Check-list pirkėjas: ką verta žinoti prieš pat komercinio nekilnojamojo turto užsienyje

Pirkėjai nekilnojamojo turto užsienyje vis dažniau ieško ne tik kaip būstą, bet ir kaip objektas выгодного lėšas, ypač krizės laikotarpiu. Tyrime „Транио” už 2014 metus investicijų patrauklumą yra россиян antras pagal svarbą veiksnys perkant nekilnojamąjį turtą užsienyje.

Palyginti su įsigijimo atostogų būsto investicijos į komercinės paskirties objektų reikalauja daugiau rimtas požiūris ir analizuoti. Norėdami sutaupyti laiko ir išvengti brangiai kainuojančių klaidų, dar prieš perkant reikia sužinoti pagrindiniai parametrai investicijų projekto:

• vietą;
• biudžetas;
• išlaidos;
• savybės nuomos sutarties;
• derlius;
• riziką;
• finansavimas;
• variantai valdymas;
• pasitraukimo strategija iš projekto.

Vieta

Nuo to, kokioje vietoje yra objektas, didžiąja dalimi priklauso jo našumas, rizika bei likvidumas. Pavyzdžiui, patikimi laikomos investicijos į didžiųjų miestų Austrijoje, Jungtinėje karalystėje, Vokietijoje, JAV ir Prancūzijoje. Nagrinėjant informaciją apie objekto buvimo vietą, verta atkreipti dėmesį ne tik į šalį ir miestą, bet ir į tai, kokiame mieste yra nekilnojamasis turtas, o būtent:

• į infrastruktūrą, pavyzdžiui, kai investicijų į доходные namų svarbu buvimas netoli automobilių stovėjimo aikštelės, taip pat socialinių įstaigų ir parduotuvių;
• privalumus ir perspektyvas plotas: nuo to priklauso ir tai, ar bus augti ateityje vertės objektas, ir pajamų iš nuomai tikslai;
• į transporto paslaugų plotas: kur yra artimiausia viešojo transporto stotelė, yra nemokama prieiga автомагистралям, ką reiškia atstumas iki pagrindinių transporto mazgų.

Biudžetas

Paprastai pirkėjai investuoja į nekilnojamąjį turtą, kai yra bent 2,5 mln euro, nes su mažesne suma sunku rasti kokybišką ir низкорискованный objektas. Nuo biudžeto priklauso pasirinkti, kokio tipo nekilnojamojo turto.

Tipai komercinio nekilnojamojo turto ir jų parametrus
Duomenys Tranio (vidutinės patvirtintus rodiklius)*

Tipai objektai	Našumas, % metinių palūkanų	Terminas sutarties nuoma	Privalumai	Trūkumai
Nuo 300 tūkst. eurų
Butai (trumpalaikė nuoma)	5-7	Nuo 1 paros	Didelis likvidumas; palyginti su ilgalaikės nuomos — didesnis našumas ir jokių problemų su выселением nuomininkai; daugiau augimo potencialą арендных normos	Rizikos valdymo ir prastovų; palyginti su ilgalaikės nuomos — greitesnis susidėvėjimas
Butai (ilgalaikis nuoma)	2-3	Nuo 1 metų	Didelis likvidumas; aukštos surinko nuomininkų, stabilus net krizės metu	Rizikos valdymo ir prastovų; problemos su выселением keleiviams
Студенческое apgyvendinimas	4-6	Nuo 6 mėnesių	Didelės paklausos pusės nuomininkų	Palyginti su procesoriaus — mažesnis likvidumas, sunku перепрофилировать
Nuo 2,5 mln eurų
Доходные namuose	3-5	Nuo 1 metų	Didelis likvidumas, augimo potencialą kapitalizacija	Mažas derlius, daug nuomininkų, problemos su выселением, reikia valdymo įmonės
Parduotuvių gatvės	3-4	3-10 metų	Didelis likvidumas, augimo potencialą kapitalizacija	Mažas derlius
Prekybos centrai	5-6,5	12-15 metų	Didelis derlius, продолжительные sutartis	Kuo arčiau termino pabaigos sutarties, tuo mažesnis likvidumas
Nuo 10 milijonų eurų
Senelių namai	5-6,5	20-25 metų	Augimas kiekio pensininkų, продолжительные sutartis	Sunku перепрофилировать
Prekybos centrai	4-6	5-15 metų	Didelis derlius	Rizikos valdymo, kai pokyčio nuomininkų
Apgyvendinimas	4-6	10-20 metų	Didelis derlius	Sunku перепрофилировать

* Vidutiniai rodikliai objektai:

• į благополучных srityse didžiųjų europos miestų;
• naujus objektus arba po kapitalinį remontą;
• nuomos sutartis pradžioje galiojimo laikotarpį.

Išlaidos dėl pirkimo ir turinys

Planuojant biudžeto verta atkreipti dėmesį, kad išlaidos formalumus, sandorio sudaro nuo 5 iki 20 % nuo objekto vertės, priklausomai nuo rūšies turto kainas, o taip pat rūšies sandoris. Prie tokių išlaidų, apima notaro paslaugos kaina valstybinės registracijos mokesčio pirkimo komisija, brokerio ir išlaidas procedūrą patikrinti teisinės kokybės sandoris — Due Diligence.

Be to, po pirkimo, savininkas laukia išlaidos: išlaidos paslaugų valdymo bendrovė, komunaliniai mokesčiai ir remontas, draudimo, taip pat mokesčius (mokestis į turto ir verslo mokestį). Investuotojams rekomenduojama atkreipti dėmesį į buvimą šalyje mokesčių lengvatų ir atskaitymų ir sąlygos jas gauti. Jie gali gerokai sumažinti išlaidas ir padidinti pelną.

Tai, kokios išlaidos yra turto savininkas, o kas — nuomininkas, priklauso nuo nuomos sutartį.

Nuomininkai ir арендный sutartis

Kai mokymosi sąlygas, nuomos sutartis turėtų išsiaiškinti, įveikta ar objektas, kuris yra inkaro operatoriumi ir koks patikimumas asmenų ar įmonių, снимающих patalpos. Verta atkreipti dėmesį į procentas сданных ploto — idealiu atveju vidutinė metinė užimtumas turi būti ne mažiau kaip 90 %.

Taip pat svarbus tipas nuomos (nuo jo priklauso kiek išlaikymo išlaidos, o, vadinasi, ir pelno).

Nuomos tipai

Nuomos tipas	Ypatumai
Gross rent lease	Savininkas turto atlieka visus apskaičiavimus už komunalines paslaugas, išlaidos, remonto ir eksploatavimo pastato, apmoka draudimo ir (kartais) mokesčiai
N lease (Single net lease)	Nuomininkas moka tik turto mokestis, visos kitos išlaidos yra savininkas
N. lease (Double net lease)	Nuomininkas moka mokesčius ir draudimą
NNN lease (Triple net lease)	Savininkas pasiima iš nuomininko mokestį „į тройном dydžio”, tai yra be atimti mokesčio, sveikatos draudimo ir išlaikymo išlaidos (šios išlaidos pagal sutartį yra nuomininkas)
Absolute NNN lease	Visos išlaidos yra nuomininkas, net ir tuo atveju, jei pastatas bus sugadinta metu stichinės nelaimės ir reikės dalinis редевелопмент

Investuotojai labiausiai выгодны pastaruosius dvejus tipo sutarčių: kai jų patalpinimo išlaidos turto pusės savininkas yra minimali.

