At tilbyde udenlandske afdelinger baseret på fast ejendom

Den undersøgelse, foretaget af Tranio i 2017, har vist, at flertallet af mæglere (81 %) vurderer, at russiske investorer sjældent sætte penge ind på real ejendom.

Snart, men denne metode af investeringer kan blive mere populære. “Ifølge vores prognoser i år 2017-2018 vil være Russerne til at lære mere om fast ejendom, og vil gradvist bevæge sig i denne retning. Det er ofte mere praktisk format, end en uafhængig køb og den efterfølgende forvaltning af anlægget,” siger managing partner Tranio Georgij Kachmazov.

I denne artikel vil vi forklare hvordan man bruger midler til at investere i projekter, der er knyttet til opførelse og drift af fast ejendom.

Fast ejendom arbejde på ordningen:

Fonden udpeger et administrationsselskab (forvaltere);

investorer investere i Fonden;

de penge, ledere af Fonden til at erhverve fast ejendom;

Formueforvaltere vil generere og sende den fortjeneste, at Fonden;

en del af overskuddet fordeles blandt investorer: de tjener på, at der i forhold til deres andel i Fonden modtage en andel af udlejning eller videresalg.

De investeringsfonde, en masse fordele:

• lille tærskel ind — fra 1 til 30 tusind tusind euro (til sammenligning: for at købe væske lejligheder kræver et minimum af 100 tusinde euro);
• nem køb-salg af aktier og andelsbeviser (i offentlige midler, kan dette gøres til enhver tid);
• professionel ledelse (ikke forpligtet til at bruge personlige time management);
• diversificering af porteføljen af investeringer;
• større likviditet i forhold til direkte investeringer i fast ejendom.

Der er dog en væsentlig ulempe: det er vanskeligt for ikke-residenter for at investere i udenlandske fonde.

Siger ekspert Tranio Alexander Chernov: “Investere i den Amerikanske midler fysiske enheder, som ikke – residente det er vanskeligt for en række årsager. De fleste platforme er organiseret som real estate investment trusts (Real Estate Investment Trusts, reit ‘ er), der er fritaget fra beskatning, og flytte byrden af indkomst fra fast ejendom investering for aktionærerne (investorer). Denne struktur er en fordel for OS beboere, som ofte bruges til investering af midler fra deres pensionering investering konti, som til gengæld også har en nedsat funktion af beskatning. Men udenlandske investorer, der investerer i AMERIKANSKE midler til at betale en betydelig indkomst skat og self-fil en selvangivelse i USA, som midler, der ikke er skattemæssigt agenter. Hertil kommer, at Erklæringen er en omstændelig og dyr proces. Potentielle investorer fra Rusland vil også få problemer, når du overfører penge fra russiske banker i den Amerikanske Fond regnskab og til forrentning af kapital til konti i den russiske Føderation. De fleste platforme er ikke designet til at arbejde med udlændinge, og antager, at investorerne har en bankkonto i Usa. På samme tid for at åbne en amerikansk bankkonto uden et cpr-nummer, en AMERIKANSK adresse eller en længerevarende visum er problematisk, og i alle tilfælde kræve, at den personlige tilstedeværelse og rejse i dette land.”

Men ifølge Direktøren for finansielle tjenesteydelser Tranio Cyril Schmidt, til at investere i REIT i børsen — i værdipapirer. “I dette scenarie til at indgive en selvangivelse i USA ikke har,” siger han.

Typer af midler

For dem, der stadig har besluttet på sådanne investeringer, for startere, er det vigtigt at vide, hvilken type Fundament til at forstå, hvordan og i hvilken periode vil der opstå en gevinst.

Der er flere typer af midler.

1) anvendelse af overskud:

	Ophobning Fond (Akkumulering, Acc)	Fondens formål indtægter (Indkomst Inc)
Metode til anvendelse af overskud	Overskud geninvesteres tilbage til Fonden til at købe yderligere funktioner eller lager	Profit er krediteret til investors Bank konto
Fondens formål	Vækst og forøgelse af base objekter for at generere yderligere udbytte	Kun indkomst

De fleste af de midler, der er fokus også på udvidelse og generere indtægter.

