Investicijos į доходные namuose Prancūzijoje: pirkimas, valdymas, privalumai

Prancūzijoje daugelis investuotojų renkasi доходные namų, atskirų квартирам skirtinguose pastatuose. Kiti privalumai pirkimo visų objektų — nuolaidos 10-20 %, gebėjimas parduoti dalimis, jei reikia, ir palankią apmokestinimo.

Mažas derlius, ar didele rizika?

Paryžiuje ir ile de Франсе minimalus slenkstis vertės pelningumo namuose yra 2-3 milijonų eurų. Provincijoje nekilnojamasis turtas tokio tipo galima įsigyti mažiau nei už 1 mln Pelningumas priklauso nuo vietos objektas. Pavyzdžiui, centrinėje Лилля atskirai yra namas su grąžą, apie 5% metinių palūkanų. Daugiau pelno (iki 12 %) skiriamas lėšas į pastatų pakraštys, kur didelė rizika neveiksnumą. Tačiau, kuo toliau surinko nuomininkų, tuo mažiau bus pajamos iš perpardavimo.

Vieta	Objekto tipas	Pardavimo kaina, tūkst. eurų	Metinės pajamos iš nuomos, tūkst. eurų	Bruto-išeiga, %
Paryžius, apskritis 18	Namas, 13-dviejų ir трехкомнатных butų	3 250	114	3,51
Paryžius, apskritis 18	Namuose 24 dviejų ir трехкомнатные butas, su dviem parduotuvių	6 615	275,9	4,17
Лилль centras	Pastatas šešių butų	400	28	7
Шатору	Pastatas su dviem procesoriaus ir viena parduotuve	215	18	8,37

Pelninga pirkti pastato blogos būklės. Jei investuotojas daro kapitalinis remontas, tai jo pelno mokesčio skaičiuojama palankiomis sąlygomis.

Išlaidos pirkti

Perkant visą pastato įsigijimo išlaidų mažesnė, nei perkant atskirus butų skirtinguose namuose. Didžiąją dalį išlaidų sudaro registracijos mokestį, kuris mokamas pagal normą 5,09 %. Notaras ima atlygį dydžio 0,825 % nuo objekto vertė — ne mažiau kaip 411,25 eurų nuo kiekvieno sandorio. Perkant доходного namuose investuotojas nemoka įmokų ТСЖ, kurie renkami iš kiekvieno pardavimo ir svyruoja nuo 300 iki 600 eurų.

Tipo elementus	Pastatas visiškai	Trys butai trijų skirtingų pastatų
Pardavimo kaina	900 000	900 000 (3 × 300 000)
Išlaidos pirkti	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Skirtumas	3 700

Kaip pertvarkyti mansion многоквартирный namas

Daugelis investuotojų renkasi pirkti didžiulis dvarų arba nedideli viešbučiai, siekiant pertvarkyti juos į многоквартирные namo nuomai tikslai. Iš anksto reikėtų sužinoti rotušė, ne ar objektas vietoje, обозначенном plane žemės naudojimo (Plan Local d ‘ Urbanisme, PLU) kaip viena iš zonų be daugiabučiuose namuose.

Pagal straipsnyje L. 123-1-2 miesto pastatas kodekso, savivaldybės gali apriboti butų pagal skaičių automobilių stovėjimo aikštelės. Jei projektas numato analizę erdvūs apartamentai per mažos gyvenamosios patalpos, valdžios institucijos gali pasiūlyti investuotojui sukurti daugiau стоянок ribotoje teritorijoje, įsigyti ilgalaikę nuomos plotai iš valstybės fondo, arba mokėti mokestį už tai, kad парковок. Mokesčio dydis — 14 992,90, 18 027,39 euro priklausomai nuo miesto rotušė.

Apskritai, į перестройку особняков į многоквартирные namuose uždedami dideli apribojimai artimiausių пригородах Paryžiaus ir didelių miestų, ne mažiau pagal dydį ir gyventojų daiktus.

Paslaugų vertę, valdymo įmonė

Kai valdyti daug gyvena ne ТСЖ. Visus klausimus, susijusius su išlaidų, sprendžia savininkas. Kai kurie investuotojai nori sukurti valdymo komitetas iš pačių nuomininkų. Tai ekonomiškai efektyviai, bet ir atima daug laiko. Daugelis pasitiki valdymas specializuota įmonė. Agentūros į Лилле už savo paslaugas vidutiniškai 8-10 % pajamų iš nuomos, atėmus mokesčius, bankas Crédit Foncier Immobilier — 5 % (be valdymo remonto darbais). Komisija kompanija Barnes bendru atveju yra 5 %, jei yra garantuota рентный pajamos — 7%, jei investuotojui priklauso daugiau nei penkių butų tame pačiame pastate — 3,5–4 %. Lažybų Nacionalinės asociacijos prancūzijos риелторов (FNAIM) priklauso nuo to, kiek butų.

Teisės nuomininkų ir pareigas savininkai, kai perparduoti

Jei pastatas jau сданное nuoma, susideda iš daugiau kaip 10 butų, tai nuomininkai turi pirmumo teisę pirkimo atveju parduotuvėje. Savininkas privalo įspėti kiekvieno nuomininko, nurodant kainą ir sąlygas, sandorį. Jei namas apima mažiau nei 10 butų, nuomininkai ne turi išskirtines teises išpirkimui.

Parduodant pastato savininkas turi pateikti pirkėjui šių aktų techninę ekspertizę:

• diagnostika energijos sąnaudų efektyvumo (diagnostic de performance énergétique, DPE) — galioja 10 metų;
• apklausa prieinamumas gamtinių ir technologinių pavojų (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
• apklausa prieinamumas термитов, jei pastatas yra rizikos zonoje;
• pažymą apie valstybės laidų per pastaruosius trejus metus, kai elektros energijos ir dujų atlikti pastato daugiau kaip 15 metų;
• pažyma apie valstybės kanalizacijos pastaruosius trejus metus, jei vanduo подведена savarankiškai;
• kompetencijos turinys švino ant visų dažytų paviršių, jei statybos leidimas išduotas anksčiau sausio 1 d. 1949 m.;
• tyrimas, ar асбеста visų bendrų teritorijų, jei statybos leidimas išduotas anksčiau liepos 1 d., 1997 m.

Tie, kurie ketina parduoti pastatą ne visą, o atskirais apartamentai, pirmiausia turi sukurti ТСЖ. Tačiau pagal straipsnyje L. 111-6-1 Būsto-statybos kodekso, ši organizacija gali būti sukurta, jei pastatas непригодно gyventi.

Katerina Кожевникова, Tranio.Ru

Pagal medžiagų Le Particulier