Sondaż przeprowadzony Tranio w 2017 roku, wykazał, że większość pośredników w obrocie nieruchomościami (81 %) uważa, że rosyjskojęzyczni inwestorzy rzadko inwestują w fundusze nieruchomości.
Jednak niedługo taki sposób inwestowania może stać się bardziej popularny. „Według naszych prognoz, w latach 2017-2018 rosjanie będą więcej informacji o funduszach nieruchomości i stopniowo będą poruszać się w tym kierunku. Często jest to bardziej poręczny format, niż samodzielne zakup i późniejsze zarządzanie obiektu”— mówi partner zarządzający Tranio Agnieszka Качмазов.
W tym artykule pokażemy, jak za pomocą funduszy do inwestowania w projekty związane z budową i eksploatacją nieruchomości.
Fundusze nieruchomości działają według tego schematu:
U inwestycji w fundusze wiele zalet:
Są jednak i zasadniczy minus: nierezydenta jest trudno inwestować w zagraniczne fundusze inwestycyjne.
Komentuje ekspert Tranio Aleksander Czernow: „Inwestować w amerykańskie fundusze na rzecz osób fizycznych – nierezydentów trudne z wielu powodów. Większość platform są zorganizowane jako inwestycyjne fundusze nieruchomości (Real Estate Investment Trusts, REITs), które są zwolnione od opodatkowania i znoszą obowiązek płacenia podatków od dochodu z inwestycji w nieruchomości na swoich akcjonariuszy (inwestorów). Taka struktura jest korzystna dla mieszkańców USA, którzy często używają dla inwestycji środki ze swoich oszczędności rachunków inwestycyjnych, które, z kolei, mają również preferencyjnego sposobu opodatkowania. Ale zagranicznym inwestorom, вкладывающим w takie amerykańskie fundusze, będzie musiał zapłacić znaczny podatek dochodowy i samodzielnie złożyć zeznanie podatkowe w USA, ponieważ fundusze nie występują podatkowymi agentami. Ponadto, projekt deklaracji — pracochłonny i kosztowny proces. Potencjalni inwestorzy z Rosji również zmierzyć się z problemami podczas wyliczania środków z banków rosyjskich na amerykańskie konto fundacji, a w przypadku zwrotu kapitału na rachunki w federacji ROSYJSKIEJ. Większość platform nie są przeznaczone do pracy z cudzoziemcami i sugerują, że inwestorzy mają konta bankowe w USA. Przy tym otworzyć konto w amerykańskim banku bez numeru pesel, adresu w USA lub wizy długoterminowej problematyczne i w każdym przypadku wymaga osobistej obecności i podróży do tego kraju”.
Jednak, według słów dyrektora ds. finansowych usług Tranio Cyryla Schmidta, inwestować w REIT można i na giełdzie — jak w papiery wartościowe. „Przy takim scenariuszu do złożenia zeznania podatkowego w USA nie trzeba”— mówi.
Tym, którzy jeszcze odważył się na takie inwestycje, na początek ważne jest, aby dowiedzieć się, rodzaj funduszu, aby zrozumieć, jak i w ciągu jakiego okresu będzie generować zyski.
Istnieje kilka rodzajów funduszy.
1) korzystania z zysków:
| Fundusz akumulacji (Accumulation, Acc) | Fundusz zorientowany na dochód (Income, Inc) | |
|---|---|---|
| Sposób użycia zysku | Zysk z powrotem ponownie zainwestowane w fundusz na zakup dodatkowych obiektów lub akcji | Zysk jest naliczany na rachunek bankowy inwestora |
| Celem fundacji | Wzrost i powiększanie bazy obiektów do generowania dodatkowego dochodu | Tylko uzyskiwanie dochodu |
Większość funduszy ukierunkowane jednocześnie na rozszerzenie, a na uzyskiwanie dochodów.
