Ifølge JLL, den første halvdel af 2016 i den globale kommercielle fast ejendom investeret omkring € 260 mia.kr., hvilket er 10 % mindre end i den første halvdel af 2015. Dette er i høj grad på grund af den faldende aktivitet i de to største markeder i verden — usa, hvor investeringer i amerikanske dollar faldt med 16% på grund af en stærkere valuta i STORBRITANNIEN (-28 %), der var domineret af den usikkerhed, der er i forbindelse med “Broksita”.
Overvej profitable fast ejendom markeder af syv lande:
Investeringer. I første halvdel af 2016 i erhvervsejendomme Østrig har investeret 1,5 milliarder euro, som er 8.5 gange mere end i samme periode af 2015. Dette er fordi der i de første seks måneder af året blev der indgået flere væsentlige transaktioner, herunder et salg af IZD tårn for 270 millioner euro. På det Østrigske marked, der er domineret af investorer fra Tyskland.
Kontorer. Kontorer tegnede sig for 54 % af investeringerne i de første seks måneder af året. I Wien efterspørgslen overstiger udbuddet og tomme, og kun 6% af lokalerne. Aktivitet på kontoret markedet bremser og utilstrækkelig forsyning. Det gennemsnitlige udbytte er med 4,2% om året.
Kommerciel fast ejendom. I første kvartal af 2016 i segmentet blev investeret kun 1% af de investeringer, men i 2015, at det har modtaget omkring en fjerdedel af kapitalen. Det gennemsnitlige udbytte er 4-5 %.
Oplag. Sektoren mangler et kvalitets produkt. Kunder pakhuse, i de fleste tilfælde er deres egen, og ikke leje. Udbytte — 6,5% i Wien og 7% i Graz.
Boliger. Fra 2008 til 2015, lejlighed priser i Wien steget med 75 %. Blandt køberne i kapitalmarkedet 40 % — udlændinge. Den gennemsnitlige rente på boliger er på 3,5 — 4 %.
| Type ejendom | Leje, Euro/m2 per måned | Årlig dynamics leje, % | Priser Euro/m2 | Årlig dynamics priser, % | Udbytte % | Prognose til 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wien | ||||||
| Kontorer | 20,8 | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Street detailhandel | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Indkøbscentre | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Oplag | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Lejlighed (long term rent) | 14,4 V | Til 2.0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Graz | ||||||
| Kontorer | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| Street detailhandel | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Indkøbscentre | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Oplag | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Lejlighed (long term rent) | 11,3 | Og 2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
Investeringer. UK — største Europæiske ejendomsmarked. I 2015, kommercielle enheder, der i dette land blev investeret 73 milliarder euro, hvoraf næsten halvdelen fandt sted i London. Med 43% af investorer, der er udlændinge, fortrinsvis Amerikanere. I første halvdel af 2016, mængden af investeringer i dette marked segment udgjorde omkring 29 milliarder euro, som er 28% mindre i forhold til samme periode i 2015.
Kontorer. I første kvartal af 2016 til kontorer tegnede sig for 42 % af investeringen. Huslejerne stiger, rentabilitet er reduceret. Kontorer premium-segmentet i London bringe på 3,6% per år.
Kommerciel fast ejendom. I første kvartal af 2016 i segmentet blev investeret 14 % af investeringerne. Den sats af afkast premium objekter street detailhandel har en tendens til at falde (3,4% om året i London).
Oplag. I første kvartal af 2016 til de lagre, tegnede sig for 12% af udgifterne. Udvikling af sektoren drage fordel af væksten i online Handel i landet. Udbyttet af lagre i London er 4,8 %.
