Risk faktörleri: neye bağlıdır getiri gayrimenkul yatırım

Risk değerlendirmesi önemli bir rol oynar oluşumu aşamasında bir yatırım stratejisi olduğu için, ne kadar yatırımcı hazır bir risk, büyük ölçüde bağlıdır ve bütçe ve beklenti verim. Yani, eğer düşünen yatırımcılar gelecekteki gayrimenkul yatırım nasıl низкорискованные, onlar için daha fazla ödemeye istekli her bir dolar için öngörülen gelir, böylece verim oranını düşürücü. Yani, daha düşük risk, düşük getiri.

Risk — bu kayıpların olasılığı bir sonucu olarak herhangi bir değişiklik. Daha büyük bir şans, ne olur bir olumsuz olay, daha büyük risk. Gayrimenkul yatırım için en tipik iki grup risk — ülke riskleri ve riskleri belirli bir proje.

Ülke riskleri

Bu страновым risklere önce geçerlidir olasılığını ekonomik, siyasi ve sosyal şokların ülke nerede nesne emlak.

Seviye ülke risklerini değerlendirmede öğrenebilirsiniz rapor derecelendirme kuruluşları veya danışmanlık firmaları. Örneğin, sıralamada The Economist Intelligence Unit en küçük ülke riskleri Avusturya, İngiltere, Almanya ve AMERİKA birleşik devletleri, en — var, Afganistan, Belarus, Ukrayna ve diğerleri.

Biri ekonomik faktörlerin ülke programları riski — enflasyon. Bağımlılık şudur: daha yüksek enflasyon, daha fazla risk. En düşük riski temsil enflasyon %5’inden az bir yıl en fazla 100 %. Emlak piyasası güvenli bir enflasyonist risk ne kira bedeli revize aylık veya yıllık kira bedelleri ile bağlantılı endeksi perakende fiyat dinamikleri olan yansıtan bir enflasyon. Daha sık gözden geçirilir bahis, daha yüksek hassasiyet, nesne enflasyon ve daha fazla yatırımcı gelir. Örneğin, otel odaları, mağazalar, endüstriyel depo ve konut, сдаваемое kısa vadeli finansal kiralama, geleneksel olarak kabul edilen nesneler için artan bir hassasiyet enflasyon, ofisler ve REİT — orta ve arsalar ve daireler, сдаваемые uzun vadeli kiralama, düşük.

Almanya — genel olarak низкорисковая ülke gayrimenkul yatırım için, ancak, burada, bölgeler yüksek risk altındadır. Özellikle, bunlar, doğu toprakları

Bir diğer ekonomik faktör ülke programları risk ile ilişkili istikrarsızlık, ulusal para birimi. Ne olursa olsun, büyüyen bir ders ya da düşme, herhangi bir önemli sapma risk teşkil etmektedir. En büyük tehlike pazarlar oluşuyor, ne zaman artış veya düşüş alım / satım ise %20’den fazla.

İçin hammadde ekonomileri de tipik bir risk faktörü olarak petrol fiyatlarındaki düşüş. Daha düşük fiyat, daha fazla bir tehdit ekonomi; en büyük risk — düşük fiyat hidrokarbonlar, %20’den fazla. Böylece göre Savills, arka дешевеющей petrol ile 2007 2009 daireler rusya başkenti düştü %51. Ocak-şubat 2009 petrol fiyatları yükselmeye başladı, ve metrekare başına maliyet çok yukarı gitti. 2015 yılında petrol olumsuz bir eğilim gösterir, ve konut fiyatları da yükselişte.

Diğer ekonomik faktörler — GSYİH azalma, düşüş, üretimin azaltılması, ihracat ve azalan satın alma gücü, nüfus. En büyük risk — azaltma, her biri, bu göstergelerin %10 daha fazla.

