Що чекає європейський ринок комерційної нерухомості в 2016 році: актуальні тренди
На думку аналітиків компанії Colliers, в 2016 році інвестиції в комерційну нерухомість Європи продовжать рости. До цього прогнозу приєднуються і експерти Savills, які передбачають зростання в цьому сегменті на 3-5 % по відношенню до 2015. Дослідження ще одного гравця ринку нерухомості, JLL, охоплює, крім Європи, Близький Схід і Африку і показує, що загальний обсяг інвестицій в європейську дохідну нерухомість залишиться на рівні попереднього року.
Найбільш активними покупцями комерційної нерухомості в Європі в 2016 році будуть інвестори зі США і країн Азії. За даними консалтингової компанії PwC, більшість з них (61 %) розраховують на довгострокові вкладення — від 5 до 10 років, тому ті, хто збирається придбати нерухомість в 2016 році, з великою часткою ймовірності продасть її не раніше 2021 року.
Перспективні сектори
За прогнозами Colliers, як і в минулі роки, найбільше інвестицій в 2016 році приверне офісна нерухомість. Втім, інші сектори теж залишаться затребуваними.
Офіси. Зараз середня частка вільних офісних площ у Європі — 8,4 %, дві третини з яких, за оцінкою Savills, відносяться до старого фонду. Виходячи з цього, можна очікувати, що великим попитом у інвесторів будуть користуватися проекти Value Added, суть яких — придбання об’єктів в поганому стані для реконструкції та подальшої перепродажу.
Складська нерухомість. Обсяг онлайн-продажів у 2015 році зріс на 22 %, і в 2016 підвищиться приблизно на стільки ж, відповідно, попит на склади продовжить збільшуватися. Згідно з опитуванням Colliers, в 2016 році складська нерухомість буде самим популярним після офісів сегментом ринку в інвесторів з Великобританії, а також з країн Африки та Близького Сходу.
Торговельні об’єкти. Найбільш прибутковими будуть торгові центри в популярних районах, у містах із зростаючим населенням і туристичним потоком (Лондон, Париж, Мюнхен, Мадрид, Берлін). Згідно з опитуванням Colliers, 41 % інвесторів з континентальної Європи в 2016 виберуть вкладення в торгові центри.
Житло. Житлова нерухомість (будинки престарілих, студентські апартаменти, студії) буде все частіше використовуватися в якості інструменту диверсифікації портфеля комерційних об’єктів і буде особливо популярна у Великобританії, Німеччині і Франції. При цьому, згідно з дослідженням Pricewaterhousecoopers, для 60 % респондентів квартири і студентські апартаменти є альтернативним інструментом інвестування, а основним об’єктом капіталовкладень.
Земельні ділянки. Згідно з опитуванням PwC, 48 % інвесторів згодні з твердженням, що об’єкти преміум-локаціях переоцінені, а 52 % опитаних вважають, що купівля ділянок під будівництво — це доступний спосіб придбання нерухомості на дорогих ринках. Крім цього, така політика інвестора — це шлях до збільшення прибутковості, яка має тенденцію до зниження у районах великих європейських міст.
Згідно з опитуванням PwC, в 2016 році інвестори вважають найбільш перспективними вкладення в об’єкти стріт-ритейлу та будинки пристарілих. На думку третини опитаних, у найближчому майбутньому ці типи нерухомості будуть приносити найбільший дохід.
На які ринки інвестувати
За даними сайту Trading Economics, в 2016 році найбільше зростуть ціни на нерухомість в Туреччині (+12,7 %). Підвищення цін більш ніж на 4 % очікується також у Великобританії, Італії та Німеччини.
У більш довгостроковій перспективі, з 2016 по 2020 роки, найбільше будуть дорожчати об’єкти в Туреччині (59 %), Італії та Німеччини (більше 20 %). Зростання понад 15 % прогнозується в Греції, Франції, Великобританії та Австрії.