Boliger. Siden 2007 (den tidligere top) til 2015 boliger i London er steget med 50 %. I STORBRITANNIEN i løbet af den samme periode var væksten kun 7 %. Rentabiliteten af lejligheder i den Britiske hovedstad var 2,4 %.
| Type ejendom | Leje, Euro/m2 per måned | Årlig dynamics leje, % | Priser Euro/m2 | Årlig dynamics priser, % | Udbytte % | Prognose til 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| London | ||||||
| Kontorer | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Street detailhandel | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Indkøbscentre | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Oplag | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Lejlighed (long term rent) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
| Manchester | ||||||
| Kontorer | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Street detailhandel | Af 135.0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Indkøbscentre | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Oplag | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Lejlighed (long term rent) | 12,4 | n/a | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Investeringer. Tyskland er det næststørste marked for fast ejendom i Europa efter den BRITISKE. I første halvdel af 2016 i kommercielle faciliteter Tyskland har investeret € 17,5 milliarder, hvilket er 4% mindre i forhold til den første halvdel af 2015. Omkring 40 % af investorerne var udlændinge.
Kontorer. I første kvartal af 2016 til kontorer næsten halvdelen af investeringen. I byer “big syv” efterspørgslen stiger hurtigere end udbuddet, leje er dyrt, og udbyttet er reduceret. Kvalitet kontorer for at bringe omkring 4 % per år.
Kommerciel fast ejendom. I første kvartal af 2016 i det segment, der investeres 20% af investeringen. Den sats af afkast premium objekter street detailhandel har en tendens til at falde. I gennemsnit, de genererer 3-4 % om året.
Oplag. I første kvartal af 2016 til lageret havde 10% af omkostningerne. På grund af manglende kvalitet, udbud og en stærk efterspørgsel udbyttet er reduceret (5-6% om året).
Boliger. Fra 2011 til 2015 boliger i Tyskland steg i gennemsnit med 55 %, i München med 65 %, i Berlin — næsten 2 gange. På lang sigt leje lejligheder bringer et gennemsnit på omkring 3 %.
| Type ejendom | Leje, Euro/m2 per måned | Årlig dynamics leje, % | Priser Euro/m2 | Årlig dynamics priser, % | Udbytte % | Prognose til 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlin | ||||||
| Kontorer | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Street detailhandel | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
| Indkøbscentre | 92,0 | 0,0 | 25 976, 5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Oplag | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Lejlighed (long term rent) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| München | ||||||
| Kontorer | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 V | ↑ |
| Street detailhandel | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Indkøbscentre | Af 126.7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Oplag | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Lejlighed (long term rent) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Investeringer. I 2015, omfanget af investeringer i spansk ejendom toppede efter krisen på 13 milliarder euro, hvilket er 25% mere mod 2014. Men i første halvdel af 2016 i segmentet blev investeret 3.4 milliarder euro, hvilket er 20% mindre i forhold til samme periode i det foregående år. Antallet af udenlandske investorer stigende: i 2015 er andelen af udlændinge i den kommercielle fast ejendom marked var omkring 50 % i første halvdel af 2016 — 73 %.
Kontorer. I 2015 sektor tegnede sig for 43 % af investeringerne. Efterspørgslen for leje i Madrid og Barcelona var den højeste i de sidste 9 år. Ikke desto mindre er markedet stadig er en høj andel af ledige lokaler i Madrid er tomme 15,9% af de kontorer i Barcelona — 14 %, udbytterne i Madrid og Barcelona er 4.3 og 4.5%, henholdsvis.
Kommerciel fast ejendom. I 2015, i indkøbscentre og komplekser Spanien blev investeret 2.65 milliarder euro (en rekord for 10 år). Udbyttet af street detailhandel udgør omkring 4 %, shopping centre — 5 %.
Oplag. Efterspørgslen i Madrid og Barcelona er større end udbuddet, og antallet af ledige steder er hastigt faldende. Udbytte — omkring 7 %.
Boliger. Siden 2007, hvor den spanske marked nåede et højdepunkt indtil 2015 (periode bunden efter krisen) boliger i Spanien faldt med 43 %. Det største potentiale for stigende priser har markederne i Barcelona og Madrid. Rentabiliteten af lejligheder — om 5 %.
| Type ejendom | Leje, Euro/m2 per måned | Årlig dynamics leje, % | Priser Euro/m2 | Årlig dynamics priser, % | Udbytte % | Prognose til 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | ||||||
| Kontorer | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Street detailhandel | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Indkøbscentre | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Oplag | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Lejlighed (long term rent) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Barcelona | ||||||
| Kontorer | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Street detailhandel | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Indkøbscentre | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Oplag | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Lejlighed (long term rent) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
Investeringer. Ifølge JLL, 2009-2015 år, investeringer i AMERIKANSKE erhvervsejendomme voksede omkring 20-25 % per år. I første halvdel af 2016 dette segment blev der investeret 108 milliarder euro, 16% mindre i forhold til 2015. Den kommercielle fast ejendom marked, USA er fortsat det største i verden.