Bu страновым arasında, sosyo-politik riskler. Özellikle emlak piyasasında olumsuz negatif nüfus artışıve bu adil değil, sadece bir bütün olarak ülke için, ama aynı zamanda belirli bir yerleşim, hem de tek bir bölge. Örneğin, nüfusu, Doğu Alman taşınıyor, daha gelişmiş ve gelecek vaat eden batı topraklarını, bu nedenle son az riskli kabul edilir piyasalar için gayrimenkul yatırım (istisna küçük bir şehir otelini, Ruhr bölgesinin kalbindeki, bir kaybeder, nüfus yetersizliği nedeniyle işleri).

Siyasi durum da önemli bir etkisi vardır davranış ve yatırımcıların kendi risk algılamaları. Araştırmaya göre, «Транио», 17, ankete katılanların % emlakçılar inanıyorum siyasi durum (eşit ekonomik istikrar) — ana nedenlerinden biri olan rusça konuşan alıcılar belirli bir ülke gayrimenkul satın almak için. Bu faktör, özellikle belirgindir gibi ülkelerde, İngiltere, Almanya, ABD ve Fransa.

Sosyo-politik ve ekonomik kargaşa içinde bir ülke olabilir, uzun bir süre korkutmak yatırımcılar, yerel emlak piyasası

Bir başka önemli ülke riski , olası mevzuat değişikliklerietkileyebilecek gayrimenkul piyasaları. Bu değişiklikler vergi mevzuatı (artırılması, mevcut vergi ve yeni giriş), giriş kısıtlayıcı yasalar ile ilgili inşaat ve yatırım, giriş sınırlama sermaye.

Riskler proje

Riskler, proje ile ilgili, iki kategoriye ayrılabilir:

• riskleri projeleri Added Value hedefi olan, — katma değer yaratmayı;
• riskleri kiralık iş.

1. Projeler Added Value

Projeler Added Value («katma değer») arasında, inşaat ve редевелопмент. Risk, bu tür projelerin oldukça yüksek ama getirisi de yüksek 14-25 %.

Temel riskleri inşaatı ile:

• arazi değeri veya nesneyi giriş olabilir şişirilmiş;
• inşaat veya onarım gecikebilir;
• tahmini inşaat veya onarım aşılabilir;
• satış fiyatı daha düşük olabilir planlandığı;
• satış daha yavaş gidin planlandı.

Tüm bu riskler, «yemek» verim ile sonuçlanan, bir yatırımcı gibi kar ya da zarar.

İnşaat projeleri daha riskli ile karşılaştırıldığında, kiralama, işletme

Belirtilen tüm riskler artıyor ilerlemesi ile orantılı olarak закредитованности geliştirici, yani daha fazla kredi para kullanır, yüksek her biri belirtilen riskler. Zaman en kötü senaryo, örneğin, bir yüksek закредитованности inşaat ve önemli bir düzeltme maliyet olabilir, böylece, geliştirici veya yatırımcı olarak kalacak bir kayıp. Deneyimli geliştiriciler her zaman hesaplamak için farklı senaryo ve kabul edilebilir olarak kabul edilir gibi, hangi yatırımcı çıkan proje, kazanç, 15-20 % (klasik senaryo) veya %20-25 oranında (iyimser senaryo).

Riskler proje tezahür çalışma başlamadan önce. Özellikle, risk almayan bir inşaat izni (Permit Risk). Onun özü gibi, bu durumda yatırım ile редевелопмент, onarım veya inşaatı sıfırdan uygulamak için arazi satın aldıktan sonra ya da bir nesne geçmek için gerekli onay ve izinleri almak. Normalde fiyatı belirlenen risk almayan izni veya bu araçla uzun bir süre. Bazı ülkelerde geliştiriciler risk almaya hazırlar almayan izni.

