Eğilimleri piyasalar, ticari gayrimenkul, Avrupa ve AMERİKA birleşik devletleri: fiyat, verim ve umutları
Göre, JLL, ilk yarısında 2016 yılında küresel ticari gayrimenkul yatırım oldu yaklaşık 260 milyar euro, %10 daha az, daha ilk yarısında 2015-guo. Bu büyük ölçüde nedeniyle kriz etkinlik iki büyük pazarlarda dünya — amerikan yatırım dolar azalarak 16 % nedeniyle укрепившейся alım / satım, ve ingiliz (-28 %), burada hüküm süren belirsizlik nedeniyle «Брекзитом».
Düşünün piyasalar karlı gayrimenkul yedi ülke:
- Avusturya,
- İngiltere,
- Almanya,
- İspanya,
- ABD,
- Fransa,
- Çek cumhuriyeti.
Avusturya
Yatırım. İlk yarısında 2016 yılı ticari gayrimenkul Avusturya girmiştir 1,5 milyar euro olarak 8,5 kat daha fazla aynı dönemde 2015-guo. Bunun nedeni, ilk altı ay için bir yıl yapılalı birkaç önemli fırsatlar arasında olan — satış kule İZD için 270 milyon euro. Avusturya pazarında hakim yatırımcılar Almanya.
Ofisleri. Ofisler vardı %54’ü yatırım yılı ilk altı ay, bir yıl. Talep Viyana’da aşıyor, ve boş sadece %6 bina. Aktif ofis pazarı engeller ve yetersiz bir teklif. Ortalama verim — 4,2 %, yıllık.
Ticari gayrimenkul. Ben çeyreğinde 2016 segment oldu, dolayısıyla sadece %1 yatırım, ama 2015 yılında bu ortalama yaklaşık dörtte bir sermaye. Ortalama verim — %4-5 oranında.
Depolar. Bu sektörde yeterli değil kaliteli bir ürün. Alıcılar depolar çoğu işgal, onların kendilerini değil, kira. Verim — %6,5, Viyana ve %7 Graz.
Konut. 2008 ile 2015 yılları daire fiyatları Viyana’da büyüdü 75 %. Alıcılar arasında sermaye piyasasında %40’ı yabancıların. Ortalama getiri konut — 3,5−%4 oranında.
| Emlak tipi | Kiralama, euro/m2 ay |
Yıllık hoparlör kira, % |
Fiyatları euro/m2 |
Yıllık hoparlör fiyatlar, % |
Verim, % |
Tahmin üzerinde 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Viyana | ||||||
| Ofisler | 20,8 | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Sokak perakende | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Depolar | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 14,4 | -2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Graz | ||||||
| Ofisler | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| Sokak perakende | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Depolar | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 11,3 | -2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
Birleşik krallık
Yatırım. Birleşik krallık — avrupa’nın en büyük gayrimenkul pazarı. 2015 yılında ticari tesisler, bu ülkenin yatırım oldu 73 milyar euro olan hemen hemen yarısı geldi greater London. Bu durumda, 43 % yatırımcılar, yabancılar, ağırlıklı olarak amerikalılar. İlk yarısında 2016 yatırım miktarı bu pazar segmentinde gerçekleşti, yaklaşık 29 milyar euro olduğu, %28 daha az aynı dönemine göre 2015-guo.
Ofisleri. Ben çeyreğinde 2016 ofisler zorunda kaldı 42 % yatırım. Kiralar artıyor, verim azalır. Ofisler, premium segmentte Londra getirmek 3,6 % yıl.
Ticari gayrimenkul. Ben çeyreğinde 2016 segmente yatırım oldu 14 % yatırım. Bahis verim prim nesneleri street-perakende eğilimi hisse senedi piyasaları (3,4, yıllık % Londra).
Depolar. Ben çeyreğinde 2016 depolar vardı 12 % ek. Sektörün gelişimine olumlu etkiler büyüme online ticaret fiyatları sunuyor. Verim depolar Londra — 4,8 %.
