Dat buitenlandse vastgoedfondsen

De enquête, uitgevoerd door Tranio in 2017, hebben aangetoond dat de meerderheid van de makelaars (81 %) zijn van mening dat de russische beleggers zelden geld in onroerend goed fondsen.

Al snel, echter, deze manier van beleggen kan meer populair geworden. “Volgens onze prognoses, in het jaar 2017-2018 zal de Russen om meer te leren over vastgoedfondsen, en zal geleidelijk gaan in deze richting. Het is vaak handiger formaat dan een onafhankelijke aankoop en het latere beheer van de faciliteit,” aldus de managing partner Tranio Georgy Kachmazov.

In dit artikel zullen we uitleggen hoe je met geld om te investeren in projecten in verband met de bouw en exploitatie van onroerend goed.

Vastgoed fondsen werken op de regeling:

het Fonds stelt een management company (Fund managers);

beleggers beleggen in het Fonds;

de vermogensbeheerders van het Fonds voor de verwerving van onroerend goed;

Fund managers zal genereren en verzenden van de winst van het Fonds;

een deel van de winst verdeeld onder de beleggers: ze verdienen op die in verhouding tot hun aandeel in het Fonds wordt een deel van de huur of de verkoop.

De beleggingsfondsen zijn een hoop voordelen:

• kleine drempel in te voeren — vanaf 1 duizend tot 30 duizend euro (ter vergelijking: voor het kopen vloeistof appartementen vereist een minimum van 100 duizend euro);
• het gemak van de koop-verkoop van aandelen en rechten van deelneming (in de openbare fondsen dit kan op elk moment worden gedaan);
• professionele management (niet nodig om te besteden aan persoonlijke time management);
• diversificatie van de beleggingsportefeuille;
• grotere liquiditeit in vergelijking met beleggingen direct in onroerend goed.

Er is echter een belangrijk nadeel: het is moeilijk om niet-bewoners om te investeren in buitenlandse fondsen.

Zegt de expert Tranio Alexander Chernov: “Investeren in de Amerikaanse fondsen fysieke entiteiten niet – ingezetene het is moeilijk om een aantal redenen. De meeste platforms zijn georganiseerd als real estate investment trusts (Real Estate Investment Trusts, reit ‘ s), die zijn vrijgesteld van belastingen en een verschuiving van de belastingdruk op inkomen uit investeringen in vastgoed voor haar aandeelhouders (beleggers). Deze structuur is voordelig voor ONS bewoners, die vaak wordt gebruikt voor beleggingsfondsen van hun pensioen beleggingsrekeningen, die, op hun beurt, hebben ook een gunstige stand van de belastingen. Maar buitenlandse investeerders die investeren in dergelijke AMERIKAANSE fondsen zouden moeten betalen significante belastingen en zelf een belastingaangifte in de VS, als fondsen zijn niet fiscaal agenten. Bovendien, de Verklaring is een arbeidsintensief en duur proces. Potentiële investeerders uit Rusland wordt ook geconfronteerd met problemen bij de overdracht van middelen van russische banken in de Amerikaanse Fonds rekeningen en de teruggave van kapitaal aan de rekeningen in de russische Federatie. De meeste platforms zijn niet ontworpen om te werken met buitenlanders en gaan ervan uit dat beleggers hebben een bankrekening in de Verenigde Staten. Op hetzelfde moment te openen, een amerikaanse bankrekening zonder sofi-nummer, een AMERIKAANS adres of een lange termijn visum is problematisch en in ieder geval eisen dat de persoonlijke aanwezigheid en reizen in dit land.”

Echter, volgens de Directeur van financiële diensten Tranio Cyril Schmidt, om te investeren in REIT in de beurs — in effecten. “In dit scenario om een belastingaangifte in de VS niet hebben”, zegt hij.

Fondsen

Voor degenen die nog besloten om op een dergelijke beleggingen, voor starters, het is belangrijk om te weten het type van de Stichting om te begrijpen hoe en gedurende welke periode ten gunste van de winst.

Er zijn verschillende soorten fondsen.

