Riziká a odmeny vyplývajúce z investícií v hotelovej izbe

Od polovice minulého storočia veľké hotely povojnová Európa začala cvičiť predaj jednotlivých izieb, pre investorov. Odvtedy v praxi sa rozšíril do celého sveta a zachytil najpopulárnejších obchodných a turistických destinácií: UK, Francúzsko, Švajčiarsko, USA, Austrália, Dubaj. Zvyčajne tento druh investičnej obľúbený u malých investorov.

Schéma hotel investície je jednoduchý: investor získa vlastníctvo miestnosť alebo viac miestností v hotelovom komplexe. Potom sa môžete zapojiť sa do seba-správy ich majetku, čo sa stáva len veľmi zriedka, alebo na rokovanie, s prevádzkovateľ hotela, alebo profesionálne riadenie spoločnosti.

Investor a prevádzkovateľ hotela podiel na zisku medzi sebou v jednej z dvoch spôsobov. Investor môže získať pevné vrátiť, ktoré mu určuje vopred s prevádzkovateľom. V tomto prípade zisk je nezávislá od skutočnej obsadenosti izby. Druhá možnosť — získanie investora prišiel na pohyblivou úrokovou mierou, keď výnos číslo by mohlo byť aj vyššie, ale investor bude zdieľať s operátorom, napríklad, riziko nevyužitá apartmány pre turistov.

V závislosti od podmienok zmluvy, investor môže využiť svoje čísla, a nie na určený účel, ktorý je, aby sa v nich žijú. Niektorí operátori poskytujú možnosť okamžite po nadobudnutí ponuka, ostatné po určitú dobu.

Výhody investovania v hoteli izieb

Hlavnou výhodou investície v hotelových izieb je nízky prah vstupu. Minimálne náklady na hotelové izby v Európe je približne 100-tisíc eur. Ako pravidlo, objekty z týchto investícií sú najproduktívnejšie prácu „kone“ z pohostinnosť business — troch – až štyri-star hotely v Európe.

Ako už bolo uvedené, že investor nie je zaťažený potrebné neustále spravovať ich majetok. Tento formát bude užitočné pre tých investorov, ktorí majú primárne podnikanie v inej oblasti a zvažujú investíciu v hotelovej izbe ako prostriedok na doplnenie portfólia ziskové majetku. Riadenie organizácie rieši všetky Všeobecné a súkromné problémy hotela, takže sa nemusíte báť, že investor bude osobne rozhodovať o zlomené duše, alebo cool príjem hostí.

Okrem toho, investície v izbách prilákať s možnosť získať stabilného menového príjmu, najmä pre investorov z Ruska v súčasnej situácii. Priemerný výnos hotel apartments je približne 4 % na pevnou úrokovou sadzbou a 6-10% pri plávajúcich kurzoch. Zároveň vybraného objektu je potrebné pristupovať veľmi opatrne: je potrebné preskúmať, umiestnenie zložité a jej perspektívy, ako aj učiť sa zo skúseností vedenia spoločnosti.

Teda, investície v hotelovej izbe — ziskové a vzrušujúce príležitosť. Ale, podobne ako v iných oblastiach, aj tu má svoje úskalia, ktoré treba pamätať na investora.

Úskalia investícií do izby

Transakcie môžu líšiť v závislosti od právnych predpisov štátu, tak to je najlepšie, nie zanedbávať služby miestneho zástupcu. Súčasne, napríklad v Rakúsku transakcie sa uskutočňujú nákup a predaj samostatný majetok a nie je odlišný od kúpu bytu.

Ako už bolo uvedené, že investor nie je strach o marketing strane veci, ktorá zostáva plne zodpovedný za spravovanie organizácie, ale táto medaila má zadnej strane: investor nie je schopný určiť, marketingu, politiky hotel. Napríklad, ak prevádzkovateľ rozhodla previesť hotel z rodiny v hoteli business class, a toto rozhodnutie nakoniec dokazuje, neúčinné, investor nebude môcť ovplyvniť ho.

Je lepšie zvoliť investície izba na hotel, pod vedením veľkého hotelového reťazca s rozsiahlymi skúsenosťami z riadenia hotel real estate. Po prvé, bude to chrániť investície z iného riešenia, ktoré môžu byť použité s malým hotelier. Po druhé, veľké siete existuje celé desaťročia, takže raz s podpísal s nimi zmluvu na riadenie hotelovej izbe, môžete sa spoľahnúť na dlhodobú spoluprácu.

