Investice do парижскую nemovitostí: kolik si můžete vydělat na pronájmu

Podle studie Cushman & Wakefield za rok 2014, Paříž řadí na šesté místo na světě je přitažlivost mezi investory. Ročně investují do nemovitostí francouzského hlavního města více než 20 miliard dolarů.

V Paříži je výhodné investovat do nemovitostí jakéhokoliv typu, ale největší návratnost u obytných objektů přinášejí studiu v centru, a mezi nebytových prostor — kanceláře a nákupní centra na periferii.

„Průměrná návratnost pro všechny typy nemovitostí je 5-6 %, ve vzácných případech — 8 %. Minimální základní kapitál pro vstup na trh komerčních bytových objektů je 400 až 500 tisíc eur,“— říká Marina Монпрофи, vedoucí oddělení pro práci s русскоязычными zákazníky společnosti „Kabinet T2I“.

20 % kupujících luxusních nemovitostí v Paříži — občané zemí SNS

Ubytování: je výhodnější jen investovat do studia

Často investoři získávají v Paříži studií či jedno-ložnicových byty, pak darovat je turistům nebo studentům. Podíl takových kupujících je asi 11 %, což je dvakrát více, než je průměr v zemi.

„Koupit nemovitost pro krátkodobé pronájmy je velmi výhodné. Omezení na krátkodobý pronájem nic víc, než na dlouhé, ale ziskovost je mnohem vyšší. Kromě toho, jak francouzi, tak i cizinci, zorganizoval svou dovolenou, se stále častěji rozhodují pro pronájem ateliérů a bytů, ale není urovnat v hotelech. To obzvláště atraktivní pro rodiny s dětmi: tak экономится rozpočet a lepší pořádá jídlo,“— říká Marina Монпрофи.

Champs-elysées — nejdražší ulice v Evropě, nejvíce ziskové k pronájmu, se domnívá Marina Монпрофи. Opravdu, v centru Paříže a ubytování je největší poptávka a je dražší jen. Je však doporučeno věnovat pozornost na perspektivní oblasti — ty, ve kterých jsou stavěny nové objekty infrastruktury a probíhá modernizace.

Například, malé byty jsou v poptávce během 2. pařížském obvodu, v blízkosti čtvrti Les halles, ve kterém probíhá rozsáhlá rekonstrukce, přibývají budovy a otevírají se obchody. Nejprestižnější 2-m volebním obvodu je považován za ulice Montorgueil. Byty zde stojí v průměru 9,3 tisíc euro/m2.

Většina studentů urovnat v apartmánech s jednou ložnicí nebo v dílně

Hlavní zdroj příjmů investora, se rozhodl investovat do studia, to jsou studenti. Zaměření na tuto kategorii nájemníků, stojí za to věnovat pozornost na jméno 5, 6 a 13, v nichž mnoho vysokých škol (Жюссье, univerzity Paříž VI Pierre a Marie Curie, univerzita Paříž I, Panthéon – Sorbonne a další). Asi 70 % z celkového fondu bydlení zde tvoří malé byty. Ceny se pohybují od 7,5 do 8,5 tisíc kč/m2. Studenti také raději střílet ubytování v okolí stanice metra „Abbes“ ve čtvrti Montmartre (čtvrť 18). Ale levnější než za 10 tisíc euro/m2 investorům zde je těžké něco najít.

Cena studia je závislá na jméno. Například, na východě Paříže objekty tohoto typu jsou minimálně 140-160 tisíc euro, v okresech 14, 15 a 16 — od 150-170 tisíc euro. V nejprestižnější bloky centra je téměř nemožné najít levnější ubytování 250 tisíc euro.

Podle informací Lavieimmo.com pronájem v Paříži stojí v průměru 21 eur/m2 / měsíc. Dražší jen ubytování k pronájmu v 5-m 7-m krajích. Nájemníci dávají v průměru 29,7 eur/m2 za měsíc. Levnější jen se rozdávají byty v ničem ani charakteristické 19-m volebním obvodu (20,8 eur/m2).

Jméno	Pronájem, eur/m2 za měsíc	Hrubé výnosy, %
1 (Louvre)	29,00	3,50
2 (Papírů)	27,50	3,68
3 (Temple)	28,00	3,39
4 (Hotel de Ville)	29,30	3,41
5 (Pantheon)	29,70	3,43
6 (Lucembursko)	28,30	2,90
7 (Palais Bourbon)	29,70	3,33
8 (Champs Elysées)	27,50	3,33
9 (Opera)	26,20	3,55 byste
10 (Анкло-Saint-Laurent)	23,60	3,78
11 (Попанкур)	25,40	3,74
12 (Рейи)	23,60	3,78
13 (Tapiserie)	24,30	3,81
14 (Hvězdárna)	24,80	3,56
15 (Vaugirard)	24,30	3,43
16 (Passi)	26,50	3,49
17 (Batignolles-Monceau)	25,40	3,74
18 (Montmartre)	22,40	3,81
19 (Buttes-Chaumont)	20,80	3,77
20 (Менильмонтан)	21,20	3,69
Paříž	21,20	3,69

Podle Location-étudiant.fr v Paříži studenti si pronajímají ateliéry v průměru za 744 euro za měsíc, dvoupokojový byt — za 1 249 eur.

