Lovende investeringer i Paris: hvordan til at konvertere kontorer til boliger

En af de største markederne for fast ejendom i Europa — Paris-regionen (île-de-France) — oplever en dobbelt krise: kontorerne er tom, og lejlighederne er ikke nok. Stadig mere populære, er ideen om konvertering af erhvervslokaler i boligmassen.

Ifølge Immo G Consulting, fra 2002 til 2012 i Ile-de-France blev bygget kun 420 tusinde enheder af boliger, og for at give befolkningen med lejligheder, der var til at bygge dem to gange. Siden 2008, huslejer og priser af sekundære lejligheder fortsatte med at vokse. Nu en kvadratmeter i Paris er allerede mere end 8 500 euro.

Men fra 2002 til 2012 i Ile-de-France begyndte opførelsen af en erhvervsbygninger med et samlet areal på over 12 mio. m2, hvilket er mere end det dobbelte af den nødvendige volumen. Nu i det tomme område fra 2,5 millioner til 3,6 millioner m2 kontorer, 500 tusinde m2, som ophørte med at blive brugt i løbet af de sidste fire år. Næsten en tredjedel af dem er uden lejere 2-4 år. Ifølge DTZ, i Forsvar, de vigtigste business district i Paris, tom 10 % af kontorerne. Som rapporteret i undersøgelsen Immo G Consulting, fra 2007 til 2011, salgsprisen var faldet med 20 %, leje sats er 9 %.

Selv hvis det tid til at overføre alle ledige kontorlokaler til privatkunder vil 54 tusind boliger med et areal på 70 m2 hver. Og det vil kun være 1 % af det samlede boligbyggeri i Ile-de-France. Men i praksis er det ikke alle kontorer, der kunne omdannes til lejligheder. Fra 1990 til 2010 i bolig i Paris blev der årligt overført et gennemsnit på kun 33 tusinde m2 kontorlokaler. Der er et år på denne måde blev tilføjet 300-400 lejligheder. I 2020 regeringen har planer om at øge dette tal flere gange.

Rentabel videresalg af ejendom: kontorer eller i hjemmet?

Paris embedsmænd, der arbejder på at gøre processen med at omdanne kontoret sektor hurtig og nem. For eksempel, for virksomheder, der beskæftiger sig med omdannelse af erhverv til boliger blev indført, hvilket reducerede Selskabsskat er 19%, der anvendes til at kapitalgevinster.

Den største fordel ved investering kontorer under renovering, der kvadratmeter af erhvervsejendomme er 15-30% billigere end en kvadratmeter bolig. Det betyder, at nyistandsat kontor, du kan sælge med fortjeneste.

Fleuron Immobilier er en af de virksomheder, der tilbyder investering kontorer under renovering i deres lokaler. “Essensen af interessen for produktet, som tilbyder vores Agentur, er, at prisen på kontorer per kvadratmeter lavere pris end beboelse, og uden professionel hjælp, selv med den forenkling af procedurer, køberen vil ikke være i stand til at få den ønskede økonomiske effekt. Vi taler om kontorer, der er beliggende i Prime steder. Det kan være som én-eller to-kontor eller en hel etage. Rentabiliteten af overførsel boliger kan overstige 20 %, og dette er et meget godt bevis for Paris fast ejendom”,— siger Alexander den centurion, ejer og grundlægger af virksomheden Fleuron Immobilier.

Et andet selskab, Novaxia Immo Klub, køber ledige kontorlokaler og genopbygger dem i boliger. For at deltage i denne virksomhed, giver det mindst 5 000 EUR. 6 % vil blive opkrævet, når du tilmelder dig, og 3 % er taget årligt for ledelsen. Investeringen periode på seks år. Den største fordel for investorerne er, at de erhverve genstande til en pris, 30 % under markedet og få kapitalgevinster ved salg. Blandt de projekter, der Novaxia Immo Club — genopbygning af bygningen i de 20 arrondissement i Paris, på Boulevard de Belleville. Ifølge prognoserne, brutto afkast vil være af 8.66 % om året.

