Kockázati tényezők: mi határozza meg, hogy a jövedelmezőség ingatlan befektetések
Kockázatértékelés fontos szerepet játszik ebben a szakaszban megalakult a befektetési stratégia, hogy a befektető hajlandó kockáztatni, nagyrészt attól függ, hogy a költségvetési, valamint a várható vissza. Szóval, ha a befektetők meg a jövőbeni ingatlan beruházások alacsony kockázatot hajlandóak többet fizetni minden egyes dollár, a tervezett bevétel, ezáltal csökkenti a megtérülési ráta. Ez, annál kisebb a kockázat, annál alacsonyabb a hozam.
A kockázat annak a valószínűsége, veszteségek következtében bármilyen változás. A nagyobb az esély, hogy lesz negatív esemény, annál nagyobb a kockázat. Ingatlan beruházás a tipikus két csoport kockázat — ország kockázatot, valamint a kockázatok egy adott projekt.
Ország kockázatok
Ország kockázatok első a valószínűsége, hogy a gazdasági, politikai, társadalmi felfordulás, egy olyan országban, ahol az ingatlan található.
A szint ország kockázat lehet beszerezni a jelentések a hitelminősítő intézetek, illetve tanácsadó cégek. Például, a rangsor Az Economist Intelligence Unit a legkisebb ország kockázati Ausztriában, az egyesült KIRÁLYSÁGBAN, Németországban, majd az Egyesült Államokban, a legnagyobb Afganisztán, Fehéroroszország, Ukrajna, stb.
Az egyik a gazdasági tényezők ország — kockázat az infláció. A függőség, az alábbiak szerint: a magasabb az infláció, annál nagyobb a kockázat. A legalacsonyabb kockázat inflációs kevesebb, mint évi 5% – os, a legnagyobb pedig több, mint 100 %. Az ingatlan piaci biztosított ellen az inflációs kockázat, mert a költségek a bérleti díj felülvizsgált havonta vagy évente, a bérleti díjak kötve, a fogyasztói árindex, amely tükrözi, hogy a dinamika, az infláció. A gyakrabban árak felülvizsgálatát, minél magasabb az érzékenység, a tárgy az infláció, valamint a nagyobb a jövedelem a befektető. Például, a szállodai szobák, üzletek, ipari raktárak, a lakhatási, bérelt egy rövid távú, hagyományosan úgy, hogy a tárgyak a fokozott érzékenység infláció, a hivatal REIT átlagos, valamint a földterület, illetve apartmanok, hosszú távra kiadó, alacsony.
Németország — Általános, alacsony kockázat, ország, befektetési ingatlan, azonban fennáll a veszélye annak, régiók. Különösen, ezek közé tartozik a Keleti vidékekről
Egy másik gazdasági tényező az ország kockázat társul az instabilitás, a nemzeti valuta. Függetlenül attól, hogy növeli a kamatlábat, vagy esik, jelentős eltérést jelent a kockázat. A legnagyobb veszélyben a piacokon, nagyobb valószínűséggel fordulhat elő, ha a emelkedése vagy csökkenése valuta több, mint 20 %.
Az áru-alapú gazdaságok is jellemzi az ilyen kockázati tényezők, mint a csökkenés az olaj ára. Minél alacsonyabb az ár, annál nagyobb a veszély, hogy a gazdaság; a legnagyobb kockázat csökkentése szénhidrogén árak több, mint 20 %. Szerint tehát Savills, közepette a csökkenő olajárak 2007-től 2009 esetén az orosz fővárosban esett 51% – kal. Január-február 2009, olaj ára emelkedni kezdett, a költsége négyzetméterenként is felment. 2015-ben, az olaj, azt mutatja, hogy egy negatív tendencia, de a lakásárak is csökken.
Egyéb gazdasági tényezők — a GDP-visszaesés, a termelés csökkenése, export csökkenését, valamint a csökkenés a vásárlóerő a lakosság. A legnagyobb kockázat csökkentése minden ezek a mutatók több, mint 10 %.
