Å investere i utlandet: hvordan velge commercial real estate

Hva slags eiendom i utlandet til å investere i hotell, butikk eller kjøpesenter? Svaret på dette spørsmålet avhenger i stor grad på strategi og budsjett, noe som investor er villig til å tildele for kjøpet. Tranio forteller hvilke objekter det er best å velge på ulike nivåer av investeringen.

Typer av commercial real estate og deres parametere
Tranio data (gjennomsnitt anbefalte verdier)*

Typer objekter	Yield, % p	Tid kontrakt leie	Fordeler	Ulemper
Fra 300 tusen euro
Leilighet (korttidsleie)	5-7	Fra 1 dag	Høy likviditet; i forhold til langsiktig leieavtale — høyere avkastning og ingen problemer med utkastelse av leietaker; potensialet for vekst utleie	Risiko og styring av nedetid; i forhold til en langsiktig leieavtale — raskere slitasje
Leilighet (langsiktig leie)	2-3	Enn 1 år	Høy likviditet; høy etterspørsel fra leietakere, stabilt, selv under krisen	Risiko og styring av nedetid; problemer med utkastelse av leietaker
Studentboliger	4-6	Fra 6 måneder	Høy etterspørsel fra leietakere	I forhold til leiligheter — lavere likviditet, det er vanskelig å gjenbruke
Fra 2,5 millioner euro
Leilighet hus	3-5	Enn 1 år	Høy likviditet og vekstpotensial av bruk av store bokstaver	Lav avkastning, mange av leietakerne, problemer, utkastelse, må en management-selskapet
Street butikker	3-4	3-10 år	Høy likviditet og vekstpotensial av bruk av store bokstaver	Lav kapasitet
Supermarkeder	5-6,5	12-15 år	Høy avkastning, langvarige kontrakter	Jo nærmere utløpet datoen kontrakten, jo lavere likviditet
Fra 10 millioner euro
Sykehjem	5-6,5	20-25 år	Veksten i antall pensjonister, langvarige kontrakter	Det er vanskelig å gjenbruke
Kjøpesentre	4-6	5-15 år	Høy kapasitet	Risiko ledelsen for et stort antall leietakere
Hoteller	4-6	10-20 år	Høy kapasitet	Det er vanskelig å gjenbruke

* Gjennomsnittsverdier for objekter:

• i velstående områdene i store Europeiske byer;
• nye objekter, eller etter større reparasjoner;
• utleie kontrakter i begynnelsen av gyldighetsperioden.

Budsjettet fra 300 tusen til 2,5 millioner euro

Hvis du er klar til å investere i fast eiendom fra 300 tusen til 2,5 millioner euro, Tranio anbefaler kjøp av en leilighet eller leilighet for studenter.

Investorer med et budsjett på 500-600 tusen euro ofte ønsker å kjøpe en klassisk næringseiendom, slik som kommersielle eller på kontoret. Imidlertid, disse midler er utilstrekkelige til å kjøpe en kvalitet objekt av denne typen. I dette tilfellet, under kvalitet vi forstå den lave risikoen knyttet til eiendelen: plassering, størrelse, påliteligheten av leietaker, vilkårene og betingelsene i leieavtalen. Til disse investorene, anbefaler vi at bolig til leie. Ja, lønnsomheten av slike investeringer vil være lavere, men likviditet, pålitelighet og vekst av store bokstaver på lang sikt over. I tillegg, slik eiendom, hvis det er nødvendig, kan brukes til personlige formål.

Anna Kuryanovich

Senior investment konsulent

Leiligheter for lang tid utleie

Blant fordelene av langsiktig leieavtale — stabil etterspørsel og høy likviditet på objektet, men til slike investeringer det er en risiko for at leietaker vil slutte å betale, og det vil være vanskelig å kaste.

For leie best egnet for en – eller to-roms leiligheter i et av de Europeiske byene i området, populært blant middelklassen. Du kan også fokusere på elevene og for å velge en leilighet i nærheten av et stort Universitet, eller for å vurdere behovet for kontorarbeidere til å kjøpe bolig i nærheten av forretningsstrøket.

Yield i tilfelle av langsiktig leieavtale er ca 2-3 %. Investorer som ikke er klar til å administrere sine egne, bør ansette en forvaltningsselskapet, Kommisjonen, som er i ferd med 5-15 %. Leasing avtaler blir vanligvis inngått for et år med rett til fornyelse.

Leiligheter til leie kort sikt leie

Kort sikt leie lang sikt er mer lønnsomt fordi lønnsomheten av et slikt objekt er høyere (5-7 %) og det er ingen problemer med utkastelse av leietaker. Det er imidlertid en risiko for nedetid, og for kortsiktig leie leiligheter slites ut raskere enn på lang sikt.

