Інвестиції за кордоном: як вибрати комерційну нерухомість

У яку нерухомість за кордоном вкласти капітал: у готель, магазин або торговий центр? Відповідь на це питання багато в чому залежить від стратегії і бюджету, який інвестор готовий виділити на покупку. Tranio розповідає, які об’єкти краще всього вибирати при різних обсягах інвестицій.

Типи комерційної нерухомості та їх параметри
Дані Tranio (середні рекомендовані показники)*

Типи об’єктів	Прибутковість, % річних	Термін договору оренди	Переваги	Недоліки
Від 300 тис. євро
Квартири (короткострокова оренда)	5-7	Від 1 доби	Висока ліквідність; порівняно з довгостроковою орендою — вище прибутковість і немає проблем з виселенням мешканців; більший потенціал зростання орендних ставок	Ризики менеджменту і простоїв; порівняно з довгостроковою орендою — більш швидкий знос
Квартири (довготривала оренда)	2-3	Від 1 року	Висока ліквідність; високий попит з боку орендарів, стабільний навіть під час кризи	Ризики менеджменту і простоїв; проблеми з виселенням мешканців
Студентське житло	4-6	Від 6 місяців	Високий попит з боку орендарів	У порівнянні з квартирами — нижча ліквідність, складно перепрофілювати
Від 2,5 млн євро
Прибуткові будинки	3-5	Від 1 року	Висока ліквідність, потенціал зростання капіталізації	Низька прибутковість, багато орендарів, проблеми з виселенням, потрібна керуюча компанія
Вуличні магазини	3-4	3-10 років	Висока ліквідність, потенціал зростання капіталізації	Низька прибутковість
Супермаркети	5-6,5	12-15 років	Висока прибутковість, тривалі контракти	Чим ближче термін закінчення договору, тим нижче ліквідність
Від 10 млн євро
Будинки пристарілих	5-6,5	20-25 років	Зростання кількості пенсіонерів, тривалі контракти	Складно перепрофілювати
Торгові центри	4-6	5-15 років	Висока прибутковість	Ризики менеджменту при великій кількості орендарів
Готелі	4-6	10-20 років	Висока прибутковість	Складно перепрофілювати

* Середні показники для об’єктів:

• у районах великих європейських міст;
• нові об’єкти або після капітального ремонту;
• орендні контракти на початку терміну дії.

Бюджет від 300 тис. до 2,5 млн євро

Якщо ви готові інвестувати в нерухомість від 300 тис. до 2,5 млн євро, Tranio рекомендує купувати квартири або апартаменти для студентів.

Інвестори з бюджетом 500-600 тис. євро часто хочуть придбати класичну комерційну нерухомість, наприклад торгову або офісну. Однак цих коштів недостатньо для придбання якісного об’єкта цього типу. В даному випадку під якістю ми розуміємо невисокі ризики активу: розташування, розмір, надійність орендаря, термін та умови договору оренди. Таким інвесторам ми рекомендуємо житлову нерухомість для здачі в оренду. Так, прибутковість такого вкладення буде нижче, але ліквідність, надійність і приріст капіталізації в довгостроковій перспективі — вище. Крім того, таку нерухомість при необхідності можна використовувати в особистих цілях.

Ганна Кур’янович

Старший консультант з інвестицій

Квартири для здачі в довгострокову оренду

Серед плюсів довгострокової оренди — стабільний попит і висока ліквідність об’єкта, однак при таких інвестиціях є ризик, що орендар перестане платити і його буде важко виселити.

Для здачі в оренду найкраще підходять одно – або двокімнатні квартири в одному з європейських міст, в районі, популярному у середнього класу. Також можна орієнтуватися на студентів і вибрати квартиру поблизу великого вузу або враховувати попит співробітників офісів і придбати житло недалеко від ділового кварталу.

Прибутковість у випадку довгострокової оренди становить близько 2-3 %. Інвесторам, які не готові займатися управлінням самостійно, варто найняти управляючу компанію, комісія — близько 5-15 %. Договори оренди зазвичай укладаються на рік з правом продовження.

Квартири для здачі в короткострокову оренду

Короткострокова оренда вигідніше довгостроковій тим, що прибутковість такого об’єкта вище (5-7 %) і немає проблем з виселенням орендарів. Однак при цьому є ризик простоїв, і при короткостроковій оренді квартири швидше зношуються, ніж при довгостроковій.

