Інвестиції в паризьку нерухомість: скільки можна заробити на оренді
Згідно з даними дослідження Cushman & Wakefield, за 2014 рік, Париж займає шосте місце в світі за привабливістю серед інвесторів. Щорічно вони вкладають у нерухомість французької столиці понад 20 млрд дол.
У Парижі вигідно інвестувати в нерухомість будь-якого типу, проте найбільшу віддачу серед житлових об’єктів приносять студії в центрі, а серед комерційних приміщень — офіси і торгові центри на периферії.
«Середня рентабельність для всіх типів нерухомості становить 5-6 %, в окремих випадках — 8 %. Мінімальний капітал для входження на ринок прибуткових об’єктів становить 400-500 тис. євро»,— говорить Марина Монпрофи, керівник департаменту по роботі з російськомовними клієнтами компанії «Кабінет T2I».
20 % покупців елітної нерухомості в Парижі — громадяни країн СНД
Житло: найвигідніше інвестувати в студії
Часто інвестори купують в Парижі студії або однокімнатні квартири, щоб потім здавати їх туристам або учням. Частка таких покупців становить близько 11 %, що вдвічі більше, ніж в середньому по країні.
«Купувати нерухомість для короткострокової оренди дуже вигідно. Обмежень на короткострокову оренду не більше, ніж на довгострокову, а рентабельність набагато вище. Крім того, як французи, так і іноземці, організовуючи свою відпустку, все частіше роблять вибір на користь оренди студій і квартир, а не селяться у готелях. Особливо це привабливо для сімей з дітьми: так економиться бюджет і краще організовується харчування»,— говорить Марина Монпрофи.
Єлисейські поля — найдорожча вулиця в Європі, найбільш вигідна для здачі в оренду, вважає Марина Монпрофи. Дійсно, в центрі Парижа житло користується найбільшим попитом і коштує найдорожче. Однак рекомендується звертати увагу і на перспективні райони — ті, в яких будуються нові об’єкти інфраструктури і проводиться модернізація.
Наприклад, невеликі квартири затребувані у 2-му окрузі, поруч з кварталом Ле-Аль, в якому проходить масштабна реконструкція, зводяться нові будівлі і відкриваються магазини. Найпрестижнішою у 2-му окрузі вважається вулиця Монторгей. Квартири тут коштують в середньому 9,3 тис. євро/м2.
Більшість студентів селяться в квартирах з однією спальнею або в студіях
Головне джерело доходу інвестора, що вирішив вкластися в студії,— це учні. Орієнтуючись на цю категорію орендарів, варто звернути увагу на округи 5, 6 і 13, в яких багато університетів (Жюссье, університет Париж VI П’єра і Марії Кюрі, університет Париж I Пантеон – Сорбонна та інші). Близько 70 % від загального фонду житла тут складають невеликі квартири. Ціни коливаються від 7,5 до 8,5 тис. євро/м2. Студенти також вважають за краще знімати житло в околицях станції метро Аббес» на Монмартрі (округ 18). Але дешевше ніж за 10 тис. євро/м2 інвесторам тут важко щось знайти.
Вартість студій залежить від округу. Наприклад, на сході Парижа об’єкти такого типу коштують мінімум 140-160 тис. євро, в округах 14, 15 і 16 — від 150-170 тис. євро. У самих престижних кварталах центру майже неможливо знайти житло дешевше 250 тис. євро.
Згідно інформації Lavieimmo.com-оренда в Парижі коштує в середньому 21 євро/м2 в місяць. Найдорожче житло здається в 5-му і 7-му округах. Мешканці віддають в середньому 29,7 євро/м2 в місяць. Дешевше всього здаються квартири в нічим не примітному 19-му окрузі (20,8 євро/м2).
Округу | Оренда, євро/м2 в місяць |
Брутто-доходність, % |
---|---|---|
1 (Лувр) | 29,00 | 3,50 |
2 (Біржа) | 27,50 | 3,68 |
3 (Тампль) | 28,00 | 3,39 |
4 (Готель-де-Віль) | 29,30 | 3,41 |
5 (Пантеон) | 29,70 | 3,43 |
6 (Люксембург) | 28,30 | 2,90 |
7 (Пале-Бурбон) | 29,70 | 3,33 |
8 (Єлисейські Поля) | 27,50 | 3,33 |
9 (Опера) | 26,20 | 3,55 |
10 (Анкло-Сен-Лоран) | 23,60 | 3,78 |
11 (Попанкур) | 25,40 | 3,74 |
12 (Рейї) | 23,60 | 3,78 |
13 (Гобелен) | 24,30 | 3,81 |
14 (Обсерваторія) | 24,80 | 3,56 |
15 (Вожирар) | 24,30 | 3,43 |
16 (Пассі) | 26,50 | 3,49 |
17 (Батіньоль-Монсо) | 25,40 | 3,74 |
18 (Монмартр) | 22,40 | 3,81 |
19 (Бют-Шомон) | 20,80 | 3,77 |
20 (Менильмонтан) | 21,20 | 3,69 |
Париж | 21,20 | 3,69 |
За даними Location-étudiant.fr у Парижі учні орендують студії в середньому за 744 євро в місяць, двокімнатні квартири — за 1 249 євро.