1) het gebruik van de winst:

	Accumulatie Fonds (Accumulatie, Acc)	Het Fonds gericht inkomen (Inkomen Inc)
Methode van gebruik van de winst	Winsten worden geherinvesteerd terug in het Fonds voor de aanschaf van extra functies of stock	De winst van creditering van de aan de belegger op de bankrekening van de
Het doel van het Fonds	De groei en de toename van base objecten voor het genereren van extra rendement	Alleen inkomen

De meeste van de fondsen zijn gericht ook op de uitbreiding en het genereren van inkomsten.

2) door het bieden op de beurs:

	Vermeld (vermeld)	Niet-beursgenoteerde (niet-beursgenoteerde)
Uitgifte van aandelen	Uitgifte van aandelen	Niet het uitgeven van aandelen
Juridische status	— real estate investment trusts (Real Estate Investment Trusts, reit ‘ s) — het bedrijf vastgoed joint stock company	— beleggingsinstellingen (beleggingsfondsen of beleggingsinstellingen) — pensioenfondsen (pensioenregelingen) van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (cv)

“Informatie niet beursgenoteerde fondsen beschikbaar voor beleggers is niet minder dan vermeld. Het is een goed gereguleerde sector. Het investeren in onderlinge beleggingsfondsen voor particuliere beleggers eenvoudiger dan het Fonds op de beurs, en dit segment van de markt zo transparant mogelijk te zijn”, zegt Cyril Schmidt.

3) in termen van investering:

	Open (open-ended)	Gesloten (gesloten)
Tijd voor de verkoop van aandelen	De belegger kan kopen van de eenheden of aandelen voor de verlossing aan de beheersvennootschap op een werkdag	Gemaakt voor een beperkte periode (5-10 jaar). Tijdens deze periode is de investeerder niet trekken hun geld uit het Fonds. De verlossing van een eenheid treedt op wanneer de liquidatie van het Fonds
Liquiditeit	Hoog	Laag

Fondsen die gespecialiseerd is in onroerend goed verhuur, kunt u worden geopend en gesloten. Echter, de meeste van de fondsen die betrokken zijn bij bouw— gesloten, zolang het object wordt gebouwd, het geld aan te trekken is onmogelijk: ze geïnvesteerd in de plot, een put, een gebouw in aanbouw. Terug te trekken uit de investering na voltooiing van de bouw en verkoop van gebouwen, wanneer het Fonds weergegeven in de fondsen (echter, kan de belegger te verkopen zijn aandelen aan een andere belegger). Bijvoorbeeld, het Fonds opent in 2015, het verzamelen van de gewenste hoeveelheid geld van beleggers en bouwt voort op de geld-objecten voor vijf jaar. Nadat het geld is verzameld, het Fonds is verdaagd, in 2020 verkoopt hij het object en de opbrengst betaalt de beleggers winst.

Fondsen moeten worden onderscheiden crowdfunding platform, ook die instellingen voor collectieve belegging. “Het belangrijkste verschil is dat in tegenstelling tot de fondsen in het crowdfunding belegger kiest vaak die projecten te investeren, en niet gebonden zijn aan de verplichtingen van tevoren,” zegt Alexander Chernov.

Beleggingsstrategie

De belegger is het belangrijk om te weten welke strategie werkt het Fonds voor het beoordelen van de risico ‘ s en winstgevendheid. Strategie er zijn vier typen.

Beleggingsstrategie

Tranio Gegevens

Strategie	Andere namen	De essentie	Risico ‘ s	Rendement*
Kern	Buy-and-Hold (“buy and hold”)	Het kopen van onroerend goed voor verhuur zonder de betrokkenheid van de lening	Laag	Laag (2-3 %)
Kern Plus		Het kopen van onroerend goed voor verhuur in de off-center locaties met behulp van de hefboom	Gemiddelde	Gemiddelde (5-7 %)
Toegevoegde Waarde	Toegevoegde Waarde (“groei-kosten”)	Herontwikkeling (aankoop en verkoop van vastgoed voor renovatie, reparatie en verkoop tegen een hogere prijs)	Gemiddeld-hoog	Gemiddeld-hoog (7-10 %)
Opportunistisch		Bouw, aankoop van onbebouwde grond, objecten met lasten	Hoog	Hoog (10 %)

* in West-Europa en de Verenigde Staten

Het merendeel van de middelen werken alleen op een strategie. Maar wat kies twee of drie bijvoorbeeld, Core, Core Plus en de Toegevoegde Waarde. “In Europa en de Verenigde Staten in termen van kapitaal wordt gedomineerd door Core en Core Plus, als ze een aanzienlijk deel van alle de meest dure en grote institutionele voorzieningen,” zegt Alexander Chernov.