2) do udziału w aukcji na giełdzie:
| Notowane na giełdzie (listed) | Nie notowane na giełdzie (non-listed) | |
|---|---|---|
| Emisja akcji | Uwalniają akcji | Nie wypuszczają akcje |
| Status prawny | — inwestycyjne fundusze nieruchomości (Real Estate Investment Trusts, REITs) — firmy nieruchomości — spółki akcyjne | — fundusze inwestycyjne (unit trusts lub mutual funds) — fundusze emerytalne (pension schemes) — spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (limited partnerships) |
„Informacje o nie notowanych na giełdach fundusze dostępne inwestorom nie mniej, niż o notowanych na giełdzie. To dobrze nastawiony branża. Inwestować w państwowej płacić obowiązkowe udziału fundusz inwestycyjny inwestora detalicznego nawet łatwiejsze niż w funduszu na giełdzie, i ten segment rynku maksymalnie przejrzysty”— mówi Bruno Schmidt.
3) w zakresie inwestycji:
| Otwarte (open-ended) | Zamknięte (closed-ended) | |
|---|---|---|
| Terminy do sprzedaży udziałów | Inwestor może kupić udziały lub wnosić udziały do odkupienia spółki zarządzającej w każdy dzień roboczy | Tworzony jest na ograniczony czas (5-10 lat). W ciągu tego okresu inwestor nie może wycofać swoje środki z funduszu. Umorzenie udziałów następuje w przypadku likwidacji funduszu |
| Płynność | Wysoka | Małe |
Fundusze specjalizujące się w dostawie nieruchomości do wynajęcia, mogą być otwarte i zamknięte. Jednak większość funduszy zajmujących się budową,— zamknięte, tak długo budowany obiekt, pieniądze wycofać się nie da: one lokowane na posterunek, pit, budynek w budowie. Wyjść z inwestycji, po zakończeniu budowy i sprzedaży budynków, kiedy funduszu pojawiają się narzędzia (jednak inwestor może sprzedać swoje akcje innemu inwestorowi). Na przykład, fundusz otwiera się w 2015 roku, gromadzi odpowiednią ilość środków od inwestorów i buduje na te pieniądze obiekty w ciągu pięciu lat. Po tym, jak pieniądze są zbierane, fundusz ogłasza zamknięty, w 2020 roku sprzedaje przedmioty i uzyskane środki wypłaca inwestorom zyski.
Od funduszy należy odróżnić краудфандинговые platformy, również stanowiące programów zbiorowego inwestowania. „Podstawowa różnica polega na tym, że w przeciwieństwie do funduszy w краудфандинге inwestor często sam wybiera, w jakie projekty inwestować, i nie wiąże się zobowiązaniami z góry”,— mówi Aleksander Czernow.
Inwestora ważne jest, aby wiedzieć, w jaki strategia działa fundacja, aby ocenić ryzyko i rentowność. Strategii są cztery rodzaje.
Dane Tranio
| Strategia | Inne nazwy | Istotą | Ryzyko | Wydajność* |
|---|---|---|---|---|
| Core | Buy and Hold („zakup i posiadanie”) | Zakup nieruchomości do wynajęcia bez udziału kredytu | Niskie | Małe (2-3 %) |
| Core Plus | Zakup nieruchomości na wynajem w нецентральных miejscach za pomocą dźwigni | Średnie | Średnia (5-7 %) | |
| Value Added | Value Added („wzrostu wartości”) | Редевелопмент (zakup obiektów do rekonstrukcji, późniejszego naprawy i sprzedaż po wyższej cenie) | Średnio-wysokie | Średnio-wysoka (7-10 %) |
| Opportunistic | Budowa, zakup działki niezabudowane, obiektów z obciążeniami | Wysokie | Wysoka (ponad 10 %) |
* w Europie Zachodniej i USA
Większość funduszy pracują tylko na jednej strategii. Ale niektórzy decydują się na raz dwie lub trzy — na przykład, Core, Core Plus i Value Added. „W Europie i USA w zakresie kapitału dominują fundusze Core i Core Plus, ponieważ w nich znajduje się istotna część wszystkich najbardziej drogich i dużych instytucjonalnych obiektów”,— mówi Aleksander Czernow.
