Налоги во Франции и Монако

Як вибрати стратегію інвестування у закордонну нерухомість

От:

Багато інвесторів, які вкладають кошти в закордонну нерухомість, прагнуть до високої прибутковості. Проте не всі розуміють, що більша початкова прибутковість має великі ризики, то є ймовірність зниження доходів в довгостроковій перспективі.

Ми рекомендуємо клієнтам заздалегідь оцінювати ризики і продумувати стратегію інвестування з оптимальним балансом дохідності, надійності, роботи та інших факторів ефективності вкладень. Більшості клієнтів Tranio підходить простий орендний бізнес в стабільній локації, з довгостроковим орендних контрактом і управлінням через керуючу компанію. У цій статті ми розглянемо, як забезпечити найкращу дохідність при такій стратегії.

Чому простий орендний бізнес

Типові інвестори, які користуються послугами Tranio,— успішні підприємці з Росії, Бразилії, Ірану та Китаю. Як правило, на батьківщині у них є активний бізнес, який приносить основний прибуток. Від закордонної нерухомості вони воліють отримувати пасивний дохід з мінімальним залученням до управління. Це інвестиції не стільки заради прибутку, скільки з метою зберегти капітал і захистити його від політичних та економічних ризиків своєї країни.

Більшість клієнтів не планують продавати свою дохідну нерухомість в найближчій перспективі. Ця власність забезпечує інвесторам особистий пенсійний фонд і служить гарантією фінансового благополуччя їхніх дітей. Ще один важливий мотив — вид на проживання в США або країнах Європи, які надають таку можливість покупцям нерухомості.

Нашим інвесторам зазвичай не підходять проекти доданої вартості — будівництво або редевелопмент. Вкладення в них пов’язані з високими ризиками, серед яких перевищення кошторису, труднощі з оформленням дозвільних документів, завищена ціна покупки і довгі пошуки покупця. Від інвестора вимагається активна участь у проекті і певна кваліфікація в будівельному бізнесі. Проекти девелопменту ефективні як основний рід діяльності, а не як інструмент збереження капіталу.

Таким чином, непрофільних інвесторам ми рекомендуємо простий орендний бізнес: купувати нерухомість і здавати її в оренду. Це низкорискованная і нескладна в реалізації стратегії.

Бюджет і типи об’єктів

Ми рекомендуємо розглядати інвестиції в зарубіжну нерухомість при бюджеті від 200 тис. євро. Дешевше, за рідкісним винятком, важко купити ліквідний об’єкт. У цьому сегменті ми рекомендуємо купувати житлові апартаменти. Серед їх переваг — висока ліквідність та стабільний попит.

При бюджеті понад 2,5 млн євро варто орієнтуватися на комерційні об’єкти — у першу чергу торговельну нерухомість та будинки пристарілих.

Незалежно від бюджету, 50-60 % від вартості об’єкта зазвичай можна взяти в кредит, так що інвестиції в дохідну нерухомість можна починати і з 100 тис. євро власних коштів.

Типи комерційної нерухомості та їх параметри
Дані Tranio (середні рекомендовані показники)*

Типи
об’єктів
Прибутковість,
% річних
Термін
договору
оренди
Переваги Недоліки
Від 300 тис. євро
Квартири (короткострокова оренда) 5-7 Від 1 доби Висока ліквідність; порівняно з довгостроковою орендою — вище прибутковість і немає проблем з виселенням мешканців; більший потенціал зростання орендних ставок Ризики менеджменту і простоїв; порівняно з довгостроковою орендою — більш швидкий знос
Квартири (довготривала оренда) 2-3 Від 1 року Висока ліквідність; високий попит з боку орендарів, стабільний навіть під час кризи Ризики менеджменту і простоїв; проблеми з виселенням мешканців
Студентське житло 4-6 Від 6 місяців Високий попит з боку орендарів У порівнянні з квартирами — нижча ліквідність, складно перепрофілювати
Від 2,5 млн євро
Прибуткові будинки 3-5 Від 1 року Висока ліквідність, потенціал зростання капіталізації Низька прибутковість, багато орендарів, проблеми з виселенням, потрібна керуюча компанія
Вуличні магазини 3-4 3-10 років Висока ліквідність, потенціал зростання капіталізації Низька прибутковість
Супермаркети 5-6,5 12-15 років Висока прибутковість, тривалі контракти Чим ближче термін закінчення договору, тим нижче ліквідність
Від 10 млн євро
Будинки пристарілих 5-6,5 20-25 років Зростання кількості пенсіонерів, тривалі контракти Складно перепрофілювати
Торгові центри 4-6 5-15 років Висока прибутковість Ризики менеджменту при великій кількості орендарів
Готелі 4-6 10-20 років Висока прибутковість Складно перепрофілювати

* Середні показники для об’єктів:

  • у районах великих європейських міст;
  • нові об’єкти або після капітального ремонту;
  • орендні контракти на початку терміну дії.

