Risici og afkast af investeringer i hotelværelse

Siden midten af sidste århundrede, de store hoteller i efterkrigstidens Europa begyndte at praktisere salg af enkelte værelser til investorer. Siden da praksis har spredt sig til hele verden og erobrede de mest populære business og turist rejsemål: ENGLAND, Frankrig, Schweiz, USA, Australien, Dubai. Normalt er denne form for investering populære med små investorer.

Diagram af hotel investeringer er enkel: investor erhverver ejendommen værelses eller flere værelser i et hotelkompleks. Så han kan enten deltage i self-management af deres ejendom, hvilket sker meget sjældent, eller til at forhandle med en operatør eller en professionel management selskab.

Investor og operatør af hotellet dele overskuddet mellem sig i en af to måder. Investor kan få et fast afkast, som han angiver på forhånd med de operatør. I dette tilfælde er den fortjeneste, der er uafhængig af den faktiske belægning af værelser. Den anden mulighed — at få den investor, der ankom til en variabel rente, hvor renten kan være højere, men den investor vil dele med operatøren, for eksempel risikoen for uafhentede lejligheder til turister.

Afhængigt af betingelserne i den kontrakt, den investor kan bruge deres numre, og ikke til dets påtænkte formål, det er, at leve i dem. Nogle operatører giver mulighed for umiddelbart efter købstilbud, andre efter en vis periode af tid.

Fordelene ved investeringer i hotel værelser

Den største fordel ved investering i et hotel, en lav tærskel for indrejse. Den mindste pris af værelser i Europa er omkring 100 tusinde euro. Som regel objekter af sådanne investeringer er det mest indbringende “arbejdsheste” i hotel-og restaurationsbranchen — en tre – eller fire-stjernede hoteller i Europa.

Som allerede bemærket, at investor ikke er bebyrdet med behov for konstant at styre deres ejendom. Dette format vil være nyttige for de investorer, der har en primær virksomhed i et andet felt og overvejer en investering i et hotelværelse, som et middel til at udvikle de portefølje af rentable aktiver. Management organisation, der løser alle de Almene og private problemer af hotellet, så du skal ikke bekymre dig, at investor vil personligt nødt til at beslutte, om en knækket sjæl eller en kølig modtagelse gæster.

Hertil kommer, at investeringer i hotellets værelser tiltrække mulighed for at modtage en stabil monetær indkomst, især for investorer fra Rusland i den nuværende situation. Det gennemsnitlige udbytte hotel apartments ligger cirka 4 % med en fast rente, og 6-10% på variabel rente. På samme tid objekt udvælgelse skal behandles meget omhyggeligt: det er nødvendigt at undersøge placeringen af de komplekse og dens perspektiver, samt at lære af de erfaringer, som administrationsselskabet.

Således, at investeringer i hotel-værelse — et indbringende og spændende mulighed. Men som på andre områder, også her, har sine faldgruber, som bør huskes af investor.

Faldgruber ved investering i de værelser

Transaktionen kan variere betydeligt afhængigt af lovgivningen i det land, så det er bedst ikke at forsømme de tjenester af en lokal advokat. På samme tid, for eksempel i Østrig transaktionen er lavet som køb og salg af særeje og ikke meget forskellig fra at købe en lejlighed.

Som allerede bemærket, at investor er ikke bekymret for, om markedsføring side af tingene, som fuldt ud er ansvarlig for, at den administrerende organisation, men denne medalje har en bagside: investor er i stand til at bestemme markedsføring politik på hotellet. For eksempel, hvis virksomheden har besluttet at konvertere fra en familie i hotellets business-class, og i denne beslutning, der i sidste ende viser sig ineffektive, investor vil ikke være i stand til at påvirke ham.

Det er bedre at vælge den investering et værelse på det hotel, under ledelse af en stor hotelkæde med omfattende erfaring med ledelse af hotel real ejendom. For det første vil det beskytte investeringer fra ikke-løsninger, der kan bruges med lidt hotelvirksomhed. For det andet, et stort netværk, der eksisterer i årtier, så når du har indgået med dem kontrakten på håndtering af hotelværelse, kan du regne på et langsigtet samarbejde.

