Teklif yabancı gayrimenkul fonları

Yapılan bir anket Tranio 2017 yılında gösterdi: çoğu emlakçılar (81 %) inanıyorum rusça konuşan yatırımcılar nadiren yatırım fonları gayrimenkul.

Ancak, yakında böyle bir yatırım bir yolu olabilir daha popüler. «Bizim tahminlerine göre, 2017-2018 yıllarında ruslar daha fazla tanımak fonlar hakkında emlak ve yavaş yavaş bu yönde hareket. Bu genellikle daha uygun bir biçimde, daha valesiz alış ve bir sonraki yönetim nesnesi»— yönetici ortağı diyor Tranio George Качмазов.

Bu yazıda, gibi kullanarak vakıf yatırım projeleri ile ilgili inşaat ve sömürü emlak.

Gayrimenkul fonları çalışan şemaya göre:

vakfı atar yönetim şirketi (fon yöneticisi);

yatırımcılar sermaye fonu;

para yöneticileri vakfı kazanmaktadır gayrimenkul;

fon yöneticileri oluşturmak ve doğrudan kazanç fonu;

bir kısmı kar dağıtılır yatırımcılar arasında: onlar kazanmak ne orantılı bir payını fon pay almak kira geliri ve/veya satılamaz.

Yatırım fonları bir çok artıları:

• küçük bir eşik giriş — 1 bin ila 30 bin euro (karşılaştırma için: satın almak için bir sıvı, bir daire için gerekli en az 100 bin euro);
• satın alma kolaylığı hisse satışı ve hisse (açık fonlar bunu yapmak için herhangi bir iş günü);
• profesyonel yönetim (harcamak için gerekli değildir, kişisel zaman yönetimi);
• çeşitlendirme yatırım portföyü;
• büyük bir likidite ile karşılaştırıldığında, yatırım, doğrudan gayrimenkul.

Ancak önemli bir eksi: yurt dışı yerleşiklerin zor yabancı yatırım fonları.

Yorum uzman Tranio Alexander Chernov: «Yatırım için amerikan fonları bireylere yerleşik olmayan zor bir takım nedenlerden için. Çoğu platformlar olarak düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları (Real Estate Investment Trusts, Reıts), muaf vergi ve tahammül yükü vergi gelirleri yatırım emlak, bir hissedar (yatırımcı). Bu yapı, karlı ABD sakinleri için sık sık kullandığınız yatırım araçları ile kendi emeklilik yatırım hesapları, hangi, sırayla, aynı zamanda, tercihli vergi. Ama yabancı yatırımcılar, вкладывающим benzer amerikan fonları ödemek zorunda önemli bir gelir vergisi ve kendi vergi beyannamesi ABD fonları çıkıntı vergi ajanları. Aynı zamanda, zen bildirgesi — zaman alıcı ve pahalı bir süreçtir. Potansiyel yatırımcılar Rusya’dan da karşı karşıya gelecek zorlukları ile listelenirken fon, rus bankalarının abd’de fon hesapları ve iade sermaye hesapları, RUSYA federasyonu. Çoğu platformlarda çalışmak için uygun değildir, yabancılar ve varsayalım ki, yatırımcılar var, banka hesapları, AMERİKA birleşik devletleri. Bu durumda, açık bir abd banka hesabına olmadan, sosyal güvenlik numaraları, adresleri, ABD veya uzun vadeli vize sorunlu ve her durumda gerektirir, kişisel varlığı ve gezi, bu ülkeyi».

Ancak, yönetmen göre finans hizmetlerine, Tranio Cyril Schmidt, yatırım GYO ve borsa gibi değerli bir kağıt. «Bu senaryoda, bir vergi beyannamesi ABD’DE zorunda değil» diyor.

Fon türleri

Bu, tüm aynı cesaret böyle bir yatırım, bir başlangıç için önemli bir bilgi tür bir fon, anlamak için, nasıl ve ne kadar süre tahakkuk edecek kar.

Çeşitli türleri vardır fonları.

