Говорещи руски език купувачите-изгодно недвижими имоти: аналитично изследване Tranio (2016)

В началото на 2016 г. компанията Tranio проведе аналитично изследване, посветено на русскоязычным на инвеститорите, вкладывающим средства в приходната имоти в чужбина. Това е петото голямо проучване Tranio.

След девалвацията на рублата през 2014-2015 години емигранти от Русия и други страни от бившия СССР станаха повече от два пъти по-малко да купуват имот в чужбина. Въпреки това се е увеличил делът на купувачите, които придобиват недвижими имоти за собствено ползване, а с инвестиционна цел преди всичко за отдаване под наем.

В своето проучване ние се позовава на резултатите от две онлайн проучвания. В първото проучване са участвали 561 агенция за недвижими имоти от 37 страни, а във втория — 153 рускоезичните на купувача, които наскоро са закупили или ще си купи от приходната имоти в чужбина.

На първо място видяхме на страната, най-популярни сред рускоезичните инвеститори. В тази класация популярност страни се оценява въз основа на дела на заявките в „Yandex“, отнасящи се към покупка на жилищни имоти през 2015 г.:

	Държава	Дял на търсачките заявки, %
1	Германия	22,1
2	Испания	06,5
3	САЩ	06,0
4	Чехия	04,9
5	Италия	04,8
6	Великобритания	04,7
7	Франция	04,6
8	Турция	04,3
9	Латвия	04,0
10	Черна гора	03,5

На въпроса: „колко ли клиенти от Русия и други страни от бившия СССР придобиват приходната недвижими имоти?“ 54% от брокерите на имоти са отговорили: „Броят на такива клиенти се забелязва, но е малък в сравнение с броя на купувачите от други страни“. Това е най-популярен отговор в повечето разглеждани държави.

74 % от анкетираните са посочили, че броят на сделките с рускоезични купувачи е намалял след девалвацията на рублата през 2014-2015 година. Заедно с това се увеличава броят на инвеститорите в приходната недвижими имоти. В предишно проучване, проведено Tranio през 2013 г., 56% от брокерите на имоти са посочили, че руски купувачи, търговски обекти малко или не изобщо, а в анкетата на 2015 г. такава цел е да се спазват само от 27 % от анкетираните. При това делът на тези, които смятат, че руски инвеститори много, се е увеличил с 44 до 73 %.

Делът на руски инвеститори, особено нарасна в тези страни, където по-рано нашите сънародници купуваха предимно курортно жилище за себе си (например: Испания, Италия, Франция). В тези страни, които традиционно са били популярни сред инвеститорите (например: Великобритания, Германия), делът им остава на същото високо ниво:

Държава	Броят на анкетираните, отметивших значителен брой руски инвеститори, %
	2013	2015
Делът на руски инвеститори е нараснал
Испания	37	65
Италия	32	75
Франция	00	50
Делът на руски инвеститори остава на високо ниво
Великобритания	67	80
Германия	89	82

Сред рускоезичните инвеститори, доминиран от успешни предприемачи, които имат активен бизнес в Русия или други страни от бившия СССР. Те се стремят да инвестират в недвижими имоти, която носи не е задължително да е висок, но стабилен доход в стабилна валута. Основните мотиви на инвеститорите са, както следва:

• Диверсифицират инвестициите и да ги предпази от местни политически и икономически рискове.
• Създаване на личен пенсионен фонд.
• Предаде актив на децата по наследство и да се гарантира финансовото им благополучие.
• Да получат разрешение за пребиваване в развита чужда страна.

Обикновено инвеститорите купуват жилищни или търговски обекти за отдаване под наем, и само малцина се интересуват от проекти девелопмента или редевелопмента. Повечето брокери (65 %) са отбелязали, че не повече от 10 % руски инвеститори да инвестират в такива проекти. Според Георги Качмазова, управляващ партньор Tranio, „основната печалба на нашите инвеститори носи активен бизнес в родината. А в чужбина те се държат като рантье: предпочитат прост наемен доход. Те все още не искат и не могат да се отдадете на проекти added value в Европа, въпреки че с течение на времето тяхната компетентност се увеличава.“

Изключения — Тайланд, Черна гора и Чехия, където 89, 75 и 63% от брокерите на имоти, съответно посочи, че повече от 10 % от нашите сънародници са ангажирани в разработването на проекти или редевелопментом.

