Riskitekijät: mikä määrittää kannattavuus kiinteistöjen investoinnit

Riskien arviointi on tärkeä rooli siinä vaiheessa, muodostumista sijoitusstrategia, miten sijoittaja on valmis ottamaan riskejä, riippuu pitkälti budjetista, ja tuotto-odotus. Joten, jos sijoittajat pitävät tulevaisuuden kiinteistöjen investointeja, koska alhainen riski, he ovat valmiita maksamaan enemmän jokaista dollarin ennustetaan tuloja, mikä alentaa tuotto. Että on, sitä pienempi riski, sitä pienempi tuotto.

Riski on todennäköisyys tappioiden seurauksena mitään muutoksia. Enemmän mahdollisuus, että tapahtuu negatiivinen tapahtuma, sitä suurempi riski. Real estate investment tyypillisimpiä ovat kahden ryhmän riski — maa riskit ja riskit, jotka liittyvät tiettyyn projektiin.

Maa riskejä

Maa riskejä ensimmäinen on todennäköisyys, taloudellinen, poliittinen ja sosiaalinen mullistus maassa, jossa omaisuus sijaitsee.

Taso maariski voidaan saada raportteja, luottoluokituslaitosten tai konsulttiyritykset. Esimerkiksi sijoitusta Economist Intelligence Unit pienin maa riski, Itävallassa, iso-BRITANNIASSA, Saksassa ja yhdysvalloissa, suurin on Afganistan, Valko-venäjä, Ukraina, jne.

Yksi taloudelliset tekijät maan riski — inflaatio. Riippuvuus on seuraava: mitä korkeampi inflaatio, sitä suurempi riski. Pienin riski on inflaation alle 5 % vuodessa, suurin on yli 100 %. Kiinteistömarkkinoilla vakuutettu riski inflaation, koska kustannukset vuokra on tarkistettu kuukausittain tai vuosittain, vuokrat on sidottu kuluttajahinta-indeksi, joka heijastaa dynamiikkaa inflaatio. Usein hinnat on tarkistettu, sitä suurempi herkkyys kohteen inflaation ja suurempi tulot sijoittaja. Esimerkiksi hotellihuoneita, kauppoja, teollisuuden varastoissa ja asunto, vuokrataan lyhyellä aikavälillä, on perinteisesti pidetty esineitä, joilla on kohonnut herkkyys inflaatio, office REIT keskimäärin, ja maa ja asuntojen pitkän aikavälin vuokra on alhainen.

Saksa — Yleensä, alhaisen riskin maa investointeja kiinteistöihin, kuitenkin, on olemassa riski alueilla. Erityisesti näitä ovat Itä mailla

Toinen taloudellinen tekijä on maan riskejä epävakaus kansallisen valuutan. Riippumatta, lisäämällä sen määrä tai laskee, mikä tahansa merkittävä poikkeama on riski. Suurin vaara markkinoilla on todennäköisempää, kun nousu tai lasku valuutta on enemmän kuin 20 %.

Hyödyke-pohjainen taloudet ovat myös ominaista tällaisen riskin tekijät, kuten öljyn hinnan lasku. Alempi hinta, sitä suurempi uhka taloudelle; suurin riski vähentää hiilivety hinnat yli 20 %. Näin ollen mukaan Savills, keskellä öljyn hinnan lasku vuodesta 2007 vuoteen 2009, asunnot venäjän pääkaupunki laski 51 %. Tammi-helmikuussa 2009, öljyn hinnat alkoivat nousta, ja kustannus per neliö mittari nousi. Vuonna 2015, öljy osoittaa kielteistä kehitystä, ja asuntojen hinnat ovat myös laskussa.

Muut taloudelliset tekijät — lasku BKT, tuotannon lasku, viennin väheneminen ja lasku ostovoiman väestöstä. Suurin riski vähentämisen kullekin näistä indikaattoreista yli 10 %.

