Inwestycje we francuskie budynki: cechy zakupu i opodatkowania

Podstawową nieruchomości we Francji opłaca się kupować dla inwestycji, ponieważ ceny na takie obiekty w większości dużych miast rosną mimo kryzysu, i w momencie nowego mieszkania do wynajęcia można uzyskać znaczne korzyści podatkowe.

Najlepsze rynki: Nantes, Tuluzie i Bordeaux

Specjaliści z serwisu Explorimmoneuf.com w rankingu najlepszych francuskich miast dla inwestycji mieszkaniowych. Uwzględniono takie czynniki, jak sytuacja demograficzna, rynek pracy, liczba studentów, dynamika cen i udział inwestorów lokujących środki w nowe budynki.

Najlepszym miastem do inwestycji we Francji w 2014 roku uznany za Nantes. Wśród zalet tego miasta — duża liczba nowych projektów budowlanych, napływ ludności, świetna lokalizacja tuż nad oceanem Atlantyckim. Ponadto, w 2013 roku Nantes został wybrany jednym z „zielonych stolic Europy, będąc w jednym liście z Sztokholm i Hamburgiem.

Na drugim miejscu po Nantes — Tuluza. Aktualności tutaj sprzedawane są średnio za 3 720 euro/m2. Do 2020 roku w pobliżu dworca kolejowego Матабьо zostanie wzniesiony nowy, nowoczesny kwartał. Jeszcze jeden plus — do tego czasu będzie znacznie TGV (szybki pociąg), dzięki któremu z Tuluzy do Paryża można dojechać w zaledwie 3 godziny i 15 min.

W trzecim wierszu — Bordeaux. Tutaj budują nowe экокварталы, uszlachetnia centralną część miasta i ustanowienia połączenia komunikacyjne. Oczekuje się, że do 2030 roku liczba aglomeracji wyniesie 1 mln osób. Aby zaspokoić potrzeby rosnącej populacji, do tego czasu w mieście będą zbudowane 50 tys. mieszkań. Średnia cena na pierwotną nieruchomości w Bordeaux — około 4 000 euro/m2.

Paryż okazał się tylko na siódme miejsce w rankingu. U tego miasta ma jedną wielką wadę — tutaj rzadko budują nowe mieszkania. Ceny na pierwotną nieruchomości we francuskiej stolicy najwyższe w kraju, przekraczają one 10 600 euro/m2.

Ocena	Miasta	Średnia cena euro/m2	Dynamika, % za rok
1	Nantes	3 860	2,4
2	Tuluza	3 720	1,8
3	Bordeaux	4 000	20,0
4	Lyon	4 420	-2,9
5	Villeurbanne	3 720	1,8
6	Montpellier	3 800	4,0
7	Paryż	10 662	-0,8
8	Страбург	3 310	-7,1
9	Clermont-Ferrand	3 300	5,8
10	Nim	3 250	-5,6

Elena ich amator, dyrektor French Riviera Realty, uważa, że nowe mieszkania także opłaca się kupować na całym Lazurowym Wybrzeżu: „W tej chwili w Nicei interesujące są projekty Maison Blanche i Villa Victoria, w Cannes — Cannes Maria, na Cap d 'Antibes — Paradise Cap, w Villefranche-sur-Mer — Eden”.

Jej zdaniem, popyt na nowe mieszkania Lazurowego Wybrzeża nie spada: „jest To związane z tym, że w tym regionie nie ma wolnej ziemi pod nowe projekty. Obowiązuje punktowy zabudowa na miejscu starych niosących budynków. Tak jak na Lazurowym Wybrzeżu, wiele zabytków architektury, stare budynki znoszą rzadko. W związku z tym popyt na nowe domy jest bardzo wysoki: 60-80 % apartamenty sprzedawane są w ciągu sześciu miesięcy od rozpoczęcia sprzedaży”.

Wydatki na zakup: około 25 % od wartości nieruchomości

We Francji przy zakupie nieruchomości na etapie budowy lub mieszkań nie starszych niż 5 lat w cenę włącza się podatek VAT w wysokości 20 % od wartości nieruchomości.

„VAT nie oblicza się oddzielnie od ceny rynkowej. Czasami podatek VAT jest naliczany oddzielnie i jest płacony przy zakupie, i w następnym roku, po dokonaniu zakupu klient — czy to francuz lub cudzoziemiec — otrzymuje zwrot podatkowy. Ale w tym przypadku chodzi tylko o zakupie obiektów dla umowy leasingu (bail commercial). Zakład notariusza przy zakupie pierwszego mieszkania dwa razy mniej, niż przy organizowaniu „wtórnym” — 2-2,5 %. Kupujący nie płaci usługi nieruchomości — ten otrzymuje wynagrodzenie od producenta”— mówi Lara Парэнан, dyrektor departamentu Europy Wschodniej AS et Associés.