Te fundusze, które pracują w strategii Core, wybierają zakorzenione, низкорисковые rynki ze stabilnym popytem i wzrostem cen, a ponieważ oferują niski czynsz wydajność (2-3 %). Fundusze, którzy preferują strategię Core Plus, dają większą wydajność (do 7 %), ponieważ inwestują w mniej centralne lokalizacje i korzystają z dźwigni kredytowej. Wreszcie, fundusze specjalizujące się w Value Added, mogą świadczyć końcową wydajność do 10 % ze względu na to, że inwestują inwestorów na rynki wschodzące, np. na takie, gdzie oczekuje się джентрификация, i zyskują obiekty pod przebudowę w celu późniejszej odsprzedaży po wyższej cenie.
„U inwestorów różne zadania: ktoś musi zapisywanie kapitału z minimalnym ryzykiem i wydajnością, a ktoś jest chętny do dużego ryzyka i oczekuje wysokich procent zainwestowanego kapitału. Zachodni rynek funduszy nieruchomości oferuje szeroką gamę różnych strategii, poziomu ryzyka i stopy zwrotu dla swoich klientów”— mówi Agnieszka Качмазов.
Dane fundacji
| Fundacja | Aberdeen Property Trust | Henderson | Legal & General | PropFund | US Masters Residential Property Fund |
|---|---|---|---|---|---|
| Typ funduszu | Basen, котирующийся | Basen, котирующийся | Basen, котирующийся | Basen, nie котирующийся | Basen, котирующийся |
| Jurysdykcja | Wielka brytania | Wielka brytania | Wielka brytania | Niemcy | Australia |
| Strategia | Core | Core | Core | Core Plus | Value Added |
| Minimalny budżet | 5 000 zł | 1 000 zł (Acc), 3 000 000 zł (Inc) | 500 zł | 30 000 € | N/d |
| Geografia obiektów | Wielka Brytania (Londyn) | Wielka Brytania (Południowo-Wschodnia Anglia) | Wielka brytania | Niemcy (Berlin i okolice, a także miasta liczące ponad 50 tys. osób) | USA (Nowy Jork, New Jersey; niedoceniany lokalizacje) |
| Typy obiektów | 50 % — obiekty handlowe, 20 % — biura | Handlowa, biuro nieruchomości | 22 % —obiekty przemysłowe; reszta — sklepy, biura, retail parki, magazyny | Mieszkania | Tanie domy na 1-4 rodziny i budynki mieszkalne budynki na 20-100 mieszkań |
| Rentowność, % w rok | 2,0–2,5 | 3,1 | 2,8 | 7,0–10,0 | N/d |
| Закредитованность (LTV, %) | – | – | – | 75-80 | N/d |
Według badań Europejskiego stowarzyszenia inwestorów w nie notowane na giełdzie fundusze nieruchomości (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), większość ankietowanych inwestorów w 2016 roku wybierali strategię Value Added lub Core. W porównaniu do roku 2015 udział Core Value Added wzrosła (z 82,2 do 86,2 %), a Oportunistic — zmniejszyła się (z 17,8 13,8 %). To mówi o tym, że w 2016 roku inwestorzy byli mniej skłonni do ryzyka niż wcześniej. W badaniu wskazano, że najbardziej popularne rynki dla inwestycji — kraje z niskim ryzykiem (Niemcy, Francja i wielka Brytania).
Na poszczególnych rynkach akcji oportunistyczne strategii może być wyższa. Na przykład, według danych jll dane liczbowe, w Hiszpanii w 2015 roku wynosił 28 % (podczas gdy Core i Core Plus — 35 %). Kraj ten charakteryzuje się dużym ryzykiem, niż, na przykład, wielka Brytania i Niemcy, i inwestorzy wybierający Hiszpanii, zazwyczaj są gotowi na wielkie ryzyko.
Rentowność w funduszach inwestorom nie jest gwarantowana. To zależy od tego, coraz droższe lub tańsze aktywa, a także od popytu na wynajem i głośniki czynszów.
Jak każdy rodzaj inwestycji, inwestycje w fundusze nieruchomości wiąże się z ryzykiem. Im większa wydajność, tym wyższe ryzyko.
