Rizikové faktory: na čem závisí výnos investic do nemovitostí

Hodnocení rizik hraje důležitou roli ve fázi tvorby investiční strategie, protože od toho, jak moc je investor ochoten riskovat, do značné míry závisí na rozpočtu, a očekávání výnosů. Takže, pokud investoři zvažují budoucí investice do nemovitosti jako низкорискованные, pak jsou ochotni zaplatit více za každý dolar předpokládaných příjmů, čímž se sníží sazbu výnosu. To znamená, že čím nižší riziko, tím nižší výnos.

Riziko — je pravděpodobnost ztrát v důsledku jakýchkoli změn. Čím větší je šance, že se stane negativní událost, tím větší je riziko. Pro investice do nemovitostí nejvíce typické dvě skupiny rizik — rizika země a rizika spojená s konkrétním projektem.

Country rizika

K страновым rizikům předtím, se odkazuje na pravděpodobnost výskytu ekonomických, politických a sociálních otřesů v zemi, kde se nachází nemovitost.

Úroveň rizika země se můžete dozvědět ze zpráv ratingových agentur nebo poradenských firem. Například, v žebříčku The Economist Intelligence Unit nejmenší zemi rizika u Rakousku, velké Británii, Německu a USA, největší — do Afghánistánu, Běloruska, Ukrajiny atd.

Jeden z ekonomických faktorů rizika země — růst inflace. Závislost je taková: čím vyšší je inflace, tím větší je riziko. Nejmenší riziko představuje inflace nižší než 5 % ročně, největší — více než 100 %. Trh s nemovitostmi v bezpečí z inflační rizika tím, že náklady na pronájem vyhodnocován měsíčně nebo ročně: pronájem sazby jsou připojeny k indexu spotřebitelských cen, jehož dynamika se odráží inflaci. Čím častěji přezkoumávána sazby, tím vyšší je citlivost objektu na inflaci a tím větší příjmy investora. Například, hotelové pokoje, obchody, průmyslové skladovací prostory a ubytování, сдаваемое na krátkodobý pronájem, tradičně považovány za objekty se zvýšenou citlivostí k inflaci, kanceláře a REIT — střední a pozemky a byty, které jsou rozdány v dlouhodobém pronájmu, — nízká.

Německo — celkově низкорисковая země pro investice do nemovitostí, nicméně zde se oblasti zvýšeného rizika. Zejména k nim patří východní země

Dalším ekonomickým faktorem země rizika spojena s nestabilitou měny. Bez ohledu na to, roste jeho cena, nebo klesne, žádné výrazné odchylky představuje riziko. Největší nebezpečí pro trhy se vyskytuje v tom případě, kdy nárůst nebo pokles měny je více než 20 %.

Pro primární ekonomik také charakterizuje takový rizikový faktor, jako je pokles cen ropy. Čím nižší je cena, tím větší je hrozba hospodářství; největší riziko — pokles cen uhlovodíků více než 20 %. Tak, podle Savills, v pozadí дешевеющей ropy od roku 2007 do roku 2009 bytu v ruském hlavním městě se snížil na 51 %. V lednu-únoru 2009 ceny ropy začaly růst, a cena za metr čtvereční taky šla nahoru. V roce 2015 ropy ukazuje negativní dynamiku a ceny nemovitostí také klesají.

Další ekonomické faktory — pokles HDP, pokles tempa výroby, snížení vývozu a snížení kupní síly obyvatel. Největší riziko — pokles v každém z těchto ukazatelů o více než 10 %.

K страновым zahrnují také sociálně-politické riziko. Zejména na trhu nemovitostí může mít negativní dopad záporného populačního růstu, a to platí nejen pro zemi jako celek, ale i pro konkrétní obce, a také jednotlivé kraje. Například počet obyvatel Východního Německa se stěhuje do více rozvinutých a prosperujících západních zemí, se proto v posledních považovány za méně rizikové trhy pro investice do nemovitostí (výjimkou je malé město v porúří, která se ztrácí počet obyvatel z důvodu nedostatku pracovních míst).

Politická situace také má významný dopad na chování investorů a na jejich vnímání rizika. Podle studie „Транио“, 17 % dotázaných realitních kanceláří se domnívají, že politická situace (spolu s ekonomickou stabilitou) — jeden z hlavních důvodů, proč je rusky kupující zvolit tu či onu zemi pro nákup nemovitosti. Tento faktor je zvláště jasně vyjádřeno v takových zemích, jako je velká Británie, Německo, USA a Francie.

Sociálně-politické a ekonomické otřesy v zemi může trvale odradit investory od místního trhu s nemovitostmi

Dalším důležitým riziko země — potenciální změny v právních předpisech, které mohou mít vliv na trh s nemovitostmi. To mohou být změny v daňových zákonech (zvyšování stávajících daní a zavedení nových), zavedení omezujících právních předpisů týkajících se výstavby a investic, a také zavedení omezení na pohyb kapitálu.