Konut. 2007 yılından bu yana (bir önceki zirve) ve 2015 yılı konaklama, Londra da arttı 50 %. İngiltere’de aynı dönemde büyüme oranı sadece %7. Verim daire ingiliz başkentinde — 2,4 %.
| Emlak tipi | Kiralama, euro/m2 ay |
Yıllık hoparlör kira, % |
Fiyatları euro/m2 |
Yıllık hoparlör fiyatlar, % |
Verim, % |
Tahmin üzerinde 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Londra | ||||||
| Ofisler | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Sokak perakende | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Depolar | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2.4 ghz | ↑ |
| Manchester | ||||||
| Ofisler | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Sokak perakende | 135,0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Depolar | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 12,4 | n/a | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Almanya
Yatırım. ALMANYA ikinci büyük pazarı Avrupa gayrimenkul sonra Yapıldı. İlk yarısında 2016 tarihinde ticari nesneleri Almanya girmiştir 17,5 milyar euro, %4 daha az göre, ilk yarısı 2015-guo. Yaklaşık %40 yatırımcı yabancılar.
Ofisleri. Ben çeyreğinde 2016 yıl, ofisler için geldi neredeyse yarısı yatırım. Şehirlerde «büyük yedili» talep hızlı artıyor teklifler, kiralık, pahalı ve verim azalır. Kaliteli ofisler getirmek için yaklaşık %4 / yıl.
Ticari gayrimenkul. Ben çeyreğinde 2016 segmente yatırım oldu 20 % yatırım. Bahis verim prim nesneleri street-perakende eğilimi hisse senedi piyasaları. Ortalama olarak onlar getirmek yılda %3-4.
Depolar. Ben çeyreğinde 2016 depolar vardı 10 % ekleri. Eksikliği nedeniyle kaliteli cümleler ve güçlü bir talep verim azalır (5-6 yıllık%).
Konut. 2011 ve 2015 yıllarında Almanya’da konut fiyatları arttı ortalama %55 oranında Münih — 65 %, Berlin’de yaklaşık 2 kat. Uzun vadeli daire kiralama getiriyor ortalama yaklaşık %3.
| Emlak tipi | Kiralama, euro/m2 ay |
Yıllık hoparlör kira, % |
Fiyatları euro/m2 |
Yıllık hoparlör fiyatlar, % |
Verim, % |
Tahmin üzerinde 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlin | ||||||
| Ofisler | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Sokak perakende | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 92,0 | 0,0 | 25 976,5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Depolar | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| Münih | ||||||
| Ofisler | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 | ↑ |
| Sokak perakende | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 126,7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Depolar | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
İspanya
Yatırım. 2015 yılında yatırım miktarını ispanyol emlak doruğa krizden sonra — 13 milyar euro, %25 daha fazla göre 2014 yılında. Ancak ilk yarısında 2016 segmente yatırım oldu 3,4 milyar euro, %20 daha az aynı dönemine göre bir önceki yılın. Bir miktar yabancı yatırımcı artar: 2015 yılında yabancıların payı ticari gayrimenkul piyasasında, yüzde, yaklaşık %50’si ilk yarısında 2016 — zaten 73 %.
Ofisleri. 2015 yılında bu sektör zorunda kaldı %43’ü yatırım. Talep üzerine kiralık Madrid ve Barcelona oldu en son 9 yılda. Ancak, piyasada hala yüksek boşluk oranı alanı: Madrid boş 15,9 % ofisler, Barcelona — 14 %, verim Madrid ve Barcelona 4,3 ve 4,5 %, sırasıyla.
Ticari gayrimenkul. 2015 yılında alışveriş merkezleri ve kompleksleri İspanya girmiştir 2,65 milyar euro (rekor 10 yıl). Verim sokak perakende yaklaşık %4’ü, alışveriş merkezleri — 5 %.
Depolar. Talep Madrid ve Barcelona aşıyor ve bir miktar boş nesnelerin hızla azalıyor. Verim — %7 civarında.
