Налоги во Франции и Монако

Інвестиції в дохідні будинки у Франції: купівля, управління, переваги

От:

У Франції багато інвесторів воліють дохідні будинки окремих квартирах в різних будівлях. Серед переваг купівлі цілих об’єктів — знижки 10-20 %, можливість продавати частинами в разі необхідності і сприятливе оподаткування.

Низька прибутковість або високі ризики?

У Парижі і Іль-де-Франсе мінімальний поріг вартості дохідних будинків становить 2-3 млн євро. У провінції нерухомість такого типу можна придбати менш ніж за 1 млн. Рентабельність залежить від розташування об’єкта. Наприклад, у центрі Лілля у продажу є будинки з прибутковістю близько 5 % річних. Більше прибутку (до 12 %) дають вкладення коштів у будівлі на периферії, де високі ризики простоїв. Однак, чим нижче попит з боку орендарів, тим менше буде дохід від перепродажу.

Розташування Тип об’єкту Ціна продажу, тис. євро Річний дохід від оренди, тис. євро Брутто-доходність, %
Париж, округ 18 Будинок на 13 двох – і трикімнатних квартир 3 250 114 3,51
Париж, округ 18 Будинок на 24 двох – і трикімнатні квартири, з двома магазинами 6 615 275,9 4,17
Лілль, центр Будинок на шість квартир 400 28 7
Шатору Будівля з двома квартирами і одним магазином 215 18 8,37

Вигідно купувати будівлі в поганому стані. Якщо інвестор робить капітальний ремонт, то його податок на прибуток нараховується на пільгових умовах.

Читайте также:  {:uk}У Франції змінено термін звільнення від податку на приріст капіталу при продажу нерухомості

Витрати на покупку

При купівлі цілого будинку витрати на придбання нижче, ніж при придбанні окремих квартир в різних будинках. Основну частку витрат становить реєстраційний збір, який сплачується за ставкою 5,09 %. Нотаріус бере винагороду в розмірі 0,825 % від вартості об’єкту — не менше 411,25 євро з кожної угоди. При купівлі прибуткового будинку інвестор не платить внески ТСЖ, які стягуються з кожного продажу і варіюються від 300 до 600 євро.

Тип об’єктів Будівля цілком Три квартири
в трьох різних будівлях
Ціна продажу 900 000 900 000 (3 × 300 000)
Витрати на покупку 57 500 61 200 (3 × 20 400)
Різниця 3 700

Як перебудувати особняк у багатоквартирний будинок

Багато інвесторів воліють купувати величезні особняки або невеликі готелі для того, щоб перебудувати їх у багатоквартирні будинки для здачі в оренду. Попередньо слід дізнатися у мерії, не знаходиться об’єкт у місці, позначеному на плані землекористування (Plan Local d Urbanisme, PLU) як одна із зон без багатоквартирних будинків.

Відповідно до статті L. 123-1-2 Містобудівного кодексу, муніципалітет може обмежити кількість квартир у відповідності з кількістю паркувальних місць. Якщо проект передбачає розбивку просторих апартаментів на маленькі житлові приміщення, влади можуть запропонувати інвестору створити більше стоянок на обмеженій території, придбати в довгострокову оренду ділянки з державного фонду або заплатити податок за відсутність парковок. Розмір податку — 14 992,90 або 18 027,39 євро в залежності від муніципалітету.

Читайте также:  {:uk}П'ять найбільш перспективних будуються районів Європи

В цілому, на перебудову особняків у багатоквартирні будинки накладаються великі обмеження в найближчих передмістях Парижа і великих містах, ніж у менших за розміром населених пунктах.

Вартість послуг управляючі компанії

При управлінні цілим будинком немає ТСЖ. Всі питання, пов’язані з витратами, вирішує власник. Деякі інвестори вважають за краще створити управлінський комітет з самих орендарів. Це економічно, але забирає багато часу. Багато довіряють управління спеціалізованим фірмам. Агентства в Ліллі беруть за свої послуги в середньому 8-10 % доходу від оренди за вирахуванням податків, банк Crédit Foncier Immobilier — 5 % (без управління ремонтними роботами). Комісія компанії Barnes в загальному випадку становить 5 %, якщо є гарантований рентний дохід — 7%, якщо інвестору належить більше п’яти квартир в одному будинку — 3,5–4 %. Ставки Національної асоціації французьких ріелторів (FNAIM) залежать від кількості квартир.

Права орендарів і обов’язки власників при перепродажі

Якщо будівля, вже здане в оренду, складається з більш ніж 10 квартир, то мешканці мають переважне право покупки у разі перепродажу. Власник зобов’язаний сповістити кожного орендаря, повідомивши ціну і умови угоди. Якщо ж будинок включає менше 10 квартир, орендарі не володіють винятковими правами на викуп.

Читайте также:  {:uk}Франція скасувала соціальні збори

При продажу будівлі власник повинен надати покупцеві наступні акти технічної експертизи:

  • діагностика ефективності енергоспоживання (diagnostic de performance énergétique, DPE) — діє протягом 10 років;
  • обстеження на наявність природних і технологічних ризиків (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
  • обстеження на наявність термітів, якщо будівля перебуває у зоні ризику;
  • довідку про стан електропроводки за останні три роки, якщо електрику та газ проведено у приміщенні більше 15 років тому;
  • довідка про стан каналізації за останні три роки, якщо вода підведена автономно;
  • експертиза на вміст свинцю на всіх пофарбованих поверхнях, якщо дозвіл на будівництво видано раніше 1 січня 1949 року;
  • дослідження наявності азбесту на всіх спільних територіях, якщо дозвіл на будівництво видано раніше 1 липня 1997 року.

Ті, хто збирається продавати будівлю не цілком, а окремими квартирами, повинні спочатку створити ТСЖ. Однак згідно статті L. 111-6-1 Житлово-будівельного кодексу, ця організація не може бути створена, якщо будівлю непридатною для проживання.

Юлія Кожевнікова, Tranio.Ru

За матеріалами Le Particulier


Comments are closed.