Локація

Від розташування об’єкта безпосередньо залежать ризики і прибутковість інвестицій. Ми рекомендуємо інвестувати в країни з розвиненою економікою та стабільною політичною системою. Найменшими ризиками відрізняються Австрія, Великобританія, Німеччина, США, Франція і Швейцарія: у цих країнах найменше ймовірність гіперінфляції, падіння національних валют і скорочення ВВП.

Читайте также:  {:uk}Інвестиції в нерухомість Франції і Німеччини сьогодні вигідні

Більшість російських клієнтів воліють Німеччину з-за географічної близькості, а також тому, що в порівнянні з іншими перерахованими країнами прибутковість в Німеччині трохи більше, умови кредитування краще, а податки трохи нижче. Але інші країни з цього списку також представляють інтерес: наприклад, одні інвестори вибирають США, тому що там очікують більшої капіталізації, інші побоюються ослаблення німецької економіки з-за політичних подій, а треті набувають дохідну нерухомість в країнах, де зосереджені їхні ділові або особисті інтереси.

Ми радимо також враховувати, в якій валюті номіновано витрати сім’ї інвестора через 5-10 років. Наприклад, якщо у вас є житлова нерухомість у Великобританії і там же навчаються ваші діти, то варто придивитися до об’єктів, орендний дохід від яких генерується в фунтах стерлінгів.

Серед населених пунктів краще вибирати або мегаполіси та їх благополучні передмістя, або міста середньої величини з зростаючим населенням, розвиненим ринком праці та потенціал економічного зростання. Ми радимо орієнтуватися на перевірені локації, в яких вже є успішний досвід інвестицій співвітчизників. Наприклад, вдалі варіанти — західноєвропейські столиці і великі міста Західної Німеччини.

Вибір району залежить від типу нерухомості. Наприклад, вуличні магазини краще купувати на центральних вулицях із жвавим рухом, а торгово-складські приміщення — на виїзді з великого міста поруч з трасою.

Орендарі і орендний договір

Якщо ви здаєте в оренду житлову нерухомість, то в якості наймачів кращі представники середнього класу з гарною кредитною історією і стабільними доходами. А в сегменті комерційної нерухомості найменш ризиковані об’єкти, які вже здані в оренду великим корпоративним орендарям, які працюють на ринку десятки або сотні років. Ймовірність банкрутства таких наймачів менше, ніж дрібних приватних компаній. Інформацію про фінансовий стан орендарів можна запитати у юристів у процесі експертизи об’єкта (Due Diligence).

Об’єкти з великою кількістю орендарів (наприклад, прибуткові будинки, торговельні центри) не підходять закордонним непрофільних інвесторів. З нашого досвіду, якщо наймачів більше п’яти, це істотно збільшує ризики менеджменту і підвищує вимоги до професіоналізму керуючої компанії. Краще всього купувати нерухомість з єдиним орендарем.

Важлива умова орендного договору — поділ витрат на утримання об’єкта між власником і орендарем: хто сплачує податок на нерухомість, комунальні послуги, страховку та інші статті витрат. Ми радимо знижувати ризики, купуючи об’єкти, в яких максимум експлуатаційних витрат покладено на орендаря. Договори такого типу називаються NN Lease (Double Net Lease) або NNN Lease (Triple Net Lease), їх відмінності від інших варіантів показано в таблиці:

Тип оренди Витрати власника
Ремонт фасаду
і будівельних
конструкцій
Зміст
та обслуговування
Страховка Податок
на нерухомість
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
NN Lease
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
аналог у Німеччині —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Рекомендується купувати об’єкти c довгостроковими (10-20 років) орендними контрактами без права розірвання, причому з жорсткою орендною ставкою без прив’язки до операційних показників бізнесу орендаря. Майте на увазі, що такий договір накладає зобов’язання на обидві сторони: мова не тільки про те, що орендар гарантує стабільну орендну плату на весь цей термін, але і про те, що власник не має права виселити орендаря до закінчення терміну договору.

Довгострокові контракти дають інвесторові додаткову страховку від цінових коригувань, від яких не захищені навіть самі надійні ринки нерухомості. Якщо ви інвестували в об’єкт з 15-20-річним контрактом, то з високою часткою ймовірності період зниження цін припаде на перші 10 років володіння, оскільки цикли ринку нерухомості змінюють один одного кожні 7-10 років. При жорстких контрактах на 15-20 років цінові коливання не відіб’ються на вашому доході, так як не можна достроково розірвати договір або знизити орендну плату. Таким чином, ви зможете почекати, поки ринок відновиться, і вийти з проекту при вдалій кон’юнктурі.

