Investicijų užsienyje: kaip pasirinkti komercinio nekilnojamojo turto

Kokį nekilnojamąjį turtą užsienyje investuoti kapitalą į: viešbutis, parduotuvė ar prekybos centras? Atsakymas į šį klausimą priklauso nuo strategijos ir biudžeto, kuris investuotojas yra pasirengęs skirti pirkti. Tranio pasakoja, kokie objektai geriausia rinktis, esant įvairios apimties investicijų.

Tipai komercinio nekilnojamojo turto ir jų parametrus
Duomenys Tranio (vidutinės patvirtintus rodiklius)*

Tipai objektai	Našumas, % metinių palūkanų	Terminas sutarties nuoma	Privalumai	Trūkumai
Nuo 300 tūkst. eurų
Butai (trumpalaikė nuoma)	5-7	Nuo 1 paros	Didelis likvidumas; palyginti su ilgalaikės nuomos — didesnis našumas ir jokių problemų su выселением nuomininkai; daugiau augimo potencialą арендных normos	Rizikos valdymo ir prastovų; palyginti su ilgalaikės nuomos — greitesnis susidėvėjimas
Butai (ilgalaikis nuoma)	2-3	Nuo 1 metų	Didelis likvidumas; aukštos surinko nuomininkų, stabilus net krizės metu	Rizikos valdymo ir prastovų; problemos su выселением keleiviams
Студенческое apgyvendinimas	4-6	Nuo 6 mėnesių	Didelės paklausos pusės nuomininkų	Palyginti su procesoriaus — mažesnis likvidumas, sunku перепрофилировать
Nuo 2,5 mln eurų
Доходные namuose	3-5	Nuo 1 metų	Didelis likvidumas, augimo potencialą kapitalizacija	Mažas derlius, daug nuomininkų, problemos su выселением, reikia valdymo įmonės
Parduotuvių gatvės	3-4	3-10 metų	Didelis likvidumas, augimo potencialą kapitalizacija	Mažas derlius
Prekybos centrai	5-6,5	12-15 metų	Didelis derlius, продолжительные sutartis	Kuo arčiau termino pabaigos sutarties, tuo mažesnis likvidumas
Nuo 10 milijonų eurų
Senelių namai	5-6,5	20-25 metų	Augimas kiekio pensininkų, продолжительные sutartis	Sunku перепрофилировать
Prekybos centrai	4-6	5-15 metų	Didelis derlius	Rizikos valdymo, kai pokyčio nuomininkų
Apgyvendinimas	4-6	10-20 metų	Didelis derlius	Sunku перепрофилировать

* Vidutiniai rodikliai objektai:

• į благополучных srityse didžiųjų europos miestų;
• naujus objektus arba po kapitalinį remontą;
• nuomos sutartis pradžioje galiojimo laikotarpį.

Biudžetas nuo 300 tūkst. iki 2,5 mln eurų

Jei esate pasirengę investuoti į nekilnojamąjį turtą nuo 300 tūkst. iki 2,5 mln eurų, Tranio rekomenduoja įsigyti butą ar butus studentams.

Investuotojai iš biudžeto 500-600 tūkst. eurų dažnai nori įsigyti klasikinės komercinio nekilnojamojo turto, pvz., prekybos ar офисную. Tačiau šių lėšų nepakanka, jei norite įsigyti geros kokybės objekto šio tipo. Šiuo atveju pagal kokybės mes suprantame невысокие riziką turtas: vieta, dydis, patikimumas, nuomininkas, terminas ir sąlygos nuomos sutarties. Tokiu investuotojams, mes rekomenduojame gyvenamojo nekilnojamojo turto nuomai tikslai. Taip, derlius tokio priedo bus toliau, bet likvidumas, patikimumą ir padidinti kapitalizacija ilgalaikėje perspektyvoje — didesnis. Be to, tokį turtą, jei reikia, galima naudoti ir asmeniniais tikslais.

Ana Курьянович

Vyresnysis konsultantas investicijų

Butas pristatymo ilgalaikę nuomos

Kiti плюсов ilgalaikės nuomos — stabili paklausa ir didelis likvidumas objektas, tačiau, kai tokių investicijų rizika, kad nuomininkas, nustos mokėti ir jį bus sunku iškelti.