Å kjøpe leiligheter til leie kort sikt utleie kostnader på steder som er populære blant turister. Dermed er det bedre å velge en stor by, er etterspørselen som ikke påvirkes av sesongvariasjoner, og da kan vi ikke fokusere bare på turister, men også for forretningsfolk er på forretningsreise, og pasienten — i dette tilfellet, fortrinnsvis bolig i nærheten av forretningsstrøk, eller i nærheten av University sykehus.

Kortsiktig leie gir høyere inntekt i forhold til en langsiktig, og i dette tilfellet ingen problem med utkastelse av leietaker

Kortsiktig leieavtale innebærer en surrender, for en uke eller for flere måneder. For å levere boliger på kort sikt utleie er mulig, for eksempel ved hjelp av den populære tjenesten Airbnb. Hvis investor ikke er klar til å dykke inn i bedriften og til å engasjere seg i forvaltningen av objektet uavhengig av hverandre kan trenge hjelp av forvaltningsselskapet, Kommisjonen som (avhengig av størrelsen på byen, erfaring og service set) er fra 15 til 30 % av leieprisen. En utenlandsk investor i alle fall vil du trenger bistand ved ledelse og team Tranio klar til å gi det. Vi tilbyr eiendomsforvaltning leiligheter, kortsiktige leide, og sikre kompetent ledelse og yield opp til 5-7 %.

Student leiligheter

Student leiligheter nær en god Universitetet er en stor investering, som investor vil bli gitt en jevn strøm av kunder i årene som kommer, lønnsomheten av slike objekter er høyere enn vanlige leiligheter. Ulempen er at studenten boligkomplekser i spesialiserte slites ut raskere enn leiligheter, noe som til leie lang sikt. I tillegg, student leiligheter er vanskeligere å selge fordi de er designet for en bestemt målgruppe, og investoren kan ikke bruke dem for sin egen overnatting. Men i forhold til ikke-fast eiendom student leiligheter har høy likviditet.

Å kjøpe lønnsom studentboliger i STORBRITANNIA og Tyskland. Disse markedene er pålitelige og er av høy etterspørsel av lokale og utenlandske studenter. For å velge den rette byen å investere i studentboliger, må du ta hensyn til tilstedeværelse i nærheten av en eller flere populært blant studenter i pedagogiske institusjoner, så vel som mangel på overskudd tilførsel i det lokale leiemarkedet, der studenten apartments kan konkurrere med et stort antall ledige leiligheter, og utbyttet vil bli påvirket av lavt nivå av leier.

“Den gjennomsnittlige avkastningen student leiligheter fra 4 til 6 %. Dette tallet avhenger av hvor et stort Universitet i nærheten, hvor langt er det fra Universitetet ligger, og hvordan de er av høy kvalitet og moderne. Tilsvarende, jo høyere kvalitet, jo lavere risiko og lønnsomhet”,— sa Giorgi Kachmazov, managing partner Tranio.

Leieperioden er vanligvis en kalender-eller skoleår.

Budsjettet fra 2,5 millioner til 10 millioner euro

Kjøpere med et budsjett fra 2,5 millioner til 10 millioner euro Tranio råder til å kjøpe elementer format street-butikker og supermarkeder. Dette rimelige tilnærming også leilighet hus, men investering i slike anlegg bør bare tilbyr med dem som er klar til å ta i ledelsen, og med jevne mellomrom for å løse problemer for beboerne.

Investor med et budsjett på EUR 10 mill. er best sett på som en investering i næringseiendom. Ofte klienter med dette budsjettet er interessert i å kjøpe et lite hotell, men vi anbefaler ikke å vurdere dette alternativet hvis du fokuserer på passiv inntekt, og er ikke villig til å være fullt involvert i ledelsen av virksomheten. I tillegg til tidkrevende, gjestfrihet krever litt erfaring.

Anna Kuryanovich

Senior investment konsulent

Leilighet hus

Leilighet hus har høy likviditet, men, som i tilfelle av separate leiligheter, leietakere kan være vanskelig å kaste ut, fordi i Europa sine rettigheter er beskyttet av loven.

De viktigste problemer av leiegård hus — et stort antall leietakere og en høy sannsynlighet for forekomst av eventuelle problemer eller problemer som krever tid å løse. Derfor, en investor trenger hjelp av forvaltningsselskapet.