Studio přinášejí vyšší příjmy, než střední a velké byty. Například, v 19 okrsku studio o ploše 22 m2 stojí 165 tisíc euro dostane za 700 euro na měsíc (hrubého výnosu — 5,09 %). Ve stejné oblasti třípokojový byt o rozloze 62 m2 je nabízen za 1 600 eur měsíc (hrubého výnosu — 3,31 %). Velký návrat studia kompenzuje nevýhody tohoto typu nemovitosti: kratší doby pronájmu, je méně spolehlivé nájemce, je potřeba více častými opravy ve srovnání s prostornými byty.

Obvykle čistý příjem (s ohledem na náklady na údržbu) je přibližně o polovinu nižší než hrubý příjem.

Velikost	50 m2
Cena při nákupu	9 000 eur/m2
Pronájem	24 eur/m2 / měsíc
	0288 euro/m2 za rok
Hrubé příjmy	3,2 %
Prostoje, prodlení, náklady na správu	28,8 euro/m2 za rok (10 % z ročního příjmu)
Náklady na údržbu a opravy	135 euro/m2 za rok (1,5 % z hodnoty bytu)
Čistý příjem	124 eur/m2 ročně
	06 210 eur ročně
	01,38 %

Komerční objekty: kanceláře a obchody

„Komerční nemovitosti je také v poptávce, ale je to drahé, a kromě toho, takových nabídek je méně. Jsou prodávány jako „zeď“ (s uzavřenou smlouvou o pronájmu nebo bez), tak „komerční fond“ — právo na pronájem a možnost zapojit se do aktivit v této místnosti,“— říká Marina Монпрофи.

Podle ní, kanceláře a obchody stojí za to kupovat v 8. kraji, zejména v okolí Champs-elysees a okruzích 2 a 9.

Náklady na pronájem nejdražších obchodů na bulváru Champs élysées přesahuje 14 000 euro/m2 za rok

Podle údajů Cushman & Wakefield za rok 2014, Paříž trvá 10-e místo ve světě дороговизне kanceláře. V centru města pronájem za 860 euro/m2 za rok. V Дефансе, hlavní obchodní čtvrti hlavního města, úřady rozdávají v průměru za přibližně 550 kč/m2. Trochu se liší údaje CBRE:

Regiony	Nové nebo zrekonstruované	Sekundární
Střed a západ	542	404
Jih	431	342
Severo-východ	327	257
Défense	415	340
1-e prsten	227	147
2-e prsten	159	108
Ile-de-France	296	218

Podle údajů CBRE, míry návratnosti kanceláře v centru a na západě Paříže tvoří 4,25–5,75 %. Čím méně je poptávka okres, tím je výnos vyšší, a naopak.

Střed a západ	4,25 – 5,75
Défense	6,25 – 7,50
1-e prsten	6,25 – 9,00
2-e prsten	6,75 – 12,00

Podle Cushman & Wakefield za rok 2014, francouzská hlavní město řadí na třetí místo na světě za cenu pronájmu, obchodování s nemovitostmi. Na nejdražší nákupní ulici v Paříži a celé Evropy — Champs elysées — objekty jsou v průměru o 13 255 eur/m2 ročně.

Čtvrtí	Ulice	Pronájem
Zlatý trojúhelník	Bulvár Champs-Elysées, ulice Františka I, avenue Montaigne a George V	2 500 – 14 000
Opera – Вандомская velikost – Saint-Honoré	Ulice Saint-Honoré, de la Paix, Royal, Rue Du Faubourg-Saint-Honoré, avenue de l ‚ Opéra	1 500 – 8 000
Velké obchody	Ulice Тронше, bulváry Османн, Madeleine, Kapucínů	1 800 – 6 000
Mare	Ulice Розье, Fran-Buržoazní, Вьей-du-Temple	1 500 – 4 500
Rue de rivoli – náměstí place de la Bastille	Ulice Rue De Rivoli	1 500 – 3 500
Latinská čtvrť – Saint-Germain – Odéon	Bulváry Saint-Germain, Saint-Michel, ulice Rennes, Sèvres	800 – 3 500
Les Halles	Boulevard Sebastopol, ulice Этьенна Marseille	500 – 2 000
Velké bulváry	Ulice Richelieu Дрюо, Пуассоньер, bulvár Bonn-Нувелль	500 – 1 500

Podle Colliers International, průměrný výnos nákupních míst v Paříži je 4,75 %. Podle údajů CBRE, obchody na hlavních ulicích Paříže přinášejí 4-6 % ročně.

Obchody na hlavních ulicích	4,00 – 6,00
Obchody na vedlejších ulicích	5,90 – 8,00
Obchodní komplexy na okrajích (Île-de-France)	5,65 – 8,00

* * *

U obytných objektů nejvýhodnější jsou studia: přinášejí vyšší výnosy ve srovnání s prostornými byty, a rozpočet na jejich nákup nemusí být velký. Likvidní kanceláře a obchody jsou drahé, ale přinášejí dobrý příjem, a to zejména ty, které se nacházejí v centru Paříže. Takové objekty jsou výhodné i proto, že zaručují stabilní investice: smlouvy jsou hned na několik let, během kterých je možné se nemusíte starat o hledání nájemce.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru