Налоги во Франции и Монако

Тенденції ринків комерційної нерухомості Європи та США: ціни, прибутковість та перспективи

От:

За даними JLL, у першій половині 2016 року в глобальну комерційну нерухомість було вкладено близько 260 млрд євро, що на 10 % менше, ніж у першому півріччі 2015-го. Це багато в чому пояснюється спадом активності на двох найбільших ринках світу — американському, де інвестиції в доларах скоротилися на 16 % через зміцнилася валюти, і на британському (-28 %), де панувала невизначеність у зв’язку з «Брекзитом».

Розглянемо ринки дохідної нерухомості семи країн:

  • Австрії,
  • Великобританії,
  • Німеччини,
  • Іспанії,
  • США,
  • Франції,
  • Чехії.

Австрія

Інвестиції. У першій половині 2016 року в комерційну нерухомість Австрії було вкладено 1,5 млрд євро, що в 8,5 разів більше, ніж за аналогічний період 2015-го. Це пояснюється тим, що за перші шість місяців року було укладено відразу кілька значущих угод, серед яких — продаж вежі IZD за 270 млн євро. На австрійському ринку переважають інвестори з Німеччини.

Офіси. На офіси довелося 54 % інвестицій за перші шість місяців року. Попит у Відні перевищує пропозицію, і використовуються лише 6 % приміщень. Активність на офісному ринку гальмує і недостатня пропозиція. Середня прибутковість — 4,2 % річних.

Торгова нерухомість. У I кварталі 2016 в сегмент був вкладений лише 1 % інвестицій, але в 2015 році він отримав приблизно чверть капіталу. Середня прибутковість — 4-5 %.

Склади. У цьому секторі не вистачає якісного продукту. Покупці складів у більшості випадків займають їх самі, а не здають в оренду. Прибутковість — 6,5 % у Відні і 7 % в Граці.

Житло. З 2008 по 2015 роки ціни на квартири у Відні зросли на 75 %. Серед покупців на столичному ринку 40 % — іноземці. Середня прибутковість житла — 3,5−4 %.

Тип нерухомостіОренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Відень
Офіси20,8-0,66 087,813,94,1
Стріт-рітейл240,00,082 285,717,13,5
Торговельні комплекси88,00,020 705,92,95,1
Склади4,80,0876,911,56,5
Квартири (довготривала оренда)14,4-2,04 928,08,43,5
Грац
Офіси11,30,02 076,99,26,5
Стріт-рітейл88,00,024 000,08,04,4
Торговельні комплекси40,00,07 619,03,26,3
Склади4,00,0685,77,17,0
Квартири (довготривала оренда)11,3-2,83 055,03,64,4

Великобританія

Інвестиції. Великобританія — найбільший європейський ринок нерухомості. У 2015 році в комерційні об’єкти цієї країни було інвестовано 73 млрд євро, з яких майже половина припала на Великий Лондон. При цьому 43 % інвесторів — іноземці, переважно американці. У першій половині 2016-го обсяг інвестицій у цей сегмент ринку склав близько 29 млрд євро, що на 28 % менше по відношенню до аналогічного періоду 2015-го.

Офіси. У I кварталі 2016 на офіси довелося 42 % інвестицій. Орендні ставки зростають, дохідність знижується. Офіси преміум-сегменту в Лондоні приносять 3,6 % в рік.

Торгова нерухомість. У I кварталі 2016 в сегмент було вкладено 14 % інвестицій. Ставки прибутковості преміальних об’єктів стріт-ритейлу мають тенденцію до зниження (3,4 % річних у Лондоні).

Склади. У I кварталі 2016 на склади довелося 12 % вкладень. На розвиток сектора сприятливо позначається зростання обсягів онлайн-торгівлі в країні. Прибутковість складів у Лондоні — 4,8 %.

Житло. З 2007 року (попередній пік) по 2015 рік житло в Лондоні подорожчало на 50 %. У Великобританії за той же період зростання склало лише 7 %. Прибутковість квартир в британській столиці — 2,4 %.

Тип нерухомостіОренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Лондон
Офіси100,09,533 333,317,13,6
Стріт-рітейл500,07,7176 470,615,63,4
Торговельні комплекси415,0-5,0124 500,00,94,0
Склади16,30,04 126,35,34,8
Квартири (довготривала оренда)25,06,212 574,08,22,4
Манчестер
Офіси39,21,69 400,01,65,0
Стріт-рітейл135,05,838 117,618,24,3
Торговельні комплекси175,01,544 210,56,84,8
Склади7,34,31 581,84,35,5
Квартири (довготривала оренда)12,4н/д3 402,03,54,4

Німеччина

Інвестиції. ФРН — другий за величиною ринок нерухомості Європи після Великобританії. У першій половині 2016 року в комерційні об’єкти Німеччини було вкладено 17,5 млрд євро, що на 4 % менше по відношенню до першого півріччя 2015-го. Близько 40 % інвесторів — іноземці.

Офіси. У I кварталі 2016 року на офіси припала майже половина інвестицій. У містах «великої сімки» попит зростає швидше пропозиції, оренда дорожчає, а прибутковість скорочується. Якісні офіси приносять близько 4 % на рік.

Торгова нерухомість. У I кварталі 2016 в сегмент було вкладено 20 % інвестицій. Ставки прибутковості преміальних об’єктів стріт-ритейлу мають тенденцію до зниження. У середньому вони приносять 3-4 % річних.

Склади. У I кварталі 2016 на склади довелося 10 % вкладень. Через нестачу якісних пропозицій і сильного попиту прибутковість скорочується (5-6 % річних).

Житло. З 2011 по 2015 роки житло у Німеччині подорожчало в середньому на 55 %, в Мюнхені — на 65 %, в Берліні — майже в 2 рази. Довготривала оренда квартир приносить в середньому близько 3 %.

Тип нерухомостіОренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Берлін
Офіси17,86,75 340,020,04,0
Стріт-рітейл244,01,777 052,69,73,8
Торговельні комплекси92,00,025 976,511,84,3
Склади5,84,51 200,013,65,8
Квартири (довготривала оренда)10,31,13 651,110,53,4
Мюнхен
Офіси26,80,08 691,94,13,7
Стріт-рітейл296,00,0107 636,46,13,3
Торговельні комплекси126,70,038 984,69,03,9
Склади7,07,71 555,619,75,4
Квартири (довготривала оренда)17,22,27 353,08,92,8

Іспанія

Інвестиції. У 2015 році обсяг інвестицій в іспанську нерухомість досяг максимуму після кризи — 13 млрд євро, що на 25 % більше по відношенню до 2014 року. Однак у першій половині 2016 в сегмент було вкладено 3,4 млрд євро, що на 20 % менше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Кількість зарубіжних інвесторів збільшується: у 2015 році частка іноземців на ринку комерційної нерухомості становила близько 50 %, у першому півріччі 2016 — вже 73 %.

Офіси. У 2015 році на цей сектор довелося 43 % інвестицій. Попит на оренду в Мадриді і Барселоні був найвищим за останні 9 років. Тим не менш, на ринку все ще висока частка вакантних приміщень: в Мадриді пустують 15,9 % офісів, в Барселоні — 14 %, їх прибутковість в Мадриді і Барселоні становить 4,3 і 4,5 % відповідно.

Торгова нерухомість. У 2015 році в торгові центри і комплекси Іспанії було вкладено 2,65 млрд євро (рекорд за 10 років). Прибутковість стріт-ритейлу становить близько 4 %, торгових комплексів — 5 %.

Склади. Попит в Мадриді і Барселоні перевищує пропозицію, і кількість порожніх об’єктів стрімко скорочується. Прибутковість — близько 7 %.

Житло. З 2007 року, коли іспанський ринок досяг піку, до 2015 (період дна після кризи) житло в Іспанії подешевшало на 43 %. Найбільшим потенціалом зростання цін мають ринки Барселони і Мадрида. Дохідність — близько 5 %.

