Inwestycje w paryskiej nieruchomości: ile można zarobić na wynajmie

Według danych badania Cushman & Wakefield za rok 2014, Paryż zajmuje szóste miejsce na świecie pod względem atrakcyjności dla inwestorów. Co roku inwestują w nieruchomości francuskiej stolicy ponad 20 mld usd.

W Paryżu opłaca się inwestować w nieruchomości każdego rodzaju, jednak największy zwrot wśród obiektów mieszkalnych przynoszą studio w centrum, a wśród komercyjnych — biura i centra handlowe na obrzeżach.

„Średnia rentowność dla wszystkich rodzajów nieruchomości wynosi 5-6 %, w rzadkich przypadkach, — 8 %. Minimalny kapitał do wejścia na rynek dochodowych obiektów wynosi 400-500 tys. euro”— mówi Marina Монпрофи, dyrektor departamentu obsługi polskich klientów firmy „Gabinet T2I”.

20 % nabywców nieruchomości w Paryżu — obywatele krajów WNP

Noclegi: bardziej opłaca się tylko zainwestować w studio

Często inwestorzy kupują w Paryżu studio i apartamenty z jedną sypialnią, aby następnie przekazać je organizacji wycieczek lub studentom. Udział takich kupujących wynosi około 11 %, czyli dwa razy więcej niż średnio w kraju.

„Zakup nieruchomości do wynajęcia bardzo korzystne. Ograniczeń do wynajęcia nie więcej, niż na długoterminową, a rentowność znacznie wyżej. Poza tym, jak francuzi, jak i cudzoziemcy, organizując swój urlop, coraz częściej sprawiają, że decydując się na wynajem kawalerek i mieszkań, a nie osiedlają się w hotelach. Jest to szczególnie atrakcyjne dla rodzin z dziećmi: tak oszczędza budżet i lepiej zorganizowana zasilanie”— mówi Marina Монпрофи.

Pola elizejskie — najdroższa ulica w Europie, najbardziej korzystna do wynajęcia, uważa Marina Монпрофи. Rzeczywiście, w centrum Paryża noclegi cieszy się największą popularnością i jest droższy tylko. Jednak zaleca się zwrócić uwagę na perspektywiczne obszary te, w których budowane są nowe obiekty infrastruktury i odbywa się modernizacja.

Na przykład, małe mieszkania popytu w 2. dzielnicy paryża, niedaleko dzielnicy Les Halles, w którym odbywa się gruntownej rekonstrukcji, budowane są nowe budynki i otwierają sklepy. Najbardziej prestiżową w 2. dzielnicy jest ulica Paryża. Mieszkania stoją tu średnio 9,3 tys. euro/m2.

Większość studentów osiedlają się w mieszkaniach z jedną sypialnią lub w studiach

Głównym źródłem dochodu inwestora, który zdecydował się zainwestować w studio, to uczniowie. Koncentrując się na tej kategorii najemców, warto zwrócić uwagę na okręgu 5, 6 i 13, w których wiele uniwersytetów (Жюссье, uniwersytet Paris VI Pierre ’ a i Marii Curie, uniwersytet Paris I Pantheon – Sorbonne i inne). Około 70 % ogólnego funduszu mieszkań tutaj stanowią niewielkie mieszkania. Ceny wahają się od 7,5 do 8,5 tys. euro/m2. Studenci wolą strzelać noclegi w okolicy stacji metra Abbesses” w Paryżu (okręg 18). Ale taniej niż za 10 tys. euro/m2 inwestorom tutaj ciężko coś znaleźć.

Koszt studiów zależy od powiatu. Na przykład, na wschodzie Paryża obiekty tego typu są co najmniej 140-160 tys. euro, w okręgach 14, 15 i 16 — od 150-170 tys. euro. W najbardziej prestiżowych dzielnicach centrum prawie niemożliwe, aby znaleźć tańsze noclegi 250 tys. euro.

Według informacji Lavieimmo.com wynajem w Paryżu kosztuje średnio 21 euro/m2 miesięcznie. Najdroższe mieszkania do wynajecia w 5 m i 7 m okręgach. Mieszkańcy oddają średnio 29,7 euro/m2 miesięcznie. Najtaniej wynajmowane są mieszkania w niczym ani примечательном 19. dzielnicy paryża (20,8 euro/m2).

Powiatu	Wynajem, euro/m2 w miesiąc	Brutto-rentowność, %
1 (Luwr)	29,00	3,50
2 (Giełda)	27,50	3,68
3 (Тампль)	28,00	3,39
4 (Hotel de Ville)	29,30	3,41
5 (Panteon)	29,70	3,43
6 (Luksemburg)	28,30	2,90
7 (Palais-Bourbon)	29,70	3,33
8 (Pola Elizejskie)	27,50	3,33
9 (Opera)	26,20	3,55
10 (Анкло-Saint-Laurent)	23,60	3,78
11 (Попанкур)	25,40	3,74
12 (Reuilly)	23,60	3,78
13 (Gobelin)	24,30	3,81
14 (Obserwatorium)	24,80	3,56
15 (Congrès)	24,30	3,43
16 (Passy)	26,50	3,49
17 (Batignolles-Monceau)	25,40	3,74
18 (Montmartre)	22,40	3,81
19 (Buttes Chaumont)	20,80	3,77
20 (Ménilmontant)	21,20	3,69
Paryż	21,20	3,69

Według Location-étudiant.fr w Paryżu studenci wynajmują studia w średnio 744 euro miesięcznie, dwupokojowe mieszkania — za 1 249 euro.

