Russischsprachige Käufer eintrglicher Immobilien: analytische Studie Tranio (2016)

Anfang 2016 das Unternehmen Tranio hielt eine analytische Studie über die Russischen Investoren in Immobilien im Ausland gewinnbringend. Es ist die fünfte größte Studie Tranio.

Nach der Abwertung des Rubels in den Jahren 2014-2015 die Auswanderer aus Russland und anderen Ländern der ehemaligen Sowjetunion etwa die Hälfte von Stahl zu kaufen Auslandsimmobilien. Jedoch stieg der Anteil der Käufer, die kaufen Immobilien nicht für den eigenen Aufenthalt und zum Anlageziel — vor allem für die Vermietung.

In Ihrer Studie stützten wir uns auf Ergebnisse von zwei Online-Umfragen. In der ersten Umfrage nahmen 561 Immobilienagentur aus 37 Ländern, und im zweiten — 153 russischsprachigen Käufer, die vor kurzem gekauft haben oder sind dabei, zu kaufen Immobilien im Ausland gewinnbringend.

Zuerst betrachteten wir das Land, die beliebtesten unter den Russischen Investoren. In diesem Ranking ist die Popularität von Ländern bewertet, gemessen am Anteil der Anfragen «Yandex» in Bezug auf den Kauf einer kommerziellen Immobilie im Jahr 2015:

	Land	Der Anteil der Suchmaschinen Anfragen, %
1	Deutschland	22,1
2	Spanien	06,5
3	USA	06,0
4	Tschechische Republik	04,9
5	Italien	04,8
6	Großbritannien	04,7
7	Frankreich	04,6
8	Türkei	04,3
9	Lettland	04,0
10	Montenegro	03,5

Auf die Frage: «wie Viele Kunden aus Russland und anderen Ländern der ehemaligen UdSSR erwerben Immobilien gewinnbringend?» 54% der Makler antwortete: «die Anzahl solcher Kunden ist deutlich, aber klein verglichen mit der Anzahl der Käufer aus anderen Ländern». Dies ist die beliebteste Antwort in den meisten untersuchten Ländern.

74 % der Befragten Gaben an, dass die Anzahl der Transaktionen mit Russischen Abnehmern sank nach der Abwertung des Rubels in den Jahren 2014-2015. Zugleich wächst die Anzahl der Investoren in Immobilien gewinnbringend. In einer früheren Umfrage, durchgeführt Tranio im Jahr 2013 56% der Makler Gaben an, dass die russischsprachigen Käufer gewerbliche Objekte wenig oder gar nicht, und in der Umfrage des Jahres 2015 diese Meinung nur 27 % der Befragten. Dabei ist der Anteil derjenigen, die glauben, dass Russischsprachige Investoren eine Menge, stieg von 44 bis 73 %.

Der Anteil der russischsprachigen Investoren stieg vor allem in jenen Ländern, in denen früher unsere Landsleute hauptsächlich gekauft Resort Unterkunft für sich selbst (z.B.: Spanien, Italien, Frankreich). In jenen Ländern, die traditionell beliebt bei den Anlegern waren (z.B.: Großbritannien, Deutschland), Ihr Anteil blieb auf einem hohen Niveau:

Land	Die Anzahl der Befragten, bemerkt erhebliche Mengen an Russischsprachige Investoren, %
	2013	2015
Der Anteil der russischsprachigen Investoren gewachsen
Spanien	37	65
Italien	32	75
Frankreich	00	50
Der Anteil der russischsprachigen Investoren blieb auf hohem Niveau
Großbritannien	67	80
Deutschland	89	82

Unter den Russischen Investoren dominiert erfolgreiche Unternehmer, die einen aktiven Geschäft in Russland oder anderen Ländern der ehemaligen UdSSR. Sie bemühen sich um in Immobilien zu investieren, bringt nicht unbedingt hoch, aber ein regelmäßiges Einkommen in einer sicheren Währung. Die wichtigsten Motive der Investoren sind wie folgt:

• Die Diversifizierung der Investitionen und zu schützen von den inländischen politischen und wirtschaftlichen Risiken.
• Erstellen Sie ein persönliches Pensionskasse.
• Übertragen Vermögenswert Kinder vererbt und sorgen für Ihre finanzielle Wohlergehen.
• Eine Aufenthaltserlaubnis im entwickelten Ausland.

In der Regel kaufen Investoren Wohn-oder Gewerbe-Objekte zur Miete, und nur wenige interessieren sich für Projekte der Entwicklungszusammenarbeit oder Sanierung. Die Mehrheit der Makler (65 %) stellte fest, dass nicht mehr als 10 % Russischsprachige Investoren investieren in solche Projekte. Laut George katschmazova erzählt, Managing Partner Tranio, «großen Gewinn für unsere Investoren bringt das aktive Geschäft in der Heimat. Und im Ausland Verhalten Sie sich als Rentier: lieber eine einfache Miet-Rendite. Sie noch nicht wollen und nicht wissen, wie Sie Projekte engagieren added value in Europa, obwohl mit der Zeit Ihre Kompetenz erhöht».

