Інвестиції в дохідні будинки у Франції: купівля, управління, переваги

У Франції багато інвесторів воліють дохідні будинки окремих квартирах в різних будівлях. Серед переваг купівлі цілих об’єктів — знижки 10-20 %, можливість продавати частинами в разі необхідності і сприятливе оподаткування.

Низька прибутковість або високі ризики?

У Парижі і Іль-де-Франсе мінімальний поріг вартості дохідних будинків становить 2-3 млн євро. У провінції нерухомість такого типу можна придбати менш ніж за 1 млн. Рентабельність залежить від розташування об’єкта. Наприклад, у центрі Лілля у продажу є будинки з прибутковістю близько 5 % річних. Більше прибутку (до 12 %) дають вкладення коштів у будівлі на периферії, де високі ризики простоїв. Однак, чим нижче попит з боку орендарів, тим менше буде дохід від перепродажу.

Розташування	Тип об’єкту	Ціна продажу, тис. євро	Річний дохід від оренди, тис. євро	Брутто-доходність, %
Париж, округ 18	Будинок на 13 двох – і трикімнатних квартир	3 250	114	3,51
Париж, округ 18	Будинок на 24 двох – і трикімнатні квартири, з двома магазинами	6 615	275,9	4,17
Лілль, центр	Будинок на шість квартир	400	28	7
Шатору	Будівля з двома квартирами і одним магазином	215	18	8,37

Вигідно купувати будівлі в поганому стані. Якщо інвестор робить капітальний ремонт, то його податок на прибуток нараховується на пільгових умовах.

Витрати на покупку

При купівлі цілого будинку витрати на придбання нижче, ніж при придбанні окремих квартир в різних будинках. Основну частку витрат становить реєстраційний збір, який сплачується за ставкою 5,09 %. Нотаріус бере винагороду в розмірі 0,825 % від вартості об’єкту — не менше 411,25 євро з кожної угоди. При купівлі прибуткового будинку інвестор не платить внески ТСЖ, які стягуються з кожного продажу і варіюються від 300 до 600 євро.

Тип об’єктів	Будівля цілком	Три квартири в трьох різних будівлях
Ціна продажу	900 000	900 000 (3 × 300 000)
Витрати на покупку	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Різниця	3 700

Як перебудувати особняк у багатоквартирний будинок

Багато інвесторів воліють купувати величезні особняки або невеликі готелі для того, щоб перебудувати їх у багатоквартирні будинки для здачі в оренду. Попередньо слід дізнатися у мерії, не знаходиться об’єкт у місці, позначеному на плані землекористування (Plan Local d Urbanisme, PLU) як одна із зон без багатоквартирних будинків.

Відповідно до статті L. 123-1-2 Містобудівного кодексу, муніципалітет може обмежити кількість квартир у відповідності з кількістю паркувальних місць. Якщо проект передбачає розбивку просторих апартаментів на маленькі житлові приміщення, влади можуть запропонувати інвестору створити більше стоянок на обмеженій території, придбати в довгострокову оренду ділянки з державного фонду або заплатити податок за відсутність парковок. Розмір податку — 14 992,90 або 18 027,39 євро в залежності від муніципалітету.

В цілому, на перебудову особняків у багатоквартирні будинки накладаються великі обмеження в найближчих передмістях Парижа і великих містах, ніж у менших за розміром населених пунктах.

Вартість послуг управляючі компанії

При управлінні цілим будинком немає ТСЖ. Всі питання, пов’язані з витратами, вирішує власник. Деякі інвестори вважають за краще створити управлінський комітет з самих орендарів. Це економічно, але забирає багато часу. Багато довіряють управління спеціалізованим фірмам. Агентства в Ліллі беруть за свої послуги в середньому 8-10 % доходу від оренди за вирахуванням податків, банк Crédit Foncier Immobilier — 5 % (без управління ремонтними роботами). Комісія компанії Barnes в загальному випадку становить 5 %, якщо є гарантований рентний дохід — 7%, якщо інвестору належить більше п’яти квартир в одному будинку — 3,5–4 %. Ставки Національної асоціації французьких ріелторів (FNAIM) залежать від кількості квартир.

Права орендарів і обов’язки власників при перепродажі

Якщо будівля, вже здане в оренду, складається з більш ніж 10 квартир, то мешканці мають переважне право покупки у разі перепродажу. Власник зобов’язаний сповістити кожного орендаря, повідомивши ціну і умови угоди. Якщо ж будинок включає менше 10 квартир, орендарі не володіють винятковими правами на викуп.

При продажу будівлі власник повинен надати покупцеві наступні акти технічної експертизи:

• діагностика ефективності енергоспоживання (diagnostic de performance énergétique, DPE) — діє протягом 10 років;
• обстеження на наявність природних і технологічних ризиків (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
• обстеження на наявність термітів, якщо будівля перебуває у зоні ризику;
• довідку про стан електропроводки за останні три роки, якщо електрику та газ проведено у приміщенні більше 15 років тому;
• довідка про стан каналізації за останні три роки, якщо вода підведена автономно;
• експертиза на вміст свинцю на всіх пофарбованих поверхнях, якщо дозвіл на будівництво видано раніше 1 січня 1949 року;
• дослідження наявності азбесту на всіх спільних територіях, якщо дозвіл на будівництво видано раніше 1 липня 1997 року.

Ті, хто збирається продавати будівлю не цілком, а окремими квартирами, повинні спочатку створити ТСЖ. Однак згідно статті L. 111-6-1 Житлово-будівельного кодексу, ця організація не може бути створена, якщо будівлю непридатною для проживання.

Юлія Кожевнікова, Tranio.Ru

За матеріалами Le Particulier