Ország is tartalmazza társadalmi-politikai kockázatok. Különösen az ingatlanpiac hátrányosan negatív népesség növekedés, de ez nem csak az országban, mint egy egész, de egy adott településen, illetve egy adott régióban. Például, a lakosság Kelet-Németországba költözött, hogy a fejlettebb, ígéretes Nyugati földeket, így ez utóbbi tekinthető kevésbé kockázatos piacok ingatlan beruházás (kivéve egy kis város a Ruhr régióban, amely elveszíti a lakosság, mert nincs munkahely).
A politikai helyzet is jelentős hatással befektetői magatartás, valamint a felfogás a kockázatokat. A tanulmány szerint „Tranio”, 17 % – a megkérdezett ingatlanforgalmazók vélem, hogy a politikai helyzet (egy par gazdasági stabilitás) az egyik fő oka annak, hogy az orosz nyelvű vásárlók válasszon egy adott országban, hogy megvásárolja az ingatlant. Ez a tényező különösen hangsúlyos az olyan országokban, mint az egyesült KIRÁLYSÁG, Németország, USA, Franciaország.
Társadalmi-politikai, mind gazdasági válság, az ország véglegesen elriasztja a befektetőket attól, hogy a helyi ingatlanpiac
Egy másik fontos ország — kockázat esetleges jogszabályi változások, amelyek hatással lehetnek az ingatlan piacon. Lehet változások az adó jogszabályok (növekedés a meglévő adók bevezetése új), a bevezetés a korlátozó törvények vonatkozó építési beruházásokat, valamint az elrendelt korlátozások a tőke szabad mozgását.
Projekt kockázatok
Kockázatok a projekt két csoportra oszthatók:
- a kockázatok a projekt Hozzáadott Érték, amelynek célja, hogy megteremtse a hozzáadott értéket;
- a kockázatok a bérleti üzlet.
1. Projektek Hozzáadott Érték
A projektek Hozzáadott Érték (hozzáadott érték) tartalmazza építése, illetve átépítése. A kockázat az ilyen projektek elég magas, de a hozam is magas: 14-től 25 %.
A főbb kockázatok az építkezés:
- a földterület értéke, vagy tárgyat a bemeneti lehet felfújt;
- építési vagy javítási, lehet, hogy késik;
- a becsült építési vagy javítási túlléphető.
- az eladási ár alacsonyabb lehet, mint a tervezett;
- eladási lehet lassabb, mint a tervezett.
Ezeket a kockázatokat is „eszik” a hozam, azzal az eredménnyel, hogy a befektető lesz nyereség nélkül, vagy akár elvesztésével.
Építési projektek több kockázatos, mint a bérleti üzleti
Ezeket a kockázatokat növekszik exponenciálisan arányos adóssága a fejlesztő, a hitel-pénz használ, a magasabb egyes ezeket a kockázatokat. A legrosszabb esetben, mint például a magas adósság terhelés az épület, valamint a korrekciós érték lehet, hogy a fejlesztő vagy a befektető veszteséget fog szenvedni. Tapasztalt fejlesztők mindig kiszámítja a különböző forgatókönyvek a fejlődés az események, de elfogadható azok, amelyeken a befektető kilép a projekt kereső 15-20 % (klasszikus forgatókönyv), vagy 20-25% – kal (optimista forgatókönyv).
Projekt kockázatok jelentkeznek munka megkezdése előtt. Különösen fennáll a veszélye, hogy nem kap építési engedélyt (Engedély Kockázat). Ennek lényege, hogy abban az esetben, ha a beruházás felújítás, nagyobb javításokat vagy épület a semmiből, hogy hajtsák végre a vásárlás után a föld, illetve az objektum át kell jóváhagyó kap engedélyt. Általában az árat veszi figyelembe a bukás veszélye, hogy szerezze be a megfelelő engedély, vagy, hogy hosszú időt vesz igénybe. Egyes országokban a fejlesztők hajlandó vállalni a kockázatot, hogy nem kapja meg az engedélyt.