Studia przynoszą wyższe dochody, niż średnie i duże mieszkania. Na przykład, w 19. dzielnicy paryża, studio o powierzchni 22 m2 o wartości 165 tys. euro do wynajecia za 700 euro miesięcznie (brutto rentowność — 5,09 %). W okolicy trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 62 m2 dostępna za 1 600 euro miesięcznie (brutto rentowność — 3,31 %). Duża sprawność studiów rekompensuje braki tego typu nieruchomości: krótkie terminy wynajmu, mniej wiarygodnych najemców, zapotrzebowanie na bardziej częste naprawy w porównaniu z przestronnymi mieszkaniami.

Zwykle dochody netto (z uwzględnieniem wydatków na utrzymanie) jest około dwa razy niższa brutto-dochodów.

Powierzchnia	50 m2
Cena przy zakupie	9 000 euro/m2
Wynajem	24 euro/m2 miesięcznie
	0288 euro/m2 rocznie
Brutto-netto	3,2 %
Przestoje, braku zapłaty, koszty zarządzania	28,8 euro/m2 rocznie (10 % od rocznego dochodu)
Koszty utrzymania i naprawy	135 euro/m2 rocznie (1,5 % od wartości mieszkania)
Czysty dochód	124 euro/m2 rocznie
	06 210 euro rocznie
	01,38 %

Obiekty komercyjne: biura i sklepy

„Nieruchomości komercyjne też cieszy się popularnością, ale jest ona droga, a poza tym, takich ofert mniej. Sprzedawane jako „ściany” (z zawartą umową najmu lub bez), jak i „komercyjny fundusz” — prawo do dzierżawy i możliwość prowadzenia działalności w tym pomieszczeniu”— mówi Marina Монпрофи.

Według jej słów, biura i sklepy warto kupować w 8. dzielnicy paryża, szczególnie w okolicy pól Elizejskich, a także okręgach 2 i 9.

Koszt wynajmu najdroższych sklepów na Polach Elizejskich przekracza 14 000 euro/m2 rocznie

Według danych Cushman & Wakefield za rok 2014, Paryż zajmuje 10 miejsce na świecie w drogich biur. W centrum miasta, wynajem kosztuje 860 euro/m2 na rok. W Дефансе, głównej dzielnicy biznesowej stolicy, biura są średnio około 550 euro/m2. Nieco inne dane CBRE:

Regiony	Nowe lub odnowione	Wtórne
Centrum i zachód	542	404
Południe	431	342
Północny-wschód	327	257
Défense	415	340
1. pierścień	227	147
2-e pierścień	159	108
Île-de-France	296	218

Według danych CBRE, stopa zwrotu z biur w centrum i na zachodzie Paryża wynoszą 4,25–5,75 %. Im mniej poszukiwany rejon, tym rentowność jest wyższa i odwrotnie.

Centrum i zachód	4,25 – 5,75
Défense	6,25 – 7,50
1. pierścień	6,25 – 9,00
2-e pierścień	6,75 – 12,00

Według danych Cushman & Wakefield za rok 2014, francuska stolica zajmuje trzecie miejsce w świecie pod względem kosztów wynajmu nieruchomości komercyjnych. Na najdroższej ulicy handlowej w Paryżu i całej Europy — Polach Elizejskich — obiekty zdają się średnio o 13 255 euro/m2 na rok.

Dzielnice	Ulice	Wynajem
Złoty trójkąt	Pola Elizejskie, ulica Franciszka I, avenue Монтеня i Jerzego V	2 500 – 14 000
Opera – Вандомская powierzchnia Saint – Honoré	Ulicy Saint-Honoré, de la Paix, Royal, Rue Du Faubourg-Saint-Honoré, avenue de l ’ Opera	1 500 – 8 000
Duże sklepy	Ulica Tronchet, aleje Османн, Madeleine, Kapucynów	1 800 – 6 000
Mare	Ulice Rosiers, Fran-Burżua, Vieille du Тампль	1 500 – 4 500
Rivoli – plac Bastylii	Ulica Rivoli	1 500 – 3 500
Dzielnica łacińska – Saint-Germain – Odeon	Aleje Saint-Germain, Saint-Michel, ulice Rennes, Sèvres	800 – 3 500
Les Halles	Bulwar Sewastopola, ulica Этьенна Marsylia	500 – 2 000
Wielkie bulwary	Ulicy Richelieu Ze Mną Druot, Poissonnière, bulwar Bonn-Нувелль	500 – 1 500

Według danych Colliers International, średnia rentowność obiektów handlowych w Paryżu wynosi 4,75 %. Według danych CBRE, sklepy na głównych ulicach Paryża przynoszą 4-6 % rocznie.

Sklepy na głównych ulicach	4,00 – 6,00
Sklepy na mniejszych ulicach	5,90 – 8,00
Kompleksy handlowe na obrzeżach (Île-de-France)	5,65 – 8,00

* * *

Wśród obiektów mieszkalnych najbardziej korzystne są studia: przynoszą wyższe dochody w porównaniu z przestronnymi mieszkaniami, i budżet do ich zakupu nie musi być duży. Płynne biura i sklepy są drogie, ale za to przynoszą dobre dochody, zwłaszcza te, które znajdują się w centrum Paryża. Takie obiekty są korzystne, ponieważ gwarantują stabilne inwestycje: umowy zawierane są raz na kilka lat, w ciągu których można nie martwić się o znalezienie najemców.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru