Инвестиция във френски нови сгради: характеристики на покупката и данъчно облагане

Първоначалната недвижими имоти във Франция изгодно да купуват за инвестиция, тъй като цените на тези обекти в повечето големи градове се увеличават въпреки кризата, както и при отдаване на нови жилища под наем е възможно да се получат значителни данъчни облекчения.

Най-добрите пазари: Нант, Тулуза и Бордо

Специалисти сайта Explorimmoneuf.com съставили класация на най-добрите френски градове за инвестиции в жилища. Пренебрегвани фактори като демографската ситуация, пазара на труда, броя на учениците, динамиката на цените и делът на инвеститорите, ангажирани средства в нови сгради.

Най-добрият град за инвестиции във Франция през 2014 г., е признат за Нант. Сред предимствата на този град — голям брой нови строителни проекти, приток на населението, отлична локация в близост до Атлантическия бряг. Освен това, през 2013 г. Нант е избран за един от „зелените столици на Европа, след като в един списък с Стокхолм и Хамбург.

На второ място, след като Нант — Тулуза. Ново строителство тук се продават средно за 3 720 евро/м2. До 2020 година близо до жп гара Матабьо да бъде построен нов и модерен квартал. Още един плюс — за това време ще пущен TGV (високоскоростен влак), благодарение на което от Тулуза до Париж ще бъде възможно да се стигне за 3 часа и 15 минути

На трета линия — Бордо. Тук са изграждане на нови экокварталы, облагораживают централната част на града и изграждат транспортни връзки. Очаква се, че към 2030 година числеността на агломерация ще достигне 1 милион души. За да отговори на нуждите на нарастващото население, по това време в града ще бъдат изградени 50 хиляди жилища. Средната цена на първоначална недвижими имоти в Бордо — около 4 000 евро/м2.

Париж се оказа само на седма линия на класирането. Този град има един голям недостатък — тук рядко се строят нови жилища. Цените на първичните недвижими имоти във френската столица са най-високи в страната, те надвишават 10 600 евро/м2.

Класиране	Град	Средната цена, евро/м2	Динамиката, % за година
1	Нант	3 860	2,4
2	Тулуза	3 720	1,8
3	Бордо	4 000	20,0
4	Лион	4 420	-2,9
5	Villeurbanne	3 720	1,8
6	Монпелие	3 800	4,0
7	Париж	10 662	-0,8
8	Страбург	3 310	-7,1
9	Клермон-Феран	3 300	5,8
10	Него	3 250	-5,6

Елена Генералова, директор на French Riviera Realty, смята, че ново жилище и изгодно да купуват по целия Лазурному Брега: „В момента в Ница интересни са проекти на Maison Blanche Villa Victoria, в Кан — Кан Maria, на Кап д ‘Антиб — Paradise Cap, в Villefranche-sur-Mer — Eden“.

Според нея, търсенето на нови жилища на Лазурния Бряг не се принизява: „Това е свързано с факта, че в този район няма свободна земя за нови проекти. В ход точков основавайки се на мястото на старите разрушени сгради. Тъй като на Лазурния Бряг много паметници на архитектурата, старите сгради, които са разрушени рядко. Във връзка с това търсенето на нови сгради е много висока: 60-80 % от апартаментите се продават в продължение на шест месеца от началото на продажбите“.

Разходи за закупуване: около 25 % от стойността на обекта

Във Франция при закупуване на недвижими имоти в етап на строеж или на жилища не по-стари от 5 години в цената е включен ДДС в размер на 20 % от стойността на обекта.

„ДДС не се изчислява отделно от пазарната цена. Понякога ДДС се начислява отделно и се заплащат при закупуване, а на следващата година след придобиването на клиент — независимо дали е французин или чужденец — получава данъчна. Но в такъв случай става дума само за закупуване на съоръжения за търговска под наем (bail commercial). Процент на нотариус при покупка на основно жилище на два пъти по-малко, отколкото при придобиването на „средно“ капки — 2-2,5 %. Купувачът не заплаща услуги недвижими имоти — човек получава възнаграждение от строител“, казва Лара Парэнан, директор на отдел “ Източна Европа AS et Associés.