Kupujący płaci opłatę drogowa na załatwienie przeniesienia własności (droits de mutation), która jest obliczana w wysokości 0,6 % wartości mieszkania pomniejszonej o podatek VAT. Do niego dodawane są koszty zbierania podatków (frais d ’ assiette) — 2,5 %. Ponadto, kupujący płaci za różne wydatki na zakup: opłata skarbowa, załatwienie kredytu hipotecznego (w razie potrzeby) i rejestracji praw własności. Wynagrodzenie notariusza — co najmniej 1 % od wartości nieruchomości. Te dodatkowe koszty administracyjne wynoszą około 3 %.

„Koszty te składają się głównie z podatków i ceł (80 %), innych wydatków i kosztów administracyjnych (10 %), i wreszcie samego wynagrodzenia notariusza (10 %). Koszty wydatki na zakup drugiego domu (bez wydatków na kredyt hipoteczny) stanowią 7,5 % od ceny mieszkania, a na zakup apartamentów w nowym budynku — 2 %. To jest znaczne oszczędności w ramach inwestycji”— mówi Elena ich amator.

Cena zakupu	180 000 (w tym VAT 20 %)
Cła na wygląd przejścia prawa nieruchomości	900 (0,6 %)
Wynagrodzenie notariusza	3 000 (2 %)
Administracyjne koszty	4 500 (3 %)
Tylko	188 400

Programy: Duflot, Sancy-Бувар

We Francji wiele programów zakupu podstawowego miejsca zamieszkania, wśród których najbardziej znane są regulowane przez prawo Duflot i Sancy-Бувара. Przewidują one zakup nowych obiektów w celu późniejszego wynajmu minimum na dziewięć lat.

Programy	Uczestnicy	Warunki zakupu	Ulgi podatkowe
Ustawa Duflot (loi Duflot)	Osoby fizyczne, podatku rezydentem Francji, posiadacze udziałów w Cywilnej firmie dla rynku nieruchomości (Société civile immobilière, SCI)	Maksymalna cena zakupu — 5 500 zł/m2, maksymalna kwota inwestycji — 300 000 euro	Odliczenia od podatku w wysokości do 18 % od wartości nieruchomości
Непрофессиональная wynajem umeblowanego mieszkania, klasyczny opcja (LMNP Classique)	Osoby fizyczne, mieszkańcy Francji lub jej zamorskich terytoria	Kompleksy dla studentów, turystów, starszych ludzi lub niepełnosprawnych	Zwrot VAT i spadek amortyzacji do 90 % w celu optymalizacji podatku od dochodu z wynajmu
Ustawa Sancy-Бувара temat niezwiązanych wynajem umeblowanego mieszkania (LMNP Censi-Bouvard)			Odliczenie w wysokości 11 % od kosztów obiektu bez uwzględnienia innych podatków od nieruchomości, maksymalny zwrot podatkowy — 3 666 euro rocznie

Są i inne ulgi podatkowe. „Przy zakupie nowego budynku występuje zwolnienie z podatku od nieruchomości w ciągu dwóch lat po zakończeniu budowy. Jeśli poziom energii oszczędności budynki wyższe niż przewidziane przepisami prawa, klienci mogą być całkowicie lub częściowo zwolnione z podatku od nieruchomości jeszcze na trzy lata”— mówi Elena ich amator.

Według Lary Парэнан, jeśli u rosyjskiego klienta żadnych dochodów, we Francji, mu nie przysługują zniżki podatkowe. „Ale przy zakupie wysokiej jakości w energetycznym zakresie nieruchomości (label BBC — bâtiment basse consommation) nieruchomość nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości (taxe foncière) w ciągu pięciu lat”— mówi.

Odsprzedaż: poczekaj 7-10 lat

Zysk z nowych budynków można uzyskać nie tylko przy wynajmie, ale i przy odsprzedaży.

„Jeśli kupujesz mieszkanie w nowym budynku na początku budowlanej programy, często dzięki korekcie cen można zaoszczędzić 15-20 % w ciągu 12-18 miesięcy”— mówi Elena ich amator.

Jeśli w Dubaju inwestorzy odsprzedaży mieszkania od razu po zakupie, jeszcze przed rejestracji praw własności, to we Francji, według Lary Парэнан, pierwotną nieruchomości warto kupować tylko dla długoterminowych inwestycji.

„Przy zakupie pierwotnego nieruchomości nie można liczyć na krótki cykl — to utopia. Wyjątek stanowią tylko niektóre przypadki, na przykład, gdy tworzony jest duży projekt w zupełnie nowej dzielnicy i sprzedaje wiele mieszkań: w momencie oddania nieruchomości może wzrosnąć w cenie ze względu na to, że pojawił się nowy kwartał i tam dobrze mieszkać. Najwyższy skok — około 25 %. Jednak mało kto raz zdecyduje się na sprzedaż, ponieważ będzie wysoki podatek dochodowy, jeżeli sprzedawca nie żył co najmniej pięć lat. Normalny cykl — to 7-10 lat”— mówi Lara Парэнан.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru