Налоги во Франции и Монако

{:tr}Çeki listesi alıcı: değer bilmek satın almadan önce, ticari gayrimenkul, yurt dışında

От:

{:tr}

Alıcılar gayrimenkul, yurt dışında giderek değerlendiriyorlar onu sadece konut olarak değil, aynı zamanda nasıl bir nesne için karlı bir yatırım, özellikle kriz zamanlarında. Çalışmada «Транио» 2014 yılı yatırım çekiciliği bir ruslar için ikinci en önemli faktör, yurtdışında bir gayrimenkul satın alırken.

Satın alma ile karşılaştırıldığında tesis, konut yatırımları, ticari tesisler gerektiren daha ciddi bir yaklaşım ve derin bir analizi. Zaman kazanmak için ve pahalı hataları önlemek için, başka bir satın almadan önce öğrenmek gerekir temel parametreleri yatırım projesi:

  • konumu;
  • bütçe;
  • giderleri;
  • özellikleri kira ve;
  • verim;
  • riskleri;
  • finansman;
  • kontrol seçenekleri;
  • bir çıkış stratejisi proje.

Konumu

Hangi yerleri bulunan bir nesne, büyük ölçüde bağlıdır onun karlılık, risk ve likidite. Örneğin, güvenilir bir yatırım olarak kabul edilir büyük şehirlerde Avusturya, İngiltere, Almanya, ABD ve Fransa. Öğrenerek, konum bilgileri, nesne, dikkat değer değil, sadece ülke ve şehir, ama aynı zamanda, hangi bölgede gayrimenkul, yani:

  • altyapı: örneğin, bir yatırım, karlı bir ev olması önemlidir, yakınında park, sosyal tesisleri ve mağazaları;
  • yararları ve potansiyel bölgesi: bu bağlıdır, büyüyecek ve gelecekte nesnenin değeri ve kira gelirleri;
  • araç için bir oda bölgesi: nerede en yakın toplu taşıma durağı var mı ücretsiz erişim otoyol, mesafesi nedir büyük ulaşım.

Bütçe

Genellikle, alıcılar yatırım ticari gayrimenkul varsa, en az 2,5 milyon euro gibi küçük bir miktar ile bulmak zor, kaliteli ve низкорискованный nesne. Bütçe üzerinde büyük ölçüde bağlıdır seçim türü gayrimenkul.

Türleri, ticari gayrimenkul ve ayarları
Veri Tranio (orta önerilen göstergeler)*

Türleri
nesne
Verim,
yıllık %
Bir süre
sözleşme
kira
AvantajlarıDezavantajları
300 bin euro
Daire (kısa süreli kiralama)5-71 günYüksek likidite; ile karşılaştırıldığında uzun vadeli kiralama — yüksek verim ve hiçbir sorun ile tahliye kiracı; daha fazla büyüme potansiyeli kiraRisk yönetimi ve kesinti; ile karşılaştırıldığında uzun vadeli kiralama — daha hızlı aşınma
Daire (uzun süreli kiralama)2-31 yılYüksek likidite; yüksek talep kiracı, istikrarlı, hatta kriz sırasındaRisk yönetimi ve kesinti; sorunları ile tahliye kiracı
Öğrenci konut4-66 ayYüksek talep kiracıGöre daire — düşük likidite, zor repurpose
2,5 milyon euro
Karlı ev3-51 yılYüksek likidite, büyüme potansiyeli büyük harfDüşük verim, bir çok kiracı sorunları ile tahliye, gerek yönetim şirketi
Sokak mağazaları3-43-10 yılYüksek likidite, büyüme potansiyeli büyük harfDüşük verim
Süpermarketler5-6,512-15 yılYüksek verim, uzun ömürlü sözleşmelerDaha yakın bir zaman aşımı süresi, sözleşmenin, daha düşük likidite
10 milyon euro
Huzurevi5-6,520-25 yılArtan emekliler, uzun süreli sözleşmelerZor repurpose
Alışveriş merkezleri4-65-15 yılYüksek verimRisk yönetimi çok sayıda kiracı
Otel4-610-20 yılYüksek verimZor repurpose

* Ortalama bir performans nesneleri:

  • müreffeh alanlarda büyük avrupa şehirleri;
  • yeni nesneleri ya da revizyon sonrası;
  • kira sözleşme süresi başında.

Satın alma ve bakım maliyeti

Planlama, bütçe, dikkate değer, maliyeti anlaşma oluşturan 5 ila %20’si nesnenin türüne bağlı olarak, gayrimenkul fiyatları, hem de bir tür anlaşma. Bu maliyetler arasında, noter ve maliyeti devlet kaydı, vergi al, komisyoncu komisyon ve masrafları, doğrulama yordamı yasal saflık işlem — Due Diligence.

