La evaluación de riesgos juega un papel importante en el momento de la creación de la estrategia de inversión, ya que de lo inversionista está dispuesto a asumir el riesgo, depende en gran medida de presupuesto, y la expectativa de la rentabilidad. Así, si los inversores consideran que las futuras inversiones en inmuebles низкорискованные, ellos están dispuestos a pagar más por cada dólar de predicción de ingresos, lo que reduce la oferta de la rentabilidad. Es decir, cuanto menor riesgo, menor rentabilidad.
El riesgo es la probabilidad de pérdida como resultado de cualquier cambio. Cuanto más la probabilidad de que ocurra el negativo de un evento, mayor es el riesgo. Para la inversión inmobiliaria más típico son los dos grupos de riesgo — país de los riesgos y los riesgos asociados a un proyecto concreto.
A los países a los riesgos antes que se refiere la probabilidad de que los derechos económicos, políticos y sociales de la agitación en el país donde se encuentra el inmueble.
El nivel de servicio de riesgo país puede aprender de los informes de las agencias o empresas de consultoría. Por ejemplo, en el ranking de The Economist Intelligence Unit, el menor de país de los riesgos de austria, reino unido, alemania y estados unidos, el mayor — el de afganistán, bielorrusia, ucrania, etc.
Uno de los factores económicos globales del riesgo país — el aumento de la inflación. La dependencia es la siguiente: cuanto mayor sea la inflación, mayor es el riesgo. El menor riesgo es la inflación de menos del 5 % en el año, el mayor — más de 100 %. El mercado inmobiliario está a salvo de reducir los riesgos inflacionarios que el precio del alquiler se revisa mensualmente o anualmente: las tasas de alquiler se vinculan a un índice de precios al consumidor, la dinámica que refleja la inflación. Cuanto más a menudo se revisan las apuestas, mayor es la sensibilidad de un objeto a la inflación y más ingresos del inversionista. Por ejemplo, habitaciones de hotel, las tiendas, los países industrializados-almacenes y viviendas de corto plazo de alquiler, tradicionalmente se consideran objetos con un aumento de la sensibilidad a la inflación, oficinas y REIT — de la media, y las parcelas de tierra y apartamentos, inmuebles en alquiler a largo plazo, — bajo.
Alemania — en general низкорисковая país para la inversión en bienes raíces, sin embargo, hay regiones de alto riesgo. En particular, se trata de las tierras
Otro factor económico de país de riesgo está relacionado con la inestabilidad de la moneda nacional. Independientemente de que crece su curso o se cae, todo un sesgo significativo es el riesgo. El mayor peligro para los mercados, se produce cuando el crecimiento o caída de la moneda es de más de 20 %.
Básicos de las economías también se caracteriza por un factor de riesgo, como la reducción de los precios del petróleo. Cuanto menor es el precio, mayor es la amenaza de la economía; el mayor riesgo — reducción de los precios de los hidrocarburos en más de un 20 %. Así, según Savills, en el fondo de la дешевеющей de petróleo desde 2007 hasta 2009, año en un apartamento en la capital rusa han bajado de precio en un 51 %. En enero-febrero 2009 los precios del petróleo han comenzado a subir, y el costo por metro cuadrado también ha ido hacia arriba. En 2015 el petróleo muestra una dinámica perversa, y los precios de la vivienda también se reducen.
Otros factores económicos — , la reducción del pib, la caída de la tasa de producción, la disminución de las exportaciones y la reducción del poder adquisitivo de la población. El mayor riesgo — reducción de cada uno de estos indicadores en más de un 10 %.
A las oficinas en los países también son sociales y políticos de los riesgos. En particular, en el mercado de bienes raíces, puede afectar negativo del crecimiento de la población, y esto es cierto no sólo para el país en general, sino específico de la localidad, así como de una región. Por ejemplo, la población de alemania oriental se traslada a países más desarrollados y prometedores de la tierra occidental, por lo que los últimos se consideran de menor riesgo de los mercados de inversión en bienes raíces (con la excepción de una pequeña ciudad en la región del ruhr, que pierde población debido a la escasez de puestos de trabajo).