Студії приносять більш високий дохід, ніж середні та великі квартири. Наприклад, в 19-му окрузі студія площею 22 м2 вартістю 165 тис. євро здається за 700 євро в місяць (брутто-доходність — 5,09 %). У тому ж районі трикімнатна квартира площею 62 м2 пропонується за 1 600 євро в місяць (брутто-доходність — 3,31 %). Велика віддача студій компенсує недоліки цього типу нерухомості: більш короткі терміни здачі в оренду, менш надійні орендарі, потреба в більш частому ремонті порівняно з просторими квартирами.
Зазвичай чистий дохід (з урахуванням витрат на утримання) приблизно в два рази нижче брутто-доходу.
Площа | 50 м2 |
---|---|
Вартість при купівлі | 9 000 євро/м2 |
Оренда | 24 євро/м2 в місяць |
0288 євро/м2 в рік | |
Брутто-дохід | 3,2 % |
Простої, несплати, витрати на управління |
28,8 євро/м2 в рік (10 % від річного доходу) |
Витрати на утримання і ремонт | 135 євро/м2 в рік (1,5 % від вартості квартири) |
Чистий дохід | 124 євро/м2 в рік |
06 210 євро на рік | |
01,38 % | |
Комерційні об’єкти: офіси та магазини
«Комерційна нерухомість теж користується попитом, але вона дорога, і до того ж, таких пропозицій менше. Продаються як „стіни“ (з укладеним договором оренди або без), так і „комерційний фонд“ — право на оренду і можливість займатися діяльністю у цьому приміщенні»,— розповідає Марина Монпрофи.
За її словами, офіси та магазини варто купувати в 8-му окрузі, особливо в околицях Єлисейських полів, а також округах 2 і 9.
Вартість оренди самих дорогих магазинів на Єлисейських Полях перевищує 14 000 євро/м2 в рік
Згідно інформації Cushman & Wakefield за 2014 рік, Париж займає 10-е місце в світі за дорожнечею офісів. В центрі міста оренда коштує 860 євро/м2 у рік. У Дефансі, головному діловому районі столиці, офіси здаються в середньому приблизно за 550 євро/м2. Трохи відрізняються дані CBRE:
Регіони | Нові або відремонтовані |
Вторинні |
---|---|---|
Центр і захід | 542 | 404 |
Південь | 431 | 342 |
Північно-схід | 327 | 257 |
Дефанс | 415 | 340 |
1-е кільце | 227 | 147 |
2-е кільце | 159 | 108 |
Іль-де-Франс | 296 | 218 |
За інформацією CBRE, ставки дохідності офісів в центрі і на заході Парижа складають 4,25–5,75 %. Чим менш затребуваний район, тим прибутковість вище, і навпаки.
Центр і захід | 4,25 – 5,75 |
---|---|
Дефанс | 6,25 – 7,50 |
1-е кільце | 6,25 – 9,00 |
2-е кільце | 6,75 – 12,00 |
За даними Cushman & Wakefield за 2014 рік, французька столиця посідає третє місце в світі за вартістю оренди торговельної нерухомості. На найдорожчою торговою вулицею Парижа й усієї Європи — Єлісейських Полях — об’єкти здаються в середньому за 13 255 євро/м2 у рік.
Квартали | Вулиці | Оренда |
---|---|---|
Золотий трикутник | Єлисейські Поля, вулиця Франциска I, проспект Монтеня і Георга V |
2 500 – 14 000 |
Опера – Вандомська площа – Сент-Оноре |
Вулиці Сент-Оноре, де ла Пе, Руаяль, Фобур-Сент-Оноре, авеню де і ‘ Опера |
1 500 – 8 000 |
Великі магазини | Вулиця Тронше, бульвари Османн, Мадлен, Капуцинів |
1 800 – 6 000 |
Маре | Вулиці Розьє, Фран-Буржуа, Вьей-дю Тампль |
1 500 – 4 500 |
Ріволі – площа Бастилії | Вулиця Ріволі | 1 500 – 3 500 |
Латинський квартал – Сен-Жермен – Одеон |
Бульвари Сен-Жермен, Сен-Мішель, вулиці Ренн, Севр |
800 – 3 500 |
Ле-Аль | Бульвар Севастополя, вулиця Етьєна Марселя |
500 – 2 000 |
Великі бульвари | Вулиці Рішельє Дрюо, Пуассоньер, бульвар Бонн-Нувелль |
500 – 1 500 |
Згідно з даними Colliers International, середня прибутковість торгових об’єктів в Парижі становить 4,75 %. За інформацією CBRE, магазини на центральних вулицях Парижа приносять 4-6 % річних.
Магазини на центральних вулицях | 4,00 – 6,00 |
---|---|
Магазини на другорядних вулицях | 5,90 – 8,00 |
Торговельні комплекси на околицях (Іль-де-Франс) |
5,65 – 8,00 |
* * *
Серед житлових об’єктів найбільш вигідними є студії: вони приносять більш високий дохід порівняно з просторими квартирами, і бюджет для їх купівлі не обов’язково повинен бути великим. Ліквідні офіси та магазини коштують дорого, але зате приносять хороший дохід, особливо ті, що розташовані в центрі Парижа. Такі об’єкти вигідні ще й тому, що гарантують стабільні інвестиції: контракти укладаються відразу на кілька років, протягом яких можна не турбуватися про пошук орендарів.
Юлія Кожевнікова, Tranio.Ru
Comments are closed.