Инвестиции в парижскую недвижими имоти: колко можете да печелите от отдаване под наем

Според проучване на Cushman & Wakefield за 2014 година, Париж се нарежда на шесто място в света по привлекателност сред инвеститорите. Всяка година те инвестират в недвижими имоти на френската столица, за повече от 20 милиарда долара.

В Париж е изгодно да се инвестира в недвижими имоти от всякакъв вид, но най-голяма възвръщаемост сред жилищни обекти въвеждат студио в центъра, а сред търговските помещения — офиси и търговски центрове в периферията.

„Средната възвращаемост за всички видове недвижими имоти е 5-6 %, в редки случаи — 8 %. Минималният капитал за навлизане на пазара на по-доходоносни обекти е 400-500 хиляди евро“, казва Марина Монпрофи, ръководител на отдел за работа с рускоезични клиенти на компанията „Кабинет T2I“.

20% от купувачите на луксозни имоти в Париж — граждани на страни от ОНД

Настаняване: по-изгодно е само да се инвестира в студио

Често инвеститорите придобиват в Париж на студио или едностаен апартамент, за да после да ги отдават на туристи или на учениците. Делът на тези купувачи е около 11 %, което е два пъти повече от средното за страната.

„Да се купуват имоти за краткосрочен наем е много изгодно. Ограничения за краткосрочен наем не повече, отколкото в дългосрочна, а възвръщаемостта е много по-висока. Освен това, както на френски, така и на чужденците, организиране на почивката, все по-често правят избор в полза за отдаване под наем студиа и апартаменти, а не живеят в хотели. Това е особено привлекателен за семейства с деца: така се пести бюджет и по-добре организирано хранене“, казва Марина Монпрофи.

Шанз елизе — най-скъпата улица в Европа, най-изгодна за отдаване под наем, казва Марина Монпрофи. Наистина, в центъра на Париж жилищата се радва на най-търсени и по-скъпи от всичко. Въпреки това се препоръчва да се обърне внимание и на перспективни области — тези, в които се строят нови инфраструктурни обекти и се извършва модернизация.

Например, някои малки апартамента са търсени във 2-ри район, в близост до квартал Les halles, в който се провежда мащабна реконструкция, строят нови сгради и се отварят магазини. Най-престижната във 2-ри район се счита за улица Монторгей. Апартаментите тук са средно с 9,3 хиляди евро/м2.

Повечето студенти живеят в апартаменти с една спалня или студиа

Основен източник на доход на инвеститора, реши инвестират в студиото— това са учениците. Фокусирайки се върху тази категория наематели, трябва да се обърне внимание на име 5, 6 и 13, в които много университети (Жюссье, университета Париж VI „Пиер и Мария Кюри“, университет Париж I Пантеон – Сорбоната и други). Около 70 % от общия фонд на жилища тук са малки апартаменти. Цените варират от 7,5 до 8,5 хиляди евро/м2. Студентите предпочитат да стреля настаняване в близката околност на метростанция „Аббес“ в Монмартър (окръг 18). Но по-евтини от 10 хиляди евро/м2 на инвеститорите тук е трудно нещо да се намери.

Цената студия зависи от име. Например, в източната част на Париж, обекти от този тип струват най-малко 140-160 хиляди евро, в окръга на 14, 15 и 16 — от 150-170 хиляди евро. В най-престижния квартал на центъра е почти невъзможно да се намери жилище по-евтино от 250 хиляди евро.

Според информация на Lavieimmo.com под наем в Париж струва средно 21 евро/м2 на месец. По-скъпо само жилищата се раздава в 5-та и 7-ма избиратели. Наемателите предпочитат средно 29,7 евро/м2 на месец. Най-евтините апартаменти се отдават в по нито примечательном 19-ти арондисман (20,8 евро/м2).

Име	Отдаване под наем, евро/м2 в месец	Брутната доходност, %
1 (Лувър)	29,00	3,50
2 (Борса)	27,50	3,68
3 (Тампль)	28,00	3,39
4 (hotel de Ville)	29,30	3,41
5 (Пантеона)	29,70	3,43
6 (Люксембург)	28,30	2,90
7 („Пале Бурбон)	29,70	3,33
8 (Шанз Елизе)	27,50	3,33
9 (Опера)	26,20	3,55
10 (Анкло-Saint-Laurent)	23,60	3,78
11 (Попанкур)	25,40	3,74
12 (Рейи)	23,60	3,78
13 (Гоблен)	24,30	3,81
14 (Обсерватория)	24,80	3,56
15 (Вожирар)	24,30	3,43
16 (Паси)	26,50	3,49
17 (Batignolles-Monceau)	25,40	3,74
18 (Монмартър)	22,40	3,81
19 (Buttes Chaumont)	20,80	3,77
20 (Менильмонтан)	21,20	3,69
Париж	21,20	3,69

Според Location-étudiant.fr в Париж студентите под наем студио в средно 744 евро на месец, двустайни апартаменти — за 1 249 евро.