Die fondsen die opereren onder de Core-strategie, kies een goed opgezet, met een laag risico markten met een stabiele vraag en hogere prijzen, en bieden daarom een lage huur opbrengst (2-3 %). Fondsen, die liever een Kern Plus strategie, geven een hoger rendement (7 %), omdat investeren in minder Centrale locaties en gebruik de hefboom. Tot slot, fondsen die gespecialiseerd zijn in de Toegevoegde Waarde, kan de uiteindelijke opbrengst van maximaal 10 % te wijten aan het feit dat de investeringen van beleggers in de fondsen in opkomende markten, bijvoorbeeld die waarin de verwachte verbetering, en het verwerven van voorzieningen onder reconstructie voor wederverkoop aan een hogere prijs.

Voorbeelden van fondsen en hun strategieën

“Beleggers hebben verschillende taken: iemand moet het behoud van kapitaal met minimale risico’ s en rendementen en iemand bereid is te groot risico en verwacht een hogere procent op het geïnvesteerde kapitaal. Westerse markt voor vastgoedfondsen biedt een breed scala van strategieën, het niveau van het risico en het rendement voor haar klanten”— zei Giorgi Kachmazov.

Sommige buitenlandse vastgoedfondsen en hun strategieën

Gegevens fondsen

Fonds	Aberdeen Property Trust	Henderson	Legal & General	PropFund	ONS Meesters Residentieel Vastgoed Fonds
Het Fonds type	Outdoor vermeld	Outdoor vermeld	Outdoor vermeld	Gesloten, niet vermeld	Outdoor vermeld
Jurisdictie	VERZENDING	VERZENDING	VERZENDING	Duitsland	Australië
Strategie	Kern	Kern	Kern	Kern Plus	Toegevoegde Waarde
Minimaal budget	5 000 £	1 000 £ (Acc) 3 000 000 £ (Inc)	500 £	30 000 €	N/a
Geografie objecten	Verenigd koninkrijk (Londen)	Verenigd koninkrijk (Zuid-Oost Engeland)	VERZENDING	Duitsland (Berlijn en omgeving, en ook steden met een bevolking van meer dan 50 duizend mensen)	Verenigde staten (new York, new Jersey; ondergewaardeerd locaties)
Soorten objecten	Een 50% commerciële, 20% kantoren	Commerciële en office vastgoed	22 % van de industriële faciliteiten; rest — winkels, kantoren, retail parken, magazijnen	Appartementen	Goedkope huis voor 1-4 familie en meergezinswoningen op 20 tot 100 appartementen
De opbrengst, % per jaar	2.0 2.5	3,1	2,8	7,0–10,0	N/a
De schuld laden (LTV, %)	–	–	–	75-80	N/a

Volgens een studie van de European Association for investors in non-listed real estate funds (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), de meerderheid van de beleggers in 2016, koos voor de strategie van Toegevoegde Waarde of Kern. In vergelijking met het jaar 2015, het aandeel van de Kern en de Toegevoegde Waarde toegenomen (van 82,2 te 86.2 %) en Oportunistic is afgenomen (van 17.8 13,8 %). Dit suggereert dat in 2016, beleggers waren minder bereid om risico ‘ s te nemen dan voorheen. In het onderzoek werd ook gemeld dat de meest populaire markten voor investeringen — laag risico (Duitsland, Frankrijk en het verenigd koninkrijk).

In bepaalde markten is het aandeel van opportunistische strategieën kunnen hoger zijn. Bijvoorbeeld, volgens JLL, Spanje in 2015, het was 28 % (terwijl de Core en Core Plus — 35 %). Dit land wordt gekenmerkt door hogere risico ‘ s dan, bijvoorbeeld, het verenigd koninkrijk en Duitsland, en beleggers die kiezen voor Spanje als een regel, zijn bereid om meer risico te nemen.