Купувати квартири для здачі в короткострокову оренду стоїть в місцях, популярних у туристів. При цьому краще вибирати великі міста, попит у яких не залежить від сезонності, і тоді можна орієнтуватися не тільки на туристів, але і на бізнесменів, які приїжджають у відрядження, і на пацієнтів клінік — в такому випадку краще житло поруч з діловими кварталами або, відповідно, поблизу від університетських клінік.

Короткострокова оренда приносить більшу дохідність порівняно з довгостроковою, і в цьому випадку немає проблем з виселенням орендарів

Короткострокова оренда передбачає здачу подобово, на наділю або на кілька місяців. Здавати житло в короткострокову оренду можна, наприклад, через популярний сервіс Airbnb. Якщо інвестор не готовий занурюватися в бізнес і займатися менеджментом об’єкта самостійно, може знадобитися допомога керуючої компанії, комісія (в залежності від міста, досвіду і набору послуг) становить від 15 до 30 % від вартості оренди. Зарубіжному інвестору у будь-якому випадку знадобиться допомога в управлінні, і команда Tranio готова її надати. Ми пропонуємо управління квартирами, зданими в короткострокову оренду, і гарантуємо грамотний менеджмент і прибутковість до 5-7 %.

Студентські апартаменти

Студентські апартаменти поруч з гарним університетом — відмінне вкладення, так як інвестору буде забезпечено постійний потік клієнтів на довгі роки вперед, при цьому прибутковість таких об’єктів вища, ніж у звичайних квартир. Мінус в тому, що студентське житло у спеціалізованих комплексах швидше зношується, ніж квартири, що здаються в довгострокову оренду. До того ж, студентські апартаменти складніше продати, тому що вони розраховані на конкретну аудиторію, і інвестор не може використовувати їх для власного проживання. Але порівняно з нежитловою нерухомістю студентські апартаменти відрізняються високою ліквідністю.

Купувати студентські апартаменти вигідно у Великобританії і Німеччини. Ці ринки надійні і відрізняються високим попитом з боку місцевих і іноземних студентів. Щоб правильно вибрати місто для інвестування в студентське житло, потрібно звертати увагу на наявність поблизу одного або декількох популярних у студентів навчальних закладів, а також на відсутність надлишкової пропозиції на місцевому ринку оренди, де студентським апартаментів може скласти конкуренцію велика кількість вільних квартир, а на прибутковість вплине низький рівень орендних ставок.

«Середня прибутковість студентських апартаментів — від 4 до 6 %. Цей показник залежить від того, наскільки великий університет знаходиться по сусідству, далеко від вузу розташовані апартаменти і наскільки вони якісні і сучасні. Відповідно, чим вище якість, тим нижче ризик і прибутковість»,— говорить Георгій Качмазов, керуючий партнер Tranio.

Договір оренди зазвичай укладається на один календарний або академічний рік.

Бюджет від 2,5 млн до 10 млн євро

Покупцям з бюджетом від 2,5 млн до 10 млн євро Tranio радить купувати об’єкти формату стріт-рітейл або супермаркети. Для цього бюджету підходять також прибуткові будинки, але інвестиціями в такі об’єкти варто займатися тільки тим, хто готовий занурюватися в управління і періодично вирішувати проблеми мешканців.

Інвестору з бюджетом до 10 млн євро краще розглядати в якості об’єкта для вкладень торговельну нерухомість. Часто клієнти з таким бюджетом цікавляться покупкою невеликого готелю, але ми не рекомендуємо розглядати цей варіант, якщо ви націлені на пасивний дохід і не готові бути повністю залученим до управління бізнесом. Крім великих тимчасових витрат, готельна справа і вимагає певного досвіду.

Ганна Кур’янович

Старший консультант з інвестицій

Прибуткові будинки

Прибуткові будинки відрізняються високою ліквідністю, але, як і у випадку з окремими квартирами, мешканців буває важко виселити, оскільки в Європі їх права захищені законодавчо.

Головна складність дохідних будинків — велика кількість орендарів і висока ймовірність виникнення будь-яких питань або проблем, що потребують часу на рішення. Тому інвестору обов’язково знадобиться допомогою керуючої компанії.