Men at underskrive en aftale om forvaltningen selv med en stor virksomhed, er du nødt til fast beslutte, hvem der skal bære omkostningerne til vedligeholdelse og reparation af ejendommen. Hvis disse omkostninger bæres af den investor, kan det reducere udbyttet af investeringen.

Investor skal studere genstanden for investering og de betingelser, som han arbejder på. Selv om denne form for tilbud normalt fastsætte en mindste månedlige afkast, ingen hotellet er ikke immune over for markedskræfterne. Efter chokket af 11 September 2001, den Amerikanske investeringsselskab skiftede fokus fra de fleste “hot” objekter i centrum af verdens hovedstæder (NY, London, Paris) til en mindre fashionable hotel i provinsen (Halifax, Glasgow, Gloucester). Det er vigtigt at tage højde for den sæsonmæssige faktor — hoteller, med fokus på rekreation og fritid, tomgang i “off season”, mens hoteller, der glæder business-rejsende, har en stabil indkomst i hele året (dette forklarer rentabiliteten af investeringer i landene i vesteuropa).

Hvis investor ønsker at sælge hotel apartments, kan det være en udfordring at finde en ny køber. Den mest oplagte kandidat til overtagelse af dette objekt, der vil blive hotellet operatør, men han vil købe til en reduceret pris eller uden hensyn til store / små bogstaver vækst. Hertil kommer, at det hotelværelse som et aktiv behæftet med en masse betingelser for ejerskab i henhold til den kontrakt, som var velegnet til en enkelt investor, men kan ikke passe andet.

Endelig, den tidligste investor i et værelse i højsæsonen er ikke til gavn for hverken hotel eller investor, fordi det reducerer udbyttet af den investering, så som regel er det management firma kræver, at leje sin lejlighed til leje for hele perioden af aftalen eller pålægges en grænse for den tid, bopæl investor i et privat rum.

Fordele	Ulemper
lav “tærsklen”	Risikoen for nedetid hvis den variable rente
kontoret udfører hotellet operatør	en fremmed jurisdiktion transaktion
stabil lønsomhed	den begrænsede virkning markedsføring af hotel

Markedsudsigterne

Som bemærket af deltagerne i Serviced Apartments-Topmødet, som blev afholdt i London i 2014, investeringer markedet i værelserne er i hastig vækst, især i de sidste tre år.

London var ikke tilfældigt valgt som centrum for topmødet i henhold til Savills, i London kun 1,6 værelser har 1,000 forretningsrejsende, mens der i new York og Hong Kong 5.7 og 5.3, hhv. Således, London er også på markedet med hård konkurrence om investorerne, men på samme tid besidder en høj investering potentiale.

Glem ikke, at rentabiliteten af investeringer i rummet afhænger af strømmen af gæster. Ud fra dette synspunkt, en alvorlig konkurrence for hotel-forretning er et hurtigt voksende segment af private lejeboliger, samt Internet-tjenester, som i væsentlig grad forenklet udlejning af fast ejendom i udlandet af privatpersoner uden formidlere.

Mulighed for at investere i din værelser tilbyder hotel kæder som Mandarin Oriental, Holiday Inn, Ejerlejlighed.

Opsummering ovenstående, kan vi formulere nogle Generelle råd for investorer:

• du er nødt til omhyggeligt at undersøge hotellet markedet i det land, hvor der er genstande for investeringer;
• for at undersøge muligheden for at skabe en løftestang for investeringer — det vil i høj grad øge udbyttet;
• multi-page kontrakt på et fremmed sprog bedre til at læse;
• der fokuseres på tre – eller fire-stjernet, ikke fem-stjernede luksus-giganter;
• ikke at forsømme de forslag, der af den provinsielle hoteller, de kan være mindre rentable end Metropolitan;
• at prioritere mål i Østrig, Storbritannien og hoteller i Frankrig — de er kendt for deres pålidelighed investeringer.

Ivan Chepizhko, Tranio

Comments are closed.