2) ved at byde på børsen:

	Opført (anført)	Unoterede (ikke angivet)
Udstedelse af aktier	Udstede aktier	Ikke udstede aktier
Juridisk status	— real estate investment trusts (Real Estate Investment Trusts, reit ‘ er) — virksomheden fast ejendom joint stock company	— investeringsforeninger (investeringsselskaber eller investeringsforeninger) — pensionskasser (pensionsordninger) i en begrænset ansvar partnerskab (kommanditselskaber)

“Oplysninger, der ikke er opført midler til rådighed til investorer, er ikke mindre end angivet. Det er en godt reguleret industri. At investere i gensidig investering, Fond private investor enklere end Fonden på børsen, og dette segment af markedet som gennemsigtigt som muligt,” siger Johannes Schmidt.

3) i form af investeringer:

	Åben (open-ended)	Lukket (lukket arrangement)
Tid før salg af aktier	Investor kan købe andele eller til at præsentere aktier for indløsning til administrationsselskabet på enhver arbejdsdag	Oprettet for en begrænset periode (5-10 år). I løbet af denne periode, den investor kan ikke hæve deres midler fra Fonden. Indløsning af en enhed opstår, når likvidation af Fonden
Likviditet	Høj	Lav

Fonde med speciale i fast ejendom, udlejning, du kan være åbne og lukkede. Men de fleste af de midler, der er involveret i byggeriet— lukket, så længe formålet er at blive bygget, er penge til at hæve det er umuligt: de har investeret i det plot, en grube, en bygning under opførelse. Trække sig tilbage fra investeringer efter afslutning af byggeri og salg af bygninger, når Fonden vises i fonde (dog, at investor kan sælge sin andel til en anden investor). For eksempel, Fonden åbner i 2015, og at indsamle den ønskede mængde af midler fra investorer og bygger på de penge objekter i fem år. Efter at pengene er indsamlet, Fonden er hævet, i 2020, han sælger formålet og udbyttet betaler investorerne et tab.

Midler, der bør skelnes crowdfunding platform, der ligeledes udgør kollektive investeringsordninger. “Den vigtigste forskel er, at i modsætning midler i crowdfunding investor ofte vælger hvilke projekter at investere i, og ikke være bundet af de forpligtelser, i forvejen,” siger Alexander Chernov.

Investering strategi

Investor er vigtigt at vide, hvilken strategi der virker Fonden til at vurdere risici og lønsomhed. Strategi der er fire typer.

Investering strategi

Tranio Data

Strategi	Andre navne	Essensen	Risici	Udbytte*
Kerne	Køb og Hold (“køb og hold”)	Køb af ejendom til udlejning uden inddragelse af lån	Lav	Lav (2-3 %)
Kernen Plus		Købe ejendom til leje i off-center steder, ved hjælp af gearing	Gennemsnit	Gennemsnit (5-7 %)
Merværdi	Merværdi (“vækst omkostninger”)	Ombygningen (køb af ejendomme til renovering, reparationer og salg til en højere pris)	Medium-høj	Medium-høj (7-10 %)
Opportunistiske		Byggeri, køb af ubebyggede arealer, objekter med behæftelser	Høj	Høj (10 %)

* i vesteuropa og Usa

De fleste af de midler, der kun arbejder på en strategi. Men nogle vælger to eller tre for eksempel Core, Core Plus og Merværdi. “I Europa og Usa i form af kapital er domineret af Core og Core Plus, da de er en væsentlig del af alle de dyreste og de store institutionelle faciliteter,” siger Alexander Chernov.

De midler, der hører under den Centrale strategi, skal du vælge en fast, lav-risiko markeder med en stabil efterspørgsel og højere priser, og derfor tilbyder en lav leje udbytte (2-3 %). Midler, der foretrækker en Kerne Plus strategi, at give et højere udbytte (7 %), fordi at investere i mindre Central beliggenhed og bruge gearing. Endelig, fonde med speciale i Merværdi, der kan levere den ultimative udbytte på op til 10 % på grund af det faktum, at investering investorernes midler i emerging markets, fx dem, hvor de forventede gentrificeringen, og erhverve faciliteter under ombygning med henblik på videresalg til en højere pris.

Eksempler på fonde og deres strategier

“Investorerne har forskellige opgaver: nogen har brug for at bevare kapital med minimal risiko og afkast, og nogen er villige til at kæmpe risiko, og forventer en højere procent af den investerede kapital. Vestlige marked real ejendom tilbyder en bred vifte af strategier, grad af risiko og afkast til sine kunder”— sagde Giorgi Kachmazov.