La situación política también tiene un impacto significativo en el comportamiento de los inversionistas y en su percepción de los riesgos. De acuerdo con el estudio «Транио», el 17% de los encuestados de agentes inmobiliarios creen que la situación política (junto con la estabilidad económica) — una de las principales razones por las que la lengua rusa de los compradores eligen a otro país para la compra de inmuebles. Este factor es especialmente brillante es expresado en países como el reino unido, alemania, estados unidos y francia.
Socio-políticos y las crisis económicas en el país pueden sufrir de espantar a los inversionistas del mercado local de bienes raíces
Otro importante riesgo país — los posibles cambios en la legislaciónque puedan afectar a los mercados de bienes raíces. Estos pueden ser cambios en la legislación tributaria (aumento de los impuestos existentes y la introducción de los nuevos), la introducción de leyes restrictivas, relacionados con la construcción y la inversión, así como la introducción de restricciones a los movimientos de capital.
Los riesgos relacionados con el proyecto se puede dividir en dos categorías:
1. Proyectos Added Value
A los proyectos de Value Added («valor agregado») son la construcción y редевелопмент. El riesgo de estos proyectos es bastante alto, pero el rendimiento también alto — de 14 a 25 %.
Los principales riesgos relacionados con la construcción:
Todos estos riesgos pueden «comer» la rentabilidad y, en consecuencia, el inversor se quedará sin fines de lucro, o incluso con la pérdida.
La construcción de los proyectos más arriesgados, en comparación con el negocio de alquiler
Todos los riesgos crecen en progresión proporcional закредитованности del promotor, que es el más tarjetas de crédito de dinero que utiliza, mayor es cada uno de los riesgos identificados. Cuando el peor de los escenarios, por ejemplo, con una alta закредитованности de la construcción y la corrección significativa en el costo podría ser que el desarrollador o inversionista permanecerán en pérdida. Experimentados desarrolladores siempre cuentan diferentes escenarios, y aceptable, se consideran como tales, a las que el inversor sale de proyecto, donde se hizo un 15-20 % (el escenario clásico) o de 20 a 25 % (escenario optimista).
De los riesgos del proyecto se manifiestan antes del comienzo de los trabajos. En particular, existe el riesgo derivado de la falta de permisos de construcción (Permit Risk). Su esencia es que en el caso de la inversión en редевелопмент, reparación o construcción desde cero para la aplicación después de la compra de la tierra o a un objeto, debe someterse a la conciliación y a obtener permisos. Normalmente, en el precio se fundamenta el riesgo derivado de la falta de autorización o de lo que esto puede llevar algún tiempo. En algunos países, los desarrolladores están dispuestos a asumir el riesgo derivado de la falta de permisos.
Identificar los riesgos asociados con un objeto específico, ayuda completa de la verificación de Due Diligence, que incluye cuatro tipos de examen:
2. Arrendamiento de negocio
Los menos arriesgados objetos que ofrecen alojamiento en alquiler, tienen las siguientes características:
La ubicación es la característica más importante: si la propiedad se encuentra en una buena zona, a los riesgos serán mínimos, y el objeto — líquido. Sin embargo, el riesgo puede ser debido seguir el desarrollo de la zona, por lo tanto, cuando se selecciona el lucrativo objeto debe averiguar el plan de ordenación urbana y saber si puede venir, y ya están llevando a cabo los cambios (la extensión de la red de transporte, la aparición de nuevas instituciones, etc.), con el tiempo, aumentar la capitalización del objeto de la inversión o, por el contrario, disminuir su rentabilidad. Por ejemplo, si la persona ha comprado un apartamento en nueva york con vistas a Central park, lo que a priori había acumulado la integridad de los archivos adjuntos, así como apartamentos con un aire un poco, y los nuevos ya no será más.
El riesgo representan también el mal estado de un objeto y la falta de calidad técnica. Lo peor de la de planificación de la solución en el interior del edificio, la seguridad de las modernas de ingeniería de sistemas y calidad de los elementos estructurales, que por debajo de la competitividad de un objeto en el mercado, menor es su costo y la demanda por parte de los inquilinos, y los riesgos de arriba. A pesar de que los viejos y desgastados, los objetos pueden dar buenos rendimientos en el momento, siempre son más arriesgados para la inversión de un edificio en buen estado.
La calidad de los inquilinos y el tipo de contrato de alquiler de también pueden elevar o reducir los riesgos. El inversor, que no está dispuesta a asumir el riesgo de pérdida del inquilino, probablemente, вложится en el objeto a largo plazo de alquiler de contratos. Y viceversa, cuando el riesgo para el inversor es aceptable, se va a considerar como variantes de la propiedad con una adecuado a los fines o a corto plazo de alquiler en el tratado.
