Rizika a přínosy investic do hotelových pokojů

Od poloviny minulého století velké hotely poválečné Evropy se staly cvičit prodej jednotlivých čísel investorům. Od té doby se tato praxe rozšířila po celém světě a zachytil nejpopulárnější turistické a obchodní destinace: velká Británie, Francie, Švýcarsko, USA, Austrálie, Dubaj. Obecně platí, že tento druh přílohy populární u malých investorů.

Schéma hotelového investování je jednoduchý: investor získá do vlastnictví číslo nebo balíček z více pokojů v hotelovém komplexu. To pak může buď sami zabývat správou jeho nemovitosti, která se stane velmi zřídka, a to buď jednat o řízení s hotelovým operátorem, nebo profesionální management společnosti.

Investor a provozovatel hostince rozdělit zisk mezi sebou jedním ze dvou způsobů. Investor může přijímat pevnou zisk, který byl předem najevo s operátorem. V tomto případě zisk není závislý na aktuální obsazenosti pokoje. Druhá možnost — získání investora na zisku na pohyblivou úrokovou sazbou, kdy výnos místnosti může být vyšší, ale investor bude sdílet s provozovatelem, například, riziko невостребованности apartmánů u turistů.

V závislosti na podmínkách smlouvy, může investor využít své pokoje a ne pro svůj zamýšlený účel, to znamená bydlet v nich. Někteří operátoři poskytují takovou příležitost hned po zakoupení služba, ostatní — po uplynutí určité doby.

Výhody investice do pokoje hotely

Hlavní plus investice do pokoje hotelů — nízký práh vstupu. Minimální náklady na hotelových pokojích v Evropě je asi 100 tisíc eur. Typicky, objekty tohoto druhu investic se stávají nejvíce lukrativní „tahouny“ hotelnictví — tří – nebo čtyřhvězdičkové hotely v Evropě.

Jak již bylo uvedeno výše, investor není zatíženo se potřebou neustále ovládáním svým majetkem. Takový formát by byl vhodný pro ty investory, kteří mají hlavní podnikání v jiné oblasti a uvažujete o investici do hotelového pokoje jako prostředek k doplnění svého portfolia lukrativní aktivum. Vedení organizace řeší všechny společné a soukromé problémy hotely, proto je možné se není třeba obávat, že investor osobně bude muset řešit otázku, rozbité duše, nebo chladný příjmu ubytovaných.

Kromě toho, investice do hotelové pokoje jsou přitahovány příležitost získat stabilní devizový příjem, což je obzvlášť důležité pro investory z Ruska do dnešní situace. V průměru výnos hotelových apartmánů se pohybuje kolem 4 % při fixní sazbou a 6-10 % při plovoucí sazbě. Ve stejné době se k výběru zařízení je třeba přistupovat velmi взвешено: je třeba zkoumat umístění areálu a jeho vyhlídky, a také se seznámit se zkušenostmi v oblasti řízení společnosti.

Proto, investice do hotelového pokoje — výhodná a zajímavá příležitost. Ale, stejně jako v jiných oblastech, i zde má svá úskalí, o kterých by si měl uvědomit investor.

„Úskalí“ investice do místnosti

Schválení nabídky se mohou výrazně lišit v závislosti na zákony země, proto je lepší nezanedbávat služby místního právníka. Ve stejné době, například v Rakousku transakce je označen jako nákup a prodej jednotlivého majetku a je trochu odlišný od koupě bytu.

Jak již bylo uvedeno výše, investor se obává o marketingovou stránku věci, která je plně zůstává v odpovědnosti vedení organizace, ale tato mince má i nevýhodu: investor nemůže určovat marketingovou politiku hotely. Například, v případě, že provozovatel se rozhodl převést z hotelu rodinný hotel business class, a toto rozhodnutí se časem ukáže jeho neúčinnost, investor nebude moci na něj mít vliv.

Je lepší zvolit investiční pokoj v hotelu, který se nachází pod správou velké hotelové sítě s rozsáhlými zkušenostmi řízení hotelový pokoj nemovitostí. Za prvé, to bude chránit investice od neprofesionálních rozhodnutí, které může mít malý отельер. Za druhé, velké síti existuje desítky let, tak jednoho dne uzavře s nimi smlouvu o správě hotelovým pokojem, můžete se spolehnout na dlouhodobou spolupráci.