„Jednym z głównych czynników ryzyka funduszu — bez skrupułów sterujące. Ważne jest, aby wybierać firmy z dobrą historią, reputacji, przejrzysty reportażem i zrozumiały strategią”— mówi Agnieszka Качмазов.
Większość funduszy starają się zminimalizować ryzyko, łącząc różne strategie i диверсифицируя portfolio.
Dane Tranio
| Ryzyko | Jak fundusze są ubezpieczone od ryzyka |
|---|---|
| Makroekonomiczne ryzyko (kryzys, inflacja itp.) | Wybór stabilnych rynków (np. inwestycje w „wielką siódemkę” w Niemczech) i dywersyfikacja (na przykład 80 % kapitału może inwestować w centra handlowe czy biura, a 20 % — w kompleksy logistyczne i domy opieki) |
| Ryzyko rynkowe (spadek cen nieruchomości, tańsze wynajęcia) | |
| Walutowy ryzyko (na przykład, po dołączeniu australijskiej fundacji w USA istnieje ryzyko spadku kursu dolara amerykańskiego) | |
| Dz. ryzyko (zmiany w przepisach) | |
| Sprzedaż poniżej ceny zakupu | Zakup w niedocenianych obszarów, w których możliwe są słabe lub odbywają się джентрификация lub regeneracja |
| Ryzyko związane z finansowaniem (w przyszłości fundacja może nie uzyskać korzystne warunki kredytów) | Kredyty z ustalonymi stawkami, LTV nie więcej niż 50 % |
| Brak zapłaty czynszu przez najemców | Niezawodne najemców z dobrą historią kredytową (duże firmy, takie jak sainsbury, przedsiębiorstwa państwowe), kilku najemców |
| Ryzyko przestojów | Wybór już pod wynajem obiektów z minimalną заполняемостью 80-95 % w obszarach transportu publicznego oraz rynkiem pracy; długie i sztywne umowy najmu |
| Ryzyko zwiększonych kosztów utrzymania | Wybór wysokiej jakości obiektów (mieszkania, nie wymagający remontu, „zielone” budynki biurowe klasy A, itp.) |
Wiele fundusze są dywersyfikacji swojego portfela inwestycyjnego, czyli inwestują inwestorów jednocześnie w nieruchomości kilka typów w różnych krajach, przy użyciu kilku strategii i kierunków inwestycji. Oprócz nieruchomości, fundusze mogą przechowywać niewielką część środków w gotówce lub papierach wartościowych. Istnieją również fundusze, które nie inwestują bezpośrednio w obiekty, a inwestuje w inne fundusze lub firmy zajmujące się nieruchomościami.
Przykład struktury portfela funduszu, z uwzględnieniem dywersyfikacji
Projekty Core i Core Plus — najmniej ryzykowne, ale można więcej zarobić za pomocą strategii Value Added.
„Jednolity wskazówki nie. Wybór zależy od celów inwestowania i miejsca inwestycji w portfelu klienta. Na przykład, jeśli 80 % środki już zainwestowane w niezawodne narzędzia i potrzebne jest narzędzie do zwiększenia rentowności, to jeszcze 20 % można skierować na projekty Value Added”,— mówi Aleksander Czernow.
Według Jerzego Качмазова, dla tych, którzy chcą inwestować w Value Added, szczególnie zaleca się wybierać proste rynki i niezawodne fundusze, aby zminimalizować ryzyko.
„Zaleca się wybierać fundusze z potencjalnymi strategiami, na przykład zainwestować w taka klasa nieruchomości, która zostanie wykorzystana na horyzoncie 10-20 lat— mówi Agnieszka Качмазов.— Naszym zdaniem, to микроапартаменты i domy opieki. Ważne jest również, aby wybrać rozwijający się region, gdzie odbywa się джентрификация, który z przyczyn obiektywnych stanie się bardziej płynnym przez 10 lat. Fundusze, inwestycje w perspektywiczne i aktualne strategii, z dużym prawdopodobieństwem przyniesie inwestorowi zysk”.
