Російськомовні покупці дохідної нерухомості: аналітичне дослідження Tranio (2016)

На початку 2016 року компанія Tranio провела аналітичне дослідження, присвячене російськомовним інвесторам, які вкладають кошти в прибуткову нерухомість за кордоном. Це п’яте велике дослідження Tranio.

Після девальвації рубля в 2014-2015 роках вихідці з Росії та інших країн колишнього СРСР стали приблизно вдвічі менше купувати зарубіжну нерухомість. Проте зросла частка покупців, які купують нерухомість не для власного проживання, а з інвестиційною метою, насамперед для здачі в оренду.

У своєму дослідженні ми спиралися на результати двох онлайн-опитувань. У першому опитуванні брало участь 561 агентство нерухомості з 37 країн, а в другому — 153 російськомовних покупця, які недавно купили або збираються купувати дохідну нерухомість за кордоном.

В першу чергу ми розглядали країни, найбільш популярні серед російськомовних інвесторів. У цьому рейтингу популярності країн оцінюється, виходячи з частки запитів в «Яндексі», відносяться до купівлі комерційної нерухомості в 2015 році:

	Країна	Частка пошукових запитів, %
1	Німеччина	22,1
2	Іспанія	06,5
3	США	06,0
4	Чехія	04,9
5	Італія	04,8
6	Великобританія	04,7
7	Франція	04,6
8	Туреччина	04,3
9	Латвія	04,0
10	Чорногорія	03,5

На питання: «чи Багато клієнтів з Росії та інших країн колишнього СРСР набувають дохідну нерухомість?» 54 % ріелторів відповіли: «Кількість таких клієнтів помітно, але невелика порівняно з кількістю покупців з інших країн». Це найпопулярніший відповідь у більшості розглянутих країн.

74 % респондентів зазначили, що кількість угод з російськомовними покупцями знизилося після девальвації рубля в 2014-2015 роках. Разом з тим зростає кількість інвесторів в дохідну нерухомість. У попередньому опитуванні, проведеному Tranio в 2013 році, 56 % ріелторів відзначали, що російськомовних покупців комерційних об’єктів мало або немає зовсім, а в опитуванні 2015 року такої думки дотримувалися лише 27 % опитаних. При цьому частка тих, хто вважає, що російськомовних інвесторів багато, збільшилася з 44 до 73 %.

Частка російськомовних інвесторів особливо зросла в тих країнах, де раніше наші співвітчизники переважно купували курортне житло для себе (наприклад: Іспанія, Італія, Франція). У тих країнах, які традиційно були популярні серед інвесторів (наприклад: Великобританія, Німеччина), їх частка залишилася на колишньому високому рівні:

Країна	Кількість респондентів, відзначили істотне кількість російськомовних інвесторів, %
	2013	2015
Частка російськомовних інвесторів зросла
Іспанія	37	65
Італія	32	75
Франція	00	50
Частка російськомовних інвесторів залишилася на високому рівні
Великобританія	67	80
Німеччина	89	82

Серед російськомовних інвесторів переважають успішні підприємці, які мають активний бізнес в Росії чи інших країнах колишнього СРСР. Вони прагнуть вкладати кошти в нерухомість, що приносить не обов’язково високий, але стабільний дохід у надійній валюті. Основні мотиви інвесторів такі:

• Диверсифікувати інвестиції і захистити їх від вітчизняних політичних і економічних ризиків.
• Створити особистий пенсійний фонд.
• Передати актив дітям у спадок і забезпечити їх фінансове благополуччя.
• Отримати вид на проживання в розвиненій зарубіжній країні.

Як правило, інвестори купують житлові або комерційні об’єкти для здачі в оренду, і мало цікавляться проектами девелопменту або редевелопмента. Більшість ріелторів (65 %) зазначили, що не більше 10 % російськомовних інвесторів вкладають кошти в такі проекти. На думку Георгія Качмазова, керуючого партнера Tranio, «основний прибуток нашим інвесторам приносить активний бізнес на батьківщині. А за кордоном вони ведуть себе як рантьє: воліють простий орендний доход. Вони поки не хочуть і не вміють займатися проектами added value в Європі, хоча з часом їх компетентність зростає».