Faldgruber af oversættelse i boliger

Omdannelse af kontorer i lejligheder, er ikke en let proces. Til gennemførelse af dette projekt vil være i overensstemmelse med mange formaliteter og regler. Siden begyndelsen af projektet, indtil dens afslutning, kan tage fra to til fire år. Nu er regeringen repræsenteret ved Ministeren for boliger cécile Duflot arbejder på at forenkle og reducere den tid af beslutningsprocessen.

“Det grundlæggende design af bygningen skal opfylde visse krav. Bygningen strækker sig over en bredde på 12-15 m er ikke et problem. Men de faciliteter, der overstiger denne film er dårlig belysning,” siger Stefan Thériault, administrerende DIREKTØR for Altarea Cogedim Entreprise, der beskæftiger sig massiv overførsel af kontorer til boliger. Eksperter bemærk også, at i bygninger med spænder med en bredde på 18 m i den transformation, der har mistet 10-20 % af arealet.

På trods af det faktum, at arbejdet bliver gjort i den sektor af sekundære fast ejendom, bør de overholde de regler, der gælder for fast ejendom primære. Og konstruktion af ældre bygninger ofte ikke er i overensstemmelse med disse regler og standarder for energieffektivitet. Der er også tekniske krav, som opfylder ikke alle kommercielle bygninger. Så, skal anses for en overnatning, rummet skal have et loft højde, som ikke er lavere end 2,5 m.

At konvertere kontor bygning til bolig koster 20-30% dyrere end at bygge helt fra bunden. Omkostningerne ved omdannelse af kontorer til boliger, skønnes i 2 000 – 2 500 Euro/m2 eksklusiv afgifter, byggeri — i 1 600 – 1 800 Euro/m2.

I Paris, hvis arealet af de rekonstruerede objekt er større end 800 m2, 20-30% af det rum, skal være reserveret til almene boliger. I betragtning af, at sociale objekter er solgt billigere end markedsprisen, projekter for omdannelse af kontorer er ikke altid cost-effektiv. Desuden kontorer i mere rentabelt at lease deres udbytte på 5,5–7 %, mens lejligheder tjene 2-2,5 %.

Hvordan er proceduren

Først skal du nødt til at anvende til city planning Department of city hall (service de l ‘urbanisme) for at sikre, at de foreslåede ændringer ikke er i modstrid med planen for byggeri i byen (plan lokale d’ urbanisme, PLU).

Yderligere, administration nødt til at indhente byggetilladelse (permis de construire). Hvis etageareal overstiger 170 m2, er det nødvendigt at hyre en arkitekt. Hvis byggearbejdet forventes ikke, og vi taler kun om oversættelse i boliger, neobhodimo til at lave en pre-meddelelse (déclaration préalable).

Hvis værelset er i en lejlighed, bør du lære reglerne og at lære, hvad er begrænsningerne i netop denne bygning.

Investor bør sørge for, at lokaler er forbundet til al kommunikation: vandforsyning, el-netværk, telefonlinje. Tilslut kommunikation i tilfælde af deres fravær, vil blive ganske dyrt.

Så er du nødt til at underrette skattemyndighederne. Efter at få det værelse, der overføres fra kommerciel til bolig -, ejer bliver nødt til at betale andre afgifter: den territoriale økonomiske skat (bidrag économique territoriale) og indført en skat på bolig (taxe d’habitation). For at ændre størrelsen af den ejendomsskat, kaldet taxe foncičre: den skat, der er beregnet på grundlag af betingede lejeydelser, som for bolig-og erhvervsbygninger, varierer.

Men på trods af alle mulige problemer, nu er den oversættelse af kommercielle anlæg i boliger er i stor efterspørgsel, vigtigt at vælge en god, farbar vej.

•

Det modsatte af proceduren for overførsel af boliger til finansiering af erhvervsejendomme, læs artikel “Hvordan til at genopbygge en lejlighed i en kommerciel bygning.”

Julia Kozhevnikova, Tranio.Ru

Comments are closed.