„Руснаците често купуват приходната недвижими имоти на същото място, където по-рано са придобили жилище за себе си,— казва Георгий Качмазов.— Това е напълно обяснимо: те добре познават спецификата на място и се насочва към местния пазар. Обикновено те прекарват време в своя чуждестранен дом, и им е по-удобно да управлявате доходоносен обект, ако той е наблизо“.

Най-популярните инвестиционни обекти — жилищни апартаменти и къщи: 63 % от анкетираните посочват, че този тип имот е включена в челната тройка на най-търсените. Особено се открояват България, Унгария и Португалия, където този отговор е избран 95, 89 и 86 % съответно. Обратното, в Германия, Италия и Великобритания този отговор не е най-популярният (37, 36 и 27 % съответно).

Вторият най-популярен вариант — хотели, избрани 34% от брокерите на имоти. Хотели особено търсени в Австрия (78 %). Повечето респонденти (62 % от тези, които посочи хотели) посочи, че говорещи руски език инвеститорите по-скоро сами да управляват хотели, да ги нареди на управляващото дружество. Въпреки това в различни страни се наблюдава съществена разлика: например, в България и Великобритания е всичко 100 % от участниците в проучването са отговорили, че инвеститорите се възползват от услугите на управляващите дружества, а в Германия и Австрия на този вариант се налага от 71 % на отговорите. Напротив, в Италия и Турция всички респонденти са посочили, че инвеститорите сами управляват хотели.

Още един продаваният тип на имота — високодоходни дома (отбелязаха 16 % от анкетираните), особено в Чехия, САЩ и Германия (57, 43 и 42 % съответно).

На други видове инвестиционни имоти представляват малка част от отговорите, въпреки, че популярността им личи в отделните страни:

Тип на имота	Страната (в скоби — броят на анкетираните, %)
Улични магазини	Великобритания (60), Франция (36), Австрия (33), Латвия (33)
Ресторанти и кафенета	Испания (29), Португалия (29), Великобритания (27)
Супермаркети	Германия (32), Испания (16), Великобритания (7)
Офис площи	Великобритания (33)
Жилища за студенти	Австрия (22), Гърция (17)
Жилище за възрастни хора	България (16)

Средната цена на жилищен изгодно недвижими имоти възлиза на 200 хиляди евро, търговски недвижими имоти — 1,2 милиона евро, въпреки че бюджети значително се различават в зависимост от страната и тип на имота. Проучване на купувачите показва, че сделките са в размер на средно 1,7 пъти по-скъпо на бюджета, който купувачите ориентирани първоначално.

Между обръщане на клиента и приключването на сделката средно минава 4-5 месеца, въпреки че времето значително се различават в различните страни:

Средният срок на сделката	Страната
Преди 4 месеца	Тайланд, Унгария, Латвия, Турция, Гърция, Черна Гора, България, Португалия, Чехия
За Около 5 месеца	Германия, Испания, Италия, САЩ
Над 6 месеца	Франция, Австрия, Великобритания

Инвеститорите се придържат към прекомерни очаквания добив. От проучване на агенции за недвижими имоти, следва, че от жилищни имоти в средно очакват доходност 5,7 % годишно, от търговски — 6,9 %. Въпреки това проучване на купувачите показва, че реалната доходност на жилищни обекти се оказва в средно 4,3 %, а търговските — 5,6 %.

Въпреки това, очакванията за доходността на нашите сънародници с течение на времето се доближават до реалните показатели. Проучване на 2013 година показва, че тогава купувачи на жилищни имоти в средно броят на доходност от 6-7 % годишно, а търговската — на 8-9 %.

На въпроса „Много ли купувачите вземат на кредит за закупуване на недвижими имоти?“ също показва значително различни резултати в различните страни. Във Франция, Великобритания и Австрия делът на тези купувачи особено голяма (43, 50 и 57 %, съответно). От друга страна, в много страни (например в Тайланд, Гърция и Унгария) русскоязычному на купувача е почти невъзможно да получите ипотека, и с това е свързано с голям дял на отговорите „Такива клиенти-малко или изобщо не са“.