Risico minimalisatie en diversificatie

Yield fondsen voor beleggers is niet gegarandeerd. Het hangt zijn duurder of goedkoper activa, en de vraag naar huur en verhuur tarieven dynamics.

Zoals bij elke belegging, beleggingen in vastgoedfondsen risico ‘ s. Hoe groter het rendement, hoe hoger het risico.

“Een van de belangrijkste risico’ s van het Fonds — in gebreke zijnde managers. Het is belangrijk om te kiezen voor een bedrijf met een goede geschiedenis, reputatie, transparante verslaglegging en duidelijke strategie,” zegt George Kachmazov.

De meeste fondsen proberen om het risico te minimaliseren door het combineren van verschillende strategieën en de diversificatie van de portefeuille.

Voornaamste risico ‘ s en manieren om te minimaliseer ze

Tranio Gegevens

Risico ‘ s	Als de middelen zijn verzekerd tegen risico ‘ s
Macro-economische risico ‘ s (crisis, inflatie, enz.)	Selectie van stabiele markten (bijv., beleggingen in “big seven” in Duitsland) en diversificatie (bijvoorbeeld 80 % van het vermogen mag worden belegd in winkelcentra en kantoren en 20% in de logistieke centra en verpleeghuizen)
Markt risico (dalende prijzen van het onroerend goed, goedkoper huren)
Valutarisico (bijvoorbeeld, de Australische investment Fund in de Verenigde Staten is er een risico van waardevermindering van de us dollar)
Juridische risico (wijzigingen in de wetgeving)
Verkopen tegen een prijs die lager is dan de aankoop	Kopen in ondergewaardeerd gebieden die worden verwacht of zijn gentrification of regeneratie
Het risico in verband met de financiering (in de toekomst, kan het Fonds niet ontvangen gunstige voorwaarden leningen)	Leningen met vaste tarieven, LTV niet meer dan 50 %
De niet-betaling van de huur door de huurder	Betrouwbare huurders met een goede krediet geschiedenis (groot bedrijf, zoals Sainsbury ‘ s, state-owned enterprises), verschillende huurders
Het risico van downtime	De keuze is al verhuurd objecten met een minimum bezettingsgraad van 80 tot 95 % in gebieden met een ontwikkelde vervoer en de arbeidsmarkt; lange en harde van de huurovereenkomst
Het risico van verhoogde onderhoudskosten	Een selectie van hoogwaardige voorzieningen (woningen, niet gerepareerd worden, “groen” kantoorgebouw klasse A, enz.)

Veel fondsen diversifitsirovat uw beleggingsportefeuille, d.w.z. investeren een investeerder in vastgoed van meerdere soorten in de verschillende landen met verschillende strategieën en gebieden van de investeringen. Naast real estate, een Fonds kan houden een klein deel van de middelen in contant geld of effecten. Er zijn ook middelen die niet direct investeren in voorzieningen en investeren in andere fondsen of ondernemingen die betrokken zijn bij vastgoed.

Een voorbeeld van het structureren van de portefeuille van het Fonds onderworpen aan diversificatie

Hoe om te investeren?

Projecten Core en Core Plus is de minst risicovolle, maar je kunt meer verdienen door middel van de Toegevoegde Waarde strategieën.

“Een enkele aanbevelingen geen. De keuze hangt af van de doeleinden van investeringen en aangewezen investeringen in de portefeuille van de cliënt. Bijvoorbeeld, als 80 % van de fondsen hebben al geïnvesteerd in betrouwbare tools en noodzakelijk instrument voor het vergroten van de winstgevendheid, het is nog steeds 20% kunnen worden gericht aan projecten met een Toegevoegde Waarde,” zegt Alexander Chernov.

Volgens George Kachmazov, degenen die wensen te investeren in de Toegevoegde Waarde, in het bijzonder het is aanbevolen te kiezen voor duidelijke markten en veilige middelen om risico ‘ s te minimaliseren.

