Налоги во Франции и Монако

{:tr}Neden karlı yatırım içinde öğrenci konut Avrupa

От:

{:tr}

Asıl sorun rus yatırımcılar — arama ve en uygun (açısından risk ve getiri) için bir nesne ekler. Нежилая ticari gayrimenkul genellikle kullanılamaz sıradan yatırımcılar nedeniyle yüksek maliyeti, bu yüzden çoğu müşteri kazanmak kiralık konut. Bir daire satın alma ve kiralama uzun vadeli kiralama bariz bir artıları — öncelikle bu kolaylığı yönetiminde, ama dezavantajları da vardır, nispeten düşük verim (%3) ve sorunları ile tahliye kiracı gerekirse.

Minimum açısından kayıplara yol için yatırım — öğrenci daireleri, bir tür «altın orta» emlak piyasası. İyi bir seçenek dengesi açısından risk/getiri. Gerçekten, şimdiye kadar, sadece 5 % konuşan yatırımcı düşünüyor ekleri bu tür gayrimenkul, yurtdışında iken o çoktan biri olarak kabul edilir en karlı ve gelecek vaat eden.

Ne fayda

2012 yılından bu yana yabancı yatırımcılar, yıllık yatırım, öğrenci daireleri en az 6 milyar dolar — ve bu sayma sadece büyük bir anlaşma (daha pahalı $7,5 milyon). Daha çekici böyle bir aracı?

Birincisi, öğrenci sayısı dünyada artıyor. Verilere göre, OECD (ekonomik işbirliği ve kalkınma teşkilatı), kişi sayısı, yurt dışında okuyan artarak 2 milyon, 2000 yılında 4,5 milyon, 2012-km ve 2025 yılında bu sayı ulaşacak 8 milyon kişi. Ayrıca, yükselen orta sınıf ve artan sayıda varlıklı insan gelişmekte olan ülkelerde (özellikle Çin) anlamına gelir için artan talep kiralık öğrenci daire.

Yüksek talep anlamına gelir riskleri yatırım, öğrenci daireleri göre daha düşük yatırım нежилую emlak. Böylece, kiracı ofisler büyük ölçüde etkiler ekonomik durum, hem öğrencilerin konaklama ihtiyacı her zaman, hatta kriz zamanlarında.

İkincisi, verim, öğrenci daireler daha yüksekverim daha normal daire, teslim ve uzun vadeli kiralama. İyi yerlerde avrupa şehirleri kampüs emlak getiriyor ortalama yıllık %4-6 iken, normal konut — 2-3 %. Verim yüksek veya düşük olabilir %4-6 bağlı olarak ne kadar büyük bir üniversite hemen yanında yer alan, uzakta olup, üniversite daireler ve onlar ne kadar kaliteli ve modern. Buna göre, daha yüksek kalite ve daha iyi bir yere, daha düşük risk ve daha yüksek verim.

Üçüncü olarak, yatırım, öğrenci daireleri, düşük bir eşik geçtiği bir pazar. Daire satın almak için €90 000 – 100 000 ama yatırım için bir bina dolusu ihtiyaç €15-30 milyon Örneğin, yatırımcılar satın almak için yeni öğrenci daire alanı 17-23 m2 £70 000 – 100 000 Liverpool. Verim (kesinti olmadan giderleri) %7’nin, ya da £4 900 yıl satın alma stüdyosu için £70 000. Bu durumda, bütçe, satın alma azaltabilir yarısı, eğer huzurlu bir konut kredisi. Sahipleri için büyük bütçeler ilginç olacak alış bütün bir yurdu. Bu yüzden, €14,7 milyon satın alınabilir öğrenci kompleksi yüz kadar hotel Nuremberg. Verim — 4,9 %, veya daha fazla €720 000 yıl.

Başka bir artı — pasif yönetimi. İşletme sahipleri için Rusya’da yabancı gayrimenkul — araç tasarruf değil, ana gelir kaynağı var ve hiçbir zaman bağımsız bir yönetim. Bir yatırım, bir öğrenci daireleri yönetimi, gerçekleştirilen yönetim şirketi, genellikle bir geliştirici, построивший yurt ve yatırımcı düşünmek gerekir çeşitli sorunların çözümünde (kiracı bulma, onarım, vb.). Hizmet maliyeti yönetim şirketi — yaklaşık %10 kira geliri.

Katılım соинвестировании inşaat apartman kompleksleri için Avrupa’da özel yatırımcılar ima pasif ekleri (yönetim yapan yönetim şirketi), bu durumda, alıcılar geliri sadece kira, ama gelişme.