Taip pat reikėtų iš anksto apsispręsti dėl trunka nuomos sutarties. Ji daugeliu atžvilgių priklauso nuo investuotojų norą rizikuoti: pavyzdžiui, jei jis nėra pasirengęs prarasti nuomininkų, tai, greičiausiai, вложится objektas, turinčių ilgalaikius арендными sutarčių. Ir atvirkščiai, kai šis yra rizika, kad investuotojas kuri būtų priimtina, jis bus laikomas kaip variantų nekilnojamojo turto tinka prie pabaigos arba trumpalaikis арендным sutartis.

Derlius

Pagal grąžą, gali подразумеваться absoliutus metinių pajamų, pinigų srautų, veiklos pajamos, kapitalizacijos norma, vertės augimas, cash-on-pinigai IG ir IRR. Svarbu suprasti, prailginto grąžinimas veda jis pardavėjas. Pavyzdžiui, kaip parodo pavyzdys žemiau, IRR gali sudaryti 9 %, o norma kapitalizacija yra lygi 5,5 %.

Duomenų pavyzdys

Objekto kaina	10 milijonų eurų
Išlaidos pirkti	1 mln euro
Investicijos	5 milijonų eurų
LTV	60 %
Procentai už paskolą	2,4 %
Арендный pajamos	650 tūkst. eurų per metus
Operacinės išlaidos	100 tūkst. eurų per metus
Didėjančios išlaidos	2 % per metus

Tipai grąžos

Tipas grąžos	Apibrėžimas ir skaičiavimo metodą	Pavyzdys
Absoliutus metinės pajamos	Tai, kiek duoda nuoma, nekilnojamojo turto per metus iki atimti operacinių išlaidų apmokėjimą pagal normas ir mokesčius	Šiame pavyzdyje objekto vertė 10 milijonų eurų sukuria absoliutų metinės pajamos sudaro 650 tūkst. eurų
Grynosios veiklos pajamos	Absoliutus metinės pajamos su atėmus veiklos sąnaudas	Jei nekilnojamasis turtas duoda 650 tūkst. eurų per metus, o veiklos sąnaudos sudaro 100 tūkst. eurų į metus, nors grynasis veiklos pajamų bus lygus 550 tūkst. eurų
Grynas pinigų srautas	Metinė pelno, atsižvelgiant į operacinių išlaidų ir išmokų dėl būsto paskolos palūkanas, iki mokesčių mokėjimo	Šiame pavyzdyje grynasis pinigų srautas, lygus 300 tūkst. eurų per metus (650 tūkst. (арендный pajamos) – 100 tūkst. (veiklos sąnaudos) – 250 tūkst. (mokėjimo hipotekos))
Kapitalizacijos norma (cap rate)	Požiūris švarios veiklos pelnas prie objekto vertės	Jei grynosios veiklos pajamos sudaro 550 tūkst. eurų per metus, o nekilnojamasis turtas vertas 10 milijonų eurų, tai kapitalizacijos norma — 5,5 % metinių palūkanų
Didėjančios išlaidos	Rodo, kiek procentų per metus (prognozę) augs kaina nekilnojamasis turtas	Šiame pavyzdyje vertės augimas yra 2 % per metus
Cash-on-pinigai ROI (Return on Investment, pelningumo koeficientas инвестированного kapitalo)	Šis rodiklis lygus годовому чистому денежному потоку, деленному į lizdinė priemonės	Šiame pavyzdyje cash-on-pinigai IG pasieks 6 % metinių palūkanų (300 tūkst. (grynasis pinigų srautas) / 5 mln (įdėtos lėšos))
IRR (Internal Rate of Return)	Apskaičiuojamas remiantis rodiklių, visų pinigų srautų per visą laikotarpį projekto	Jei objektas iš pavyzdys virš 10 metų generuoja pinigų srautą 300 tūkst. eurų, o vėliau investuotojas parduoda jį už 12 milijonų eurų, tai IRR pasieks 9 % metinių palūkanų

