Закон Дюфло: як скоротити податки при купівлі нового житла у Франції

З 1 січня 2013 року у Франції діє закон Дюфло (loi Duflot), згідно з яким можна зменшити податки, здаючи в оренду придбане або збудоване житло протягом дев’яти років. Цей механізм діятиме до 31 грудня 2016.

До 2013 року замість закону Дюфло застосовувався закон Сельє (loi Scellier), в рамках якого можна було повернути 6 % (для звичайних будинків) або 13 % (для енергоефективних будівель) від вартості нерухомості, якщо житло здавалося в оренду протягом дев’яти років. Часто можна почути думку, ніби старий закон був більш вигідним, ніж новий, проте це не так.

«Закон Дюфло більш цікавий, ніж Сельє, але набагато більш технічний, і далеко не всі розуміють його особливості. Це пояснює критику. До того ж міністр Сесіль Дюфло непопулярна: іноді упереджене ставлення до міністра поширюється на закон, який він ініціює»,— говорить Лара Парэнан, директор департаменту Східної Європи AS et Associés.

За законом Дюфло інвестор, який купив нерухомість у зазначений період часу, може отримати податкове вирахування в розмірі 18 % від вартості об’єкта, якщо:

• сума інвестицій не перевищує 300 тис. євро;
• ціна за 1 м2 — не більше 5 500 євро;
• житло буде здаватися в оренду мінімум протягом дев’яти років і не пізніше ніж через 12 місяців після закінчення будівництва;
• орендні тарифи не перевищують максимуми, передбачені законодавством;
• розмір доходів майбутніх наймачів відповідає встановленим порогу;
• житло відповідає певному рівню енергоефективності (BBC 2005 — для об’єктів, побудованих до 31 грудня 2012 року, або RT2012 — для об’єктів, зведених після 1 січня 2013 року).

За законом Дюфло можна купувати максимум два об’єкта в рік загальною вартістю не більше 300 тис. євро. Тому, хто вирішив придбати квартиру у Франції, найбільш вигідно купувати студії і однокімнатні квартири — вони користуються найбільшим попитом серед орендарів. Брутто-доходність складає в середньому 3,5–4 %. Податкові знижки діють протягом всіх дев’яти років.

«Можна вичитати максимум 6 000 євро на рік протягом дев’яти років — лише 54 тис. євро за весь термін»,— пояснює Лара Парэнан.

Орендні тарифи при законі Дюфло складають 80 % від ринкової плати за орендоване житло. Вони змінюються щороку. Наймач не може бути членом сім’ї власника.

Щоб дізнатися площа житла і обмеження на орендну плату, треба скористатися формулою: 0,7+19/П (П — житлова площа, а також половина підсобних приміщень (погріб, підвал, балкон), площа яких становить максимум 8 м2). Максимальна орендна плата для цього об’єкта — 636 євро (65*9,88*(0,7+19/65)).

Максимальні орендні тарифи, євро/м2 (2013)дані AS & Associés

Зона A bis	16,52
Зона A (інші райони)	12,27
Зона B1	9,88
Зона B2	8,59

Зона A включає багато комуни в Іль-де-Франсе, Лазурний Берег і французьку частину женевської агломерації, зона A bis — Париж і 29 комун малої корони столиці, B1 — велику корону Парижа і агломерації з населенням понад 250 тис. осіб.

До зони B2 відносяться агломерації з населенням чисельністю менше 250 тис. чоловік. З 30 червня 2013 пільги на цю зону не поширюються, однак у половині таких муніципалітетів обговорюється можливість участі в програмі, позначеної законом Дюфло.

Максимальний рівень доходів майбутніх наймачів, євро в годданные AS & Associés

	Для одного людини	Для пари
Зона A	36 502	54 554
Зона B1	29 751	39 731
Зона B2	26 776	35 757

Наприклад, в 2013 році фізична особа набуває нову квартиру площею 65 м2 в Ліллі (Зона B1). Таке житло буде відповідати термічному регламентом RT2012. Інвестор може скористатися податковим вирахуванням у розмірі 4 200 євро щорічно протягом дев’яти років. Загальна сума економії складе 37 800 євро.

З урахуванням цін та вартості оренди найбільш рентабельною є зона B1, особливо міста Бордо, Лілль, Ліон, Нант, Ренн і Страсбург. Не варто списувати з рахунків і паризькі передмістя зони A — Женвилье, Монтрей і Шатільон. Брутто-доходність місцевих квартир площею 40 м2 досягає 5,5 %.

За даними AS & Associés, при купівлі об’єкта вартістю 200 тис. євро в іпотеку щомісячні витрати з урахуванням пільг теоретично можуть скласти 407 євро — завдяки закону Дюфло у цьому випадку економляться 333 євро в місяць.

Приклад витрат при купівлі в кредит об’єкта вартістю 200 тис. євро, євро в месяцданные AS & Associés

Виплати по іпотеці	1 228
Дохід від оренди	488
Податкова знижка	333
Загальні витрати	407

Цим механізмом можна скористатися при передплаті на цінні папери Громадянської компанії по операціях з нерухомістю (Société civiles de placement immobilier, SCPI), якщо 95 % активів складають об’єкти, що потрапляють під категорію оподаткування за законом Дюфло. У цьому випадку розмір податкового вирахування складе 18 % від 95 % суми підписки на цінні папери.

* * *

«Дюфло і подібні закони спрямовані на сектори, в яких необхідні державні субсидії. У законах, пов’язаних з нерухомістю, держава виграє двічі: по-перше, воно отримує ПДВ (19,6 %) одразу і частково повертає, але при цьому не відразу, а протягом 10-11 років (один–два роки на будівництво і дев’ять років оренди). По-друге, ці закони дозволяють знижувати і контролювати ринкову оренду, а також робити знімне житло більш доступним для небагатих людей»,— пояснює Лара Парэнан.

Юлія Кожевнікова, Tranio.Ru

Comments are closed.