Навіть при тривалих контрактах зазвичай можна індексувати орендні ставки у відповідності з інфляцією, тобто щорічно підвищувати їх приблизно на 1-2 %. При позитивному розвитку ринку в цьому є свої мінуси. Наприклад, якщо ринок нерухомості щороку зростає на 4 %, і через 10 років ви хотіли б здавати об’єкт істотно дорожче зростання інфляції — ви не зможете цього зробити, тому що вас обмежує контракт. Тому інвесторам, які вірять в підйом ринку в довгостроковій перспективі, краще купувати об’єкти з п’ятирічних контрактів (наприклад, торговельну нерухомість на пішохідних вулицях) і індексувати вартість оренди після закінчення контракту.

Читайте также:  {:uk}Ціни на ринку нерухомості Тулузи падають

Потенціал зростання вартості

Низкорискованные активи на західних ринках продаються з початковою орендною прибутковістю від 3 до 7 %. Купувати об’єкти з початковою прибутковістю більше 7 % ми вважаємо невиправданим і невигідним для закордонного інвестора: у таких проектах висока ймовірність, що на горизонті 5-10 років реалізується будь-який ризик, вартість ліквідації якого виявиться вище, ніж премія за ризик на вході.

Крім того, ринки з низьким рівнем ризиків та прибутковості (як правило, це центри і престижні райони великих міст) дорожчають швидше, ніж ті, що характеризуються високою початковою прибутковістю та супутніми високими ризиками.

Наприклад, як показав проведений Tranio ретроспективний аналіз цін на нерухомість в США, з 2001 по 2015 рік об’єкти з початковою прибутковістю 3 % росли в ціні в середньому на 5 % в рік, з дохідністю 5 % — на 4,7 %, з дохідністю 7 % — лише на 3,5 % в рік, а об’єкти з прибутковістю 9 % могли падати в ціні. При цьому серед дешевшають об’єктів найменше втрачали у вартості ті, що мали більш низьку прибутковість. Ймовірність падіння ціни вище об’єктів з більш високою початковою прибутковістю, так що з урахуванням ймовірності реалізації цього ризику об’єкти з початковою прибутковістю 3-7 % дають у підсумку більшу сумарну прибутковість.

Для прогнозу зростання цін важливі також перспективи розвитку району. Швидше за все дорожчає нерухомість там, де відбувається джентрификация — процес, при якому промислові райони перетворюються на престижні житлові, облаштовується територія, розвивається інфраструктура, а населення з низьким рівнем доходів витісняється більш заможним. При цьому найбільш виграшні райони, які знаходяться близько від центру міста або мають зручне транспортне сполучення з центром.

Оптимальна прибутковість залежить не тільки від ризиків, але і від терміну інвестицій. Чим менший термін, тим більша початкова прибутковість має сенс в рамках діапазону 3-7 %. Наприклад, без урахування кредиту при 20-річному терміні інвестування найбільша сукупна дохідність (з урахуванням зростання капіталізації) досягається при початковій прибутковості 3,8–5,8 %; а якщо строк інвестування — 10 років, то оптимальна початкова прибутковість — 4,5–6,5 %. Такий висновок аналітики Tranio отримали в результаті дослідження 100 пар «прибутковість — приріст капіталізації» для житлової та нежитлової нерухомості Німеччини.

Кредит

Можна збільшити дохідність за допомогою іпотеки.

Гроші, залучені за рахунок іпотеки, коштують дешевше, ніж орендар сплачує за оренду. Наприклад, при купівлі інвестиційної нерухомості в Німеччині можна розраховувати на кредит у розмірі до 60 % від вартості об’єкта під 2-3 % річних. При орендної прибутковості 6,5 %, дохідність на вкладений капітал з урахуванням кредиту може досягати 8-10 %.

У загальному випадку найдешевші кредити з плаваючою ставкою без можливості дострокового погашення, а найдорожчі — з фіксованою ставкою, що допускають дострокове погашення.

Краще брати кредит на тривалий термін (10-15 років): чим більше строк, тим дорожче гроші, але і тим менше ризик, що негативна кон’юнктура ринку вплине на умови рефінансування. У разі комерційної нерухомості рекомендується оформляти іпотеку за схемою, при якій в першу чергу сплачуються відсотки, а тіло кредиту — ближче до кінця терміну кредиту. При цьому бажано, щоб до кінця терміну було погашено не менше 40-50 % тіла.

Не варто перекредитовувати об’єкт і брати в борг занадто багато. Але і не слід займати занадто мало, так як дивно було б не використати можливість взяти кредит дешевше, ніж сплачує орендар.

Оптимізація податків

Що стосується оптимізації податку на доходи, то фізичні особи в Європі і США платять його пропорційно розміру доходу, і нерухомість вартістю до 1 млн євро простіше оформити на фізичну особу. Більш дорогий об’єкт вигідніше зареєструвати на компанію, тому що у юридичних осіб зазвичай плоска і більш низька ставка податку на прибуток. Також компаніям легше зменшувати оподатковувану базу за рахунок амортизації і відрахувань за позиками від банку та засновника.