Серед падаючих ринків виявляться Хорватія, Болгарія та Чорногорія. Негативний прогноз Trading Economics щодо цих країн пояснюється більш слабкою економікою даного регіону щодо Західної Європи, а також тим, що під час кризи інвестори фокусуються на більш стабільних ринках, в числі яких — Великобританія і Німеччина.
Прогноз динаміки цін на нерухомість, %
Джерело: аналіз Tranio на основі даних Trading Economics
| Країна | З I по IV квартали 2016 |
З I кварталу 2016 по 2020 рік |
|---|---|---|
| Туреччина | 12,7 | 59,3 |
| Італія | 5,3 | 23,2 |
| Німеччина | 4,8 | 22,4 |
| Греція | -5,5 | 16,7 |
| Франція | 2,9 | 16,7 |
| Великобританія | 6,5 | 15,9 |
| Австрія | 3,6 | 15,3 |
| Кіпр | 3,3 | 4,8 |
| Іспанія | 0,8 | 2,7 |
| Швейцарія | 0,9 | 2,6 |
| Португалія | 1,2 | 1,5 |
| Фінляндія | -0,9 | — |
| Словенія | -0,7 | -0,2 |
| Угорщина | -0,8 | -0,5 |
| Латвія | -0,8 | -0,8 |
| Чехія | -1,9 | -0,9 |
| Хорватія | -0,7 | -1,2 |
| Болгарія | -1,1 | -1,7 |
| Чорногорія | -3,5 | -2,2 |
Що стосується ринків окремих міст, то, згідно з опитуванням PwC, найбільший потенціал зростання цін і орендних ставок у 2016 році буде мегаполісів Північної Європи, а також у ринків, нещодавно пройшли дно циклу (Мадрид, Лісабон, Мілан). При цьому, на думку аналітиків Colliers, найбільше інвестицій отримають традиційно популярні ринки — Лондон, Париж та «велика сімка» Німеччини.
Опитування інвесторів, проведений PwC, показало, що в цьому році більшість респондентів вважають найбільш перспективними вкладення в нерухомість Берліна. У 2015 році поряд з Парижем столиця Німеччини посіла друге місце в Європі за обсягом залучених інвестицій (10 млрд євро). Аналітики вважають, що в 2016 році в Берліні будуть зростати й обсяг інвестицій, і орендні ставки і ціни. Серед причин підйому — відносно невисока щільність забудови і великий потенціал для здійснення будівельних проектів, небувало високий попит на оренду офісів, розвиток технологічного сектора (стартапи — потенційні орендарі) та великий потік іммігрантів.
Топ-10 найперспективніших міст для інвестицій в нерухомість в 2016 році
Джерело: PwC
| 1 | Берлін |
| 2 | Гамбург |
| 3 | Дублін |
| 4 | Мадрид |
| 5 | Копенгаген |
| 6 | Бірмінгем |
| 7 | Лісабон |
| 8 | Мілан |
| 9 | Амстердам |
| 10 | Мюнхен |
Крім Берліна, в рейтинг 10 найперспективніших міст для інвестицій в 2016 році входять ще два міста Німеччини — Гамбург і Мюнхен.
•
У 2016 році Tranio рекомендує:
- вибирати низкорискованные інвестиції, а саме: купувати об’єкти на стабільних і перевірених часом ринках, до яких відносяться Австрія, Великобританія і Німеччина;
- не гнатися за високою прибутковістю, але фокусуватися на можливості збереження капіталу;
- ми рекомендуємо проекти Value Added (редевелопмент) тільки професійним інвесторам;
- при купівлі комерційної нерухомості вибирати об’єкти, з довгостроковими договорами оренди, при яких максимум експлуатаційних витрат будуть лежати на орендаря;
- розраховувати на довгострокові інвестиції (від 10 років і більше).
Юлія Кожевнікова, Tranio
Comments are closed.