Данъци във Франция: за какво плащат жителите и чуждестранни купувачи на имоти

Франция е стабилен и е в топ-15 на най-популярните държави за придобиване на недвижими имоти. Един от най-честите въпроси, които купувачите да задават специалисти Tranio.Ru, се отнася до данъчната система в страната.

Всяка година на френски и чуждестранни собственици на жилища се плащат данъци върху недвижимите имоти и данък общ доход. Инвеститорите се сблъскват с данъците върху доходи от наеми и капиталовите печалби. Собствениците на фирми дават над една трета от печалбата като на корпоративния данък.

ДДС	20 %
Такса за оформяне на прехода право на собственост	5,81 %
Taxe foncière (годишен данък на недвижими имоти)	Наеми за 0,5–1,5 месеца
Taxe d ‘ habitation (годишен данък на настаняване)	Наеми за периода до 1 месец
Данък върху доходите от отдаване под наем	35,5 – 60,5 %
Данък печалба	40,5 %
Данък върху свободната недвижими имоти	12,5–25 %
Данък върху наследството	5-60 %
Данък общ доход	0-49 %
Данък богатство	0-1,5 %
Данък върху косвени притежаването на	3 %
Корпоративен данък	15-33,33 %

Данъци върху недвижими имоти

Залози на нотариалния възнаграждение варират от 0,825 до 4 %. Към него се прибавя 20% ДДС.

Сума на сделката, евро	Комисията, %
До 6 500	4
6 500 – 17 000	1,65
17 000 – 60 000	1,10
Повече от 60 000	0,825

При закупуване на препродажба на имоти, с изключение на комисията за недвижими имоти и един нотариус, купувачът плаща такса за регистрация на права на собственост (les droits de mutation) — 5,81 %. При придобиване на акции в компания, която има активи, състоящи се предимно от френската недвижими имоти, данък върху регистрацията е 5% от стойността на дялове.

При закупуване на нови сгради се плаща ДДС (la taxe sur la valeur ajoutée, TVA) в размер на 20 % (най-често е включен в цената).

Собственикът всяка година плаща данъци върху недвижими имоти. Във Франция ги две: taxe foncière (всъщност „данък върху недвижими имоти“) и taxe d ‘ habitation („данък за настаняване“). По думите на Лара Парэнан, директор на отдела за Източна Европа AS et Associés, процент taxe foncière годишно еквивалент на стойността 0,5 месеца под наем, ако в града, в който се намира жилище, има предприятие. В населените места, които са по-слабо развити икономически, процент се равнява платка за 1,5 месеца. Има в предвид, че не е пазарен наем, а условна, която се изчислява въз основа на средните цени на конвенционални и социални жилища и струва много по-малка от пазарната. Taxe d ‘ habitation също зависи от това, колко добре пълнят хазната на града. В най – „изостанали“ общини размерът му е равен на „условна“ месечен наем.

Например, в предградие на Париж, където има предприятия, собственик на имот с площ от 100 м2, пазарната стойност на която е 500 000 евро, в една година си отива 800 евро на taxe foncière и толкова на taxe d ‘ habitation. Друг пример: в околностите на Париж, където няма предприятия, собственик на жилище (100 м2, 180 000 евро) се плаща 850 евро на година за taxe foncière и 900 евро за taxe d ‘ habitation.

„Закупуване на недвижими имоти трябва да е там, където има предприятия — в предградията на Париж (северо-запад), в самата столица, на бреговете (има добре развита туристическа инфраструктура) и в планините. В такива места има по-ниски данъци, но жилищата са по-скъпи — все така. Например, на изток от Париж данък съвсем не благодарение на Диснейленду“, казва Лара Парэнан.

Според него, собствениците на първична недвижими имоти въобще са освободени от данъци през първите пет години. Най-важното условие — правилно попълване на всички необходими документи, а това е грижа на брокерите на имоти.

Собствениците, които искат да се обогатяват за сметка на отдаване на недвижими имоти са длъжни да плащат данък върху доход от наем (l ‘ impôt sur le revenu locatif). Облагаемата база — приходи от отдаване под наем с по-малко разходи, свързани с отдаването под наем. Залози — от 5 до 45 %. Минималната ставка за чуждестранни лица — 20 %. Освен това, с този данък се добавя социален такса, събирана в размер на 15,5 %. По този начин максималната сума на доходите от наем за чуждестранните лица е 60,5 %.