“Het is aanbevolen te kiezen voor fondsen met veelbelovende strategieën, d.w.z. dat investeren in deze klasse van onroerend goed dat zal worden in de vraag aan de horizon 10-20 jaar— zei Giorgi Kachmazov.— In ons advies, wordt dit micropatent-en verpleeghuizen. Het is ook belangrijk om te kiezen voor een groeiende omgeving waar sprake is van gentrification, die, om objectieve redenen, zullen meer vloeistof na 10 jaar. Fondsen die investeren in potentiële en huidige strategie, zal waarschijnlijk te brengen van de investeerder in de winst.”

Bijlage: kenmerken van de Europese vastgoedfondsen

Gegevens PwC

Land	Juridische status	Eisen aan Fonds	Voors	Nadelen
Oostenrijk	Real estate Fund (Immobilien-Sondervermögen) is een Fonds van het open type, niet een juridische entiteit; het wordt beheerd door een Oostenrijkse management company (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) is OOO (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) of naamloze vennootschap (Aktiengesellschaft, AG)	Investering minstens 10 keer in de 4 jaar	Voor alle beleggers; geen belasting op het Fonds niveau; een goede uregulirovanii; het Fonds koopt aandelen op verzoek van de beleggers	Beperkingen op het type van onroerend goed; de stijging in de waarde van onroerend goed is onderworpen aan btw, ongeacht of het is verkocht
	Een speciale real estate Fund (Immobilien-Spezialsondervermögen) is een Fonds, niet een juridische entiteit; het wordt beheerd door een Oostenrijkse management company (KAG) is OOO (GmbH) of AO (AG)	Investering minstens 5 keer in de 4 jaar	Een flexibel programma voor institutionele beleggers	Beperkingen op het aantal soorten van onroerend goed; het Fonds alleen voor rechtspersonen; meestal alleen lange-termijn investeringen; de stijging in de waarde van onroerend goed is onderworpen aan btw, ongeacht of het is verkocht
VERZENDING	Fondsen zijn partnerschappen met beperkte aansprakelijkheid (Limited Partnership)	Geen	Geen belasting op het Fonds-niveau; lagere belastingen voor niet-inwoners	De structuur is meer geschikt voor fondsen van het gesloten type
	Fiscaal transparante fondsen (Fiscaal Transparante Fondsen, TTFs): dat geautoriseerd en gereguleerd wordt besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (geautoriseerd en gereguleerd wordt beperkt partnerschap voertuig, ALP) en de structuur is gebaseerd op de gezamenlijke instemming van de eigendom (contractuele co-ownership regeling, CCA)	Geen	Geen belasting op het Fonds-niveau; lagere belastingen voor niet-inwoners niet-inwoners kunnen worden vrijgesteld van belastingen op meerwaarden	TTF — nieuwe modus van de werking van het Fonds, dat wil zeggen dat er onzekerheid bestaat in de erkenning van internationale organisaties
	Een erkende Fonds voor investeringen in onroerend goed (Eigendom Erkende beleggingsfondsen, PAIF), een beleggingsmaatschappij van het open type (open-ended investment company OEIC)	Voorwaarden zijn individueel besproken	De meeste van de statuten van het Fonds van de inkomsten is vrijgesteld van vennootschapsbelasting (maar inkomen beleggers zijn belast)	Een strikte regulering van de activiteiten van het Fonds (Dienst voor het toezicht op financiële transacties, de Financial Conduct Authority)
Duitsland	Real estate Fund (Immobilien-Sondervermögen) is een Fonds van het open type, niet een juridische entiteit, beheerd door een duits management company (KAG) is OOO (GmbH) of AO (AG) of LLC en de commanditaire vennootschap (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG)	Bank de financiering van 30% van de totale waarde van de onroerend goed activa	Common en betrouwbaar hulpmiddel voor alle beleggers; geen belasting op het Fonds niveau	Om de terugbetaling van rechten van deelneming van een minimum van twee jaar periode en een jaarlijkse periode van kennisgeving van herroeping
	Outdoor speciale Fonds (Spezial-Sondervermögen) — niet een juridische entiteit, beheerd door een duits management company (KAG) is OOO (GmbH) of AO (AG) of LLC en de commanditaire vennootschap (GmbH & Co. KG)	Bank financiering van niet meer dan 50 % van de totale waarde van de onroerend goed activa	Geen belasting op het Fonds niveau	Alleen voor professionele of semi-professionele beleggers