Виключення — Таїланд, Чорногорія і Чехія, де 89, 75 і 63 % ріелторів відповідно вказали, що більше 10 % наших співвітчизників займаються девелопментом або редевелопментом.

«Росіяни часто купують дохідну нерухомість в тому ж місці, де раніше купували житло для себе,— каже Георгій Качмазов.— Це цілком зрозуміло: вони добре знають особливості локації і орієнтуються на місцевому ринку. Зазвичай вони проводять час у своєму закордонному будинку, і їм зручніше управляти прибутковим об’єктом, якщо він знаходиться неподалік».

Найпопулярніші інвестиційні об’єкти — житлові квартири і будинки: 63 % респондентів зазначили, що цей тип нерухомості входить у трійку найбільш затребуваних. Особливо виділяються Болгарія, Угорщина та Португалія, де цю відповідь обрали 95, 89 і 86 % відповідно. Навпаки, в Німеччині, Італії і Великобританії ця відповідь не самий популярний (37, 36 і 27 % відповідно).

Другий за популярністю варіант — готелі, його обрали 34 % ріелторів. Готелі особливо затребувані в Австрії (78 %). Більшість респондентів (62 % тих, хто вказав готелі) зазначили, що російськомовні інвестори швидше самостійно управляють готелями, ніж доручають їх керуючої компанії. Проте в різних країнах спостерігається суттєва різниця: наприклад, в Болгарії та Великобританії всі 100 % учасників опитування відповіли, що інвестори користуються послугами керуючих компаній, а в Німеччині і Австрії на цей варіант припадає 71 % відповідей. Навпаки, в Італії та Туреччині всі респонденти вказали, що інвестори самі управляють готелями.

Ще один затребуваний тип нерухомості — прибуткові будинки (їх відзначили 16 % опитаних), особливо в Чехії, США та Німеччини (57, 43 і 42 % відповідно).

На інші типи інвестиційної нерухомості доводиться мала частка відповідей, хоча їх популярність помітна в окремих країнах:

Тип нерухомості	Країни (в дужках — кількість респондентів, %)
Вуличні магазини	Великобританія (60), Франція (36), Австрія (33), Латвія (33)
Кафе і ресторани	Іспанія (29), Португалія (29), Великобританія (27)
Супермаркети	Німеччина (32), Іспанія (16), Великобританія (7)
Офісні площі	Великобританія (33)
Житло для студентів	Австрія (22), Греція (17)
Житло для пенсіонерів	Болгарія (16)

Середня вартість житлової дохідної нерухомості становить 200 тис. євро, комерційної нерухомості — 1,2 млн євро, хоча бюджетів істотно різняться залежно від країни і типу нерухомості. Опитування покупців показує, що угоди укладаються на суму в середньому в 1,7 рази дорожче бюджету, на який покупці орієнтувалися спочатку.

Між зверненням клієнта і закриттям угоди в середньому проходить 4-5 місяців, хоча терміни суттєво різняться в різних країнах:

Середній термін угоди	Країни
До 4 місяців	Таїланд, Угорщина, Латвія, Туреччина, Греція, Чорногорія, Болгарія, Португалія, Чехія
Близько 5 місяців	Німеччина, Іспанія, Італія, США
Більше 6 місяців	Франція, Австрія, Великобританія

Інвестори дотримуються завищених очікувань прибутковості. З опитування ріелторів слід, що від житлової нерухомості в середньому очікують прибутковість 5,7 % річних, від комерційної 6,9 %. Однак опитування покупців показує, що реальна прибутковість житлових об’єктів виявляється в середньому 4,3 %, а комерційних — 5,6 %.

Втім, очікування дохідності наших співвітчизників з часом наближаються до реальних показників. Опитування 2013 року показував, що тоді покупці житлової нерухомості в середньому розраховували на прибутковість 6-7 % річних, а комерційна — на 8-9 %.

Питання «чи Багато покупці беруть кредит на купівлю комерційної нерухомості?» також демонструє істотно різні результати в різних країнах. У Франції, Великобританії та Австрії частка таких покупців особливо велика (43, 50 та 57 % відповідно). З іншого боку, в багатьох країнах (наприклад, в Таїланді, Греції та Угорщини) російськомовному покупцеві практично неможливо отримати іпотеку, і з цим пов’язана велика частка відповідей «Таких клієнтів мало або зовсім немає».