Dane PwC
| Kraj | Status prawny | Wymagania do fundacji | Plusy | Minusy |
|---|---|---|---|---|
| Austria | Fundusz nieruchomości Immobilien-Sondervermögen) — fundacja otwartego, a nie osoba prawna; jest zarządzany przez austriacką firmę zarządzającą (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) to albo SP. z o. o. (Gesellschaft mit beschrankter Haftung, GmbH), albo AO (Aktiengesellschaft, AG) | Inwestycje co najmniej 10 razy w 4 lata | Dla wszystkich inwestorów; brak opodatkowania na poziomie funduszu; dobra отрегулированность; fundusz odkupuje jednostki uczestnictwa na życzenie inwestorów | Ograniczenia na typy nieruchomości; wzrostu wartości nieruchomości podlega opodatkowaniu, niezależnie od tego, czy jest sprzedawany |
| Specjalny fundusz nieruchomości Immobilien-Spezialsondervermögen) — fundusz typu zamkniętego, nie jest osobą prawną; jest zarządzany przez austriacką firmę zarządzającą (KAG) to albo SP. z o. o. (GmbH), albo AO (AG) | Inwestycje co najmniej 5 razy w 4 lata | Elastyczne narzędzie dla inwestorów instytucjonalnych | Ograniczenia na niektóre rodzaje nieruchomości; fundacja tylko dla osób prawnych; zazwyczaj tylko inwestycje długoterminowe; wzrostu wartości nieruchomości podlega opodatkowaniu, niezależnie od tego, czy jest sprzedawany | |
| Wielka brytania | Fundusze — partnerstwa z ograniczoną odpowiedzialnością (Limited Partnership) | Nie | Brak opodatkowania na poziomie funduszu; obniżone stawki podatków dla inwestorów-nierezydentów | Struktura jest bardziej odpowiedni dla funduszy typu zamkniętego |
| Fiscally przejrzyste fundusze (Tax Transparent Funds, TTFs): upoważniony i regulowany partnerstwo z ograniczoną odpowiedzialnością (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) i struktura, oparta na umowie współwłasności (contractual co-ownership arrangement, CCA) | Nie | Brak opodatkowania na poziomie funduszu; obniżone stawki podatków dla inwestorów-nierezydentów; nierezydenci mogą być zwolnione z podatku od zysków kapitałowych | TTF — nowy tryb funkcjonowania funduszu nieruchomości, w tym istnieje niepewność w kwestii uznania organizacjami międzynarodowymi | |
| Pełnomocnik funduszu inwestycji w nieruchomości (Property Authorised Investment Fund, PAIF), firma inwestycyjna typu otwartego (open-ended investment company, OEIC) | Warunki są rozpatrywane indywidualnie | Większość artykułów dochodów funduszu są zwolnione od podatku korporacyjnego (ale dochody inwestorów podlegają opodatkowaniu) | Sztywne przepisy dotyczące działalności fundacji (Służba kontroli transakcji finansowych, Financial Conduct Authority) | |
| Niemcy | Fundusz nieruchomości Immobilien-Sondervermögen) —fundacja otwartego, a nie osoba prawna; jest zarządzany przez niemiecką firmę zarządzającą (KAG) to albo SP. z o. o. (GmbH), albo AO (AG), albo SP. z o. o. i spółka komandytowa (Gesellschaft mit beschrankter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) | Finansowanie bankowe nie więcej niż 30 % wartości aktywów nieruchomości | Popularnym i niezawodne narzędzie dla wszystkich inwestorów; brak opodatkowania na poziomie funduszu | Do wykupu udziałów — minimum dwuletni okres posiadania i roczne termin powiadomienia o wycofaniu |
| Specjalny otwarty fundusz (Spezial-Sondervermögen) — nie jest osobą prawną; jest zarządzany przez niemiecką firmę zarządzającą (KAG) to albo SP. z o. o. (GmbH), albo AO (AG), albo SP. z o. o. i spółka komandytowa (GmbH & Co. KG) | Finansowanie bankowe nie więcej niż 50 % wartości aktywów nieruchomości | Brak opodatkowania na poziomie funduszu | Tylko dla profesjonalnych lub pół-profesjonalnych inwestorów | |