Konut. 2007 yılından bu yana, ne zaman bir ispanyol pazarında zirveye ulaştı, kadar 2015 (dönem alt krizden sonra) konut İspanya’da daha ucuz %43. Potansiyeli en yüksek fiyat artışı var, piyasalar, Barselona ve Madrid. Verim daireler — %5 civarında.
| Emlak tipi | Kiralama, euro/m2 ay |
Yıllık hoparlör kira, % |
Fiyatları euro/m2 |
Yıllık hoparlör fiyatlar, % |
Verim, % |
Tahmin üzerinde 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | ||||||
| Ofisler | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Sokak perakende | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Depolar | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Barcelona | ||||||
| Ofisler | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Sokak perakende | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Depolar | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
AMERİKA birleşik devletleri
Yatırım. Göre, JLL, 2009 ile 2015 yılları yatırım, amerikan ticari gayrimenkul büyüdü yaklaşık %20-25 yıl. İlk yarısında 2016, bu kesimi yatırım oldu 108 milyar euro, %16 oranla daha az 2015 yılına kadar. Ticari emlak piyasası AMERİKA birleşik devletleri kalır dünyanın en büyük.
Ofisleri. Boşluk oranı alanı azalır, kira pahalı, verim azalır çoğu (72 %) pazarlar. Oda getirmek ortalama olarak 4,4 %, yıllık.
Ticari gayrimenkul. Miami, New York ve San Francisco boş binanın %2-3, yüksek kaliteli teklifleri yeterli değil. Hisse boş binanın ilk yarısında 2016 vardı artma eğilimindedir. Ortalama verim — %4,6 oranında.
Depolar. Ankete göre şirketler, PwC, depo — en umut verici bir kesimi ABD ticari gayrimenkul piyasasında 2016 yılında. Ana risklerinden birini burada aşınma alanları gibi yarım gibi nesneleri Devletleri’nde inşa edilmiş, 1980’li yıllarda veya daha önce. Payı, boş mekan bu sektördeki daralma, kira pahalı, verim azalır. Depo ABD’DE getirmek ortalama yıllık %5.
Konut. Apartmanlar en güçlü ve istikrarlı bir sektör ABD ticari gayrimenkul. 2015 yılında bu tür nesneler çekti 30 % yatırım. İtibariyle 2016 yılı, fiyatları, ABD’DE başka bir 5 % daha düşük tepe, 2007, Miami — 22 %. Tek başına duruyor, New York, konut maliyeti %13 daha pahalı ile ilgili olarak 2007 yılında. Ortalama getiri emlak konut AMERİKA birleşik devletleri — 4,4 %.
| Emlak tipi | Kiralama, euro/m2 ay |
Yıllık hoparlör kira, % |
Fiyatları euro/m2 |
Yıllık hoparlör fiyatlar, % |
Verim, % |
Tahmin üzerinde 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| New York | ||||||
| Ofisler | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Sokak perakende | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Depolar | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Miami | ||||||
| Ofisler | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Sokak perakende | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Alışveriş merkezleri | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Depolar | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Fransa
Yatırım. Yatırım, ticari gayrimenkul, Fransa’nın 2015 yılında ulaştı, sekiz yüksek 26 milyar euro. İlk yarısında 2016 nesneleri için burada yatırım oldu 9,1 milyar euro olarak 16 % daha fazla, aynı dönemde 2015. Yatırım büyüme olması nedeniyle hapsedilen üç işlem maliyeti 500 milyon euro. Yaklaşık üçte yatırımcılar fransız pazarında, yabancılar.
Ofisleri. Kaliteli cümleler eksik, arz talep aşıyor, oranları karlılık eğilimi hisse senedi piyasaları. Ofisler premium segmentte getirmek ortalama olarak 3,25 %, yıllık.
Ticari gayrimenkul. Fransa’da inşa edilmiş küçük bir alışveriş ve yeni bir teklif oluşturulur kaynaklanmaktadır gelişme. Oranları karlılık gibi tarihsel olarak düşük seviyelerde (yaklaşık %3 için nesne street-perakende Paris).
Depolar. Yatırım bu sektör küçük ve toplamın sadece %3 toplam yatırım. Arz talep aşıyor, oranları karlılık eğilimi hisse senedi piyasaları. Depo getirmek için yaklaşık ortalama yıllık %6.