Студиото се въвеждат по-високи доходи от средните и големи апартаменти. Например, в 19-ти район на студио с площ от 22 м2 на стойност от 165 хиляди евро се раздава за 700 евро на месец (бруто доходност — 5,09 %). В същия район, тристаен апартамент с площ 62 м2 се предлага за 1 600 евро на месец (бруто доходност — балон 3.31 %). Голяма възвръщаемост студия компенсира недостатъците на този тип имоти: по-кратки срокове за отдаване под наем, на по-малко надеждни наематели, необходимостта от по-чести ремонти в сравнение с просторни апартаменти.

Обикновено чист доход (с оглед на разходите за издръжка) е около два пъти по-ниска от брутния доход.

Площ	50 м2
Цената при закупуване на	9 000 евро/м2
Под наем	24 eur/м2 на месец
	0288 евро/м2 годишно
Брутни приходи	3,2 %
Престой, неплащане, разходи за управление	28,8 евро/м2 годишно (10 % от годишния доход)
Разходите за поддръжка и ремонт	135 евро/м2 годишно (1,5 % от стойността на апартамента)
Нетните приходи	124 евро/м2 годишно
	06 210 евро на година
	01,38 %

Търговски обекти: офиси и магазини

„Жилищни имоти също е в търсенето, но тя е скъпа, а освен това, като предлага по-малко. Продават се като „стена“ (с подписания договор за наем или без), така и „търговска фонд“ — правото на отдаване под наем и възможност да се отдадете на дейност в тази стая“, казва Марина Монпрофи.

По думите й, офиси и магазини е на стойност закупи в 8-ми район, особено в района на булевард Шанз-елизе, както и квартали 2 и 9.

Разходите за наем на най-скъпите магазини по булевард Шанз-елизе надвишава 14 000 евро/м2 годишно

Според информация на Cushman & Wakefield за 2014 година, Париж заема 10-то място в света по дороговизне офиси. В центъра на града под наем е на стойност 860 евро/м2 на година. В Дефансе, основния бизнес район на столицата, офиси се отдават средно около 550 евро/м2. Малко по-различни данни на CBRE:

Региони	Нови или реновирана	Средно
Център и на запад	542	404
Юг	431	342
Север-изток	327	257
Дефанс	415	340
1-во пръстен	227	147
2-ро пръстен	159	108
Ил-дьо-Франс	296	218

По информация на CBRE, доходност офиси в центъра и в западната част на Париж, представляват 4,25–5,75 %. Колкото по-малко търсен район, толкова доходността е по-висока, и обратното.

Център и на запад	4,25 – 5,75
Дефанс	6,25 – 7,50
1-во пръстен	6,25 – 9,00
2-ро пръстен	6,75 – 12,00

Според Cushman & Wakefield за 2014 година, френската столица се нарежда на трето място в света по разходи за наем на търговски недвижими имоти. В най-скъпата търговска улица в Париж и цяла Европа — Шанз-елизе — на обектите се отдават средно за 13 255 евро/м2 на година.

Квартали	На улицата	Под наем
„Златен триъгълник“	Булевард Шанз-Елизе, улица Франциск I, avenue Монтеня и Джордж V	2 500 – 14 000
Опера – Вандомская площ – Saint-Honoré	На Улица Сент-Оноре, de la Paix, Royal, Faubourg-Saint-Honoré, avenue de l ‘ Opera	1 500 – 8 000
Големи магазини	Улица Тронше, булеварди Османн, Мадлин, На Капуцините	1 800 – 6 000
Маре	Улица Розиер, Фран-Буржоа, Вьей-du-Тампль	1 500 – 4 500
Риволи, площад Бастилията	Улица Риволи,	1 500 – 3 500
Латински тримесечие – Сен-Жермен – „Одеон“	Булеварди Сен-Жермен, Сен-Мишел, улица Рен, Севр	800 – 3 500
Les Halles	Булевард Севастопол, улица Этьенна Марсилия	500 – 2 000
Големи булеварди	Улица Ришельо Дрюо, Пуассоньер, бул. “ Бон-Нувелль	500 – 1 500

Според данни на Colliers International, средната доходност на търговски обекти в Париж е 4,75 %. По информация на CBRE, магазини на централни улици на Париж въвеждат 4-6 % годишно.

Магазини на централни улици	4,00 – 6,00
Магазини на второстепенни улици	5,90 – 8,00
Търговски комплекси в покрайнините на (Ил-дьо-Франс)	5,65 – 8,00

* * *

Сред жилищни обекти, най-големи са студио: те носят по-висок доход в сравнение с просторни апартаменти, и бюджет за закупуването им не трябва да бъде голям. Ликвидни офиси и магазини са скъпи, но затова пък носят добри приходи, особено тези, които се намират в центъра на Париж. Такива обекти са изгодни, защото гарантират стабилни инвестиции: договори се сключват едновременно на няколко години, през които може да не се притеснявате за намиране на наематели.

Юлия Nikolay, Tranio.Ru