| Zamknięty fundusz (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — spółki z ograniczoną odpowiedzialnością; główny partner — zwykle SP. z o. o. (GmbH); inwestorzy są partnerami z ograniczoną majątkowej odpowiedzialnością | Finansowanie bankowe nie więcej niż 60 % wartości aktywów nieruchomości | Dla wszystkich inwestorów; nie ma podatku na rozkład dochodów | I pokoju umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i dyrektywy europejskie; fundacja może być niemieckim podatku na działalność handlową | |
| Specjalny fundusz typu zamkniętego (Spezial-Investment-KG); inwestycyjna s. A. (Investmentaktiengesellschaft) lub spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (Investment-KG); główny partner — zwykle SP. z o. o. (GmbH); inwestorzy są partnerami z ograniczoną majątkowej odpowiedzialnością | Nie | Brak opodatkowania dochodów na poziomie funduszu | I pokoju umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i dyrektywy europejskie; tylko dla profesjonalnych lub pół-profesjonalnych inwestorów | |
| Luksemburg | Fundusze, регулирующиеся porozumieniem w sprawie zbiorowego inwestowania (Undertakings for Collective Investments, UCIs): fundacja kolokacji (Fonds Komunia de Placement, FCP) spółka inwestycyjna o zmiennym kapitale (Société d 'Investissements à Capital Variable, SICAV), firma inwestycyjna ze stałym kapitale (Société d’ Investissements à Capital Fixe, SICAF); sterowane luksemburskiej zarządzającej firmą (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) | Maksymalnie 20 % środków może być inwestowane w jeden obiekt inwestycyjny; finansowanie bankowe nie więcej niż 50 % wartości aktywów nieruchomości; minimalna wartość aktywów — 1,25 mln euro | Elastyczne narzędzie do inwestowania, popularne wśród inwestorów zagranicznych; brak opodatkowania na poziomie funduszu | Opodatkowanie inwestorów zależy od kraju zamieszkania |
| Tryb specjalistycznych funduszy inwestycyjnych (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF | Maksymalnie 30 % środków może być inwestowane w jeden obiekt inwestycyjny; minimalna wartość aktywów — 1,25 mln euro | Brak opodatkowania na poziomie funduszu | Inwestorami mogą być tylko firmy, profesjonalni inwestorzy lub osoby fizyczne, postaw co najmniej 125 tys. euro lub gotowe dostarczyć dokumenty o obecności doświadczenia inwestowania; opodatkowanie inwestorów zależy od kraju zamieszkania | |
| Społeczeństwo inwestowania w kapitał wysokiego ryzyka (Société d ’ Investissements en Capital à Risque, SICAR); może przyjmować różne formy prawnej (SP. z o. o., spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością i inne) | Nie (ponieważ inwestycje oportunistyczne) | Brak opodatkowania na poziomie funduszu | Tylko dla profesjonalnych inwestorów; opodatkowanie inwestorów zależy od kraju zamieszkania | |
| Francja | Fundusz inwestycyjny nieruchomości (Fonds de Placement Immobilier, FPI) i firma, której silną działalnością są operacje z nieruchomościami (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); zarządzany przez francuskiego lub zarejestrowanym w innym kraju UE firmę zarządzającą | Kapitał w wysokości 500 tys. euro w ciągu pierwszych 3 lat po założeniu; co najmniej 60 % aktywów powinny być nieruchomości; minimum 85 % dochody z najmu i (dla SPPICAV) 100 % przyrostu kapitału rozlega się inwestorom | Brak opodatkowania na poziomie funduszu; dla publicznych funduszy jest możliwe uwolnienie się od 3-procentowego podatku | I pokoju umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania; fundusze FPI mało |
Materiał ten może być używany tylko w celach informacyjnych. Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z ryzykiem, w tym ryzykiem utraty kwoty zainwestowanego kapitału. Zorientować się w niuansach i pomogą ci wykwalifikowani eksperci ds. inwestycji. Tranio zaleca, aby skontaktować się z nim przed zainwestowaniem.
Julia Кожевникова, Tranio
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…