Ausnahmen — Thailand, Montenegro und die Tschechische Republik, wo 89, 75 und 63% der Makler beziehungsweise Gaben an, dass mehr als 10 % unserer Landsleute beschäftigen sich mit der Projektentwicklung oder редевелопментом.

«Die Russen oft kaufen Immobilien gewinnbringend an der gleichen Stelle, wo früher eine Unterkunft für sich gewonnen, sagt George Качмазов.— Das ist verständlich: Sie kennen die Besonderheiten der Standorte und orientieren sich auf dem lokalen Markt. In der Regel verbringen Sie Zeit in dem fremden Haus, und Sie leichter verwalten profitables Objekt, wenn er in der Nähe».

Die beliebtesten Investment-Objekte — Wohnungen und Häuser: 63 % der Befragten Gaben an, dass diese Art von Immobilien gehört zu den drei am meisten gefragten. Besonders hervorgehoben Bulgarien, Ungarn und Portugal, wo diese Antwort gewählt haben, 95, 89 und 86 %, respectively. Im Gegenteil, in Deutschland, Italien und Großbritannien diese Antwort nicht die beliebteste (37, 36 und 27 %, beziehungsweise).

Die zweitbeliebteste Variante — Hotels, es haben 34 % Realtors. Hotels besonders gefragt in österreich (78 %). Die Mehrheit der Befragten (62 % derjenigen, die angegeben Hotels) stellte fest, dass die Russischen Investoren eher selbst verwalten Hotels, als der Verwaltungsgesellschaft beauftragt. Doch in vielen Ländern gibt es einen wesentlichen Unterschied: Z. B. in Bulgarien und Großbritannien alle 100 % der Teilnehmer der Umfrage sagten, dass die Investoren profitieren von den Dienstleistungen der verwaltenden Gesellschaften sowie in Deutschland und österreich auf diese Option, entfallen 71 % der Antworten. Im Gegenteil, in Italien und der Türkei alle Befragten Gaben an, dass die Investoren selbst verwalten Hotels.

Eine weitere beliebte Art von Immobilien — Mehrfamilienhäuser (Sie stellten 16 % der Befragten), vor allem in der Tschechischen Republik, den USA und Deutschland (57, 43 und 42 % beziehungsweise).

Auf andere Arten von Immobilien-Investitionen muss ein kleiner Anteil an Antworten, obwohl Ihre Popularität in den einzelnen Ländern bemerkbar:

Art der Immobilie	Land (in Klammern ist die Anzahl der Befragten, %)
Straßenläden	Großbritannien (60), Frankreich (36), Österreich (33), Lettland (33)
Cafés und Restaurants	Spanien (29), Portugal (29), Großbritannien (27)
Supermärkte	Deutschland (32), Spanien (16), Großbritannien (7)
GESCHÄFTSFLÄCHEN	Großbritannien (33)
Unterkunft für Studenten	Österreich (22), Griechenland (17)
Wohnungen für Rentner	Bulgarien (16)

Die durchschnittlichen Kosten der Wohn-eintrglicher Immobilien beträgt 200 tausend Euro, Gewerbeimmobilien — 1,2 Millionen Euro, obwohl die Haushalte unterscheiden sich deutlich je nach Land und Art der Immobilie. Käufer Umfrage zeigt, dass Transaktionen in Höhe von durchschnittlich 1,7-mal teurer Budgets, auf die Käufer konzentriert sich zunächst.

Zwischen der Adresse des Kunden und der Schließung der Transaktion im Durchschnitt dauert es 4-5 Monate, obwohl die Fristen variieren erheblich in den verschiedenen Ländern:

Die Durchschnittliche Dauer der Geschäftsverbindung	Land
Vor 4 Monaten	Thailand, Ungarn, Lettland, Türkei, Griechenland, Montenegro, Bulgarien, Portugal, Tschechische Republik
Etwa 5 Monate	Deutschland, Spanien, Italien, USA
Mehr als 6 Monate	Frankreich, Österreich, Großbritannien

Investoren halten den hohen Erwartungen der Rendite. Aus der Umfrage Realtors folgt, dass von Wohnimmobilien im Durchschnitt erwarten eine Rendite von 5,7 % pro Jahr, von Gewerbe — 6,9 %. Aber die Umfrage Käufer zeigt, dass die Reale Rendite der Wohnimmobilien ist im Durchschnitt 4,3 % und Gewerbe — 5,6 %.

Doch die Erwartungen der Rentabilität unserer Landsleute mit der Zeit nähern sich den realen Werten. Umfrage 2013 zeigte, dass dann die Käufer von Wohnimmobilien im Durchschnitt rechneten die Rendite von 6-7 % pro Jahr, und Gewerbe — auf 8-9 %.

Die Frage «wie Viele Käufer nehmen Kredite für den Kauf von Gewerbeimmobilien?» zeigt auch deutlich unterschiedliche Ergebnisse in den verschiedenen Ländern. In Frankreich, Großbritannien und österreich ist der Anteil dieser Käufer besonders groß (43, 50 und 57 % beziehungsweise). Andererseits, in vielen Ländern (zum Beispiel in Thailand, Griechenland und Ungarn) russischsprachigen Käufer ist praktisch unmöglich, eine Hypothek, und mit diesem kommt ein großer Anteil der Antworten «diese Kunden wenig oder gar keine».