Облагаемата стойността на активите, хиляди евро	Процент, %
До 5 963	5
5 963 – 11 896	10
11 896 – 26 420	15
26 420 – 70 830	20
70 830 – 150 000	41
Над 150 000	45

Доход от наем, получени от фирми, се облага с 33,33 % от приходите минус разходите за амортизация. С този данък са освободени от апартамент без мебели, които ще са готови в дългосрочен наем (минимум три години). Обзаведено жилище, сдающееся в най-кратки срокове (LMCT, location meublée court terme) попада в категорията на обезщетения (bénéfices industriels et commerciaux, BIC): от наеми се приспадат амортизационни разходи. Според Сънди Далмас, партньор в компанията на Кабинета Roche, за да получите тези обезщетения, собственикът трябва да предостави на наемателя, поне три от четирите услуги: закуска, ежедневно почистване на стаите, доставка на бельо и посрещане на клиенти. Освен това, хазяи, които дават помещения с площ по-малко от 14 м2 за 30-45 евро/м2 и повече (сумата зависи от общината), плащат допълнителен годишен данък. Залог за обзаведени студия е максимум 10 %.

С течение на годините недвижими имоти, става по-скъпо и при препродажба на собственика може да се извлече печалба. Разликата между цената, на която обектът е закупен и цена, по който той е бил по-късно е продаден, се облага с данък върху прираста на капитала (l ‘ impôt sur les plus-values immobilières). От 1 август 2015 гражданите на всички страни се плаща по фиксирана ставка 40,5 % (включително социални контакти, чийто размер възлиза на 15,5 % и специален допълнителен данък от 6 %). Възможно приспадане от облагаемата база. Ако продължителността на притежание е на 17-18 години, намалението се равнява на 24 %. Приспадане, се изчислява не от пазарната стойност на обекта, както и разликата между цената на покупка и продажба.

Първата продажба на недвижими имоти на чуждестранните може да бъде освободена от данък печалба при спазване на някои условия.

От 1 август 2015 гражданите на всички страни плащат данък върху капиталовите печалби в размер на 19 %. Към него се добавя социален събиране на 15,5 % и специален допълнителен данък от 6 %.

Се прилагат данъчни отстъпки, големината на които зависи от това, колко време имотът е в собственост. Отстъпки за данък общ доход (19 или 33,33 %), представляват 6 %, ако са собственост на недвижими имоти от 6 години до 21 година, или 4 % за 22-та година. След 22 години на собственост собственици са освободени от този данък. Отстъпки за социални контакти (15,5 %) са 1,65 %, ако са собственост на недвижими имоти от 6 години до 21 година, с 1,6 % за 22-та година, 9 %, ако недвижими имоти са собственост на 23-30 години. След 30 години собствениците са освободени от плащане на социални контакти. Нерезиденти, не се радват на френската система за социална сигурност, от такси са освободени. Тези, които са платили социални такси, може да подаде жалба за връщане на средства в данъчната служба по мястото на регистрация във Франция до 31 декември 2015 г.

При продажба на недвижими имоти след 1 януари 2013 г. се начислява допълнителна такса.

Размера на облагаемия увеличаване на капитала (NPK)	Залози
50 001 – 60 000	2 % − (60 000 — NPK) х 1/20
60 001 – 100 000	2 %
100 001 – 110 000	3 % − (110 000 — NPK) × 1/10
110 001 – 150 000	3 %
150 001 – 160 000	4 % − (160 000 — NPK) × 15/100
160 001 – 200 000	4 %
200 001 – 210 000	5 % − (210 000 — NPK) × 20/100
210 001 – 250 000	5 %
250 001 – 260 000	6 % − (260 000 — NPK) × 25/100
Повече от 260 000	6 %

Във Франция владението на имота, издадена на компанията, свързано с плащането на годишния данък на косвено притежание, която се заплаща в размер на 3 % от пазарната стойност. Го плащат всички юридически лица. Целта на този данък — да се противодейства на уклонению от плащането на данъци върху лукс, увеличаване на капитала, и наследяване.