Багатоквартирні будинки варто вибирати на ринках, де оренда житла стабільно користується попитом, наприклад в Берліні, де приблизно 85 % жителів — орендарі. Варто орієнтуватися на міста з розвиненим ринком праці: якщо є робота, є і орендарі, а отже, можна бути впевненим у попиті на житло і стабільному доході. У Німеччині до таких міст належать Берлін, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн і Мюнхен, в Австрії — Відень.

При цьому важливо звернути увагу не тільки на особливості міста, але й конкретного району: вигідно купувати прибутковий будинок там, де орендна плата і попит на нерухомість ростуть, кількість жителів збільшується і плануються великі інфраструктурні проекти.

Орендна прибутковість багатоквартирних будинків становить в середньому 3-5 %. Як і у випадку з окремими квартирами, договір оренди зазвичай укладається на рік з правом продовження.

Стріт-рітейл

Стріт-рітейл — це невеликі магазини, кафе і ресторани, розташовані на перших поверхах житлових будинків. Цей формат — типове рішення при забудові центральних вулиць великих міст. Приміщення стріт-ритейлу відрізняються високою ліквідністю, але низькою прибутковістю. Часто в Європі не продається перший поверх окремо, а тільки будівля цілком. Тому таких об’єктів, особливо в гарних локаціях, мало.

За словами Ганни Кур’янович, головні показники ліквідності таких об’єктів — розташування на торгових вулицях з інтенсивним пішохідним трафіком і поряд із зупинками громадського транспорту, а також привабливий зовнішній вигляд і зручність для відвідувачів (наявність вітринних вікон, окремого входу з вулиці тощо).

Прибутковість об’єктів формату стріт-рітейл складає в середньому 3-4 %, але на великих, відомих торгових вулицях (наприклад, Оксфорд-стріт у Лондоні або Пасео-де-Грасія в Барселоні) вона може бути нижче 3 %.

На відміну від інших типів нерухомості, орендні контракти об’єкти стріт-ритейлу зазвичай короткі — від 3 до 5 років,— але це компенсується високим попитом з боку орендарів. У деяких країнах, наприклад в Іспанії, поширені договори на 10 років.

Рекомендується купувати такий об’єкт, який створює мінімум проблем при володінні низкорискованный, в хорошій локації, з надійним корпоративним орендарем, довгострокових орендних контрактом. При цьому бажано, щоб максимум експлуатаційних витрат ніс орендар

Супермаркети

«Це один з найбільш затребуваних форматів інвестицій для міжнародних інвесторів. Його популярність обумовлена простотою управління, низькими ризиками і високою прибутковістю. Але є і мінуси: чим ближче закінчення орендного договору, тим нижче ліквідність і вище дисконт на продаж. Ключовим фактором зниження ризику є хороше місце розташування»,— говорить Георгій Качмазов.

Найвигідніше купувати супермаркети в міських районах зі зростаючим населенням, по сусідству з іншими торговими точками, притягають орендарів, поблизу зупинок громадського транспорту та основних транспортних шляхів.

Прибутковість супермаркетів становить 5-6,5 %. Орендні контракти таких об’єктів тривалі — звичайно вони укладаються на 15 років.

Від того, наскільки від інвестора вимагається брати участь в управлінні комерційним об’єктом, залежить тип оренди. Найбільш зручний для власника договір типу NNN lease (triple net lease): власник бере з орендаря плату «в потрійному розмірі», тобто без вирахування податку, страховки і видатків на утримання (ці витрати за договором несе орендар).

Бюджет понад 10 млн євро

При наявності більше 10 млн євро Tranio рекомендує інвестувати в будинку пристарілих. При великих бюджетах можна також вкладати кошти в торгові центри і готелі, однак такі об’єкти складні в керуванні. До того ж, для купівлі великих і якісних готелів і торгових центрів потрібні інвестиції в розмірі 30-100 млн євро.

Будинки пристарілих

Будинки пристарілих — перспективний варіант для інвестицій, оскільки в Європі зростає кількість літніх людей (за прогнозами Євростату, до 2040 року частка людей старше 65 років складе більше чверті населення Європи), і все більше пенсіонерів потребують спеціалізованому житло. Основний мінус такого об’єкта (як і у випадку зі студентськими комплексами) — складність перепрофілювання.

Комплекси для літніх варто шукати в Австрії, Великобританії, Німеччини, США чи Франції, у великих або середніх за розміром містах і їх околицях. Слід звертати увагу на демографічну ситуацію — скільки пенсіонерів буде в цьому районі в перспективі 10-30 років (такі дані можна отримати в процесі проведення Due Diligence), а також на те, є чи в окрузі установи побутового обслуговування, лікарні, реабілітаційні центри, добре розвинена транспортна інфраструктура.