Nuomai tikslai geriausiai tinka vieno ar двухкомнатные butas viename iš europos miestų, mieste, populiarus iš viduriniosios klasės. Taip pat galite pereiti į studentų ir pasirinkti butą šalia stambaus вуза arba atsižvelgti į darbuotojų paklausa biurų ir pirkti būstą pajūrio verslo ketvirčio.

Derlius atveju ilgalaikės nuomos yra apie 2-3 %. Investuotojams, kurie nebuvo pasirengę užsiimti veikia savarankiškai, verta samdyti valdymo įmonę komisija, kurioje — apie 5-15 %. Sutartys nuoma paprastai yra apie metus su teise pratęsti.

Butas pristatymo į tik trumpalaikę nuomą

Trumpalaikė nuoma pelningą ilgalaikę tuo, kad derlius tokio objekto didesnis (5-7 %) ir jokių problemų su выселением nuomininkų. Tačiau tokiu atveju yra rizika, prastovų, ir jei trumpalaikių nuomos butai greičiau gauti susidėvėję, nei ilgalaikės.

Pirkti butą, jei pristatymo į tik trumpalaikę nuomos verta vietose, populiarus tarp turistų. Tokiu atveju geriau rinktis didžiųjų miestų, paklausa kurių priklauso ne nuo сезонности, ir tada galima naršyti ne tik turistai, bet ir verslininkai, atvykstantys į kelionių ir pacientų klinikose — tokiu atveju pageidautina patalpos yra šalia verslo кварталами, arba, atitinkamai, netoli nuo университетских klinikose.

Trumpalaikė nuoma atneša didesnę derlius, palyginti su ilgalaikio, ir šiuo atveju jokių problemų su выселением nuomininkų

Trumpalaikė nuoma reiškia numerį посуточно, į наделю ar kelis mėnesius. Išnuomoti būstą tik trumpalaikę nuomą galima, pavyzdžiui, per populiarus paslaugų Airbnb. Jei investuotojas nėra pasirengęs pasinerti į verslą ir užsiimti менеджментом objektą savarankiškai, gali prireikti pagalbos valdymo bendrovės, komisija kuriame (priklausomai nuo miesto, patirtimi ir paslaugų rinkinio) yra nuo 15 iki 30 % kainos, nuomos. Зарубежному investuotojui bet kokiu atveju reikės pagalbos valdyti, ir komanda Tranio pasirengęs ją suteikti. Mes siūlome valdymas apartamentai, сданными yra tik trumpalaikę nuomą, ir užtikrinti, kad raštingas vadybos ir našumas iki 5-7 %.

Studentų apartamentai

Studentų apartamentai yra netoli oro geras universitetas — puikus priedas, nes investuotojui bus užtikrinta, nuolatinis klientų srautas į ilgus metus į priekį, tokiu atveju derlius tokių objektų yra didesnis nei įprastinės vilos. Minusas tas, kad студенческое būsto specializuotų комплексах greičiau susidėvi, nei buto, сдающиеся ilgalaikę nuomą. Prie to paties, studentų apartamentai sunkiau parduoti, nes jos yra skirtos tam tikrą auditoriją, ir investuotojas gali naudoti juos savo gyvenamosios vietos. Tačiau, palyginti su нежилой nekilnojamojo turto studentų apartamentai skiriasi aukštos ликвидностью.

Pirkti studentų apartamentai yra naudingas, Jungtinėje karalystėje ir Vokietijoje. Šios rinkos yra patikimos ir yra labai aukštos surinko po vietos ir užsienio studentams. Norėdami tinkamai pasirinkti miestą investuoti į студенческое būstą, reikia atkreipti dėmesį į buvimą netoli vieno ar kelių populiarių studentams mokymo įstaigų, o taip pat į stoka, perteklius pasiūlymus vietos nuomos rinka, kur студенческим апартаментам gali sudaryti konkurenciją, daug laisvų butų, o derlius turės įtakos žemas арендных normos.

„Vidutinis derlius studentų apartamentai — nuo 4 iki 6 %. Šis rodiklis priklauso nuo to, kaip didelis universitetas yra šalia durų, toli ar iš вуза įsikūrę butai ir kiek jie kokybiškas ir modernus. Atitinkamai, kuo aukštesnė atvaizdo kokybė, tuo mažesnė rizika ir našumas”,— sako Georgijus Качмазов, vykdantysis partneris Tranio.