Avšak, podpísanie riadenia dohody aj s veľkým spoločnosti, musíte sa pevne rozhodnúť, kto nesie náklady na údržbu a opravy majetku. Ak tieto náklady znáša investor, to môže výrazne znížiť výnos z investície.

Investor musí štúdia predmetu investície, a podmienky, v ktorých pracuje. Aj keď tento druh obchodov zvyčajne stanovujú minimálne mesačné úroveň návratnosti, č hotel nie je imúnna od trhových síl. Po šoku z 11. septembra 2001, Americká investičná spoločnosť prešiel jej zamerania z najviac „horúce“ objekty v centre svetových metropolách (new york, Londýn, Paríž) do menej moderný hotel v provincii (Halifax, Glasgow, Gloucester). Je dôležité vziať do úvahy sezónny faktor — hotely, orientované na rekreáciu a voľný čas, voľnobehu v „mimo sezóny“, pričom hotely, ktoré vitajte obchodných cestujúcich, mať stabilný príjem počas celého roka (to vysvetľuje, rentabilita investície v krajinách Západnej Európy).

Ak investor chce predávať hotelové apartmány, môže sa stretávajú s výzvou nájsť nového kupca. Jednoznačne kandidát na získanie tohto objektu bude prevádzkovateľ hotela, ale on sa kúpiť len na zníženú cenu, alebo bez ohľadu na kapitalizáciu rastu. Okrem toho, hotelovej izbe ako aktívum zaťažovať s veľkým množstvom podmienky vlastníctva na základe zmluvy, ktorá bola určená na jeden investor, ale nemusí vyhovovať inému.

Nakoniec, najskôr investor v miestnosti, v sezóne nie je prospešné, aby sa buď v hoteli alebo na investora, pretože to znižuje výnos z investície, tak ako pravidlo, správcovská spoločnosť si vyžaduje, aby nájomné jej byt na prenájom na celé obdobie trvania dohody alebo ukladá limit na dobu pobytu investora v súkromnej miestnosti.

Klady	Nevýhody
nízke „vstup prah“	Riziká výpadkov ak pohyblivá sadzba
úrad vykonáva prevádzkovateľ hotela	zahraničnej jurisdikcie transakcie
stabilná ziskovosť	obmedzený dosah marketing hotela

Vyhliadky na trhu

Ako uviedol účastníkov Serviced Apartments Summit, ktorá sa konala v Londýne v roku 2014, a investičnom trhu, v izbách rýchlo rastie, najmä v posledných troch rokoch.

Londýn nebol náhodne vybraný ako centrum summit: podľa Savills, v Londýne len 1.6 izby majú 1,000 obchodných cestujúcich, zatiaľ čo v new Yorku a Hong Kong 5.7 a 5.3, resp. Teda, Londýn je tiež trhu silná konkurencia pre investorov, ale súčasne má vysoký investičný potenciál.

Nezabudnite, že ziskovosť investície v hotelovej izbe závisí na tok hostí. Z tohto pohľadu, vážnu konkurenciu pre hotel podnikania je rýchlo rastúci segment súkromných nájomných bytov, ako aj Internetové služby, ktoré výrazne zjednodušilo prenájom nehnuteľností v zahraničí súkromné osoby bez sprostredkovateľov.

Možnosť investovať do svojej izby ponúkajú hotelové reťazce ako Mandarin Oriental, Holiday Inn, Ranč.

Zhrnutie vyššie, môžeme formulovať niektoré Všeobecné odporúčania pre investorov:

• musíte starostlivo skúmať hotel trhu v krajine, kde nie sú predmety, na investície;
• preskúmať možnosti vytvorenia efektu pre investície, významne sa zvýši výnos;
• multi-strana zmluvu v cudzom jazyku urobiť lepšie čítať;
• so zameraním na troch – až štyri-star, nie päť-hviezdičkový luxusný obrov;
• nie zanedbávať návrhy krajinského hotely — môžu byť menej výnosné ako Metropolitan;
• uprednostňovať ciele v Rakúsku, veľkej Británii a hotely v Francúzsko — oni sú známi pre ich spoľahlivosť investície.

Ivan Chepizhko, Tranio