Maa sisältää myös yhteiskunnallis-poliittiset riskit. Erityisesti kiinteistöjen markkinoilla voivat vaikuttaa haitallisesti negatiivinen väestönkasvu, ja tämä on totta paitsi koko maassa, mutta tietyllä paikkakunnalla ja tietyllä alueella. Esimerkiksi, väestö Itä-Saksa muutti enemmän kehittynyt ja lupaava Länsi lands, joten jälkimmäinen pidetään vähemmän riskialtista markkinoilla real estate investment (lukuun ottamatta pieni kaupunki Ruhrin alueella, joka on menettää väestöä, koska työpaikkojen puute).

Poliittinen tilanne on myös merkittävä vaikutus sijoittajien käyttäytymiseen ja heidän käsitys riskeistä. Tutkimuksen mukaan ”Tranio”, 17% haastatelluista realtors uskovat, että poliittinen tilanne (par taloudellinen vakaus) on yksi tärkeimmistä syistä, miksi venäjänkielisiä ostajat valitsevat tietyn maan ostaa kiinteistön. Tämä seikka korostuu erityisesti maissa, kuten iso-BRITANNIA, Saksa, USA ja Ranska.

Sosiaalis-poliittinen ja taloudellinen kuohunta maassa voi pysyvästi pelästyttää pois sijoittajia paikalliset kiinteistömarkkinat

Toinen tärkeä maa riski — mahdolliset lainsäädännön muutokset, jotka voivat vaikuttaa kiinteistöjen markkinoilla. Se voi olla muutoksia verolainsäädännön (kasvu nykyisten verojen ja uusien), käyttöönottoa rajoittavia lakeja, jotka koskevat rakentamista ja investointeja, sekä käyttöön rajoituksia, jotka koskevat pääomanliikkeitä.

Hankkeen riskit

Riskejä hanke voidaan jakaa kahteen ryhmään:

• riskit hankkeiden lisäarvo, jonka tarkoituksena on luoda lisäarvoa;
• riskit vuokraustoimintaa.

1. Hankkeiden Lisäarvoa

Hankkeiden lisäarvo (added value) ovat rakentaminen ja kunnostaminen. Riski tällaisten hankkeiden on varsin korkea, mutta tuotto on myös korkea: alkaen 14 25 %.

Suurimmat riskit liittyvät rakentamisen:

• maa-alueen arvon tai objekti-tulo voidaan täyttää;
• rakentaminen tai korjaus voi viivästyä;
• arvio rakennus-tai korjaus voidaan ylittää.
• myynti hinta voi olla pienempi kuin oli suunniteltu;
• myynti voi mennä hitaammin kuin oli suunniteltu.

Kaikki nämä riskit voivat ”syödä” tuotto, sillä seurauksella, että sijoittaja on ilman voittoa tai jopa tappiota.

Rakennushankkeet ovat enemmän riskejä kuin vuokraustoimintaa

Kaikki nämä riskit kasvaa eksponentiaalisesti suhteessa velka kuormitus kehittäjä, joka on, enemmän luotto rahaa se käyttää, korkeampi jokainen näistä riskeistä. Pahimmassa tapauksessa, kuten korkea velka kuormitus rakennuksen ja korjauksen arvo voi olla, että kehittäjä tai sijoittaja kärsii tappion. Kokeneet kehittäjät aina laskea eri skenaarioita tapahtumien kehitystä, ja hyväksyä ne, joissa sijoittaja poistuu hanke, ansaita 15-20 % (klassinen skenaario) tai 20-25 % (optimistinen skenaario).

Hankkeen riskit esiintyä ennen töiden aloittamista. Erityisesti, on olemassa vaara ei saada rakennusluvan (Lupa Riski). Sen ydin on, että jos investointeja kunnostaminen, suuret korjaukset tai rakentaa tyhjästä toteuttaa sen jälkeen, kun maan osto tai esine on läpäistävä hyväksyntää ja lupaa. Yleensä hinta otetaan huomioon epäonnistumisen riski saada asianmukaista lupaa tai, että se vie pitkän aikaa. Joissakin maissa kehittäjät ovat valmiita ottamaan riskiä ei saa lupaa.