In Fällen, in denen Russischsprachige Investoren nehmen einen Kredit, Leverage Ratio vom Wert des Objektes beträgt im Durchschnitt 40-50 % und praktisch nicht variiert in den verschiedenen Ländern.

Wenn im Jahr 2013 nur 10% der Makler Gaben an, dass die meisten der Käufer gewerblichen Objekten zieht den Kredit im Jahr 2015 solche Antworten bilden 27 %. Laut George katschmazova erzählt, das wachsende Interesse an der Hypothek aufgrund der Tatsache, dass «auf der einen Seite, nach der Krise haben die Investoren weniger eigenes Geld. Aber auf der anderen Seite, die Investoren sind kompetente und besser verstehen, dass eine gut eingerichtete Kredit hilft bei der Optimierung der Besteuerung und erhöht die Rentabilität. Außerdem ist jetzt das geliehene Geld Billig ist auch ein Plus zu Gunsten der Hypothek».

Wir haben festgestellt, dass die Kreditbearbeitung im Durchschnitt erhöht die Lebensdauer der Transaktion auf 33 Tage, obwohl in verschiedenen Ländern auf unterschiedliche Weise: zum Beispiel in Spanien das Geschäft mit Darlehen schließen im Durchschnitt um 21 Tage länger, und in österreich auf 48 Tage.

Mittel für den Kauf der Immobilie kommen oft aus Russland, wie bereits von 73 % Realtors. Aber auch andere Optionen werden in den einzelnen Ländern:

Quelle Geldeingang	Anzahl Befragten, %	Bemerkenswerte Länder (in Klammern ist die Anzahl der Befragten, %)
Russland	73	Griechenland (100), Türkei (92), Montenegro (92), Bulgarien (91)
Offshoring	28	USA (67), Großbritannien (57)
Europäische Länder	24	Österreich (67)
Länder der ehemaligen Sowjetunion außer Russland	13	Tschechische Republik (43), Die Türkei (31), Bulgarien (24)

Mehr als die Hälfte der Kunden (52 %) Gaben an, dass Sie nicht gehen in der Zukunft Immobilien zu verkaufen, planen und behalten und später vererbt. Von denen, die beabsichtigt, das Objekt zu verkaufen, 55 % erwarten, machen es nach etwa 10 Jahren nach dem Kauf 35 % — nach 5 Jahren und nur 3 % — nach 3 Jahren.

Inzwischen ist, laut Angaben der Umfrage vom Jahr 2013, 40 % der Investoren planen, verkaufen Sie Ihre Einnahmen Wohnimmobilien würden es tun, für 2-3 Jahre. Wenn also vor mehr Investoren strebten spekulativem ausbau des Gewinns, jetzt ist Sie mehr daran interessiert, die Erhaltung des Kapitals. George Качмазов stellt fest, dass «diese Tendenz ist eng verbunden mit der Tatsache, dass die Investoren reduzieren die Anforderungen an die Rentabilität zu Gunsten der Risikominimierung und Zuverlässigkeit auf lange Sicht».

Auf die Frage: «Was sind die wichtigsten Schwierigkeiten in der Arbeit mit Russischen Käufern name des Eigentümers der Immobilie?», die Mehrheit der Makler (52 %) stellte die hohen Erwartungen der Rendite und an der zweiten Stelle der Trägheit (36 %). Die Verteilung der Antworten auf diese Frage zeigt die folgende Tabelle:

Die Schwierigkeiten bei der Arbeit mit dem Russischen Käufer	Anzahl Befragten, %	Bemerkenswerte Länder (in Klammern ist die Anzahl der Befragten, %)
Die hohen Erwartungen der Rendite	52	Großbritannien (73), Deutschland (68), Österreich (67)
Trägheit, Verzögerung der Transaktion	36	Tschechische Republik (75), Großbritannien (73)
Nichtverfügbarkeit Folgen einer etablierten Verfahren Durchführung der Transaktion	25	Thailand (56)
Probleme mit der Bestätigung der Mittel	23	Spanien (43)
Inkompetenz in Sachen Investment-Immobilien	22	USA (57)
Die Sprachbarriere	06	Griechenland (27), Türkei (17)

Die Käufer bemerken, dass das größte Problem — finden Sie das passende Objekt: diese Option angegeben haben 64 % der Teilnehmer der Umfrage. Auf dem zweiten Platz die Antwort: «Angebot zu Strukturieren, zu optimieren Besteuerung» (18 %).

Nach den Prognosen der Georg katschmazova erzählt, im Jahr 2016 die Zahl der russischsprachigen Immobilienkäufer im Ausland schrumpfen noch auf 20-30 %. Dabei wird auf 30-40 % erhöht sich die Anzahl unserer Landsleute wollen, Ihre Häuser zu verkaufen im Ausland aufgrund der hohen Kosten des Inhalts. Aber zur gleichen Zeit auf 20-30 % wächst die Zahl der russischsprachigen Käufer eintrglicher Immobilien.