1) kullanımı kar:

	Fon birikimi (Accumulation, Acc)	Vakfı, odaklı gelir (Income, Inc)
Kullanım şekli kar	Kar реинвестируется geri fonu satın almak için ek nesne veya hisse senedi	Kar tahakkuk banka hesabına yatırımcı
Amaç vakfı	Büyüme ve artan veritabanı nesneleri oluşturmak için daha fazla verim	Sadece gelir elde etmek

Çoğu fonlar hedef aynı anda ve uzantısı, ve almak için gelir.

2) ihale üzerinde borsası:

	Listelenmeyen on borsası (listed)	Değil listelenmeyen on borsası (non-listed)
Hisse sorunu	Serbest hisse senetleri	Serbest hisse senetleri
Yasal durumu	— gayrimenkul yatırım ortaklıkları (Real Estate Investment Trusts, Reıts) — gayrimenkul şirket — anonim şirket	— yatırım fonları (unit trusts veya mutual funds) — emeklilik fonları (pension schemes) — sınırlı ortaklık (limited partnerships)

«Hakkında bilgi olmayan borsalarda kote fonlar mevcut, yatırımcılar için daha az değil, daha hakkında borsada kote. Bu iyi düzeltilmiş sanayi. Yatırım için ödeme yatırım fonu perakende yatırımcı bile daha kolay fonu, borsa, ve bu pazar segmentinde en şeffaf»,— diyor Cyril Schmidt.

3) ömrü yatırımlar:

	Açık (open-ended)	Kapalı (closed-ended)
Sürede satış öncesinde hisse	Yatırımcı pay alma ya da mevcut hisselerin, kurtuluş şirket yönetimi içinde herhangi bir iş günü	Oluşturulan sınırlı bir süre için (5-10 yıl). Bu dönem içinde yatırımcı alamaz para fonu. İtfa payı oluşur tasfiye fonu
Likidite	Yüksek	Düşük

Fonlar konusunda uzmanım emlak kiralık-ebilmek var olmak açık ve kapalı. Ancak, çoğu vakıf yapan, inşaat,—, özel, gibi, kadar inşa ediliyor nesne, para çekmek mümkün değildir: onlar için yatırım, arsa, çukur, yapım aşamasında bina. Çıkmak için yatırım yapılabilir inşaat sonrası ve satılık bina, zaman fon görünür araçları (ancak, bir yatırımcı satmak payını başka bir yatırımcı). Örneğin, vakıf, odalar, 2015 yılında, toplar istenen para miktarı ile yatırımcılar oluşturur bu para nesneleri beş yıl boyunca. Sonra para toplanır, vakfı bildirir kapalı, 2020 yılında sattığı nesneleri ve gelirleri öder yatırımcılara kar.

Kurumlardan ayırt edilmesi краудфандинговые platformda temsil eden kolektif yatırım planları. «Temel fark, aksine fon краудфандинге yatırımcı sık sık kendisi seçer, içinde, tam olarak hangi projeleri yatırım ve bağlayan bir taahhüt önceden»,— diyor Alexander Chernov.

Yatırım stratejileri

Yatırımcı bilmek önemlidir, hangi strateji çalışır vakfı, takdir etmek için riskleri ve getirileri. Stratejileri dört çeşit.

Yatırım stratejileri

Veri Tranio

Strateji	Diğer başlık	Özü	Riskleri	Verim*
Core	Buy and Hold («satın alma ve bulundurma»)	Alış emlak kiralık kredi kullanmadan	En ucuz	Düşük (2-3 %)
Core Plus		Emlak alım kiralık нецентральных yerlerde kullanarak kaldıraç	Orta	Ortalama (5-7 %)
Value-Added	Value-Added («maliyet artışı»)	Редевелопмент (alış tesislerin yeniden inşası için, daha sonra onarım, satış ve daha yüksek bir fiyata)	Orta-yüksek	Orta-yüksek (7-10 %)
Opportunistic		İnşaat, alış gelişmemiş arazi nesneleri ile обременениями	Yüksek	Yüksek (daha fazla 10 %)

* Batı Avrupa ve AMERİKA birleşik devletleri

Çoğu fonlar sadece çalışmak için bir strateji. Ama bazı insan hemen iki ya da üç — örneğin, Core, Core Plus ve Value Added. «Avrupa ve ABD açısından sermaye hakim fonları Core ve Core Plus, gibi, bunlardan önemli bir payı tüm en pahalı ve en büyük kurumsal nesneleri»,— diyor Alexander Chernov.