	Een closed-end Fonds (Investmentkommanditgesellschaft geschlossene Investering-KG) is een limited liability partnership; de partner — meestal OOO (GmbH). beleggers zijn partners met beperkte financiële aansprakelijkheid	Bank financiering van 60% van de totale waarde van de onroerend goed activa	Voor alle beleggers; geen belasting op de verdeling van de inkomsten	Niet beschikbaar overeenkomsten inzake voorkoming van dubbele belasting en de Europese Richtlijn; het Fonds zijn onderworpen aan het duitse handels-belasting
	Speciale Fonds (Spezial-Investeringen-KG); investeringen JSC (Investmentaktiengesellschaft) of besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (Investering-KG); belangrijkste partner — meestal OOO (GmbH). beleggers zijn partners met beperkte financiële aansprakelijkheid	Geen	Geen belasting van het inkomen op het niveau van het Fonds	Niet beschikbaar overeenkomsten inzake voorkoming van dubbele belasting en de Europese Richtlijn; het is alleen voor professionele of semi-professionele beleggers
Luxemburg	Fondsen geregeld door de overeenkomst op icb ’s (instellingen voor Collectieve Beleggingen van de Icb’ s): Fonds colocatie (Fonds Commun de Placement, FCP), een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal (Société d ‘investissement à Capital Variable, SICAV) beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Société d’ investissement à Capital Fixe, SICAF); beheerd door een Luxemburgse management company (Alternative Investment Fund Manager ABI-beheerder)	Een maximum van 20% van de fondsen kunt u investeren in een eenmalige investering; Bank de financiering niet meer dan 50% van de totale waarde van de onroerend goed activa; de minimale waarde van de activa — € 1,25 miljoen	Flexibel beleggingsinstrument, is populair bij buitenlandse investeerders; geen belasting op het Fonds niveau	De belastingheffing van de beleggers, is afhankelijk van het land van woonplaats
	Mode van gespecialiseerde beleggingsfondsen (Gespecialiseerde beleggingsfondsen, SIF): het GBF, SICAV, SICAF	Een maximum van 30 % van de fondsen kunt u investeren in een eenmalige investering object; de minimale waarde van de activa — € 1,25 miljoen	Geen belasting op het Fonds niveau	Beleggers kunnen alleen bedrijven, professionele beleggers of particulieren die investeren in een minimum van 125 duizend euro of bereid tot het verstrekken van documentatie van ervaring en investeringen; de belastingheffing van de beleggers, is afhankelijk van het land van woonplaats
	De maatschappij van het beleggen in risicodragend kapitaal (Société d ‘ investissement en Capital à Risque, SICAR); kunnen verschillende juridische vormen (LLC, personenvennootschap met beperkte aansprakelijkheid, en anderen)	Geen (omdat de investering is opportunistisch)	Geen belasting op het Fonds niveau	Alleen aan professionele beleggers; de belastingheffing van de beleggers, is afhankelijk van het land van woonplaats
Frankrijk	Real estate investment Fonds (Fonds de Placement Immobilier, FPI) en de vennootschap waarvan de primaire activiteiten zijn activiteiten met een onroerend goed (Société de Plaatsing à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); beheerd door de franse of geregistreerd is in een ander EU-land management bedrijf	Kapitaal het bedrag van 500 duizend euro in de eerste 3 jaar na oprichting; ten minste 60 % van de activa moet worden real estate; ten minste 85% van de huuropbrengsten en (voor SPPICAV) 100 % van het kapitaal winst wordt uitgekeerd aan beleggers	Geen belasting op het Fonds-niveau; publieke middelen kunnen worden vrijgesteld van de 3 procent belasting	Niet beschikbaar overeenkomsten inzake voorkoming van dubbele belasting; de fondsen FPI kleine

Dit materiaal kan worden gebruikt voor informatieve doeleinden. Vastgoed beleggingen risico ‘ s, waaronder het risico van verlies van de hoeveelheid geïnvesteerd kapitaal. Om te begrijpen van de nuances die u zullen helpen gekwalificeerde experts van de investeringen. Tranio raadt aan om hem te consulteren alvorens te investeren.

Yulia Kozhevnikova, Tranio