Leilighet bygninger bør velge i markeder der utleieboliger er stabil etterspørsel, for eksempel i Berlin, der ca 85% av innbyggerne er leietakere. Du bør fokusere på byer med et utviklet arbeidsmarkedet: hvis det er arbeid, det er leietakere, og du kan derfor være trygg i etterspørselen etter boliger og stabil inntekt. I Tyskland disse byene er Berlin, Hamburg, düsseldorf, Köln og München, Østerrike — Wien.

Det er viktig å ta hensyn ikke bare til funksjoner av byen, men også område-spesifikke: lønnsomt å kjøpe en bygård, der leier og eiendom etterspørselen er stigende, antall innbyggere økt og gjennomføring av store infrastrukturprosjekter.

Utleie utbytte av husene er i gjennomsnitt 3-5 %. Som i tilfellet med separate leiligheter, leieperioden er vanligvis for ett år, fornybar energi.

Street detaljhandel

Street retail — små butikker, kafeer og restauranter, ligger i første etasje i hus. Dette formatet er en typisk løsning i byggingen av de Sentrale gatene i de store byene. Lokalene til gaten retail har høy likviditet, men lav lønnsomhet. Ofte i Europa er ikke solgt i første etasje er skilt og eneste bygningen som helhet. Derfor slike objekter, spesielt i gode steder, liten.

I henhold til Anna Kuryanovich, de viktigste indikatorene på likviditet av slike objekter som ligger på gatene med tunge gående trafikk og gode forbindelser med offentlig transport, så vel som et attraktivt utseende og bekvemmelighet for de besøkende (tilstedeværelse av skjermen Windows, en egen inngang fra gaten, etc.).

Utbyttet av objekter av formatet på gaten detaljhandel i gjennomsnitt 3-4 %, men på store, kjente handlegatene (for eksempel Oxford street i London eller Passeig de Gracia i Barcelona) det kan være under 3 %.

I motsetning til andre typer av fast eiendom, leieavtaler av gjenstander av gaten detaljhandel er vanligvis kort — 3 til 5 år, men det er kompensiruet høy etterspørsel fra leietakere. I noen land, slik som Spania, fordelt kontrakter for 10 år.

Det anbefales å kjøpe et slikt objekt, noe som skaper et minimum av problemer når holderen er en lav risiko, i god steder med en pålitelig jobbrelatert leietaker, langsiktig leiekontrakt. Det er ønskelig at den høye driftskostnader var dekkes av leietaker

Supermarkeder

“Dette er en av de mest populære formatene på investeringen for internasjonale investorer. Dens popularitet skyldes det enkle management, lav risiko og høy belønning. Men det er også ulemper: jo nærmere slutten av leieperioden, lavere likviditet og høyere rabatt for salg. En viktig faktor for å redusere risiko er en god plassering, sier George Kachmazov.

Det er mest fordelaktig å kjøpe supermarkeder i urbane områder med en voksende befolkning, ved siden av andre utsalgssteder, tiltrekke leietakere, nær offentlig transport og viktigste transportveier.

Lønnsomheten i supermarkeder er 5-6,5 %. Utleiekontrakter av slike anlegg lang — vanligvis er de i 15 år.

Hvor investor er nødvendig for å delta i forvaltningen av næringseiendom, avhenger av leieperioden. Mest praktisk for eieren av kontrakten er av typen NNN lease (trippel netto lease): eieren kostnader leietaker en avgift, “trippel”, som er uten fradrag av skatt, forsikring og vedlikeholdskostnader (disse koster under avtalen dekkes av leietaker).

Budsjett på mer enn EUR 10 millioner

Hvis det er mer enn 10 millioner euro Tranio anbefaler å investere i sykehjem. For store budsjetter, kan du også investere i kjøpesentre og hoteller, men slike objekter er vanskelig å håndtere. I tillegg, for kjøp av store og høy kvalitet, hoteller og kjøpesentre krever investeringer i mengden av 30-100 millioner euro.

Sykehjem

Sykehjem — et lovende alternativ for investering, som i Europa, et økende antall eldre mennesker (i henhold til Eurostat prognoser, innen 2040 andelen av befolkningen over 65 år vil utgjøre mer enn en fjerdedel av Europas befolkning) og flere seniorer trenger spesialtilpasset bolig. Den viktigste ulempen med et slikt objekt (som i tilfelle med studiesteder) — kompleksiteten av konverteringen.

Komplekser for de eldre er funnet i Østerrike, Storbritannia, Tyskland, USA eller Frankrike, i store og mellomstore byer og deres omgivelser. Du bør ta hensyn til demografi — hvor mange pensjonister vil være i området i fremtiden, 10-30 år (slike data kan fås i ferd med å gjennomføre Due Diligence), og som, om i det området av forbrukerservice bedrifter, sykehus og rehabilitering sentre, godt utviklet transport infrastruktur.