Bu fon, faaliyet stratejisi, Core insan köklü, низкорисковые piyasaları istikrarlı bir talep ve fiyat artışları, çünkü teklif, düşük kira getiri (%2-3 oranında). Fonları tercih eden bir strateji Core Plus, daha fazla verim, yüksek verim (%7), çünkü yatırım yapan, daha az merkezi yerlerde ve kullandıkları kredi kolu. Son olarak, uzmanlaşmış fonlar Value Added, sağlayabilir nihai getiri %10 olması nedeniyle, yatırım araçları, yatırımcılar, gelişmekte olan piyasalar, örneğin, gibi, nerede bekleniyor джентрификация, ve elde nesneleri altında yeniden satış için daha yüksek bir fiyata.

Örnekleri fonları ve onların stratejileri

«Yatırımcılar farklı görevleri: birisi sermayenin korunması ile minimum risk ve getiri ve istekli birisi büyük bir risk bekliyor, daha yüksek faiz yatırım sermayesi. Batı pazarı, gayrimenkul fonları, geniş bir yelpazede farklı stratejiler, risk seviyesi ve getiri müşterileri için»,— diyor George Качмазов.

Bazı yabancı gayrimenkul fonları ve onların stratejileri

Veri fonları

Vakfı	Aberdeen Property Trust	Henderson	Legal & General	PropFund	US Masters Residential Property Fund
Tipi fon	Açık, котирующийся	Açık, котирующийся	Açık, котирующийся	Kapalı değil котирующийся	Açık, котирующийся
Yargı	Birleşik krallık	Birleşik krallık	Birleşik krallık	Almanya	Avustralya
Strateji	Core	Core	Core	Core Plus	Value-Added
Minimum bütçe	5 000 tl	1 000 £ (Acc), 3 000 000 tl (Inc)	500 tl	30 000 €	N/a
Coğrafya nesne	Birleşik Krallık (Londra)	Birleşik Krallık (Güney Doğu İngiltere)	Birleşik krallık	Almanya (Berlin ve çevresinin yanı sıra, kentin nüfusu 50 binden fazla kişi)	AMERİKA birleşik devletleri (New-York, New-Jersey; gözardı yerleri)
Türleri nesne	50 % — ticaret tesisleri, 20 % — ofisler	Ticari ve ofis gayrimenkul	22 % —endüstriyel tesisler; gerisi mağazalar, ofisler, perakende parkları, depolar	Daire	Ucuz ev 1-4 aile ve multifamily bina 20-100 daire
Verim, yılda %	2,0–2,5	3,1	2,8	7,0–10,0	N/a
Zakreditovannost konut (LTV oranı, %)	–	–	–	75-80	N/a

Araştırmaya göre, Avrupa birliği yatırımcılar değil listelenmeyen on borsa gayrimenkul fonları (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate, Vehicles, İNREV), çoğunluk yatırımcı, 2016 yılında seçilmiş strateji Value Added veya Core. İle karşılaştırıldığında, 2015 yılı payı Çekirdekli ve Value Added arttı (ile 82,2 kadar 86,2 %) ve Oportunistic — azalmış (ile 17,8 ila 13,8 %). Bu ne diyor, 2016 yılında yatırımcılar olarak, daha az istekli riskleri daha önce. Çalışmada ayrıca bildirildiğine göre, en popüler marketler için yatırım, ülkenin düşük risk (Almanya, Fransa ve birleşik Krallık).

Bireysel pazarlarda pay fırsatçı stratejiler daha yüksek olabilir. Örneğin, göre, JLL, İspanya’da 2015 yılında %28 % (daha sonra Core ve Core Plus — 35 %). Bu ülke ile karakterize, büyük riskler, daha, örneğin, birleşik Krallık ve Almanya ve yatırımcılar seçerek İspanya’ya, genellikle gitmek için hazır büyük bir risk.

