Ризики і вигоди інвестицій в готельні номери

З середини минулого століття великі готелі післявоєнної Європи стали практикувати продаж окремих номерів інвесторам. З тих пір ця практика поширилася по всьому світу і захопила найпопулярніші туристичні і ділові напрямки: Великобританія, Франція, Швейцарія, США, Австралія, Дубай. Як правило, такого роду вкладення популярні у малих інвесторів.

Схема готельного інвестування проста: інвестор набуває у власність номер або пакет з декількох номерів в готельному комплексі. Потім він може або самостійно займатися управлінням своєю власністю, що буває вкрай рідко, або домовитися про управління з готельним оператором або професійної керуючої компанією.

Інвестор і оператор готелі розподіляють прибуток між собою одним з двох способів. Інвестор може отримувати фіксований прибуток, яку він заздалегідь домовляється з оператором. У цьому випадку прибуток не залежить від фактичної заповнюваності номери. Другий варіант — отримання інвестором прибутку за плаваючою ставкою, коли прибутковість номера може бути вище, але інвестор розділить з оператором, наприклад, ризик незатребуваності квартир у туристів.

В залежності від умов контракту інвестор може використовувати свої номери і не за прямим призначенням, тобто проживати в них. Деякі оператори надають таку можливість відразу після придбання номерів, інші — після закінчення певного терміну.

Переваги інвестицій в номери готелів

Головний плюс інвестицій в номери готелів — низький поріг входження. Мінімальна вартість готельних номерів в Європі становить близько 100 тис. євро. Як правило, об’єктами такого роду інвестицій стають найбільш прибуткові «робочі конячки» готельного бізнесу — трьох – або чотиризіркові готелі в Європі.

Як вже було зазначено, інвестор не обтяжує себе необхідністю постійно займатися управлінням своєю власністю. Такий формат буде зручним для тих інвесторів, які мають основний бізнес в іншій сфері і розглядають інвестицію в готельний номер як засіб поповнення свого портфеля доходним активом. Керуюча організація вирішує всі загальні і приватні проблеми готелі, тому можна не хвилюватися, що інвестору особисто доведеться вирішувати питання зламаного душа або прохолодного прийому постояльців.

Крім цього, інвестиції в готельні номери приваблюють можливістю отримувати стабільний валютний дохід, що особливо важливо для інвесторів з Росії в сьогоднішній ситуації. У середньому прибутковість готельних апартаментів становить близько 4 % при фіксованій ставці і 6-10 % за плаваючою ставкою. У той же час до вибору об’єкта потрібно підійти дуже зважено: необхідно вивчити місцезнаходження комплексу і його перспективи, а також ознайомитися з досвідом керуючої компанії.

Таким чином, інвестиції в готельний номер — вигідна і цікава можливість. Але, як і в інших областях, тут теж є свої підводні камені, про які повинен пам’ятати інвестор.

«Підводні камені» інвестицій в номери

Оформлення угоди може істотно відрізнятися в залежності від законодавства країни, тому краще не нехтувати послугами місцевого юриста. У той же час, приміром, в Австрії угода оформляється як купівля-продаж окремого об’єкта нерухомості і мало чим відрізняється від покупки квартири.

Як вже було зазначено, інвестор не турбується про маркетингової стороні справи, яка повністю залишається у віданні керуючої організації, однак у цієї медалі є й зворотний бік: інвестор не може визначати маркетингову політику готелю. Наприклад, якщо оператор вирішив перепрофілювати готель з сімейної в готель бізнес-класу і це рішення згодом покаже свою неефективність, інвестор не зможе на нього вплинути.

Краще вибрати інвестиційний номер в готелі, що знаходиться під управлінням великої готельної мережі з великим досвідом управління готельної нерухомістю. По-перше, це убезпечить інвестиції від непрофесійних рішень, які може прийняти маленький отельєр. По-друге, великі мережі існує десятиліттями, тому одного разу уклавши з ними договір про управління готельним номером, можна розраховувати на довгострокове співробітництво.

