 % per år. Under första halvåret 2016 detta segment var investerat 108 miljarder euro, 16% mindre i förhållande till 2015. Den kommersiella fastighetsmarknaden, USA är fortfarande den största i världen.
Kontor. Vakansgraden minskar, hyran är dyr, att avkastningen minskar i de flesta (72 %) marknader. Lokalerna avkastning i genomsnitt 4,4 procent per år.
Kommersiella fastigheter. I Miami, new York och San Francisco är tomma för 2-3% av de lokaler som kvaliteten i förslagen är inte tillräckligt. Andelen lediga utrymmet under första halvåret 2016 haft en tendens att öka. Den genomsnittliga avkastningen ligger på 4.6 %.
Lager. Enligt en undersökning av PwC, lager — den mest lovande segment av den kommersiella fastighetsmarknaden i Usa i och med 2016. En av de stora risker som är här — slitage områden, som hälften av sådana anläggningar i Usa som byggdes på 1980-talet eller tidigare. Andelen lediga lokaler i denna sektor krymper, hyran är dyr, att avkastningen minskar. Lager i Usa tar i genomsnitt 5 % per år.
Bostäder. Hyreshus — med en stark och hållbar kommersiella fastighetsbranschen i Usa. I och med 2015, objekt av denna typ har lockat 30 % av investeringen. Från och med 2016, de AMERIKANSKA priserna är fortfarande 5% under toppen 2007 i Miami med 22 %. Av speciellt intresse är new York, där bostäder är 13% dyrare än i förhållande till 2007. Den genomsnittliga avkastningen på bostadsfastigheter i USA är 4,4 procent.
| Typ av fastighet | Hyra, Euro/m2 per månad |
Årliga dynamics hyra, % |
Priser Euro/m2 |
Årliga dynamics priser, % |
Avkastningen, % |
Prognos för 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| New York | ||||||
| Kontor | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Street detaljhandel | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Köpcentrum | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Lager | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Miami | ||||||
| Kontor | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Street detaljhandel | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Köpcentrum | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Lager | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Frankrike
Investeringar. Volymen av investeringar i kommersiella fastigheter i Frankrike 2015 nådde en åtta år på 26 miljarder euro. Under första hälften av år 2016 i en sådan här investerades 9,1 miljarder euro, 16 procent fler än under samma period 2015. Tillväxten av investeringar på grund av det faktum att undertecknades tre erbjudanden värt mer än 500 miljoner EURO. Ungefär en tredjedel av investerare på den franska marknaden är utlänningar.
Kontor. Kvalitet leverans är inte tillräckligt, är efterfrågan större än utbudet, avkastning tenderar att minska. Kontoren i premiumsegmentet ge en genomsnittlig 3,25% per år.
Kommersiella fastigheter. I Frankrike byggs lite shopping, och ett nytt förslag skapas främst på grund av ombyggnaden. Räntorna är på historiskt låga nivåer (ca 3% för objekt street detaljhandel i Paris).
Lager. Investeringar i denna sektor är försumbar och utgör endast 3 % av den totala investeringen. Efterfrågan överstiger utbudet, avkastning tenderar att minska. Lager tar i genomsnitt ca 6% per år.
Bostäder. Den franska bostadsmarknaden är relativt lugnt under perioder av kris. Årliga dynamik priser är i intervallet från -2 till +2 %. Under första kvartalet 2016 priserna var 8 procent lägre i förhållande till toppen av tredje kvartalet 2011. Lönsamheten av bostäder är ca 3-4 %.
| Typ av fastighet | Hyra, Euro/m2 per månad |
Årliga dynamics hyra, % |
Priser Euro/m2 |
Årliga dynamics priser, % |
Avkastningen, % |
Prognos för 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paris | ||||||
| Kontor | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Street detaljhandel | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Köpcentrum | Av 166.7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Lager | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 V | ↑ |
| Lyon | ||||||
| Kontor | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Street detaljhandel | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Köpcentrum | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Lager | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Tjeckiska Republiken
Investeringar. Under första halvåret 2016, kommersiella fastigheter-investeringar i tjeckien minskade med 29 procent till 956 miljoner euro. Trots det belopp som investeras i segmentet av medel 39% över genomsnittet för de senaste 10 åren.