Читайте также:  {:uk}Нерухомість у Франції на будь-який смак: поради іммігрантів та інвесторам

Краще всього, якщо угоду вдається організувати так, щоб платити податки тільки в країні знаходження об’єкта нерухомості. Така можливість залежить від податкового резиденства інвестора, міждержавних угод про уникнення подвійного оподаткування, форми власності та інших факторів. Консультанти Tranio за допомогою податкових радників допомагають кожного клієнта індивідуально структурувати угоду і оформити кредит на оптимальних умовах.

Вихід з проекту

Звичайний термін володіння дохідної нерухомістю до продажу — 5-20 років. Як правило, потрібно не менше 13-14 років, щоб об’єкт окупився і почав приносити прибуток. У деяких країнах інвестори орієнтуються на строк, при продажу після якого не виплачується податок на приріст капіталу (наприклад, у Німеччині це 10 років).

Можна буде вигідно продати нерухомість через багато років — один з ключових ризиків інвестицій, який часто не враховують клієнти, які цікавляться високою прибутковістю. Їх приваблюють пропозиції з початковою прибутковістю 8 % і вище; типові приклади — паркування або житло для студентів на периферії. Ключовий недолік таких об’єктів — низька ліквідність, тобто маленький попит на покупку. Якщо ви зберетеся їх продати, доведеться істотно знизити ціну, що в підсумку нівелює високу початкову прибутковість.

При горизонті планування 10-20 років ми радимо розглядати комерційну нерухомість з початковою дохідністю 5 % (при дотриманні інших рекомендацій з цієї статті). Найчастіше їх вартість зростає на 2-3 % в рік разом з ринком або навіть швидше за нього. Це надійні об’єкти, які можна вигідно продати і раніше запланованого терміну, якщо ваші плани зміняться. А при стресовому сценарії така нерухомість менше втрачає в ціні, чим більш ризиковані об’єкти з високою початковою прибутковістю.

Однак якщо ви збираєтеся продати об’єкт через 1-3 роки, то краще всього купувати найбільш дохідну нерухомість в регіоні з потенціалом зростання. Сьогодні однією з таких локацій в Європі вважається Іспанія з її центральними ринками Мадрида і Барселони. Втім, не можна сказати, чи збережеться зростання цих ринків у найближчі 10-20 років, тому для довгострокових інвестицій націлених на збереження капіталу краще вибирати більш передбачувані локації.

Якщо ви не плануєте продавати нерухомість, а залишити її спадкоємцям, то важливо вибрати правильний формат володіння, щоб оптимізувати податки на спадщину. Наприклад, у Франції немає податків на успадкування і дарування, якщо об’єкт зареєстрований на громадянську компанію по операціях з нерухомістю (SCI). А у Великобританії податком на спадкування не оподатковується нерухомість, оформлена на офшорну компанію.

Ось зведення основних рекомендацій Tranio для інвесторів у закордонну нерухомість:

  Житлова нерухомість Нежитлова нерухомість
Мінімальний бюджет 300 тис. євро 2,5 млн євро
Типи об’єктів Квартири, житло для студентів Торгова нерухомість на людних вулицях, супермаркети, будинки престарілих
Країни Австрія, Великобританія, Німеччина, США, Франція, Швейцарія
Міста Великі населені пункти з хорошою демографією та потенціал економічного зростання
Райони Місця з хорошою екологією та інфраструктурою, популярні у середнього класу; околиці вузів, медичних центрів і ділових кварталів Поблизу транспортних артерій та зупинок громадського транспорту, в місцях скупчення інших об’єктів аналогічного профілю
Потенціал зростання
капіталізації
Високий Середній
Термін інвестування Від 10 років
Оптимальна початкова
прибутковість
4-6 %
(можна підвищити за рахунок кредиту)
LTV (частка позикових коштів
від вартості об’єкта)
60 %
Кредит Найдешевші кредити з плаваючою ставкою без можливості дострокового погашення; слід вибирати схему, при якій спочатку погашаються відсотки, а тіло — ближче до кінця терміну
Строк кредитування 10-15 років
Орендарі Представники середнього класу, сім’ї з дітьми, студенти, офісні працівники, пенсіонери Великі торгові мережі і керуючі компанії, які працюють на ринку кілька десятиліть і знаходяться в хорошій формі фінансової
Тип оренди NN або NNN (максимум експлуатаційних витрат на орендаря);
довгостроковий контракт без права розірвання
Термін оренди 1 доба (короткострокова),
1 рік (довгострокова)
5-20 років

Георгій Качмазов, керуючий партнер Tranio


Comments are closed.