Konut. Fransızca konut piyasası nispeten sakin limanlar kriz dönemlerinde. Yıllık fiyat dinamikleri aralığı -2 ila +2 %. Ben çeyreğinde 2016 fiyatların %8 aşağıda karşı pico III çeyreğinde, 2011. Verim konut — yaklaşık %3-4.
| Emlak tipi | Kiralama, euro/m2 ay |
Yıllık hoparlör kira, % |
Fiyatları euro/m2 |
Yıllık hoparlör fiyatlar, % |
Verim, % |
Tahmin üzerinde 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paris | ||||||
| Ofisler | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Sokak perakende | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 166,7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Depolar | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 | ↑ |
| Lyon | ||||||
| Ofisler | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Sokak perakende | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Depolar | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Çek cumhuriyeti
Yatırım. İlk yarısında 2016’da ticari gayrimenkul yatırım Yapıldı azalarak 29 %956 milyon euro. Ancak, sınıflar ve alt segment araçlar %39 ortalamanın son 10 yılda.
Ofisleri. Arz talep aşıyor, oranları karlılık eğilimi hisse senedi piyasaları. Prag en çok talep «A» sınıfı ofisleri. Boş 14,6 % mekan. Ortalama verim oranı, premium segment — 5,5 %.
Ticari gayrimenkul. Nasıl ve ofis piyasasında, sektöründe ticari gayrimenkul talebi de aşıyor ve oranları karlılık eğilimi hisse senedi piyasaları. Ortalama verim nesne street-perakende premium segmentte — 5,25 %.
Depolar. Boş alan azaldı ila beş yılın en düşük (%5) ve yüksek talep, yakıt, spekülatif inşaat. Ortalama verim, yüksek kaliteli depo — 6,5 %.
Konut. Daire fiyatları Çek cumhuriyeti alt ulaştı, 2013 yılında ve o zamandan beri yükseliyor. 2015 yılında arttı 4,5 %. Yaklaşık %40’ı satılan 2015 yılında Prag’da konut — bu tek yatak odalı daireler. Konut, çek başkenti getiriyor ortalama olarak 3,7 %, yıllık.
| Emlak tipi | Kiralama, euro/m2 ay |
Yıllık hoparlör kira, % |
Fiyatları euro/m2 |
Yıllık hoparlör fiyatlar, % |
Verim, % |
Tahmin üzerinde 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Prag | ||||||
| Ofisler | 15,2 | 2,6 | 3 172,2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Sokak perakende | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Depolar | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 | ↓ |
| Brno | ||||||
| Ofisler | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Sokak perakende | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Alışveriş merkezleri | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
| Depolar | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Daire (uzun süreli kiralama) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
Tahminlerine göre, Cushman & Wakefield, 2016 yılında toplam yatırım, ticari gayrimenkul, AB (hariç İngiltere pazarı) 10 % daha yüksektir 2015-km, İngiltere’de %25 aşağıda. Faaliyet düşüş yatırımcıları Birleşik Krallık’ta ile ilişkili olabilir «Брекзитом». Tahminlerine göre, JLL, toplam yatırım ABD pazarında 2016 yılında azalarak %10-15 yıllık bazda. Ana nedeni — eksikliği ilginç teklifler ve makroekonomik belirsizlik.
Bahis verim gelişmiş pazarlarda son yıllarda bir eğilim vardı hisse senedi piyasaları yüksek talep nedeniyle gayrimenkul premium segment ve büyüyen fiyatları. Uzmanlar bekliyoruz, bu eğilim devam edecek ve 2016-2017 yıllarında. Kira ve fiyatları nesneleri de artacak. Tahminlerine göre, Standard & poor’s, emlak artacaktır İngiltere’de bile olsa «Брекзит»: 2016’da büyüme %5 ve 2017-km fiyat inecek, yaklaşık 2 %.
| AMERİKA birleşik devletleri | Birleşik krallık | AB | |
|---|---|---|---|
| Yıllık hoparlör yatırım, % | −10–15 | -25 | +10 |
| Verim | Düşecek ya da aynı düzeyde devam edecek | Düşecek premium segmentte artış ortalama fiyat segmentinde | Düşecek premium segmentte, artar veya devam ederse aynı seviyede ortalama fiyat segmentinde |
| Kira | Artacak | Kalıcı ve durgun premium segmentte | İnat durgun veya artacak |
| Talep kiracı | Devam ederse aynı seviyede ya da artacak | Devam ederse aynı seviyede ya da düşecek | Devam ederse aynı seviyede ya da artacak |
| Emlak fiyatları | ↑ | ↑ | ↑ |
Julia Кожевникова, Tranio
Comments are closed.