В тези случаи, когато говорещи руски език инвеститорите вземат заем, делът на привлечените средства от стойността на обекта е средно 40-50 % и на практика не се различава в различните страни.

Ако през 2013 г. само 10% от брокерите на имоти се отбележи, че голяма част от купувачите на търговски обекти оформя кредит, а през 2015 г. тези отговори представляват 27 %. Според Георги Качмазова, нарастващ интерес към ипотечните кредити се дължи на факта, че „от една страна, след кризата инвеститорите е по-малко от собствените си пари. Но, от друга страна, инвеститорите стават компетентнее и по-добре осъзнават, че добре проектирана кредит ви помага да оптимизирате данъчното облагане и повишава доходността на инвестициите. Освен това, сега пари на заем са евтини — това също е плюс в полза на ипотеки“.

Ние открихме, че заемът средно увеличава срока на сделката на 33 дни, въпреки че в различните страни по различен начин: например, в Испания сделка с участието на заем затварят в средно на 21 ден по-дълго, а в Австрия — на 48 дни.

Средства за покупка на недвижими имоти най-често идват от Русия, като отбеляза 73% от брокерите на имоти. Обаче други опции са разпределени в отделните страни:

Източник на постъпване на средствата	Брой от анкетираните, %	Забележителни страната (в скоби — броят на анкетираните, %)
Русия	73	Гърция (100), Турция (92), Черна Гора (92), България (91)
Офшорни зони	28	САЩ (67), Великобритания (57)
Европейски страни	24	Австрия (67)
На страната на бившия СССР, освен Русия	13	Чехия (43), Турция (31), България (24)

Повече от половината от купувачите (52 %) са посочили, че не се събират в бъдеще продажба на недвижими имоти, както и планират да я остави себе си и впоследствие да предадат по наследство. От онези, които възнамерява да продаде обекта, 55 % очакват да направят това след около 10 години след покупката, 35 % — в рамките на 5 години и само 3 % — в рамките на 3 години.

Междувременно, според проучване на 2013 г., 40 % от инвеститорите планират да продадат своята печеливша жилищни имоти, щяха да направят това в продължение на 2-3 години. По този начин, ако по-рано инвеститорите вече са се стремили да спекулятивному извличане на печалба, то сега те повече се интересуват от запазването на капитала. Георгий Качмазов отбелязва, че „тази тенденция е тясно свързана с това, че инвеститорите намаляват изискванията за доходност в полза на намаляване на рисковете и надеждност в дългосрочен план“.

В отговор на въпрос: „Какви са основните трудности в работата с руски купувачи недвжимости?“, повечето брокери (52 %) са отбелязали прекомерни очаквания за възвръщаемост, а на второ място — нерасторопность (36 %). Разпределението на отговорите на този въпрос е показано в таблицата:

Трудности с руски купувачи	Брой от анкетираните, %	Забележителни страната (в скоби — броят на анкетираните, %)
Прекомерни очаквания за доходност	52	Великобритания (73), Германия (68), Австрия (67)
Нерасторопность, забавяне на сделката	36	Чехия (75), Великобритания (73)
Нежеланието да се следват установен процедурите за правене на сделки	25	Тайланд (56)
Проблеми с потвърждение средства	23	Испания (43)
Некомпетентност по въпросите на инвестиционни имоти	22	САЩ (57)
Езиковата бариера	06	Гърция (27), Турция (17)

Купувачите посочват, че най-големият проблем — да се намери подходящ обект: този вариант са посочили 64 % от участниците в проучването. На второ място отговорът е: „Структуриране на сделката, оптимизиране на данъчното облагане“ (18 %).

Според прогнозите на Георги Качмазова, през 2016 г. брой руски купувачи на жилищни имоти в чужбина ще се свие с още 20-30 %. При това в около 30-40 % ще се увеличи броят на нашите сънародници, които желаят да продадат жилището си в чужбина, във връзка с най-висока стойност на съдържанието. Но заедно с това на 20-30 % ще се увеличи броят на онлайн купувачите-изгодно недвижими имоти.