Тим не менш, укладаючи угоду про управління навіть з великою компанією, необхідно твердо вирішити, хто несе витрати з поточного обслуговування та ремонту квартир. Якщо ці витрати лягають на плечі інвестора, то це може суттєво знизити прибутковість інвестиції.

Інвестору необхідно добре вивчити об’єкт капіталовкладень і умови, в яких він працює. Хоча в такого роду угодах, як правило, обмовляється мінімальний щомісячний рівень прибутковості, жоден готель не застрахована від ринкової стихії. Після шоку 11 вересня 2001 року американські інвестиційні компанії переключили свою увагу з найбільш «гарячих» об’єктів в центрі світових столиць (Нью-Йорк, Лондон, Париж) на менш фешенебельні готелі в провінції (Галіфакс, Глазго, Глостер). Важливо враховувати сезонний чинник — готелі, орієнтовані на рекреаційний відпочинок, простоюють у «мертвий сезон», в той час як готелі, що приймають бізнес-туристів, мають стабільний дохід круглий рік (цим і пояснюється вигідність інвестицій у країнах Західної Європи).

Якщо у інвестора виникне бажання продати готельні апартаменти, то він може зіткнутися з проблемою пошуку нового покупця. Найбільш очевидним кандидатом на придбання такого об’єкта буде готельний оператор, проте він купить номер тільки за зниженою вартістю або без урахування зростання капіталізації. Крім цього, готельний номер як актив обтяжений безліччю умов володіння за контрактом, який добре підійшов одному інвестору, але, можливо, зовсім не підійде іншому.

Нарешті, вселення інвестора в номер у піковий сезон не вигідно ні готелю, ні самому інвестору, так як воно знижує дохідність інвестиції, тому, як правило, керуюча компанія вимагає здати їй апартаменти в оренду на весь період угоди або вводить ліміт на час проживання інвестора у власному номері.

Плюси	Мінуси
низький поріг входу»	Ризики простою при плаваючою ставкою
управління здійснює оператор готелю	чужа юрисдикція угоди
стабільна прибутковість	обмеженість впливу на маркетинг готелі

Перспективи ринку

Як зазначили учасники Serviced Apartments Summit, що пройшов у Лондоні в 2014 році, ринок інвестицій в готельні номери стрімко зростає, особливо в останні три роки.

Лондон був невипадково обрано центром проведення цього саміту: за даними Savills, у Лондоні лише 1,6 номерів припадає на 1000 бізнес-туристів, у той час як в Нью-Йорку і Гонконзі за 5,7 і 5,3 відповідно. Таким чином, Лондон є одночасно ринком з запеклою конкуренцією інвесторів, але в той же час володіє високим інвестиційним потенціалом.

Не варто забувати, що прибутковість інвестицій в готельні номери залежить від потоку постояльців. З цієї точки зору, серйозну конкуренцію готельного бізнесу становить швидкорослий сегмент оренди приватного житла, а також інтернет-сервіси, які суттєво спростили оренду закордонної нерухомості у приватних осіб без посередників.

Можливість інвестувати у свої номери пропонують такі готельні мережі як Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Підсумовуючи все вищесказане, можна сформулювати кілька загальних порад для інвесторів:

• необхідно уважно вивчати готельний ринок країни, де знаходяться об’єкти для інвестицій;
• вивчати можливості створення кредитного «плеча» для інвестиції — воно істотно підвищить прибутковість;
• багатосторінковий контракт на іноземній мові дійсно краще читати;
• сфокусувати свою увагу на трьох – або чотиризіркових, а не на п’ятизіркових гігантах класу люкс;
• не нехтувати пропозиціями провінційних готелів — вони можуть бути не менш дохідними, ніж столичні;
• першочергову увагу приділити об’єктам в Австрії, Великобританії і готелям у Франції — вони славляться надійністю інвестування.

Іван Чепіжко, Tranio

Comments are closed.