Määrittää riskit, jotka liittyvät tiettyyn kohteeseen, auttaa kattava tarkastus — Due Diligence — joka sisältää neljä erilaista osaamista:

• oikeudellista asiantuntemusta (Legal Due Diligence): lakimiehet tarkista, vuokrasopimus ja lupa rakentamiseen;
• taloudellisen ja vero due diligence (Taloudellisen ja Vero Due Diligence): vero neuvonantaja määritellään todellisten kustannusten sisältö-objektin, laskee kannattavuus ja koko verovähennyksiä;
• riskin arviointi (Mahdollisuus & Risk): tutkimuksen kehitysnäkymät sijainnit sekä vaikutus nykyisten ja tulevien kilpailijoiden;
• tekninen arviointi (Technical Due Diligence): tarkastus tekninen kunto kiinteistö (yleensä ei ole tehty, kun ostaa uusia esineitä).

2. Vuokraustoimintaa

Vähiten riskialtista esineitä vuokrasopimuksen, on seuraavat ominaisuudet:

• sijaitsee arvostetun alueilla;
• hyvä tekninen kunto;
• vuokralaiset — middle-class (asuinkiinteistöihin) tai yritysten ensimmäinen johtoporras (jos kaupalliset rakennukset);
• keskimääräinen vuokra käytettävissä keskimäärin vuokralaisten;
• mahdollisuus muuntaa objektin (esimerkiksi, siirto hotelli ominaisuuksia asuin-tai päinvastoin);
• vuokratuotot ei alhaisemmat maksut varten laina.

Sijainti on tärkein ominaisuus: jos kiinteistö sijaitsee hyvällä alueella, niin riskit ovat minimaaliset, ja kohde — nestettä. Vaarana kuitenkin voi olla, koska edelleen kehitystä alalla, joten valittaessa kannattava kohde pitäisi kysyä suunnitelma ja nähdä, jos tulossa ja jo toteutetut muutokset (laajeneminen liikenteen verkostoon, uusien laitosten, jne.) ajan mittaan lisätä arvo sijoituskohteen tai päinvastoin, vähentää sen kannattavuutta. Esimerkiksi, jos henkilö osti asunnon new Yorkissa, jossa kauniit näkymät Central Park, se on lähtökohtaisesti huolehdittava turvallisuudesta investointeja, kuten huoneistoja, joissa on tämä tyyppi on vähän, ja uusi ei enää.

Riski on myös huono objekti on valtio ja riittävästi teknisiä laitteita. Huonompi tilaa suunnittelu päätöksiä rakennuksen sisällä, saatavuus nykyaikaiset tekniset järjestelmät ja laatu tukevat rakenteet, alempi kilpailukykyä markkinoilla, sitä pienempi on sen arvo ja kysyntä vuokralaiset, ja riskit suuremmat. Huolimatta siitä, että vanhoja ja kuluneita esineitä voi antaa hyvän tuoton tällä hetkellä, ne ovat aina enemmän riskialttiita investointeja kuin rakennukset hyvässä kunnossa.

Laatu vuokralaisten ja tyyppi vuokrasopimus voidaan myös nostaa tai laskea riskejä. Sijoittaja, joka ei ole valmis ottamaan riskiä menettää vuokralainen on todennäköisesti sijoittaa osaksi kiinteistön pitkän aikavälin vuokrasopimuksia. Toisaalta, kun riski sijoittajan on hyväksyttävä, että hän harkitsee kiinteistön sopiva loppu tai lyhyen aikavälin vuokrasopimus.

Kun valitset vuokra omaisuutta tulisi kiinnittää huomiota siihen, miten luotettava vuokralainen

Toinen riski liittyy valinta ja menetelmä rahoitus ja hallita lainanotto varoja. Pääsääntöisesti, sitä suurempi osuus vieraaseen pääomaan, sitä suurempi riski.

Vipuvaikutus on, kun vieraan pääoman kustannus rahoitus on halvempaa kuin hankkeen kannattavuutta. Sijoittaja voi neuvotella Pankin kanssa niin, että maksaa lainan korot, mutta maksaa vähintään lainan. Tämä menetelmä on mahdollista lisätä sen tuotot sijoituksista. Mutta tämä tapa lisätä kannattavuutta johtaa toinen riski. Jos hinta esine vähenee, kun haluat pidentää laina sopimus, Pankki vaatii suhteellisesti hyödyntää lainan ja antaa lisää vakuuksien (margin call). Siksi, se on tärkeää löytää oikea tasapaino vipu tuotto-ja riski on kyky ammattimaisille sijoittajille.