Купувачът плаща такса за регистрация на преминаване на правото на собственост (droits de mutation), която се изчислява в размер 0,6 % от стойността на жилищата за приспадане на ДДС. Към нея се прибавя разходите за събиране на данъци (сирене d ‘ assiette) — 2,5 %. Освен това, купувачът плаща различни разходи за закупуване на: гербовия налог, оформяне на ипотеки (ако е необходимо) и регистрация на правата на собственост. Възнаграждение на нотариуса най — малко на 1% от стойността на обекта. Тези допълнителни административни разходи представляват около 3 %.

„Тези разходи основно се състоят от данъци и такси (80 %), други разходи и административни разходи (10 %), и най-накрая, възнаграждението на самия нотариус (10 %). Нотариални разходи за закупуване на второ жилище (без разходи за ипотека) са 7,5 % от цената на апартамента, както и за закупуване на апартаменти в идеалния център на града — 2 %. Това е значителна икономия в рамките на инвестиции“,— казва Елена Генералова.

Цена на закупуване	180 000 (с включен ДДС 20 %)
Такса за регистрация право на преминаване собственост	900 (0,6 %)
Такса нотариус	3 000 (2 %)
Административни разходи	4 500 (3 %)
Общо	188 400

Програма: Дюфло, Sancy-Бувар

Във Франция много програми за закупуване на основно жилище, сред които най-известни са регулирани от законодателството на Дюфло и Sancy-Бувара. Те предвиждат закупуване на нови съоръжения за последващо отдаване под наем за минимум девет години.

Програма	Участници	Условия за покупка	Данъчни облекчения
Законът Дюфло (loi Duflot)	Физически лица, данъчни жителите на Франция, притежателите на акции в държавната компания по операции с недвижими имоти (Société civile immobilière, SCI)	Максимална покупна цена — 5 500 евро/м2, максимална сума на инвестициите — 300 000 евро	Приспадане на данъка в размер на 18 % от стойността на обекта
Непрофесионално под наем обзаведен жилища, класически вариант (LMNP Classique)	Физически лица, жителите на Франция или си в чужбина територии	Комплекси за студенти, туристи възрастните хора или инвалиди	Връщане на ДДС и намаляване на амортизация до 90 % за оптимизация данък върху доходите от отдаване под наем
Законът Sancy-Бувара за непрофесионални отдаване под наем обзаведен жилища (LMNP Censi-Bouvard)			Намаление в размер на 11 % от разходите обект без оглед на други данъци върху недвижими имоти, максимален данъчна — 3 666 евро на година

Предвидени са и други данъчни облекчения. „При закупуване на нови сгради се случва освобождаване от данък върху имота в продължение на две години след завършване на строителството. Ако нивата на енергийни спестявания на сгради по-високи, отколкото е предвидено спазят изискванията на купувачите могат да бъдат напълно или частично освободени от данък върху собствеността за още три години“,— казва Елена Генералова.

По думите на Лара Парэнан, ако руския клиент няма доходи във Франция, той няма да има данъчни отстъпки. „Но при закупуване на високо качество в областта на енергетиката отношение на недвижими имоти (label би би си — bâtiment basse consommation) на обекта не се облага с данък върху недвижими имоти (taxe foncière) в продължение на пет години“, казва тя.

Препродажба: изчакайте 7-10 години

Печалба от сгради може да се получи не само при отдаване под наем, но и при препродажба.

„Ако купувате апартамент в нова сграда в началото на строителната програма, често благодарение на приспособяването на цените успява да спести 15-20 % за 12-18 месеца“,— казва Елена Генералова.

Ако в Дубай инвеститорите препродават на жилищата веднага след покупката, още преди оформяне на правото на собственост, а след това във Франция, по думите на Лара Парэнан, първична недвижими имоти да придобиват само за дългосрочни инвестиции.

„При закупуване на първична имоти не може да разчита на кратък цикъл — това е утопия. Изключение правят само някои случаи, например, когато се създава един голям проект е в изцяло нов район и се продава много апартаменти: в момент на отдаване на недвижими имоти може да се издигне в цената за сметка на това, че се появява нов квартал, и там е хубаво да се живее. Най-висок скок — от порядъка на 25 %. Въпреки това, малко хора веднага решава за продажба, тъй като ще имат най-висок данък върху печалбата, ако продавачът там не е живял най-малко пет години. Нормален цикъл — това е 7-10 години“, казва Лара Парэнан.

Юлия Nikolay, Tranio.Ru

Comments are closed.