Nuomos sutartis paprastai yra per vieną kalendorinį ar mokyklos metus.

Biudžetas 2,5 milijono iki 10 milijonų eurų

Pirkėjams su biudžeto iš 2,5 milijonų eurų iki 10 milijonų eurų Tranio pataria įsigyti objektai formato street-ритейл arba prekybos centrai. Šio biudžeto tinka taip pat доходные namuose, bet инвестициями į tokius objektus verta užsiimti tik tiems, kurie nori pasinerti į valdymo ir periodiškai spręsti problemas keleiviams.

Investuotojui su biudžetu iki 10 milijonų eurų geriau būti vertinamas kaip objektas priedų prekybos nekilnojamojo turto. Dažnai klientai, su tokiu biudžetu rūpinasi perkant mažos viešbučių, tačiau mes rekomenduojame apsvarstyti šį variantą, jei jūs tikslas yra pasyvios pajamos ir nenori būti visiškai įsitraukti į verslo valdymas. Be didelių laiko sąnaudų, viešbučių vadybos reikalauja ir tam tikrų žinių.

Ana Курьянович

Vyresnysis konsultantas investicijų

Доходные namuose

Доходные namuose skiriasi aukštos ликвидностью, bet, kaip ir atveju su atskirais apartamentai, nuomininkai būna sunku iškelti, nes Europoje jų teisės yra saugomos įstatymo suteiktas.

Pagrindinis sudėtingumas pelningumo namus — daug nuomininkų ir didelė tikimybė, kad kiltų kokių nors klausimų ar problemų, kurioms reikia laiko sprendimas. Todėl investuotojui būtinai reikės per valdymo įmonę.

Многоквартирные namie, verta pasirinkti rinkose, kur būsto nuoma nuolat yra paklausa, pvz., į Muziejus, kur maždaug 85 % gyventojų — nuomininkai. Verta orientuotis į miestą su išsivysčiusios rinkos darbo: jei yra darbas, yra ir nuomininkai, todėl galite būti tikri спросе būsto ir stabilią ši nauda. Vokietijoje prie tokiu miestus apima Berlynas, Hamburgas, Дюссельдорф, Kelnas ir Miunchenas, Austrijoje — Viena.

Be to, yra svarbu atkreipti dėmesį ne tik į ypač miesto, bet ir konkretaus rajono pelninga pirkti pelningas namai ten, kur nuomos mokestis ir nekilnojamojo turto paklausa auga, gyventojų skaičius didėja ir planuojami dideli infrastruktūros projektai.

Nuomos derlius daugiabučiuose namuose yra vidutiniškai 3-5 %. Kaip ir su atskirais apartamentai, nuomos sutartis paprastai yra apie metus su teise pratęsti.

Street-ритейл

Street-ритейл — tai mažos parduotuvės, kavinės ir restoranai, esantys pirmųjų aukštų gyvenamųjų namų. Šis formatas — tipiškas sprendimas, kai застройке centrinių gatvių didžiųjų miestų. Patalpos street-ритейла skiriasi aukštos ликвидностью, bet mažą grąžą. Dažnai Europoje parduodamas ne pirmas aukštas, atskirai, o tik pastatas visiškai. Todėl tokių objektų, ypač gerų локациях, mažai.

Pasak Anos Курьянович, pagrindiniai likvidumo rodikliai tokių objektų išdėstymas prekybos gatvėse su intensyviai пешеходным eismo ir oro sustojimais viešojo transporto, o taip pat patraukli išvaizda ir patogumas lankytojų (buvimas витринных langai, atskiras įėjimas iš gatvės ir kt).

Derlius objektų formato street-ритейл yra vidutiniškai 3-4 %, tačiau didelių, gerai žinomų prekybos gatvėse (pavyzdžiui, Oxford street Londone, ar Paseo de-Грасия Barselonoje) ji gali būti žemiau 3 %.