Riskini en aza indirmek ve çeşitlendirme

Verim fonlar, yatırımcılar için bir garanti değildir. O bağlıdır, daha pahalı veya daha ucuz varlıkları, hem de talep kira ve dinamikleri kira bedelleri.

Herhangi bir tür yatırım, yatırım fonları, gayrimenkul beraberinde bazı riskler getirir. Daha fazla verim, daha yüksek bir risk.

«Bir ana bir risk fonu — vicdansız yöneticileri. Önemlidir seçmeye şirket ile iyi bir geçmişi olan, saygın, şeffaf raporlama ve anlaşılır bir strateji,» diyor George Качмазов.

Çoğu vakıf çalışıyorum riskleri en aza indirmek birleştirerek farklı bir strateji ve диверсифицируя portföy.

Temel riskler ve bunları en aza indirmek için yollar

Veri Tranio

Riskleri	Fon sigortalı riskleri
Makroekonomik riskleri (kriz, enflasyon, vb)	Seçim istikrarlı piyasalar (örneğin, yatırım «büyük yedi», Almanya) ve çeşitlendirilmesi (örneğin, %80 sermaye yatırım alışveriş merkezleri veya ofis ve 20 % — lojistik kompleksleri ve huzurevi)
Piyasa riski (düşen gayrimenkul fiyatları, ucuz kira)
Kur riski (örneğin, eklendiğinde, avustralya, fonun ABD için bir risk var düşen amerikan doları)
Yasama riski (mevzuat değişiklikleri)
Satış altında bir fiyata satın alma	Satın alma gözardı alanları, hangi can veya düzenlenen джентрификация veya rejenerasyon
Risk finansman (gelecek vakfı-ebilmek değil almak, uygun şartlarda kredi)	Kredi ile sabit oranları, LTV %50’den
Ödenmemesi kira kiracı	Güvenilir kiracılar ile iyi bir kredi geçmişi (büyük şirketler, sainsbury’s gibi, kamu iktisadi teşebbüslerinin), birden fazla kiracı
Riski kesinti	Seçim zaten teslim kiralık nesneleri en az заполняемостью 80-95 % alanlarda gelişmiş ulaşım bağlantıları ve işgücü piyasası; uzun süreli sabit kira sözleşmesi
Riski yüksek bakım masrafları	Seçim için yüksek kaliteli tesisler (konaklama, onarım gerektiren, «yeşil» ofis binaları, sınıf, vb)

Birçok vakıf диверсифицируют yatırım portföyü, yani yatırım yatırımcılar aynı gayrimenkul için birden fazla türde, farklı ülkelerde kullanarak çeşitli stratejiler ve hedefler yatırım. Otel, emlak, vakıflar saklayabilirsiniz küçük bir kısmını fon, nakit veya menkul kıymet. Orada da fonları, yatırım yok, doğrudan nesneler ve yatırım diğer fonları veya yapan şirketler, gayrimenkul.

Örnek yapılanma fonu portföy dikkate alarak çeşitlendirme

Nasıl bir yatırım?

Projeler Core ve Core Plus — en az riskli ama daha fazla kazanmak için bir strateji kullanarak bir Value Added.

«Tek bir öneri yok. Seçim bağlıdır amaçlı yatırımlar ve özel yatırımlar, portföy müşteri. Örneğin, eğer fonlarının %80 zaten yatırım güvenilir araçları ve ihtiyacınız aracı karlılığı artırmak için, o zaman başka bir %20 yönlendirebilirsiniz projeleri Value Added»,— diyor Alexander Chernov.

Göre George Качмазова, kim yatırım yapmak isteyen Value Added, özellikle seçmenizi tavsiye anlaşılır piyasalar ve güvenilir fonları, riskleri en aza indirmek için.

«Seçmenizi tavsiye fonları ile umut verici stratejileri, örneğin, yatırım için böyle bir sınıf bir gayrimenkul için talep olacaktır ufukta 10-20 yıl, diyor Georgi Качмазов.— Bizim görüşümüze göre, bu микроапартаменты ve huzurevi. Seçmek için bir başka önemli ve gelişen bir bölge olduğu джентрификация bir objektif nedenlerle daha likit 10 yıl sonra. Yatırım fonları umut verici ve ilgili, strateji, büyük olasılıkla getirecek yatırımcı gelir».