При спазване на някои условия от този данък са освободени собствениците, сдающие обзаведен имот в най-кратки срокове. „Собственикът не плаща данък върху капиталовите печалби, ако дейността по отдаване под наем се проведе за максимален срок от пет години и ако средната годишна наем последните две години под 250 000 евро“,— казва Санди Далмас.

Във Франция има и данък върху свободната недвижими имоти (la taxe sur les logements vacants, TLV). Те се са необзаведени съоръжения, разположени в коммунах с население над 50 хиляди души. Разгледай списък на коммун, в които се начислява данък, могат в сайта Legifrance.Gouv.Fr. Ако жилището не се работят повече от година, процент е 12,5 %, като се започне от втората година — 25 %. Данъкът се начислява с вмененного на наемния доход, който се изчислява на база данни на пазара с оглед на характеристиките на недвижими имоти.

Други данъци

Във Франция има данък върху наследството (l ‘ impôt sur les successions). Офертата му (5-60 %) зависи от стойността на имота и степен на родство наследник. Не се облагат с данък имот, който се движи от единия съпруг на другия. На първо място наследство се деца и родители. За тази категория лица процент варира от 5 % (за имота по-евтино 8 072 евро) до 45 % (за имота по-скъпо 1 805 677 евро). Вторите на свой ред — братя и сестри. Те плащат данък в размер на 35 % (за имота по-евтино 24 430 евро) до 45 % (за имота по-скъпо 24 430 евро). Залози за други наследници представляват 55-60 %. Има и данъчна отстъпка 100 хиляди евро.

Облагаемата цена	Залози
До 8 072	5
8 072 – 12 109	10
12 109 – 15 932	15
15 932 – 552 324	20
552 324 – 902 838	30
902 838 – 1 805 677	40
Над 1 805 677	45

Френска недвижими имоти, която притежава чуждестранните, се облага с данък върху наследството в съответствие с френското законодателство. За да се избегне френското данъчно облагане, трябва да изберете пътя на собствеността върху недвижими имоти чрез фирмата. В този случай ще се прилагат законите на страната, резидент на която е собственик.

Човек, който живее във Франция повече от 180 дни в годината, се счита за местно лице на страната и е длъжен всяка година подават декларация за доходите, дори и ако ги няма. Максимална ставка на данъка върху доходите (impôt sur le revenu) достига 45 %. Притежателите на ултра високи доходи (над 1 млн. евро) плащат допълнителни 3-4 %, в допълнение към основния лихвен процент.

Печалба, евро	Процент, %
До 5 963	0
5 964 – 11 896	5,5
11 897 – 26 420	14
26 421 – 70 830	30
70 830 – 150 000	41
150 001 – 1 000 000	45
Над 1 000 000	48-49

Аналог на данък общ доход за юридически лица — корпоративен данък; (impôt sur les sociétés). В общия случай го процент е 33,33 %. За малки и средни предприятия, 75% от която е собственост на частни лица, търговски оборот по-малко от 7 630 000 евро и печалба от по-малко от 38 120 евро ставка е 15 % за първите 38 120 евро на доходи, останалата сума се облага с 33,33 %.

За разлика от много други европейски страни, във Франция има данък богатство, или данък „солидарност“ на състоянието (impôt de solidarité sur la fortune, ISF). Този данък се плаща от тези, чиито активи във Франция са на стойност над 1,3 млн. евро. Залози зависят от стойността на имота. Изчисляване на ISF е възможно с помощта на калкулатор.

Облагаемата стойността на активите, хиляди евро	Процент, %
До 800	0
800 – 1 300	0,5
1 300 – 2 570	0,7
2 570 – 5 000	1
5 000 – 10 000	1,25
Повече от 10 000	1,5

Има различни начини да се избегне плащането на този данък, например, може да направите покупка на Държавна компания за сделки с недвижими имоти (Société civile immobilière, SCI).

Например, данък върху богатството не плащат тези, които отдават обзаведени апартаменти за краткосрочен наем, с услугите.

„Този собственик се разглежда като „професионалист на пазара на наеми“: ако имотът се използва за професионална дейност в страната, собственикът е освободен от данък солидарност на държавата“,— казва Санди Далмас.

Юлия Nikolay, Tranio.Ru