Nogle udenlandske afdelinger baseret på fast ejendom og deres strategier

Data midler

Fonden	Aberdeen Property Trust	Henderson	Legal & General	PropFund	US Masters Bolig Property Fund
Fonden type	Offentlig opført	Offentlig opført	Offentlig opført	Lukkede, som ikke er nævnt	Offentlig opført
Kompetence	UK	UK	UK	Tyskland	Australien
Strategi	Kerne	Kerne	Kerne	Kernen Plus	Merværdi
Minimum budget	5 000 kr	1 000 £ (Acc) 3 000 000 kr (Inc)	500 kr	30 000 €	N/a
Geografi objekter	STORBRITANNIEN (London)	STORBRITANNIEN (South East England)	UK	Tyskland (Berlin og omegn, og også byer med en befolkning på over 50 tusinde mennesker)	USA (new York, new Jersey; undervurderede steder)
Typer objekter	50% af kommercielle, 20% kontorer	Kommercielle og kontor ejendom	22 % af industrielle anlæg; resten — butikker, kontorer, butikker, parker, pakhuse	Lejligheder	Billigt hus til 1-4 familie og multi-familie bygninger på 20 til 100 lejligheder
Udbytte % per år	2,0 til 2,5	3,1	2,8	7,0–10,0	N/a
Gæld belastning (LTV, %)	–	–	–	75-80	N/a

Ifølge en undersøgelse fra Europæisk Association for investorer i ikke-børsnoterede afdelinger baseret på fast ejendom (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), de fleste af investorerne i 2016, valgte den strategi, værditilvækst eller Kerne. Sammenlignet med år 2015, andelen af Kernen og værditilvækst er steget (fra 82,2 at 86.2 %) og Oportunistic er faldet (fra 17.8 til 13,8 %). Dette tyder på, at der i 2016, investorer var mindre villige til at tage risici end tidligere. Undersøgelsen rapporterede også, at de mest populære markeder for investeringer med lav risiko (Tyskland, Frankrig og STORBRITANNIEN).

I visse eksportmarkeder andel af opportunistiske strategier kan være højere. For eksempel, i henhold til JLL, Spanien i 2015, var det 28 % (der henviser til, at Core og Core Plus — 35 %). Dette land er præget af større risici, end, for eksempel, STORBRITANNIEN og Tyskland, og investorer, der vælger Spanien som en regel, der er villige til at tage flere risici.

Risikominimering og diversificering

Udbytte midler til investorer, er ikke garanteret. Det afhænger af, er dyrere eller billigere aktiver, og efterspørgslen for leje og udlejning priser dynamik.

Som med alle investeringer, investeringer i fast ejendom indebærer risici. Jo større afkast, jo højere risiko.

“En af de største risici i Fonden — misligholdende ledere. Det er vigtigt at vælge et firma med en god historie, ry, gennemsigtig rapportering og klar strategi,” siger George Kachmazov.

De fleste midler forsøge at minimere risikoen ved at kombinere forskellige strategier, og at diversificere porteføljen.

Væsentligste risici og måder at minimere dem

Tranio Data

Risici	Som de midler, der er forsikret imod risici
Makroøkonomiske risici (krise, inflation mv.)	Udvalg af stabile markeder (fx det, at investeringer i “syv store” i Tyskland) og spredning (for eksempel 80 % af den kapital, der kan investeres i indkøbscentre eller kontorer og 20% i logistikcentre og plejehjem)
Markedsrisiko (faldende priser på fast ejendom, leje billigere)
Valuta risiko (for eksempel, den Australske investeringsfond i Usa er der en risiko for, at svækkelsen af den AMERIKANSKE dollar)
Lovgivningsmæssige risiko (ændringer i lovgivning)
At sælge til en pris, der ligger under køb	Køb i undervurderede områder, som forventes eller er gentrificeringen eller regenerering
Den risiko, der er forbundet med finansiering (i fremtiden, kan Fonden ikke modtager gunstige vilkår på lån)	Lån med fast rente, LTV ikke mere end 50 %
Manglende betaling af leje af lejere	Pålidelige lejere med en god kredit historie (stor virksomhed som Sainsbury ‘ s, statsejede virksomheder), flere lejere
Risikoen for nedetid	Valget er allerede blevet faste objekter med et minimum belægningsprocent på 80-95 % i områder med udviklet transportforbindelser og arbejdsmarkedet længe og hårdt af lejemålet
Risikoen for øgede udgifter til vedligeholdelse	Et udvalg af faciliteter af god kvalitet (boliger, ikke kræver reparation, “grøn” kontor-bygning klasse A, osv.)