Uygulama Özellikleri: avrupa gayrimenkul fonları

Veriler PwC

Ülke	Yasal durumu	Gereksinimleri fonu	Artıları	Eksileri
Avusturya	Vakıf gayrimenkul (Immobilien-Sondervermögen) — fon, açık bir tür değil, bir tüzel kişiliktir; yönetilen avusturya yönetim şirketi (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) — bu, herhangi bir ŞİRKET (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) veya AO (Aktiengesellschaft, AG)	Yatırım en az 10 kez 4 yıl	Tüm yatırımcılar için; herhangi bir vergilendirme düzeyi fon; iyi отрегулированность; vakfı satın aldı hisselerin, isteğe bağlı olarak, yatırımcılar	Kısıtlamalar gayrimenkul türleri; gayrimenkul değer artışı vergiye tabi olursa olsun, satılır mı o
	Özel bir gayrimenkul fonu (Immobilien-Spezialsondervermögen) — fon özel bir tür değil, bir tüzel kişiliktir; yönetilen avusturya yönetim şirketi (KAG) — ya LTD. (GmbH) veya AO (AG)	Yatırım en az 5 kez 4 yıl	Esnek bir araç için kurumsal yatırımcılar	Kısıtlamalar bazı gayrimenkul türleri; vakıf sadece tüzel kişiler için; genellikle sadece uzun vadeli bir yatırım; gayrimenkul değer artışı vergiye tabi olursa olsun, satılır mı o
Birleşik krallık	Fonları — sınırlı sorumlu ortaklıklar (Limited Partnership)	Yok	Hayır vergi düzeyi fon; düşük vergi oranları yatırımcılar için yerleşik olmayan	Yapısı için daha uygun bir fon kapalı tip
	Фискально şeffaf fonları (Tax Transparent Funds, TTFs): yetkili ve ayarlanabilir sınırlı sorumlu ortaklık (authorised and regulated limited partnership, araç, ALP) ve yapısı, kurulan sözleşme ortak mülkiyet (contractual co-ownership arrangement, CCA)	Yok	Hayır vergi düzeyi fon; düşük oranları için vergi dışı yerleşik yatırımcılar; yurt dışı yerleşiklerin muaf olabilir sermaye kazancı vergisi	TTF — yeni bir rejim ve işleyen bir gayrimenkul fonu da dahil olmak üzere, orada bir belirsizlik söz konusu tanınması uluslararası kuruluşlar
	Yetkili vakıf gayrimenkul yatırım (Property Authorised Investment Fund, PAİF), yatırım şirketi açık tip (open-ended investment company, OEİC)	Şartları tek tek görülüyor	Makalelerin çoğu, gelir fonu muaf kurumlar vergisi (gelir ama yatırımcılar vergi)	Sıkı düzenleme faaliyetleri fonu (Hizmet kontrol mali işlemleri, Financial Conduct Authority)
Almanya	Vakıf gayrimenkul (Immobilien-Sondervermögen) —fon, açık bir tür değil, bir tüzel kişiliktir; yönetilen alman yönetim şirketi (KAG) — ya LTD. (GmbH) veya AO (AG), herhangi bir LLC ve komandit (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG)	Banka finansmanı en fazla %30 toplam değeri gayrimenkul varlıkların	Yaygın ve güvenilir bir araç için herhangi bir yatırımcı; hiç vergi düzeyinde vakfı	Önce itfa payı — en az iki yıllık dönemde mülkiyet ve yıllık bildirim süresi çıkış
	Özel fonu (Spezial-Sondervermögen) — değil, bir tüzel kişiliktir; yönetilen alman yönetim şirketi (KAG) — ya LTD. (GmbH) veya AO (AG), herhangi bir LLC ve komandit (GmbH & Co. KG)	Banka finansmanı en fazla %50’si gayrimenkul varlıkların	Hayır vergi düzeyinde vakfı	Sadece profesyonel ya da yarı profesyonel yatırımcılar