Belirlemek, riskleri belirli bir nesne, yardımcı olur kapsamlı bir tarama — Due Diligence, — içeren dört tür sınav:

• hukuki inceleme (Legal Due Diligence): avukatlar testi kira durumu ve inşaat izni;
• mali ve vergi inceleme (Financial & Tax Due Diligence): vergi danışmanı yükler gerçek maliyeti, içeriği, nesne, hesaplar, karlılık ve büyüklük vergi ödemeleri;
• risk değerlendirmesi (Chance & Risk): sınav umutları yerle de etkisi mevcut ve gelecekteki rakipleri;
• teknik değerlendirme (Technical Due Diligence): sınav teknik durum gayrimenkul (genellikle yapılır satın alırken yeni nesneler).

2. Kiralık iş

En riskli nesneleri, сдающиеся kiralık, aşağıdaki özelliklere sahip:

• konumu prestijli alanlarda;
• iyi teknik durumu;
• kiracı — orta sınıf (konut, gayrimenkul) şirket veya ilk kademe (durumda bir ticari nesne);
• orta seviye kiralama uygun fiyatlı ortalama kiracı;
• fırsat için geçiş nesnesi (örneğin, çeviri, otelcilik, emlak konut fonu ya da tam tersi);
• kira geliri değil, aşağıdaki ücretler kredi.

Konum temel özelliğidir: bir gayrimenkul iyi bir bölgede, o riskler minimal ve nesne — ликвиден. Ancak riski ile ilişkili olabilir daha fazla geliştirme bölgesi, bu nedenle seçerken, karlı bir nesne gerekir merak planı geliştirme ve bilgi edinmek mi gelecek ve zaten uygulanan değişiklikleri (uzatma ağı taşıma, ortaya çıkan yeni kurumlar, vb.) zamanla artırmak harf nesnesinin yatırım ya da, tam tersine, daha düşük verim. Örneğin, eğer bir kişi bir daire satın aldı New York manzaralı Central park, o, a priori sağladı kendinizi güvende tutmak ek olarak, daire bu manzaralı küçük ve yeni bir devamı olmayacak.

Riski temsil eder de kötü bir durum, nesne ve yetersiz teknik donanım. Daha da kötüsü üç boyutlu planlama kararları binanın içinde, güvenlik, modern mühendislik sistemleri ve kalite taşıyan tasarımlar, daha düşük rekabet pazarında nesne, daha düşük maliyet ve talep kiracı ve riskleri daha yüksek. Olmasına rağmen, eski ve yıpranmış nesneleri vermek iyi verim bir anda, onlar her zaman daha riskli yatırımlar için bina iyi durumda.

Kaliteli kiracı ve türü kiralık sözleşme de yükseltmek veya düşürmek için riskler. Bir yatırımcı değil, gitmek için hazır kaybetme riski kiracı, büyük olasılıkla, вложится nesne ile uzun vadeli kira sözleşmeleri. Ve tam tersi, ne zaman bu riski yatırımcı için kabul edilebilir, o tedavi seçenekleri olarak gayrimenkul ile uygun sonu veya kısa süreli kira sözleşmesi.

Seçerken karlı gayrimenkul değer dikkat, ne kadar güvenilir kiracı

Başka bir risk ile ilişkili bir hizmet ve finansman yöntemi ve daha fazla çalışan kollu anlamına gelir. Genellikle, daha yüksek oranda borç, sermaye, daha yüksek bir risk.

Kaldıraç etkisi — bu ne zaman borç finansman maliyeti daha ucuz, daha verim bir proje. Yatırımcı banka ile pazarlık bu şekilde ödemek için kredi faiz, ama ödemek için az kredi. Bu yöntem artırmak operasyonel karlılık bir yatırım. Ama böyle bir yöntem karlılığını artırmak ve başka bir yol açar altındadır. Eğer bir nesnenin fiyatı düşecek, gerektiğinde yenilemek, kredi sözleşmesi, banka gerektirir orantılı olarak yararlanmak için kredi vermek ve ek garanti hizmeti, yazılım (margin call). Bu nedenle önemli bir bulmak için doğru denge kolu getiri ve riskleri, bu yeteneği, profesyonel yatırımcılar.