Nicméně, tím, že uzavřením dohody o řízení i s větší společnosti, je třeba se pevně rozhodnout, kdo nese náklady na aktuální údržbu a opravu bytů. Pokud tyto náklady spadají na ramena investora, pak to může výrazně snížit výnos investice.

Investor musí dobře prozkoumat objekt investice a podmínky, ve kterých působí. I když se do tohoto druhu transakcí, obvykle sjednána minimální měsíční míra návratnosti, ani jeden hotel imunní vůči tržní prvky. Po šoku 11. září 2001 americké investiční společnosti přesouvají svou pozornost z nejvíce „horké“ objekty v centru světových metropolí (New York, Londýn, Paříž) na méně luxusní hotely v provincii (Halifax, Glasgow, Gloucester). Je důležité vzít v úvahu sezónní faktor — hotely, zaměřené na rekreační dovolenou, v klidovém stavu v „mrtvá sezóna“, v té době jako hotely, hostitelské obchodní cestující, mají stálý příjem po celý rok (to vysvětluje utility investice v zemích Západní Evropy).

Je-li investor chtít prodat hotelové apartmány, pak se může setkat s problémem hledání nového kupce. Nejzřetelnějším kandidátem na pořízení takového objektu bude hotelový operátor, nicméně to koupí pokoj jen za sníženou cenu, nebo bez ohledu na růstu kapitalizace. Kromě toho, hotelový pokoj jako majetek zatížený řadou podmínek vlastnictví na základě smlouvy, která je dobře přiblížil jednomu investorovi, ale možná vůbec vyhovovat druhému.

Konečně, ubytování investora do pokoje v hlavní sezóně není výhodné ani hotel, ani sám investor, neboť snižuje výnos investice, tak jako obvykle správcovská společnost vyžaduje vzdát se jí apartmány k pronájmu na celé období smlouvy nebo zadá limit na době pobytu investora ve svém vlastním pokoji.

Klady	Zápory
nízký „práh vstupu“	Rizika nečinnosti při pohyblivou sazbou
řízení nese provozovatel hotelu	cizí jurisdikce transakce
stabilní výnos	omezení vlivu na marketing hotely

Vyhlídky na trhu

Jak poznamenali členové Serviced Apartments Summit, který se konal v Londýně v roce 2014, na trhu je investice do hotelové místnosti rychle roste, a to zejména v posledních třech letech.

Londýn byl náhodou zvolen centrem konání tohoto summitu: podle Savills, v Londýně pouze 1,6 služba připadá na 1000 obchodní cestující, zatímco v New Yorku a hong Kongu na 5,7 a 5,3, respektive. Takže, Londýn je zároveň trhem s tvrdé konkurenci, investory, ale zároveň disponuje vysokým investičním potenciálem.

Nezapomeňte, že výnos investice do hotelových pokojů závisí na proudu ubytovaných. Z tohoto hlediska vážnou konkurenci hotely, podnikání je nejrychleji rostoucí segment nájmu soukromého bydlení, ale i internetové služby, které výrazně zjednodušit pronájem nemovitosti od soukromých osob bez prostředníků.

Možnost investovat do jejich pokoje nabízí tyto hotelové řetězce jako je Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Shrneme-li všechny výše uvedené, lze formulovat několik obecných tipů pro investory:

• je třeba pozorně studovat hotelový trh země, kde se nacházejí objekty pro investice;
• zkoumat možnosti vytvoření úvěrového „rameno“ pro investice — to výrazně zvýší ziskovost;
• vícestránkové smlouvu v cizím jazyce opravdu lépe číst;
• soustředit svou pozornost na tří – nebo čtyřhvězdičkovém hotelu, a ne na pět гигантах luxusní;
• nezanedbávat nabídky provinční hotelů — mohou být méně lukrativními, než hlavního;
• prioritní pozornost věnována lokalitám v Rakousku, velké Británii a hotely ve Francii jsou známé spolehlivostí investování.

Ivan Чепижко, Tranio

Comments are closed.