	Kapalı vakfı (geschlossene İnvestmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — sınırlı sorumlu ortaklık; ana ortağı genellikle, LTD. (GmbH); yatırımcı ortakları ile sınırlı mal sorumluluk	Banka finansmanı en fazla %60 toplam maliyet gayrimenkul varlıkların	Tüm yatırımcılar için; hiçbir vergi gelir dağılımı	Bilgilerini mümkün olduğu kadar doğru çifte vergilendirme anlaşmaları ve avrupa direktifi; fonu alınmaması alman vergi, ticaret faaliyetleri
	Özel bir fon kapalı tip (Spezial-Investment-KG); yatırım AO (İnvestmentaktiengesellschaft) veya sınırlı ortaklık (Investment-KG); ana ortağı genellikle, LTD. (GmbH); yatırımcı ortakları ile sınırlı mal sorumluluk	Yok	Hayır vergi gelir düzeyinde vakfı	Bilgilerini mümkün olduğu kadar doğru çifte vergilendirme anlaşmaları ve avrupa direktifi; yalnızca profesyonel ya da yarı profesyonel yatırımcılar
Lüksemburg	Vakıflar, регулирующиеся anlaşması kolektif yatırım (Undertakings for Collective Investments, UCİs): vakfı co-location (Fonds Commun de Placement, FCP), yatırım şirketi, değişken sermayeli (Société d’or Investissement à Capital Variable, SICAV) yatırım şirket sabit sermaye (Société d’or Investissement à Capital Fixe, SİCAF); yönetilen lüksemburg yönetim şirketi (Alternative Investment Fund Manager, AIFM)	En fazla 20 % araçları yatırım bir yatırım nesnesi; banka finansmanı en fazla %50’si gayrimenkul varlık; asgari varlık değeri — 1,25 milyon euro	Esnek bir yatırım aracı popüler yabancı yatırımcılar hiç vergi düzeyinde vakfı	Vergilendirme yatırımcılar ülkeye bağlıdır ikamet
	Modu özel yatırım fonları (Specialised Investment Funds, SİF): FCP SICAV, SİCAF	En fazla 30 % para yatırım bir yatırım nesnesi; asgari varlık değeri — 1,25 milyon euro	Hayır vergi düzeyinde vakfı	Yatırımcılar olabilir, sadece bir şirket, profesyonel yatırımcılar ya da bireyler, yatırım en az 125 bin euro ya hazır belgeleri sağlamak için mevcut tecrübe yatırımlar; vergilendirme yatırımcılar ülkeye bağlıdır ikamet
	Toplum yatırım riskli sermaye (Société d’or Investissement en Capital à Risque, SİCAR); farklı alabilir, formu, tüzel kişi (LTD, ortaklık, limited şirket ve diğer)	Hayır (çünkü yatırım fırsatçı)	Hayır vergi düzeyinde vakfı	Sadece profesyonel yatırımcılar için; vergilendirme yatırımcılar ülkeye bağlıdır ikamet
Fransa	Gayrimenkul yatırım fonu (Fonds de Placement Immobilier, FPI) şirket, kişinin birincil faaliyetleri için gayrimenkul işlemleri (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPİCAV); yönetilen fransız veya kayıtlı başka bir AB ülkesinde yönetim şirketi	Sermaye 500 bin euro ilk 3 yıl kuruluşundan sonra; en az %60’ı varlık olmalıdır gayrimenkul; en az %85’i kira geliri ve (SPPİCAV) 100 % sermaye kazançları yatırımcılara duyulur	Hayır vergi düzeyinde fonu; kamu fonlarının belki istisnası 3-faiz vergi	Bilgilerini mümkün olduğu kadar doğru çifte vergilendirme anlaşmaları; vakıflar FPI küçük

Bu malzeme kullanılabilir, sadece bilgilendirme amaçlıdır. Gayrimenkul yatırım kalıtımsal risk dahil olmak üzere kaybı riskini bir miktar yatırım sermayesi. Nüansları anlamak yardımcı nitelikli uzmanlar yatırım. Tranio önerir ona bakın önce bir yatırım.

Julia Кожевникова, Tranio

Comments are closed.