Sermaye, alınan borç, yatırım için karlı olmalıdır aşan bir ücret kullanımı. Eğer kar gayrimenkul, aşağıdaki ücretler kredi, yatırımcı taşır kaybı daha fazla değer kaldıraçlı.

Uzmanlara göre, emlak piyasası ortaya çıktı başka bir risk gibi kredi faiz oranları 2014-2015 yılında birçok ülkede en düşük seviyelere tarihinin ve hemen hemen yakın sıfır, 3-5 yıl sonra, onlar büyük büyümek ve bu durumda, emlak değeri düşecek.

Riski temsil eder aynı zamanda uzaktan kontrol nesnesi: uzaklık emlak zayıflatır üzerinde kontrol, bu yüzden girişimi yapmaya yönetim yabancı proje Rusya ile ilgili büyük bir risk. Yerine uzak, kendi kendine kontrol edilir işe özel bir şirket.

Daha az önemli risk ile ilgili структурированием anlaşma. Farklı programları optimize etmek için izin verir vergiler — örneğin, öz kredi veya dekorasyon bir dizi şirketler. Bu verimi artırır, ancak azaltır, donukluk ve sahip olma riskini artırır. Vergi dairesi kabul etmeyebilir yapısını optimize etmek ve şarj daha fazla vergi ve cezalar. Dünyanın yükselir bankacılık sisteminin şeffaflığı, OECD önlemleri tanıttı, karşı bulanıklık için vergi tabanı ve Rusya gerektirir, kendi vatandaşları ödemek için vergi gelirleri, yurt dışında alınan. Tüm bu değişiklikler artırmak, riskleri aşırı yapılanma nesneleri vergi optimize etmek için. Bizim tavsiyemiz müşteriler için: ilk olarak, danışmak, vergi danışmanları, ve ikinci olarak, herhangi bir şeyi optimize edilmiş, bu yüzden bu gibi sorunlarla dolu ile vergi hizmetleri yakın gelecekte.

Yukarıda belirtilen noktaları belirleyen ana risk — riski azaltma likidite, yani, daha düşük kapasite hızlı bir satış kaybı olmadan maliyet ve düşük potansiyel büyüme harf bir olumlu gelişim senaryoları bir pazar. Buna göre, daha düşük risk ve yukarıda belirtilen öğeleri, yüksek likidite ve bunun bir sonucu olarak, aşağıdaki başlangıç nesnenin verimi.

Sonunda

Ana risk yatırım yaparak gayrimenkul şunlardır:

Ülke riskleri
Ekonomik	enflasyon; para istikrarsızlık; petrol fiyatlarındaki düşüş; GSYİH azalma, düşüş, üretim ve azalan ihracat; azalan nüfusun satın alma gücü.
Sosyo-politik	negatif nüfus artış; istikrarsız siyasi durum; giriş yasal kısıtlamalar.
Riskler proje
Added Value	şişirilmiş fiyat arazi satın almak ya da nesne; aşırı tahminler; uyulmaması tarihler; risk satış daha düşük bir fiyata; Permit Risk.
Kiralık iş	inşaat çevresinde nesne, снижающее maliyeti; kötü bir durum, nesne; düşük kaliteli kiracı; kısa süreli kira sözleşmesi; büyük bir oranı borç sermaye; uzaktan yönetim; anlaşma yapılanma.

Ne seçmek için — yüksek getiri ve düşük risk — kendisi bağlıdır yatırımcı ve onun ilişki riskler. Asıl sorun, pek çok alıcı — onlar başlar konuşma sorunu «Ne verim?», ve ilk soru aslında «olması gerekir riskler Nelerdir ve nasıl yapabilirim satmak bu nesne gelecek?». Eğer bir yatırımcı büyük bir getiri elde etmek, o kabul etmeye hazır olmalıdır daha büyük bir risk.

Julia Кожевникова, «Транио»