У тих випадках, коли російськомовні інвестори беруть кредит, частка позикових коштів від вартості об’єкту в середньому становить 40-50 % і практично не розрізняється в різних країнах.

Якщо в 2013 році тільки 10 % ріелторів відзначали, що велика частина покупців комерційних об’єктів оформляє кредит, то у 2015 році такі відповіді становлять 27 %. На думку Георгія Качмазова, зростаючий інтерес до іпотеки пояснюється тим, що «з одного боку, після кризи у інвесторів стало менше власних грошей. Але, з іншого боку, інвестори стають компетентніше і краще розуміють, що грамотно оформлений кредит допомагає оптимізувати оподаткування і підвищує прибутковість інвестицій. Крім того, зараз позикові гроші коштують дешево — це теж плюс на користь іпотеки».

Ми виявили, що оформлення кредиту в середньому збільшує термін угоди на 33 дні, хоча в різних країнах по-різному: наприклад, в Іспанії угоди з участю кредиту закриваються в середньому на 21 день довше, а в Австрії — на 48 днів.

Кошти на купівлю нерухомості найчастіше надходять з Росії, як зазначають 73 % ріелторів. Однак інші варіанти виділяються в окремих країнах:

Джерело надходження коштів	Кількість респондентів, %	Примітні країни (в дужках — кількість респондентів, %)
Росія	73	Греція (100), Туреччина (92), Чорногорія (92), Болгарія (91)
Офшорні зони	28	США (67), Великобританія (57)
Європейські країни	24	Австрія (67)
Країни колишнього СРСР, окрім Росії	13	Чехія (43), Туреччина (31), Болгарія (24)

Більше половини покупців (52 %) вказали, що не збираються в майбутньому продавати нерухомість, а планують залишити її собі і згодом передати у спадок. З тих, хто має намір продати об’єкт, 55 % розраховують зробити це приблизно через 10 років після покупки, 35 % — через 5 років і тільки 3 % — через 3 роки.

Між тим, за даними опитування 2013 року, 40 % інвесторів, які планують продати свою дохідну житлову нерухомість, збиралися зробити це протягом 2-3 років. Таким чином, якщо раніше інвестори більше прагнули до отримання спекулятивного прибутку, то зараз їх більше цікавить збереження капіталу. Георгій Качмазов зазначає, що «ця тенденція тісно пов’язана з тим, що інвестори знижують вимоги до прибутковості на користь зниження ризиків і надійності в довгостроковій перспективі».

Відповідаючи на питання: «Які головні труднощі роботи з російськими покупцями недвжимости?», більшість ріелторів (52 %) зазначили завищені очікування прибутковості, а на другому місці — нерозторопність (36 %). Розподіл відповідей на це запитання показано в таблиці:

Труднощі роботи з російськими покупцями	Кількість респондентів, %	Примітні країни (в дужках — кількість респондентів, %)
Завищені очікування прибутковості	52	Великобританія (73), Німеччина (68), Австрія (67)
Нерозторопність, затягування угоди	36	Чехія (75), Великобританія (73)
Неготовність дотримуватись усталених процедур ведення операції	25	Таїланд (56)
Проблеми з підтвердженням коштів	23	Іспанія (43)
Некомпетентність у питаннях інвестиційної нерухомості	22	США (57)
Мовний бар’єр	06	Греція (27), Туреччина (17)

Покупці відзначають, що найбільша проблема — знайти підходящий об’єкт: цей варіант вказали 64 % учасників опитування. На другому місці відповідь: «Структурувати угоду, оптимізувати оподаткування» (18 %).

За прогнозами Георгія Качмазова, в 2016 році кількість російськомовних покупців житлової нерухомості за кордоном скоротиться ще на 20-30 %. При цьому на 30-40 % збільшиться кількість наших співвітчизників, які бажають продати своє житло за кордоном у зв’язку з високою вартістю утримання. Але разом з тим на 20-30 % зросте кількість російськомовних покупців дохідної нерухомості.

Comments are closed.