Rizika projektu

Rizika spojená s projektem, lze rozdělit na dvě kategorie:

• rizika projektu Added Value, jejichž cílem je vytvoření přidané hodnoty;
• rizika podnikání pronájem nemovitostí.

1. Projekty Added Value

K projektu Added Value („přidaná hodnota“), patří výstavba a редевелопмент. Riziko těchto projektů je poměrně vysoká, ale výnos je příliš vysoký, 14-25 %.

Hlavní rizika spojená s výstavbou:

• cena pozemku nebo objektu na vstupu může být nadhodnocený;
• výstavba nebo opravy mohou být posíleny;
• odhad výstavby nebo opravy může být překročena;
• prodejní cena může být nižší, než bylo plánováno;
• prodeje mohou jít pomaleji, než bylo plánováno.

Všechna tato rizika mohou „jíst“ výnos, čímž se investor zůstane bez zisku nebo dokonce se ztrátou.

Stavební projekty více riskantní ve srovnání s арендным podniku

Všechny výše uvedené rizika rostou v progresi poměru закредитованности vývojáře, to znamená, že čím více úvěrových peněz, které on používá, tím vyšší je každý z uvedených rizik. Při наихудшем skripty, například při vysoké закредитованности stavby a významné opravy nákladů může být i tak, že developer nebo investor zůstanou ven. Zkušení developeři se vždy výpočet na různé scénáře vývoje událostí, a přijatelné jsou považovány za takové, při kterých investor vychází z projektu, vydělává 15-20 % (klasický scénář) nebo 20-25 % (optimistický scénář).

Rizika projektu jsou patrné ještě před započetím prací. Zejména, je riziko non-stavební povolení (Permit Risk). Jeho podstata je v tom, že v případě investice do редевелопмент, oprava nebo budování od nuly, aby po realizaci nákupu pozemku nebo objektu musíte projít sladit a získat povolení. Obvykle v ceně je uložen riziko selhání k získání příslušného oprávnění, nebo toho, že to bude trvat dlouhou dobu. V některých zemích developeři ochotni vzít na sebe riziko selhání k získání povolení.

Určit rizika spojená s konkrétním objektem, pomáhá komplexní kontrola — Due Diligence, — která obsahuje čtyři typy vyšetření:

• advokátní zkouška (Legal Due Diligence): právníci kontrolují nájemní smlouvy a dostupnost pro stavební povolení;
• finanční a daňové due diligence (Financial & Tax Due Diligence): daňový poradce vytváří skutečné náklady na údržbu objektu, počítá ziskovost a velikost daňových odpočtů;
• hodnocení rizik (Chance & Risk): vyšetření rozvoje vyhlídky umístění, jakož i vlivu stávajících a budoucích konkurentů;
• technická posuzování (Technical Due Diligence): odborné znalosti technického stavu nemovitosti (obvykle se provádí při nákupu nových objektů).

2. Nájemní podnikání

Nejméně rizikové objekty, сдающиеся v pronájmu, mají tyto vlastnosti:

• umístění v prestižních oblastech;
• dobrý technický stav;
• nájemníci — zástupci střední třídy (pro obytné nemovitosti) nebo společnosti prvního stupně (v případě komerčních objektů);
• průměrná míra pronájmu, k dispozici průměrný nájemcům;
• možnost перепрофилирования objektu (např. překlad hotelových nemovitostí v bytovém fondu, nebo naopak);
• zisk z pronájmu není nižší poplatky za úvěr.

Umístění je zásadní vlastnost: je-li nemovitost se nachází v dobré lokalitě, pak rizika budou minimální, a objekt — likvidní. Nicméně s rizikem, že může být připojen další rozvoj jméno, takže při výběru příjmů objektu by zajímalo plánem budovy a zjistit, zda budoucí a již implementovány změny (rozšíření dopravní sítě, vznik nových institucí, atd.) s časem zvýšit kapitalizaci objektu investice, nebo naopak, snížit jeho ziskovost. Například, pokud člověk koupil byt v New Yorku s výhledem na Central park, pak je to a priori zajistil si vedení přílohy, tak jak byty s tímto výhledem je málo, a nové bude více.

Riziko představují také špatný stav objektu a nedostatečná technická vybavenost. Čím horší tělo-планировочные řešení uvnitř budovy, bezpečnost, moderní inženýrských systémů a kvalitu nosné konstrukce, nižší než konkurenční zařízení na trhu, tím nižší je jeho cena a poptávka ze strany nájemců, a rizika jsou vyšší. I přes to, že staré a opotřebované zařízení mohou poskytnout dobré výnosy v tomto okamžiku, oni jsou vždy více riskantní investice, než budovy v dobrém stavu.