Meghatározza a kockázatok egy konkrét tárgy, segít átfogó check — Átvilágítás — amely magában foglalja a négy fajta szakértelem:
- jogi szakértelem (Jogi Átvilágítás): az ügyvédek nézd meg a szerződést, illetve engedély építési;
- pénzügyi, adó-átvilágítás (Pénzügyi & Adó Átvilágítás): az adó tanácsadó megállapítja, hogy a valós költségek a tartalmát a tárgy, kiszámítja a jövedelmezőség, illetve a méret adócsökkentés;
- kockázatértékelés (Esély & Kockázat): a vizsgálat a kilátásai, fejlesztési helyszíneken, valamint a hatása a jelenlegi, mind a jövőbeli versenytársak;
- műszaki értékelése (Műszaki Átvilágítás): vizsgálat a műszaki állapota ingatlan (általában nem történik, ha veszel új tárgyak).
2. Bérleti üzleti
A legkevésbé kockázatos tárgyak a bérleti szerződést, a következő jellemzőkkel:
- található, a rangos területek;
- jó műszaki állapotban;
- a bérlők — középosztálybeli (a lakóingatlanok), vagy a cégek, az első echelon (abban az esetben, ha a kereskedelmi épületek);
- az átlagos szintje kiadó elérhető, hogy az átlagos bérlők;
- az a lehetőség, konvertálni a tárgyat (például átutalás hotel tulajdonságok lakó-vagy fordítva);
- a bérbeadásból származó jövedelem nem alacsonyabb díjak a hitel.
Elhelyezkedés a legfontosabb jellemző: ha az ingatlan található, egy jó területet, akkor a kockázatok minimális lesz, illetve az objektum — folyadék. Azonban a kockázat lehet az oka, hogy a további fejlesztési terület, akkor, amikor kiválasztják egy nyereséges tárgyat kell kérni a terv, hogy ha az jön, valamint már végrehajtott változások (a bővítés a közlekedési hálózat, a kialakult új intézmények, stb.) idővel növeli a kapitalizációja a befektetést, vagy éppen ellenkezőleg, csökkenti a jövedelmezőséget. Például, ha egy ember vett egy lakást new Yorkban, ahonnan kilátás nyílik a Central Parkban, ez eleve biztosította a biztonságos befektetés, hiszen apartmanok ilyen típusú néhány új, nem több.
Kockázat is rossz a tárgy állami , illetve nem kielégítő technikai berendezésekkel. A rosszabb tér-tervezési döntések az épületen belül, a rendelkezésre álló modern mérnöki rendszerek, valamint a minőséget támogató struktúrák, az alsó versenyképességét a piacon, annál kisebb az értéke pedig a kereslet a bérlők, illetve a kockázat magasabb. Annak ellenére, hogy a régi, kopott tárgyak tud adni egy jó hozamú, abban a pillanatban, mindig kockázatosabb a befektetés, mint az épületek jó állapotban.
A minőség a bérlők, mind a típusú bérleti szerződés is növelni vagy csökkenteni a kockázatokat. Befektető, aki nem hajlandó a veszélye, hogy elveszítik a bérlő valószínű, hogy fektessenek be az ingatlan hosszú távú bérleti szerződések. Ezzel szemben, ha a kockázat a befektető számára elfogadható, hogy megfontolja, hogy az ingatlan alkalmas arra, hogy egy a vége, vagy rövid távú bérleti szerződést.
Amikor kiválasztják a bérleményt kell figyelni, hogy mennyire megbízható a bérlő
Egy másik kockázat társul a választás a finanszírozási módja kezelni hitelfelvétel alapok. Általános szabály, hogy minél magasabb az aránya a kölcsön tőke, annál nagyobb a kockázat.