Тип нерухомостіОренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Мадрид
Офіси16,73,24 705,919,04,3
Стріт-рітейл204,04,165 280,018,03,8
Торговельні комплекси35,30,48 479,20,45,0
Склади4,93,5 861,35,86,9
Квартири (довготривала оренда)11,89,62 751,01,75,1
Барселона
Офіси13,313,93 555,631,64,5
Стріт-рітейл220,01,970 400,015,53,8
Торговельні комплекси36,80,08 832,00,05,0
Склади4,93,5 861,39,56,9
Квартири (довготривала оренда)13,917,63 518,05,44,7

США

Інвестиції. За даними JLL, з 2009 по 2015 роки інвестиції в американську комерційну нерухомість зростали приблизно на 20-25 % в рік. У першій половині 2016-го в цей сегмент було вкладено 108 млрд євро, що на 16 % менше по відношенню до 2015 року. Ринок комерційної нерухомості США залишається найбільшим у світі.

Офіси. Частка вакантних приміщень скорочується, оренда дорожчає, дохідність знижується на більшості (72 %) ринків. Приміщення приносять у середньому 4,4 % річних.

Торгова нерухомість. У Майамі, Нью-Йорку і Сан-Франциско пустують 2-3 % приміщень, якісних пропозицій не вистачає. Частка порожніх приміщень у першій половині 2016 року мала тенденцію до збільшення. Середня прибутковість — 4,6 %.

Склади. Згідно з опитуванням компанії PwC, склади — найперспективніший сегмент на ринку комерційної нерухомості США в 2016 році. Один з основних ризиків тут — знос приміщень, так як половина таких об’єктів в Штатах побудовані в 1980-х рр. або раніше. Частка порожніх приміщень у цьому секторі скорочується, оренда дорожчає, дохідність знижується. Склади в США приносять в середньому 5 % річних.

Житло. Багатоквартирні будинки — самий сильний і стійкий сектор комерційної нерухомості США. У 2015 році об’єкти цього типу залучили 30 % інвестицій. Станом на 2016 рік, ціни в США ще на 5 % нижче піку 2007 року, в Майамі — на 22 %. Осібно стоїть Нью-Йорк, де житло коштує на 13 % дорожче по відношенню до 2007 року. Середня прибутковість житлової нерухомості в США — 4,4 %.

Тип нерухомостіОренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Нью-Йорк
Офіси50,25,614 178,811,84,3
Стріт-рітейл450,04,7154 285,712,23,5
Торговельні комплекси51,05,410 633,010,05,8
Склади4,86,41 049,813,65,5
Квартири (довготривала оренда)40,93,914 009,27,03,5
Майамі
Офіси13,07,03 473,318,94,5
Стріт-рітейл200,01,861 935,518,23,9
Торговельні комплекси68,24,414 237,28,95,8
Склади6,20,41 273,94,75,9
Квартири (довготривала оренда)16,17,22 907,05,74,0

Франція

Інвестиції. Обсяг інвестицій у комерційну нерухомість Франції в 2015 році досяг восьмирічного максимуму — 26 млрд євро. У першій половині 2016-го в такі об’єкти тут було вкладено 9,1 млрд євро, що на 16 % більше, ніж за аналогічний період 2015 року. Зростання інвестицій обумовлений тим, що були укладені три угоди вартістю понад 500 млн євро. Близько третини інвесторів на французькому ринку — іноземці.

Офіси. Якісної пропозиції не вистачає, попит перевищує пропозицію, ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. Офіси в преміум-сегменті приносять в середньому 3,25 % річних.

Торгова нерухомість. У Франції будується мало торговельних об’єктів, і нова пропозиція створюється в основному за рахунок редевелопмента. Ставки прибутковості знаходяться на історичному мінімумі (близько 3 % для об’єктів стріт-ритейлу в Парижі).

Склади. Інвестиції в цей сектор незначні і становлять лише 3 % від загального обсягу вкладень. Попит перевищує пропозицію, ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. Склади приносять у середньому близько 6 % річних.

Житло. Французький ринок житла відносно спокійно переносить періоди кризи. Річна динаміка цін знаходиться в діапазоні від -2 до +2 %. У I кварталі 2016 ціни були на 8 % нижче по відношенню до піку III кварталу 2011 року. Прибутковість житла — близько 3-4 %.