Kvalitu nájemníků a typ nájemní smlouvy , taky se může zvýšit nebo snížit rizika. Investor, který není ochoten podstoupit riziko ztráty nájemce, s největší pravděpodobností, вложится v objektu s dlouhodobými арендными smluv. A naopak, když je toto riziko pro investora přijatelný, bude se považovat, jako možnosti nemovitosti s vhodnou do konce, nebo krátkodobě арендным smlouvou.

Při výběru výnosné nemovitosti stojí za to věnovat pozornost na to, jak je spolehlivý nájemník

Další riziko je spojeno s výběrem způsobu financování a dalším ovládáním vypůjčenými penězi. Obecně platí, že čím vyšší je podíl dluhu, vlastního kapitálu, tím vyšší je riziko.

Efekt páky — to je, když náklady na financování dluhu, jsou levnější, než ziskovost projektu. Investor může dohodnout s bankou tak, aby platit úrok z úvěru, ale platit minimálně od těla úvěru. Touto metodou je možné zvýšit operační výnos z investice. Ale tento způsob zvýšení ziskovosti vede k dalšímu riziku. Pokud cena předmětu klesne, když bude třeba prodloužit úvěrové smlouvy, pak banka bude vyžadovat úměrně докапитализировать úvěr a poskytnout další záruky zajištění (margin call). Proto je důležité najít správnou rovnováhu páky výnosu a rizika, je to dovednost profesionálních investorů.

Kapitál, je posuzován dluh, investice, by měl výnos zisk, přesahující poplatek za jeho použití. Pokud zisk z nemovitosti nižší poplatky za úvěr, investor nese ztráty, které jsou tím větší, čím větší je hodnota vypůjčených prostředků.

Podle odborníka na trhu s nemovitostmi se objevil ještě další riziko: vzhledem k tomu, úrokové sazby z úvěrů v letech 2014-2015 v mnoha zemích dosáhly nejnižší úrovně v historii a prakticky přiblížit k nule, pak po 3-5 letech mohou výrazně růst, a když se to stane, hodnoty nemovitostí klesat.

Riziko představuje také vzdálená správa objektu: vzdálenost nemovitosti oslabuje kontrolu nad ní, takže se snažím zapojit v rukách zahraničního projektu z Ruska je spojena s velkými riziky. Místo sebe vzdálené řízení se doporučuje najmout specializovanou společnost.

Ne méně důležité, a riziko spojené s структурированием transakce. Existují různé programy, které vám umožní optimalizovat vaše daně — například, vlastního úvěru, nebo zpracování prostřednictvím řady společností. Tím se zvyšuje výnos, ale snižuje průhlednost a zvyšuje riziko vlastnictví. Finanční úřad nemusí přijmout strukturu optimalizace a měly dodatečné daně a penále. Ve světě se zvyšuje transparentnost bankovního systému, OECD zavádí opatření proti erozi dani základní a Rusko vyžaduje od svých rezidentů platit daně na příjmy za zahraničí. Všechny tyto změny zvyšují riziko nadměrné strukturování objektů s cílem optimalizace daní. Naše doporučení pro klienty: za prvé, poradit se s daňovými poradci, a za druhé, nepřehánějte to s optimalizací, protože to s sebou nese problémy s daňovými službami v dohledné budoucnosti.

Výše uvedené body určují hlavní riziko — riziko snížení likvidity, tj. snížení kapacity rychlý prodej bez ztráty hodnoty a snížení potenciálního růstu kapitalizace při pozitivním scénáři vývoje trhu. Respektive, čím je nižší rizika podle výše uvedených bodů, tím vyšší je likvidita, a, jako výsledek, nižší počáteční výnos z objektu.

Nakonec

Hlavní rizika při investování do nemovitostí, jsou:

Country rizika
Ekonomické	růst inflace; nestabilita měny; pokles cen ropy; pokles HDP, pokles tempa výroby a pokles vývozu; snížení kupní síly obyvatelstva.
Sociálně-politické	negativní populační růst; nestabilní politická situace; zavedení legislativních omezení.
Rizika projektu
Added Value	přeplatek kupní cena pozemku nebo objektu; překročení odhadu; nedodržení termínů; riziko prodeje za nižší cenu; Permit Risk.
Nájemní podnikání	stavby v okolí objektu, снижающее jeho cena; špatný stav objektu; nízká kvalita nájemce; krátkodobá nájemní smlouva; velký podíl dluhu na kapitál; vzdálená správa; strukturování transakce.

Co si vybrat — vyšší výnos nebo nižší riziko — závisí na samotného investora a jeho vztahu k riziku. Hlavní problém mnoha kupujících — je v tom, že začít konverzaci otázkou: „Jaký výnos?“, a první otázka, ve skutečnosti by měl být „Jaké jsou rizika a jak jsem schopen prodat tento objekt v budoucnu?“. Pokud investor chce získat větší výnos, musí být připraven přijmout větší riziko.

Julia Кожевникова, „Транио“

Comments are closed.