Kontorer. Ledige stillinger er faldende, leje er dyrt, det udbytte, der falder i flertal (72 %) markeder. Lokalerne give et gennemsnit på 4,4% om året.
Kommerciel fast ejendom. I Miami, new York og San Francisco er tom for 2-3% af lokaler kvaliteten af forslagene er ikke nok. Andelen af ledige plads i første halvdel af 2016 havde en tendens til at stige. Det gennemsnitlige udbytte er 4,6 %.
Oplag. Ifølge en undersøgelse foretaget af PwC, oplag — de mest lovende segment af kommercielle fast ejendom på markedet i Usa i 2016. En af de store risici, der er her — slid områder, som halvdelen af sådanne faciliteter i de Forenede Stater, bygget i 1980’erne eller tidligere. Andelen af ledige lokaler i denne sektor er faldende, leje er dyrt, når renten falder. Lagre i Usa sætter i gennemsnit 5% om året.
Boliger. Lejlighed bygning — med en stærk og bæredygtig kommerciel fast ejendom sektor i Usa. I 2015, objekter af denne type har tiltrukket 30% af investeringen. Fra 2016, USA priser, der stadig er 5% under toppen i 2007 i Miami med 22 %. Af særlig note er new York, hvor boliger er 13% dyrere end i forhold til 2007. Den gennemsnitlige rente på fast ejendom i USA er 4.4 %.
| Type ejendom | Leje, Euro/m2 per måned | Årlig dynamics leje, % | Priser Euro/m2 | Årlig dynamics priser, % | Udbytte % | Prognose til 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| New York | ||||||
| Kontorer | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Street detailhandel | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Indkøbscentre | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Oplag | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Lejlighed (long term rent) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Miami | ||||||
| Kontorer | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Street detailhandel | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Indkøbscentre | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Oplag | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Lejlighed (long term rent) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Investeringer. Mængden af investeringer i kommercielle fast ejendom i Frankrig i 2015 nået en otte-årig høj på 26 milliarder euro. I første halvdel af 2016 i sådanne faciliteter her blev investeret 9,1 milliarder euro, 16% mere end i samme periode af 2015. Væksten i investeringerne på grund af det faktum, der var underskrevet tre aftaler til en værdi af mere end USD 500 millioner. Omkring en tredjedel af investorerne på det franske marked, er udlændinge.
Kontorer. Kvalitet i levering er ikke nok, at efterspørgslen er større end udbuddet, afkast har en tendens til at falde. Kontorer i premium-segmentet give et gennemsnit på 3,25% p.a.
Kommerciel fast ejendom. I Frankrig bygget et lille shopping faciliteter, og et nyt forslag er skabt primært på grund af ombygningen. Udbyttet er på et historisk lavt niveau (omkring 3% for objekter street detailhandel i Paris).
Oplag. Investeringer i denne sektor er ubetydelige, og kun udgør 3 % af den samlede investering. Efterspørgslen overstiger udbuddet, afkast har en tendens til at falde. Oplag bringe et gennemsnit på omkring 6% om året.
Boliger. Det franske boligmarked er forholdsvis roligt i perioder med krise. Årlige dynamik priserne ligger i intervallet fra -2 til +2 %. I første kvartal af 2016 priserne var 8% lavere i forhold til toppen i tredje kvartal af 2011. Rentabiliteten af boliger er omkring 3-4 %.
| Type ejendom | Leje, Euro/m2 per måned | Årlig dynamics leje, % | Priser Euro/m2 | Årlig dynamics priser, % | Udbytte % | Prognose til 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paris | ||||||
| Kontorer | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Street detailhandel | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Indkøbscentre | Af 166.7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Oplag | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Lejlighed (long term rent) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 V | ↑ |
| Lyon | ||||||
| Kontorer | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Street detailhandel | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Indkøbscentre | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Oplag | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Lejlighed (long term rent) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Investeringer. I første halvdel af 2016, kommerciel investering i fast ejendom i tjekkiet faldt med 29 % til 956 mio. Ikke desto mindre er det beløb, der er investeret i det segment af midler 39% over gennemsnittet for de sidste 10 år.