Tuzaklar

Ancak, nasıl ve ne zaman yatırım başka tür gayrimenkul yatırımları, öğrenci daireleri riskleri vardır. Örneğin, öğrenci daireleri zor (ya da daha doğrusu imkansız) repurpose, çünkü onlar bulunan özel kompleksleri yanında, üniversiteler, ve onları yaşayabilir sadece öğrenciler. Kendilerini yatırımcılar kullanabilir daireler için ikamet, hem de yerleşmek onlardan birisi değil, bir öğrenci. Eğer daireler en popüler pazar ve talep, bu üniversite düştü, sahibine satmak zor olacak nesne.

Likidite öğrenci daireler, daha düşük likidite normal daire, ancak, daha yüksek, daha yaşanabilir bir nesne.

Anlamak önemlidir, öğrenci daireler pansiyonlar — aynı şey değil, sıradan konut, apartman, multifamily binalarda. Geliştiriciler genellikle zevk неопытностью yatırımcılar ve reklam stüdyo apartman yakınındaki üniversiteler ile öğrenci daireler. Fark belgelerde düzenlenmiş olması gerekir, bu bir nesne kullanabilirsiniz, sadece bir öğrenci yurdu ve canlı bir binada sadece üniversite öğrencileri.

Yukarıda belirtildiği gibi, verimi öğrenci daire %4-6 arasındadır. Eğer satıcı vaat yüksek verim (9-10 % veya daha yüksek), büyük bir ihtimalle, yatırım ile ilgili ek risk — непривлекательное konumu ve buna göre, talebin düşük, kötü yönetim ya da çürümüş bir bina. Kendilerini korumak için son bir risk — düşük kaliteli nesne ve onun eski — yeni nesneler satın almak için tavsiye edilir. En iyi satın almak için daireler birincil piyasa, ikinci konut satın alırken hızlı bir şekilde ortaya çıkan tamir masrafları, ne azalır, verim.

Nerede satın almak için

Satın almak, öğrenci daireleri karlı İngiltere, Almanya ve Fransa. Bu piyasalarda güvenilir ve yüksek talep yerli ve yabancı öğrenciler (hisse son %10-20 arasında toplam öğrenci). Özellikleri için özel yatırımcılar piyasalarda Avusturya, İspanya ve İsviçre ile sınırlı olduğu gibi, bu tür nesneleri, tasarım aşamasında скупаются kurumsal yatırımcılar, şirketler ve fonlar. Gelince ABD en büyük pazar öğrenci kadar hotel ve orada bir cümle gereksiz, büyüme potansiyeli kira ile sınırlı, ve hatta yerel yatırımcılar akın avrupa pazarları arayışı içinde daha karlı teklifler.

Bir şehir seçerseniz, dikkat etmek gerekir, varlığını «mıknatıs» — yakınında yer alan popüler üniversitenin yanı sıra arz fazlası olmaması, yerel pazarda kira, nerede, öğrenci daire ulaşabilir rekabet çok sayıda özel daireler ve verim olumsuz yönde etkilenir düşük kira bedelleri.

Ayrıca önemli demografik durum — ne kadar artıyor ve artacak öğrenci sayısı bulunuyor. Eğer öğrenci sayısı değişmez veya azalır, ama bu inşa, yeni yurt ve kompleksleri ise, doluluk oranı düşük olacak, daire boş olacak ve yatırım getirecek kar. Örneğin, Almanya’da, öğrenci sayısı artıyor, hemen hemen her yerde, ama orada bir yer gibi Yen ve Greifswald, nerede, öğrenci sayısı, son beş yıl içinde azaldı 10-11 %.

İngiltere’de yatırım için öğrenci daireleri umut verici büyük üniversite merkezleri yetersiz bir teklif, konut, gibi, Bristol, Londra, Oxford, Edinburgh ve Manchester. Almanya’da bir potansiyele sahip şehirler Bavyera (Würzburg, Nürnberg, Passau) yanı sıra, Heidelberg ve Frankfurt am Main. Fransa’da iyi yatırım fırsatları var şehirlerde, Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marsilya, Strasbourg.

Son verilere yatırımcı arasında ilk nerede ve ne zaman açılacak fakülte veya yeni bir üniversite ve satın almak için yakın bir daire.

Örneğin, sonunda, 2017’de inşaatı başlayacak kampüs Cardiff ve proje sayesinde, yerel üniversitesi çekecek 2 000 öğrenci, dünyanın dört bir yanından. Ve 2019 kuzey banliyösünde, Paris’in açılacak Avrupa’nın en büyük kampüsü, fakülteleri, sosyal bilimler, hangi çalışmak ve öğrenmek için öğretmenler ve öğrenciler, çeşitli üniversitelerin.

Yayılması ile internet teknolojileri giderek daha büyük bir popülerlik elde, uzaktan eğitim, ancak, geleneksel eğitim şeklinde kalır odak öğrenciler önümüzdeki yıl. Ve dolayısıyla öğrenci daire, yakınındaki üniversiteler hala popüler olacak.

George Качмазов, yönetici ortağı Tranio


Comments are closed.