Тип нерухомостіОренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Париж
Офіси52,70,416 853,310,43,8
Стріт-рітейл885,00,0354 000,016,73,0
Торговельні комплекси166,70,050 001,012,54,0
Склади4,61,9 947,618,65,8
Квартири (довготривала оренда)26,2-0,88 543,50,93,7
Ліон
Офіси18,00,04 500,014,64,8
Стріт-рітейл175,04,352 500,017,34,0
Торговельні комплекси126,015,443 200,023,63,5
Склади3,90,0 784,012,56,0
Квартири (довготривала оренда)11,7-2,33 052,20,44,6

Чехія

Інвестиції. У першій половині 2016 року інвестиції в комерційну нерухомість Чехії скоротилися на 29 % до 956 млн євро. Тим не менш сума вкладених в сегмент коштів на 39 % вище середнього показника за останні 10 років.

Офіси. Попит перевищує пропозицію, ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. У Празі найбільш затребувані офіси класу «А». Порожні 14,6 % приміщень. Середня ставка прибутковості в преміум-сегменті — 5,5 %.

Торгова нерухомість. Як і на офісному ринку, в секторі торговельних об’єктів попит також перевищує пропозицію і ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. Середня прибутковість об’єктів стріт-ритейлу в преміум-сегменті — 5,25 %.

Склади. Порожні площі скоротилися до п’ятирічного мінімуму (5 %) і високий попит підігріває спекулятивне будівництво. Середня прибутковість високоякісних складів — 6,5 %.

Житло. Ціни на квартири в Чехії досягли дна в 2013 році і з тих пір ростуть. У 2015 році вони підвищилися на 4,5 %. Близько 40 % проданих в 2015 році в Празі житлових об’єктів — це квартири з однією спальнею. Житло в чеській столиці приносить в середньому 3,7 % річних.

Тип нерухомостіОренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Прага
Офіси15,22,63 172,211,55,8
Стріт-рітейл160,08,145 176,520,84,3
Торговельні комплекси56,00,012 800,09,55,3
Склади4,04,3 711,18,26,8
Квартири (довготривала оренда)9,217,13 027,04,53,7
Брно
Офіси10,78,31 551,514,98,3
Стріт-рітейл70,00,010 838,73,27,8
Торговельні комплекси45,02,66 967,79,27,8
Склади4,10,0 607,53,18,0
Квартири (довготривала оренда)6,710,81 807,04,54,4

За прогнозами Cushman & Wakefield, в 2016 році загальний обсяг інвестицій у комерційну нерухомість ЄС (не рахуючи ринок Великобританії) буде на 10 % вище, ніж у 2015-му, а у Великобританії — на 25 % нижче. Спад активності інвесторів в Сполученому Королівстві може бути пов’язаний з «Брекзитом». Згідно з прогнозом JLL, обсяг інвестицій на ринку США в 2016 році скоротиться на 10-15 % в річному обчисленні. Головна причина — брак цікавих пропозицій і макроекономічна невизначеність.

Ставки прибутковості на розвинених ринках в останні роки мали тенденцію до зниження з-за високого попиту на нерухомість преміум-сегмента і зростаючих цін. Експерти очікують, що цей тренд збережеться і в 2016-2017 роках. Орендні Ставки і ціни на об’єкти також будуть підвищуватися. За прогнозами Standard & poor’s, нерухомість буде дорожчати навіть у Великобританії, незважаючи на «Брекзит»: в 2016 році зростання складе 5 %, а в 2017-му ціни опустяться на приблизно 2 %.

 СШАВеликобританіяЄС
Річна динаміка інвестицій, %−10–15-25+10
ПрибутковістьЗнизиться або збережеться на колишньому рівніЗнизиться в преміум-сегменті, підвищиться в середньому ціновому сегментіЗнизиться в преміум-сегменті, підвищиться чи збережеться на колишньому рівні в середньому ціновому сегменті
Ставки орендиПідвищатьсяЗбережуться на колишньому рівні в преміум-сегментіЗбережуться на колишньому рівні або підвищаться
Попит з боку орендарівЗбережеться на колишньому рівні або підвищитьсяЗбережеться на колишньому рівні або знизитьсяЗбережеться на колишньому рівні або підвищиться
Ціни на нерухомість

Юлія Кожевнікова, Tranio


Comments are closed.