Якісні будинку престарілих в Європі зазвичай здаються з довгостроковими (в середньому 20 років) жорсткими контрактами. Прибутковість від оренди складає 5-6,5 %.

Торгові центри

За словами Георгія Качмазова, торгові центри — це складний варіант інвестицій з-за великої кількості орендарів. Крім цього, формат торгівлі постійно змінюється, і часто буває так, що продаються старі, несучасні і нефункціональні торгові центри. Непрофесійний інвестору легко потрапити в пастку і купити неперспективний об’єкт. «Такий тип інвестицій скоріше підходить для інвесторів з професійної керуючої командою, витрати на яку окупаються при великих обсягах виручки. На мою думку, інвестувати в торгові центри варто при наявності більше 30 млн євро»,— вважає Георгій Качмазов.

При виборі торгового центру слід звертати увагу на купівельну спроможність населення в регіоні, наявність розвиненої інфраструктури та транспортну доступність.

«Важливі кількість орендарів, наявність якірних орендарів-магнітів (зазвичай це відомі бренди, наприклад, Zara, Nike і т. д.), наявність фуд-корту, термін орендних контрактів, кількість покупців, які мешкають навколо, демографія міста, технічний стан об’єкта та відповідність актуальним технічним вимогам таких будівель, кількість конкурентів на окрузі, а також те, як давно орендарі знімають об’єкт і яка ймовірність появи нових аналогічних об’єктів по сусідству»,— говорить Георгій Качмазов.

Рекомендовані орендарі — продовольчі магазини, магазини електроніки, текстильних товарів, а також кафе. Чим більше в торговому центрі відомих брендів, тим краще для бізнесу, так як популярні у відвідувачів марки залучають нових клієнтів і тим самим збільшують виручку орендарів і підвищують ставки оренди для інвестора. Договори оренди зазвичай укладаються на 5-15 років. Прибутковість торгових центрів становить в середньому 4-6 %.

Велика кількість орендарів ускладнює управління

Готелі

Готельний ринок неоднорідний, і на ній зустрічаються різні за профілем та рівнем ризику активи. «Важко купити якісний і ліквідний об’єкт з бюджетом близько 10-15 млн: є ризик того, що готель буде розташований в самому престижному місці і буде управлятися дрібним оператором, який може в якийсь момент з’їхати. При такому сценарії знайти іншого орендаря буде вкрай важко. Ми не рекомендуємо розглядати в якості об’єкта для інвестицій маленькі готелі: швидше за все, до них буде прив’язаний невеликий (а, значить, ризикований) оператор, який «з’їсть» прибутковість. До того ж маленькі готелі найчастіше мають на увазі особистий трудомісткий менеджмент бізнесу. Гарні, великі готелі з відомими керуючими компаніями, розташовані у центрі великих європейських міст, коштують від 50 млн і дають низьку прибутковість (близько 4 %), так як оцінюються ринком як низкорискованные та високоліквідні. Крім іншого, це ще і престижний для власника актив»,— говорить Георгій Качмазов.

В ідеалі варто вибирати готелі у великих містах, що не залежать від сезонного попиту, з великим туристичним потоком. Крім місця розташування об’єкта, необхідно звертати увагу на стан готелі, час останнього ремонту, оцінки і відгуки на Booking.com, динаміку перебування туристів в локації, сезонність попиту, конкурентоспроможність готелі на даному ринку, наявність в будівлі спа – і конференц-залів.

Договори з операторами укладаються на 10-20 років і можуть бути двох видів: договір оренди або договір на управління. У першому випадку для власника це означає отримання фіксованої орендної плати, у другому — відсотка від виручки. Прибутковість у випадку з договором на управління може бути вище, але вона завжди залежить від фінансового результату оператора. Прибутковість від оренди для великих міст і столиць знаходиться на рівні 4-6 %.

•

При плануванні покупки дохідного об’єкта за кордоном потрібно врахувати безліч факторів і розрахувати кожен крок, тому варто довіритися професіоналам з великим досвідом роботи та гарним знанням ринку. Зверніться до менеджерів Tranio, і вони проконсультують вас з питань придбання нерухомості за кордоном.

Юлія Кожевнікова, Tranio

Comments are closed.