A tőkeáttételi hatás, ha a költségek az adósság finanszírozása olcsóbb, mint a nyereségesség a projekt. A befektető tárgyalni a Bankkal, így kamatot fizet a kölcsön, de fizetni legalább a hitel. Ez a módszer lehetséges, hogy növelje a működési bevételek a beruházások. De ez a módszer növekvő jövedelmezőség vezet a másik kockázat. Ha az ár a tárgy csökken, ha kell kiterjeszteni a kölcsönszerződés, a Bank megköveteli arányosan kell kihasználni a hitel, illetve kiegészítő biztosíték (margin call). Ezért fontos, hogy megtaláljuk a helyes egyensúlyt a kart a hozam kockázat az a képesség, a szakmai befektetők.
A tőke kölcsön befektetési kell, hogy a nyereséget meghaladó költség a használatához. Ha az ingatlant alacsonyabb a díj, a hitel, a befektető viseli a veszteséget, ami nagyobb, minél nagyobb az értéke, hogy a kölcsönvett tőkét.
A szakértők szerint az ingatlan piaci van egy másik kockázat: a kamat a hitel a 2014-2015 sok országban elérte a legalacsonyabb szintet, a történelem pedig szinte nulla, akkor 3-5 év tudnak jelentősen növekedni, amikor ez megtörténik, az ingatlanok értéke csökken.
A kockázat is, távirányító tárgy: a távoli ingatlan gyengíti irányítani, így a kísérlet, hogy vegyenek részt az alapkezelő a külföldi projekt Oroszország csatlakozik a nagy kockázat. Ahelyett, hogy egy távoli self-control javasolt felvenni egy erre szakosodott cég.
Ugyanilyen fontos a kockázatok a strukturálása, a tranzakció. Vannak különböző programok, amelyek lehetővé teszik, hogy optimalizálja az adó — például egy közös hitel vagy alkalmazása egy sor vállalat. Ez növeli a hozamot, de csökkenti az átláthatóságot, valamint növeli a tulajdonjog. Az APEH nem fogadja el a szerkezet optimalizálása fel, további adók, bírságok. A világ növeli az átláthatóságot, a bankrendszer, az OECD intézkedéseket vezetett be, hogy harci erózió-adóalap, valamint Oroszország igényel lakói adót kell fizetni a jövedelem külföldön szerzett. Ezek a változások növelik a kockázatokat, a túlzott strukturálása, tárgyak, azzal a céllal, adó optimalizálás. Az ajánlás a vásárlók számára: először is, hogy konzultáljon adózási tanácsadók, másrészt, hogy ne vigyük túlzásba a optimalizálás, hiszen problémákkal terhes, az adóhatóság a belátható jövőben.
A fent említett pontok határozzák meg a fő kockázat — a kockázat csökkentése, a likviditás, azaz csökkenti a potenciális gyors eladás, veszteség nélkül érték csökkentése, valamint a potenciális növekedési az aktiválás esetén egy pozitív forgatókönyv fejlesztés a piacon. Ennek megfelelően az alacsonyabb kockázat a fent említett pontok, annál nagyobb a likviditási, következésképpen alacsonyabb, a kiinduló hozam az objektum.
A végén
A fő kockázatot, ha a befektetés az ingatlan, vagy:
| Ország kockázatok | |
| Gazdasági |
|
| Társadalmi-politikai |
|
| Projekt kockázatok | |
| Hozzáadott Érték |
|
| Bérleti üzleti |
|
Mit válasszon — magas hozam, vagy alacsony kockázatú — attól függően, hogy a befektető a hozzáállás kockázat. A fő probléma a sok vásárlók, hogy kezdik a beszélgetést a kérdésre, hogy „Mi a nyereségesség?”, az első kérdés az lenne, hogy „mik a kockázatok, illetve hogyan tudom eladni ezt a létesítmény a jövőben?” Ha a befektető akar lenni a nagy tér vissza kell hajlandó nagyobb kockázatot.
Julija Kozhevnikova, „Tranio”
Comments are closed.