Cuando se selecciona el estado de ingresos de los inmuebles vale la pena prestar atención a qué tan confiable es el inquilino
Otro riesgo relacionado con la elección de la forma de financiar y la futura gestión de apalancamiento. Como regla general, cuanto mayor es la proporción de la deuda, mayor es el riesgo.
Efecto de palanca es cuando el costo de la deuda de la financiación más barata que la rentabilidad del proyecto. El inversor puede negociar con el banco, por lo tanto, para pagar intereses sobre el préstamo, pero pagar un mínimo del cuerpo de un préstamo. De este modo, se puede aumentar el operativo de la rentabilidad de la inversión. Pero este método de mejora de la rentabilidad lleva a otra situación de riesgo. Si el precio de un objeto se reducirá cuando se necesita renovar el contrato de préstamo, el banco requerirá proporcional докапитализировать crédito y de tener más garantía (margin call). Por lo tanto, es importante encontrar el equilibrio adecuado de la palanca de la rentabilidad y el riesgo, es la capacidad de los inversores profesionales.
El capital tomado en deuda para inversión, debe producir un beneficio superior a un pago por su uso. Si el retorno de los bienes raíces por debajo de la tarjeta de crédito, el inversor asume la pérdida, que es tanto mayor cuanto mayor es el valor de la deuda.
Según el experto, en el mercado de bienes raíces apareció un riesgo, puesto que las tasas de crédito en 2014-2015, en muchos países han alcanzado su nivel más bajo en la historia y casi se acercan a cero, entonces a través de 3-5 años pueden crecer considerablemente, y cuando esto sucede, el precio de la vivienda bajará.
El riesgo es también la administración remota de un objeto: la lejanía de los inmuebles debilita el control sobre el mismo, por lo tanto, el intento de ocuparse de la gestión en el extranjero del proyecto de rusia está relacionado con grandes riesgos. En lugar de auto-control, se recomienda contratar una empresa especializada.
No menos importante y el riesgo asociado con la estructuración de la transacción. Hay una variedad de esquemas que permiten optimizar los impuestos — por ejemplo, el préstamo o el diseño a través de una serie de empresas. Esto mejora el rendimiento, pero se reduce la transparencia y aumenta el riesgo de la propiedad. El irs no puede adoptar una estructura de optimización y cobrar más impuestos y multas. En el mundo aumenta la transparencia del sistema bancario, de la ocde, introduce medidas de lucha contra la erosión de la base imponible, y rusia exige a sus residentes a pagar impuestos sobre los ingresos obtenidos en el extranjero. Todos estos cambios aumentan el riesgo de un exceso de estructurar los objetos con el fin de optimizar la recaudación de impuestos. Nuestra recomendación para los clientes: en primer lugar, consultar con la agencia tributaria, consultores, y en segundo lugar, de no exagerar con la optimización, ya que esto puede conducir a problemas con los servicios fiscales en el futuro previsible.
Mencionados párrafos definen el principal riesgo de la reducción de la liquidez, es decir, reducir el potencial de venta rápida sin pérdida de valor y reducir el potencial de crecimiento de la capitalización al positivo de escenarios de desarrollo del mercado. En consecuencia, cuanto menor es el riesgo relativo a las mencionadas cuestiones, mayor liquidez, y, como consecuencia, por debajo de la plataforma de lanzamiento de la rentabilidad de un objeto.
Los principales riesgos de invertir en bienes raíces son:
| Nacionales de riesgos | |
| Económicos |
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| Socio-políticos |
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| De los riesgos del proyecto | |
| Added Value |
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| Arrendamiento de negocio |
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Que elegir una alta rentabilidad o riesgos bajos — que depende de la persona y de su relación a los riesgos. El problema principal de muchos de los compradores — que comienzan la conversación con una pregunta «¿Qué rentabilidad?», a la primera pregunta, en realidad debería ser «¿Cuáles son los riesgos y cómo voy a vender este objeto en el futuro?». Si el inversor quiere obtener un mayor rendimiento, se debe estar dispuesto a tomar un riesgo mayor.
Julia Kozhevnikova, «Транио»
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