Skirtingai nuo kitų rūšių nekilnojamojo turto, nuomos sutartis, jūs objektai yra street-ритейла paprastai trumpas — nuo 3 iki 5 metų,— bet tai kompensuoti didelės paklausos pusės nuomininkų. Kai kuriose šalyse, pavyzdžiui, Ispanijoje, platinami sutartys 10 metų.

Rekomenduojama pirkti tokį objektą, kuris sukuria mažiausiai problemų, kai priklauso — низкорискованный, geroje vietoje, su patikimu verslo nuomininkas, ilgalaikis арендным sutartis. Tokiu atveju pageidautina, kad didžiausią veiklos sąnaudų atliekami nuomininkas

Prekybos centrai

„Tai yra vienas iš labiausiai ieškoma po formatus, investicijos, tarptautinių investuotojų. Jo populiarumą lemia valdymo paprastumu, mažos rizikos ir didelio grąžą. Tačiau yra ir trūkumų: kuo arčiau pabaiga nuomos sutarties, tuo mažesnis likvidumas ir aukščiau дисконт pardavimas. Pagrindinis veiksnys rizikos mažinimo yra gera vieta”,— sako Georgijus Качмазов.

Pelninga pirkti tik prekybos centrai miesto vietovėse didėjant gyventojų, šalia durų su kitais prekybos taškais, притягивающими nuomininkų, šalia viešojo transporto stotelių ir pagrindinių transporto keliai.

Derlius prekybos centrų yra 5-6,5 %. Nuomos sutartis tokių objektų продолжительные — paprastai jie yra 15 metų.

Nuo to, kaip nuo investuotojo norite dalyvauti valdyme komercinės objektas, priklauso tipas nuomos. Labiausiai patogu savininko sutartį tipo NNN lease (triple net lease): savininkas paima iš nuomininko mokestį „į тройном dydžio”, tai yra be atimti mokesčio, sveikatos draudimo ir išlaikymo išlaidos (šios išlaidos pagal sutartį yra nuomininkas).

Biudžeto daugiau nei 10 milijonų eurų

Jei turite daugiau nei 10 milijonų eurų Tranio rekomenduoja investuoti į senelių namai. Kai didelių бюджетах taip pat galite investuoti į prekybos centrai ir viešbučiai, tačiau tokių objektų, sunku valdyti. Prie to paties, pirkti didelių ir kokybės viešbučių, prekybos centrų, reikalingos investicijos 30-100 milijonų eurų.

Senelių namai

Senelių namai — perspektyvus variantas investicijų, nes Europoje didėja vyresnio amžiaus žmonių skaičius (manoma, Klasifikatorių, prie 2040 m., dalis žmonių, vyresnių nei 65 metai yra daugiau ketvirtadaliai Europos gyventojų), ir vis daugiau pensininkų reikia специализированном būstą. Pagrindinis minusas tokio objekto (kaip ir atveju su студенческими griovimo) — sudėtingumo перепрофилирования.

Kompleksai vyresnio amžiaus verta ieškoti Austrijoje, Jungtinėje karalystėje, Vokietijoje, JAV ar Prancūzijoje, dideliuose ir vidutinio dydžio miestuose ir jų apylinkėse. Reikėtų atkreipti dėmesį į демографическую situaciją — kiek pensininkų bus šioje srityje perspektyvos 10-30 metų (tokių duomenų galima gauti per procesą atlikti Due Diligence), o taip pat į tai, ar yra apygardos įstaigos vidaus priežiūros, ligoninių ir реабилитационные centrai, gerai ar išplėtota transporto infrastruktūra.

Kokybiškas slaugos namuose Europoje paprastai nagrinėjami su ilgalaikės (vidutiniškai 20 metų) griežtas sutartis. Nuomos grąža yra 5-6,5 %.

Prekybos centrai

Pasak Георгия Качмазова, prekybos centrai — tai sunkus variantas investicijų dėl daug nuomininkų. Be to, formatas prekybos nuolat keičiasi, ir dažnai nutinka taip, kad parduodami seni, несовременные ir nefunkciniai prekybos centrai. Непрофессиональному investuotojui lengvai prašom į spąstus ir pirkti неперспективный objektas. „Tokio tipo investicijas greičiau tinka investuotojams su profesinio valdymo komanda, išlaidos kurios atsiperka, kai didelių pajamų. Mano nuomone, investuoti į prekybos centrus verta, jei turite daugiau nei 30 milijonų eurų”,— mano Georgijus Качмазов.