Pääoman lainattu investointeja on tehdä voittoa, joka ylittää kustannukset sen käyttöä. Jos kiinteistö alle maksuja lainan, sijoittaja kantaa menetys, joka on suurempi, suurempi arvo lainatut varat.

Asiantuntijoiden mukaan kiinteistöjen markkinoilla on toinen riski: koska lainojen korot vuosina 2014-2015 monissa maissa saavuttanut alimman tason historian ja lähes lähellä nollaa, sitten 3-5 vuotta he voivat kasvaa merkittävästi, ja kun näin tapahtuu, kiinteistöjen arvot laskevat.

Riski on myös kauko-ohjaus kohde: syrjäisestä kiinteistöjen heikentää hallintaansa, joten yritys harjoittaa hallinta ulko-hankkeen Venäjältä liittyy suuria riskejä. Sen sijaan, kauko-itse-ohjaus on suositeltavaa palkata erikoistunut yritys.

Yhtä tärkeää on riski liittyy jäsentämistä liiketoimi. On olemassa erilaisia järjestelmiä, joiden avulla voit optimoida verot — esimerkiksi yhteinen laina tai soveltamalla kautta joukko yritykset. Tämä lisää tuottoa, mutta vähentää avoimuutta ja lisää riskiä omistukseen. VEROVIRASTO voi hyväksyä rakenteen optimoinnin ja veloittaa ylimääräisiä veroja ja seuraamuksia. Maailmassa lisää avoimuutta pankkijärjestelmän, OECD: n on ottanut käyttöön toimenpiteitä, joilla torjutaan eroosiota veropohjaa, ja Venäjä vaatii, että sen asukkaat maksaa veroja tuloista ulkomailla. Kaikki nämä muutokset lisäävät riskejä liiallisen jäsentämiseen esineitä, joiden tarkoituksena on verojen optimointi. Meidän suositus asiakkaille: ensinnäkin, kuulla veroneuvojat, ja toiseksi, ei liikaa optimointi, koska se on täynnä ongelmia veroviranomaisten kanssa lähitulevaisuudessa.

Edellä mainitut kohdat määritellä keskeiset riski — riski vähentää likviditeettiä, että on, alentaa mahdollisuuksia nopea myynti ilman menetyksen arvo ja vähentää potentiaalista kasvua arvo siinä tapauksessa, että positiivinen skenaario kehitystä markkinoilla. Vastaavasti, alempi riskit edellä mainittujen pistettä, korkeampi likviditeetti-ja, näin ollen, alempi alkaa saanto kohde.

Lopulta

Tärkeimmät riskit sijoittaessaan omaisuus ovat:

Maa riskejä
Talous	inflaatio; valuutan epävakautta; öljyn hinnan lasku; BKT: n laskuun, lasku korko tuotannon ja viennin väheneminen; lasku ostovoiman väestöstä.
Sosiaalis-poliittinen	negatiivinen väestönkasvu; epävakaa poliittinen tilanne; käyttöönoton oikeudelliset rajoitukset.
Hankkeen riskit
Lisäarvoa	liian ostohinta maa tai laitos; ylimääräinen arvioiden; määräaikojen noudattamatta jättäminen; riski myydä alempaan hintaan; Lupa Riski.
Vuokraustoimintaa	rakentaminen, jonka lähistöltä löytyy muun esineen, vähentää sen kustannuksia; huono kunto laitokseen; heikko laatu vuokralainen; lyhytaikainen vuokrasopimus; suuri osa vieraan pääoman; kauko-ohjaus; jäsentämistä liiketoimi.

Mitä valita — korkea tuotto-tai alhainen riski — riippuen sijoittaja ja hänen suhtautumisensa riskiin. Suurin ongelma monet ostajat on, että ne aloittaa keskustelun kysymyksellä ”Mitä on kannattavuus?”, ja ensimmäinen kysymys pitäisi olla ”Mitkä ovat riskit ja miten voin myydä tämä laitos tulevaisuudessa?” Jos sijoittaja haluaa tehdä isoa palaa, sen on oltava valmis hyväksymään suuremman riskin.

Yulia Kozhevnikova, ”Tranio”