Rizika

Rizika — tai tikimybė, kad nuostolių dėl bet kokių pakeitimų. Kuo didesnė tikimybė to, kad atsitiks некое neigiamas įvykis, tuo didesnė rizika. Jeigu investuotojas nori gauti didesnį pelningumą, jis turi būti pasiruošęs priimti didesnę riziką. Pavyzdžiui, ключевом tarnybos viršininkas langai yra administracinis rinkoje — centrinėje Londono — paklausa viršija pasiūlymą, ir tai veda prie sumažinti grąžos segmente (norma — apie 4 %). Tuo pačiu metu biurų rinka per mažiau nei reikalavo srityse suteikia investuotojui žymiai didesnį pelningumą (pvz., Ливерпуле — 7 %), kai šiek tiek повысившемся rizikos.

Finansavimas

Kai kuriais atvejais investuotojai ima paskolą pirkti komercinio nekilnojamojo turto. Šis variantas выгоден tuo, kad paskola yra svirtis padidinti pelningumą. Tiems, kurie nusprendė pasinaudoti banko finansavimu, verta išsiaiškinti, kokios sąlygos galite tikėtis:

• koks paskolos dydis, palyginti su išlaidų objekto (Loan-To-Value Ratio, arba LTV);
• kokia palūkanų norma;
• koks yra terminas skolinimo;
• kokia komisija dėl paskolos išdavimo.

Perkant investicinio turto Vokietijoje, skolininkas gali tikėtis kredito dydžio 60 % nuo objekto vertė po 2 % per metus. Jei nuomos grąžos objekto 6,5 % derlius į инвестированный kapitalą, atsižvelgiant į paskolos gali siekti 8-10 %.

Georgijus Качмазов

Generalinis direktorius ir įkūrėjas Tranio

Valdymas

„Geras valdymas yra panašus į išskirtinį pietūs restorane: maistas gražus vaizdas ir skonis, ir официанты заботливы ir предупредительны. Svarbiausia — jums visiškai nereikia dėl nieko rūpintis”,— rašo Craig Коппола (Craig Coppola), brokeris pagal komercinio nekilnojamojo turto JAV.

Žinoma, savininkas gali užsiimti veikia savarankiškai, bet patogiau samdyti įmonę, специализирующуюся valdyti nekilnojamojo turto, nes tai padės sutaupyti laiko objekto savininko.

Išėjimo strategija ir laiko investicijų

Yra dvi strategijos išeiti iš investicijų projekto — siuntimas paveldėjimo ir pardavimas.

• Siuntimas turto paveldėjimo. Su metais nekilnojamojo turto kainos auga, ir vieną ir tą patį objektą gali būti nuosavybės vienos šeimos daugiau nei 100 metų. Todėl sandoris turėtų būti sudarytas taip, kad turtas būtų galima siųsti pagal paveldėjimo teisę su minimu mokestinių nuostolių. Pavyzdžiui, Prancūzijoje yra naudingas, ruošti nekilnojamojo turto гражданскую įmonę operacijų su nekilnojamojo turto (SCI) — tokiu atveju nėra mokesčių paveldėjimo ir dovanų.
• Pardavimas. Normalus darbo laikas nuosavybės доходной nekilnojamojo turto iki perpardavimo — 10-20 metų, bet pasitaiko ir situacijų, kai savininkui reikia išeiti iš investicijų projektą anksčiau, todėl objektas turi būti ликвидным, tai yra todėl, kad jį buvo galima parduoti greičiau (per 2-4 mėnesius) be didelių nuostolių vertės. Tai pasiekiama pirkti nekilnojamojo turto премиальных локациях, многовариантности naudojimo objektas ir pan

Išvada

Грамотная vertinimas visų pozicijų tokiu check-lape, произведенная prieš perkant objekto nekilnojamojo turto, padės apsaugoti investicijas į nekilnojamąjį turtą. Tokiu atveju verta rinktis низкорисковые ликвидные objektai, stabilios rinkose ir ne persekioti už didelę grąžą.

Katerina Кожевникова, „Транио”