Mange midler diversifitsirovat din investeringsportefølje, dvs en investor investere i fast ejendom i flere former i forskellige lande, der anvender flere forskellige strategier, og investeringsområder. I tillæg til fast ejendom, en Fond, der kan holde en lille del af midlerne i kontanter eller i værdipapirer. Der er også midler, der ikke investerer direkte i faciliteter, og investere i andre fonde eller selskaber, der er involveret i fast ejendom.

Et eksempel på strukturering af Fondens portefølje omfattet af diversificering

Hvordan til at investere?

Projekter Core og Core Plus er den mindst risikable, men du kan tjene mere gennem Merværdi strategier.

“En enkelt henstilling nr. Valget afhænger af formålet med investeringerne, og der er udpeget investeringer i kundens portefølje. For eksempel, hvis 80 % af de midler, der allerede er blevet investeret i pålidelige værktøjer og nødvendigt redskab til at øge rentabiliteten, er det stadig 20% kunne være rettet til projekter Merværdi,” siger Alexander Chernov.

Ifølge George Kachmazov, dem, der ønsker at investere i Merværdi, især det anbefales at vælge klart, markeder og sikre midler til at minimere risici.

“Det anbefales at vælge fonde med lovende strategier, dvs, at investere i denne klasse af fast ejendom, der vil være efterspørgsel på horisonten 10-20 år— sagde Giorgi Kachmazov.— I vores mening, at denne micropatent og plejehjem. Det er også vigtigt at vælge en voksende område, hvor der er gentrificeringen, som af objektive grunde, vil blive mere flydende efter 10 år. Fonde, der investerer i potentielle og nuværende strategi, vil sandsynligvis bringe investorernes indkomst.”