Renkantis prekybos centro reikėtų atkreipti dėmesį į покупательную gebėjimas gyventojų regione, išvystyta infrastruktūra ir transporto prieinamumas.

„Svarbu, skaičius nuomininkų, buvimas inkarų nuomininkų-magnetai (paprastai ji yra žinomų prekių ženklų, pavyzdžiui, Zara, Nike ir t. t.), buvimas maisto kortai, terminas арендных sutartis, pirkėjų, gyvenančių aplink, miesto gyventojai, techninė valstybės objektas, ir atitinka reali techninius reikalavimus tokių pastatų, konkurentų skaičius regione, o taip pat ir tai, kaip seniai nuomininkai gaus objektas, ir koks tikimybę naujų panašių objektų šalia durų”,— sako Georgijus Качмазов.

Rekomenduojama nuomininkai — maisto elementų parduotuvės, parduotuvės, elektronikos, tekstilės prekių, taip pat kavinės. Kuo daugiau prekybos centre žinomų prekinių ženklų, tuo geriau verslui, nes populiarios tarp lankytojų prekės, pritraukti naujų klientų ir tokiu būdu padidina выручку nuomininkų ir didina statymą nuomos investuotojas. Sutartys nuoma paprastai yra 5-15 metų. Derlius prekybos centrų yra vidutiniškai 4-6 %.

Daug nuomininkas pablogina valdymas

Apgyvendinimas

Viešbučių kambario rinka nėra vienalytė, ir jame susitinka skirtingi profilio ir lygio rizikos turtas. „Sunku įsigyti kokybišką ir ликвидный objektas, biudžetą tvarkos 10-15 milijonų: yra rizika, kad viešbutis bus įsikūrusi ne iš востребованном vietoje ir turi būti valdomas smulkiu operatoriumi, kuris gali tam tikru momentu съехать. Esant tokiam scenarijui rasti kitas nuomininkas bus labai sunku. Mes rekomenduojame būti vertinamas kaip objektas investicijų maži viešbučiai: labiausiai tikėtina, kad prie jų bus susieta su maža (ir, vadinasi, rizikingas) operatorius, kuris „suvalgyti” derlius. Prie to paties maži viešbučiai dažniausiai reiškia asmens, reikalaujantis verslo vadybos. Gerų, didelių viešbučių su žinomais управляющими bendrovių, esančių centrinėje didžiųjų europos miestų, kainuos nuo 50 mln ir duoda mažą pelningumą (apie 4 %), kaip pasiskirstė rinka kaip низкорискованные ir высоколиквидные. Be kita ko, tai dar ir prestižinį jei savininkas yra svarbūs”,— sako Georgijus Качмазов.

Idealiu atveju verta rinktis viešbučiai-didžiuosiuose miestuose, nėra priklausomi nuo сезонного paklausa, didelis turistų srautas. Be objekto buvimo vietą, reikia atkreipti dėmesį į valstybės viešbučiai, paskutinį remontas, vertinimai ir atsiliepimai Booking.com, visą buvimo turistų vietoje, sezoniškumas, paklausos, viešbučių konkurencingumą šioje rinkoje, buvimas pastate, spa ir konferencijų salių.

Sutartys su operatoriais yra 10-20 metų ir gali būti dviejų rūšių: nuomos sutartis arba sutartis valdymas. Pirmuoju atveju savininkas tai reiškia gauti fiksuotą nuomos mokestį, antroje — procento nuo pajamų. Derlius, atveju, su sutartimi ir valdymas gali būti didesnis, bet jis visada priklauso nuo finansinio rezultato operatoriaus. Nuomos grąža, didelių miestų ir sostinių yra lygio 4-6 %.

•

Planuojant pirkti доходного objekto užsienyje, reikia atsižvelgti į daugelį veiksnių ir apskaičiuoti savo kiekvieną žingsnį, todėl verta довериться profesionalams didelę patirtį ir geras žinias apie rinkos. Kreipkitės į vadybininkų Tranio, ir jie проконсультируют jus klausimais pirkti komercinio nekilnojamojo turto užsienyje.

Katerina Кожевникова, Tranio

Comments are closed.