Bunun yanı sıra, satın aldıktan sonra sahibi bekliyorlar bakım maliyetleri: maliyetleri hizmetleri yönetimi şirket, kamu ve onarım, sigorta ve vergiler (emlak vergisi ve kurumlar vergisi). Yatırımcılar dikkat etmeniz tavsiye edilir varlığı ülkede vergi muafiyetleri ve indirimleri şartlarını elde etmek. Onlar büyük ölçüde maliyetleri azaltmak ve kar artırmak için.

Hangi masrafları sahibi, ne kiracı türüne bağlıdır kiralık sözleşme.

Kiracı ve kira

Çalışmada, kiralama koşulları öğrenmek gerekir, teslim olup, bir nesne, kimse bir çapa operatör nedir ve güvenilirlik bireyler ya da şirketler, kiralamak sağlar. Dikkat yüzdesi teslim alan — ideal olarak, yıllık ortalama doluluk oranı olmalıdır en az %90.

Ayrıca önemli tür kiralama (ona bağlı harcama miktarı, içerik, ve, bu nedenle, kar boyutu).

Türleri, kira

Türü kiraÖzellikleri
Gross rent leaseMülk sahibi yapar tüm hesaplamalar için kamu hizmetleri, onarım masrafları ve binanın kullanım öder, sigorta ve (bazen) vergi
N lease
(Tek net lease)
Kiracı öder, sadece emlak vergisi, diğer tüm masrafları sahibi
NN lease
(Double net lease)
Kiracı ödediği vergi ve sigorta
NNN lease
(Triple net lease)
Sahibi alır kiracı ücret «üç katı», yani, olmadan, kesinti, vergi, sigorta ve bakım masrafları (bu masraflar sözleşme kapsamında kiracı tarafından karşılanacaktır)
Absolute NNN leaseTüm masraflar kiracı tarafından karşılanacaktır olsa bile, eğer bina zarar görür doğal afet sırasında ve ihtiyacınız kısmi редевелопмент

Yatırımcılar için en karlı son iki tip sözleşmeler: bir gözaltı bakım masrafları mülk sahibi tarafından çok az.

Ayrıca, önceden tanımlanmış bir süre ile kira sözleşmesi. O büyük ölçüde bağlıdır istekli yatırımcı risk: örneğin, eğer hazır değil kaybetmek, kiracı, büyük olasılıkla, вложится nesne ile uzun vadeli kira sözleşmeleri. Ve tam tersi, ne zaman bu riski yatırımcı için kabul edilebilir, o tedavi seçenekleri olarak gayrimenkul ile uygun sonu veya kısa süreli kira sözleşmesi.

Verim

Altında getiri olabilir ima mutlak bir yıllık gelir, nakit akış, faaliyet gelirleri, kapitalizasyon faiz oranı, büyüme, maliyet, nakit-on-nakit yatırım GETİRİSİ ve IRR. Anlamak önemlidir, ne tür bir verim yol açar konuşma satıcı. Örneğin, nasıl gösterir bir örnek aşağıda, IRR ulaşabilir 9 % iken, kapitalizasyon faiz oranı eşittir 5,5 %.

Veriler için örnek

Nesnenin değeri10 milyon euro
Satın alma maliyeti1 milyon euro
Yatırım5 milyon euro
LTV60 %
Kredi faiz2,4 %
Kira geliri650 bin euro / yıl
İşletim maliyetleri100 bin euro / yıl
Artan maliyetYılda %2

Türleri verim

Tipi verimTanımı ve hesaplama yöntemiÖrnek
Mutlak bir yıllık gelirNe kadar getiriyor kiralık emlak yıl önce kesinti işletim maliyetleri, mortgage ödemeleri ve vergiBu örnekte, nesne değeri 10 milyon euro üretir mutlak bir yıllık geliri 650 bin euro
Net faaliyet karıMutlak bir yıllık geliri ile net işletme maliyetleriEğer emlak getiriyor 650 bin euro yıllık ve işletim maliyeti 100 bin euro yıllık net faaliyet geliri eşit olacak 550 bin euro
Net nakit akışıYıllık kar ile verilen işletim maliyetleri ve mortgage ödemeleri, vergi öncesiBu örnekte, net nakit akışı eşittir 300 bin euro / yıl (650 bin (kira geliri) – 100 bin (işletim maliyetleri) – 250 bin (mortgage))
Kapitalizasyon faiz oranı
(cap rate)
Genel net faaliyet kar marjı, maliyet nesnesiEğer net faaliyet karı ise 550 bin euro, bir yıl içinde ve gayrimenkul değer 10 milyon euro, kapitalizasyon faiz oranı — 5,5 % yıllık
Artan maliyetGösterir, ne kadar yılda yüzde (tahmin) artacak gayrimenkul fiyatBu örnekte, maliyet artışı ise %2 oranında bir yıl içinde
Nakit-on-nakit ROİ
(Return on Investment, karlılık oranı yatırılan sermaye)
İse bu rakam yıllık net nakit akışı, деленному yatırımBu örnekte, nakit-on-nakit yatırım GETİRİSİ oranı 6 % , yıllık (300 bin (net nakit akışı) / 5 milyon (yatırım fonları))
IRR
(Internal Rate of Return)
Hesaplanır, karne, tüm nakit akışı başına bir projeEğer bir nesne, yukarıdaki örnekte 10 yıl boyunca üretir nakit akışı 300 bin euro, daha sonra yatırımcı satıyor onun için 12 milyon euro, IRR oranı 9 % yıllık