Kontor. Efterfrågan överstiger utbudet, avkastning tenderar att minska. I Prag den mest populära kontor i klass ”A”. Tom är 14.6 % av lokalerna. Den genomsnittliga avkastningen i premium-segmentet och 5,5 procent.
Kommersiella fastigheter. Som office marknaden, inom sektorn för kommersiella lokaler efterfrågan än utbud och priser i avkastning tenderar att minska. Den genomsnittliga avkastningen för de objekt street detaljhandel i premium-segmentet på 5,25 %.
Lager. Lediga jobb sjönk till en fem-år låg (5 %) och hög efterfrågan på bränsle spekulativ konstruktion. Den genomsnittliga avkastningen av hög kvalitet lager är 6,5 procent.
Bostäder. Lägenhetens priser i tjeckien nått botten under 2013 och sedan växer. År 2015 har de ökat med 4,5 %. Ca 40 % säljs 2015 i Prag bostäder är lägenheter med ett sovrum. Bostäder i den tjeckiska huvudstaden ger ett genomsnitt på 3,7 % per år.
| Typ av fastighet | Hyra, Euro/m2 per månad |
Årliga dynamics hyra, % |
Priser Euro/m2 |
Årliga dynamics priser, % |
Avkastningen, % |
Prognos för 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Prag | ||||||
| Kontor | 15,2 | 2,6 | 3 av 172.2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Street detaljhandel | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
| Köpcentrum | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Lager | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 V | ↓ |
| Brno | ||||||
| Kontor | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Street detaljhandel | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Köpcentrum | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
| Lager | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Lägenhet (lång sikt hyra) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
Enligt prognoser Cushman & Wakefield, 2016 totala investeringar i kommersiella fastigheter EU (exklusive den BRITTISKA marknaden) kommer att vara 10% högre än under 2015 och i STORBRITANNIEN — 25% lägre. Nedgången i aktiviteten av investerare i storbritannien kan vara förknippade med ”Broksita”. Enligt prognosen för JLL volymen av investeringarna på den AMERIKANSKA marknaden i år 2016 kommer att minska med 10-15% på årsbasis. Den främsta orsaken är bristen på intressanta förslag, och makroekonomisk osäkerhet.
Avkastning på utvecklade marknader under de senaste åren har tenderat att minska på grund av den höga efterfrågan på fastigheter i premium-segmentet och stigande priser. Experter räknar med att denna trend kommer att fortsätta under 2016-2017. Hyror och priser på fastigheter kommer också att stiga. Enligt prognoser från Standard & Poor ’ s, fastigheter kommer att gå upp även i STORBRITANNIEN, trots ”Brakit”: i och med 2016, tillväxten kommer att vara 5 %, och i och med 2017 kommer priserna att falla med ca 2 %.
| USA | STORBRITANNIEN | EU | |
|---|---|---|---|
| Årliga dynamiken av investeringar, % | −10–15 | -25 | +10 |
| Avkastning | Minskar eller ligger kvar på tidigare nivå | Minskar i premium-segmentet ökade det genomsnittliga priset segment | Minskar i premium-segmentet, öka eller vara oförändrad på medellång prissegmentet |
| Priser | Öka | Kommer att ligga kvar på samma nivå i premiumsegmentet | Kommer att ligga kvar på tidigare nivå eller kommer att öka |
| Efterfrågan från hyresgäster | Kommer att ligga kvar på tidigare nivå eller kommer att öka | Kommer att förbli densamma eller falla | Kommer att ligga kvar på tidigare nivå eller kommer att öka |
| Fastighetspriserna | ↑ | ↑ | ↑ |
Julia Kozhevnikova, Tranio
Comments are closed.