Kvalitet sykehjem i Europa er vanligvis ut med langsiktig (gjennomsnittlig 20 år) stiv kontrakter. Leie yield er 5-6,5 %.

Kjøpesentre

I henhold til George Kachmazov, kjøpesentre er en komplisert alternativ investering på grunn av det store antallet leietakere. I tillegg, detaljhandel format er i stadig endring, og ofte solgt gamle, utdaterte og ikke-funksjonelle kjøpesentre. Amatør investor lett å falle i fellen og kjøpe lite lovende objekt. “Denne type investeringer er mer egnet for investorer med profesjonell ledelse, kostnadene som er tilbakebetalt med store mengder av inntekter. I min mening, til å investere i kjøpesentre står i nærvær av mer enn 30 millioner euro,”— sa Giorgi Kachmazov.

Når du velger et kjøpesenter bør ta hensyn til kjøpekraft i befolkningen i regionen, tilgjengelighet av infrastruktur og tilgjengelighet.

“En viktig del av leietakerne, tilstedeværelse av anker leietakere magneter (vanligvis kjente merkevarer, som for eksempel Zara, Nike, etc.), tilgjengelighet av mat-domstolen, langsiktige leieavtaler antall kunder som bor rundt, demografi av byens tekniske tilstand og samsvar med relevante tekniske krav i slike bygninger, antall konkurrenter i området, og hvor lenge leietakere ta eiendommen og hva er sannsynligheten for fremveksten av nye lignende fasiliteter i nabolaget,”— sa Giorgi Kachmazov.

Omtalt leietakere — dagligvarebutikker, elektronikkbutikker, tekstiler, samt en kafé. Mer i et Kjøpesenter kjente merkevarer, jo bedre er det for virksomheten, som er populære blant besøkende av merkevaren tiltrekke seg nye kunder og dermed øke inntektene for leietakere og øke leie priser for investor. Leieavtaler er som regel for 5-15 år. Lønnsomheten av kjøpesentre er i gjennomsnitt 4-6 %.

Et stort antall leietakere kompliserer forvaltningen

Hoteller

Hotellet markedet er heterogen, og det er forskjellige profiler og nivået av risiko eiendeler. “Det er vanskelig å kjøpe kvalitet og likviditet-anlegget med et budsjett på rundt 10-15 millioner kroner: det er risiko for at hotellet vil bli plassert i den mest ettertraktede stedet og vil bli administrert av en liten aktør som kan på enkelte punkt flytte ut. I et slikt scenario er å finne en annen leietaker vil være ekstremt vanskelig. Vi anbefaler ikke å anse som en investering lite hotell: mest sannsynlig at de vil være bundet små (og derfor risikabelt) erklæring om at “spise” tilbake. I tillegg, små hoteller, ofte bety personlig tidkrevende ledelsen av virksomheten. Fint, stort hotell med kjente management-selskaper, som ligger i sentrum av store Europeiske byer, er det mellom 50 millioner kroner og vil gi en lav avkastning (4 %), som vurdert av markedet som lav-risiko og likvide. I tillegg, det er også prestisjefylte for eieren av eiendelen,”— sa Giorgi Kachmazov.

Ideelt sett bør du velge hotell som ligger i store byer som ikke er avhengig av sesongmessige behov, med en stor turiststrømmen. I tillegg til plasseringen, må du ta hensyn til tilstanden av hotellet på tidspunktet for den siste reparasjon, rangeringer og anmeldelser på Booking.com dynamics av opphold av turister i stedet, sesongvariasjoner i etterspørselen, konkurranseevne i markedet, tilstedeværelse i bygningen Spa-og møterom.

Kontrakter med operatører er for 10-20 år, og kan være av to typer: en leieavtale eller en management-avtale. I det første tilfellet eieren av det betyr å få en fast leie, den andre — prosent av inntektene. Yield i tilfelle av kontrakt styring kan være høyere, men det avhenger alltid av det finansielle resultatet av operatøren. Utleie gi for store byer og hovedsteder ligger på nivå med 4-6 %.

•

Når du planlegger å kjøpe inntekter eiendommer i utlandet må du vurdere mange faktorer, og beregne hvert steg, så du bør stole på fagfolk med lang erfaring og god kunnskap om markedet. Kontakt med ledere Tranio, og de vil gi deg råd om kjøp av næringseiendom.

Yulia Kozhevnikova, Tranio

Comments are closed.