Kontorer. Efterspørgslen overstiger udbuddet, afkast har en tendens til at falde. I Prag er den mest populære kontorer af klasse “A”. Tom er 14,6% af lokalerne. Den gennemsnitlige forrentning i premium-segmentet og 5,5 %.
Kommerciel fast ejendom. Som kontoret marked i sektoren for kommercielle faciliteter og efterspørgslen overstiger udbuddet og afkast har en tendens til at falde. Det gennemsnitlige udbytte af de objekter, street detailhandel i premium-segmentet på 5,25 %.
Oplag. Ledige stillinger faldt til en fem-årig lav (5 %) og høj efterspørgsel brændstoffer spekulativ konstruktion. Det gennemsnitlige udbytte af høj kvalitet pakhuse er 6,5 %.
Boliger. Priserne for lejligheden i tjekkiet nåede bunden i 2013, og siden da er voksende. I 2015 er steget med 4,5 %. Omkring 40 % sælges i 2015 i Prag boliger er lejligheder med et soveværelse. Boliger i den tjekkiske hovedstad bringer et gennemsnit på 3,7 % om året.
| Type ejendom | Leje, Euro/m2 per måned | Årlig dynamics leje, % | Priser Euro/m2 | Årlig dynamics priser, % | Udbytte % | Prognose til 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Prag | ||||||
| Kontorer | 15,2 | 2,6 | 3 af 172.2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Street detailhandel | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
| Indkøbscentre | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Oplag | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Lejlighed (long term rent) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 V | ↓ |
| Brno | ||||||
| Kontorer | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Street detailhandel | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Indkøbscentre | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
| Oplag | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Lejlighed (long term rent) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
Ifølge prognoser Cushman & Wakefield, i 2016, hvor den samlede investering i erhvervsejendomme EU (bortset fra det BRITISKE marked) vil være 10% højere end i 2015 og i STORBRITANNIEN — 25% lavere. Nedgangen i aktiviteten af investorer i det Forenede Kongerige kan være forbundet med “Broksita”. Ifølge prognosen for JLL, mængden af investeringer på det AMERIKANSKE marked i 2016 vil falde med 10-15% fra år til år. Den væsentligste årsag er manglen på interessante forslag, og makroøkonomisk usikkerhed.
Udbytter i udviklede markeder i de seneste år har der været en tendens til fald på grund af den høje efterspørgsel efter fast ejendom i premium-segmentet og stigende priser. Eksperter forventer, at denne tendens vil fortsætte i 2016-2017. Huslejerne og priserne på ejendomme vil også stige. Ifølge prognoser fra Standard & Poor ‘ s, real estate vil gå op, selv i STORBRITANNIEN, på trods af den “Brakit”: i 2016, væksten vil være på 5 %, og i 2017 vil priserne falde med omkring 2 %.
| USA | UK | EU | |
|---|---|---|---|
| Årlige dynamik af investeringer, % | −10–15 | -25 | +10 |
| Udbytte | Vil falde eller forblive på tidligere niveau | Falder i premium-segmentet, stigning i den gennemsnitlige pris segment | Falder i premium-segmentet, stige eller forblive uændret i det mellemstore segment pris |
| Priser for udlejning | Stigning | Vil forblive på samme niveau i premium-segmentet | Vil forblive på det tidligere niveau, eller vil øge |
| Efterspørgslen fra lejere | Vil forblive på det tidligere niveau, eller vil øge | Vil forblive den samme eller falde | Vil forblive på det tidligere niveau, eller vil øge |
| Priserne på fast ejendom | ↑ | ↑ | ↑ |
Julia Kozhevnikova, Tranio
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…