Tillæg: træk af Europæiske fast ejendom

Data PwC

Land	Juridisk status	Krav til Fonden	Fordele	Ulemper
Østrig	Fast ejendom Fond (Immobilien-Sondervermögen) er en Fond af den åbne type, der ikke er en juridisk enhed, der administreres af en Østrigsk management company (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) er enten OOO (“Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) eller aktieselskab (Aktiengesellschaft, AG)	Investering, der er mindst 10 gange i 4 år	For alle investorer; ingen beskatning i Fonden, ‘ s niveau; en god uregulirovanii; Fonden forløser aktier på anmodning af investorer	Begrænsninger på typer af fast ejendom; den stigning i værdien af fast ejendom er skattepligtig, uanset om den er solgt
	En særlig fast ejendom Fond (Immobilien-Spezialsondervermögen) er en Fond, ikke en juridisk enhed, der administreres af en Østrigsk management company (KAG) er enten OOO (GmbH) eller AO (AG)	Investering, der er mindst 5 gange i 4 år	Et fleksibelt værktøj, for institutionelle investorer,	Restriktioner på visse typer af fast ejendom; Fonden kun for juridiske personer; normalt kun langsigtede investeringer; den stigning i værdien af fast ejendom er skattepligtig, uanset om den er solgt
UK	Midlerne er partnerskaber med begrænset ansvar (Limited Partnership)	Ingen	Skat Fonden niveau; lavere skat for ikke-residente investorer	Strukturen er mere egnet for midler af den lukkede type
	Skattemæssig transparent midler (Skat Gennemsigtig Midler, TTFs): der er autoriseret og reguleret begrænset ansvar partnerskab (autoriseret og reguleret kommanditselskab køretøj, ALP) og den struktur, der er baseret på fælles aftale af ejerskab (kontraktlige medejerskab arrangement, CCA)	Ingen	Skat Fonden niveau; lavere skat for ikke-residente investorer; ikke-residenter kan være fritaget for skat på kapitalvinding	TTF — ny tilstand af drift af Fonden, altså at der er usikkerhed ved indregning af internationale organisationer
	En godkendt Fond investeringer i fast ejendom (Ejendom Godkendt investeringsfond, PAIF), som er et investeringsselskab af den åbne type (open-ended investment company OEIC)	Betingelser diskuteres individuelt	De fleste af de artikler af Fondens indkomst er fritaget for selskabsskat (men indkomst investorer beskattes.	En streng regulering af Fondens aktiviteter (Service til overvågning af finansielle transaktioner Financial Conduct Authority)
Tyskland	Fast ejendom Fond (Immobilien-Sondervermögen) er en Fond af den åbne type, der ikke er en juridisk enhed, der administreres af en tysk management company (KAG) er enten OOO (GmbH) eller AO (AG) eller LLC og kommanditselskab (“Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG)	Bank, finansiering, 30% af den samlede værdi af fast ejendom aktiver	Fælles og pålideligt værktøj for alle investorer, ingen skat ved Fund niveau	Til indløsning af andele, som mindst to år holding-perioden og en årlig periode af meddelelse om fortrydelse
	Offentlig særlig Fond (Spezial-Sondervermögen) — ikke en juridisk enhed, der administreres af en tysk management company (KAG) er enten OOO (GmbH) eller AO (AG) eller LLC og partnerskab med begrænset ansvar (GmbH & Co. KG)	Bank, finansiering, der ikke overstiger 50 % af den samlede værdi af fast ejendom aktiver	Skat Fonden niveau	Kun for professionelle eller semi-professionelle investorer
	En closed-end Fond (Investmentkommanditgesellschaft geschlossene Investeringer KG) er et aktieselskab partnerskab; den partner — normalt OOO (GmbH). investorerne er partnere med begrænset økonomisk ansvar	Bank, finansiering af 60% af den samlede værdi af fast ejendom aktiver	For alle investorer; ingen skat på fordelingen af indkomst	Ikke tilgængelig aftaler om undgåelse af dobbeltbeskatning og det Europæiske Direktiv; Fonden kan være omfattet af tysk erhvervsskat
	Særlige Fond (Spezial-Investering-KG); investeringer JSC (Investmentaktiengesellschaft) eller med begrænset ansvar partnerskab (Investering-KG); vigtigste partner — normalt OOO (GmbH). investorerne er partnere med begrænset økonomisk ansvar	Ingen	Ingen beskatning af indkomst på niveau af Fonden	Ikke tilgængelig aftaler om undgåelse af dobbeltbeskatning og det Europæiske Direktiv; det er kun for professionelle eller semi-professionelle investorer
Luxembourg	Fonde, der er reguleret ved aftale om kollektive investeringsordninger (Institutter for Kollektiv investering i værdipapirer (UCIs): Fund colocation (Fonds Commun de Placement, FCP), som er et investeringsselskab med variabel kapital (Société d ‘investissement à Capital Variable, SICAV) investeringsselskab med fast kapital (Société d’ investissement à Capital Fixe, SICAF); forvaltes af en Luxembourg management company (Alternative investeringsfonde FAIF -)	Maksimalt 20 % af midlerne kan investeres i et enkelt investering; Bank finansiering ikke mere end 50% af den samlede værdi af fast ejendom aktiver; den mindste værdi af aktiver — eur 1.25 millioner euro	Fleksibel investering instrument, der er populær hos de udenlandske investorer, ingen skat ved Fund niveau	Beskatning af investorer, der afhænger af det land du har bopæl
	Tilstand af specialiserede investeringsfonde (Specialiserede investeringsfonde, SIF): FCP, SICAV, SICAF	Højst 30 % af midlerne kan investeres i et enkelt investering objekt; den mindste værdi af aktiver — eur 1.25 millioner euro	Skat Fonden niveau	Investorer kan kun være virksomheder, professionelle investorer eller enkeltpersoner, der investerer et minimum af 125 tusind euro eller er villige til at levere dokumentation af erfaringer og investeringer; beskatning af investorer, der afhænger af det land du har bopæl
	Samfundet ved at investere i risikovillig kapital (Société d ‘ investissement da Kapital à Risque, SICAR); kan tage forskellige retlige former (LLC, begrænset ansvar og partnerskab, og andre)	Ingen (fordi investeringen er opportunistiske)	Skat Fonden niveau	Kun til professionelle investorer; beskatning af investorer, der afhænger af det land du har bopæl
Frankrig	Investering i fast ejendom (Fonds de Placement Titre, FPI) og det selskab, hvis primære aktiviteter er aktiviteter med fast ejendom (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); forvaltes af den franske eller er registreret i et andet EU-land management-selskab	Hovedstaden i mængden af 500 tusinde euro i de første 3 år efter etableringen; mindst 60 % af formuen skal være fast ejendom; mindst 85% af lejeindtægter og (for SPPICAV) 100 % af kapitalgevinster er fordelt til investorerne	Skat Fonden niveau; offentlige midler, kan undtages fra 3 procent skat	Ikke tilgængelig aftaler om undgåelse af dobbeltbeskatning; midler FPI lille

Dette materiale kan anvendes til informationsbrug. Fast ejendom investeringer indebærer risici, herunder risikoen for tab af mængden af investeret kapital. For at forstå de nuancer, du vil hjælpe kvalificerede eksperter i investeringer. Tranio anbefaler, at rådføre sig med ham, inden de investerer.

Julia Kozhevnikova, Tranio