Riskleri

Risk — bu kayıpların olasılığı bir sonucu olarak herhangi bir değişiklik. Daha fazla şans için ne tür bir olumsuz olay, daha büyük risk. Eğer bir yatırımcı büyük bir getiri elde etmek, o kabul etmeye hazır olmalıdır daha büyük bir risk. Örneğin, anahtar ofis piyasası — Londra’nın merkezinde — talep aşıyor ve bu azalmaya yol açar, verim segmentinde (oran yaklaşık %4). Aynı zamanda ofis pazarı daha az aranan bölgelerinde verir yatırımcı çok daha büyük bir verim (örneğin, Liverpool — 7 %) yaparken biraz повысившемся risk.

Finansman

Bazı durumlarda, yatırımcılar, kredi almak ticari gayrimenkul satın almak için. Bu düzenleme avantajlıdır, kredi kolu karlılığını artırmak. Kim karar verdi yararlanmak için banka finansmanı, değer bulmak, hangi koşullar bekleyebilirsiniz:

  • boyutu nedir kredi maliyeti ile karşılaştırıldığında, bir nesnenin (Loan-To-Value Ratio veya LTV);
  • faiz oranı nedir;
  • nedir kredi süresi;
  • ne komisyon, kredi ücretleri.

Satın alırken gayrimenkul yatırım Almanya borçlunun kredi güvenebilirsiniz %60 tutarında fiyatının altında yıllık %2. Bir kira getiri nesne 6,5 % getiri yatırım sermayesi ile verilen kredi ulaşabilirsiniz 8-10 %.

George Качмазов

Ceo ve kurucusu Tranio

Yönetimi

«İyi bir yönetim için benzer zarif bir restoranda öğle yemeği: yemekler güzel görünüm ve tat, ve garsonlar güler ve yararlı. En önemlisi, size tamamen ilgisiz bir şey hakkında dikkat çekmek»,— yazıyor Craig Coppola (Craig Coppola), komisyoncu ve ABD ticari gayrimenkul.

Tabii ki, sahibi meşgul olabilir, kendi kendine çalışan, ama daha rahat kiralamak konusunda uzmanlaşmış şirket, emlak yönetimi, çünkü bu size zaman kazandırabilir nesnenin sahibi.

Çıkış stratejisi ve yatırım zamanlaması

İki çıkış stratejisi yatırım proje — aktarma miras ve satış.

  • Mülkiyet transferi, miras. Yıllar içinde emlak değeri artıyor ve aynı nesne tarafından sahip olunan bir aile daha 100 yıl. Bu yüzden bir anlaşma olmalıdır yapılandırılmıştır, böylece mal oldu miras minimum vergi kaybı. Örneğin, Fransa’da, karlı çıkarmak için bir gayrimenkul üzerinde şirket iç işlemleri ile gayrimenkul (SCI), bu durumda eksik vergi veraset ve intikal vergisi.
  • Satış. Normal süresi mülkiyet gelirleri gayrimenkul satma — 10-20 yıl, ama orada durumlar sahibi çıkın bir yatırım projesi daha önce, bu yüzden bir nesne sıvı olmalıdır, yani, için, satmak, derhal (2-4 ay) olmadan büyük değer kaybı. Bu elde edilir gayrimenkul satın alma ödül yerlerde, многовариантности kullanımı, nesne vb

Sonuç

Akıllı puan tüm pozisyonlar için böyle bir çeki listesinde, üretilen, satın almadan önce, gayrimenkul, yardımcı olacak güvenli yatırım gayrimenkul. Bu değer seçmek için, bir низкорисковые likit nesneler, istikrarlı piyasalar ve kovalamak için büyük bir getiri.

Julia Кожевникова, «Транио»


Comments are closed.