Тенденції ринків комерційної нерухомості Європи та США: ціни, прибутковість та перспективи
За даними JLL, у першій половині 2016 року в глобальну комерційну нерухомість було вкладено близько 260 млрд євро, що на 10 % менше, ніж у першому півріччі 2015-го. Це багато в чому пояснюється спадом активності на двох найбільших ринках світу — американському, де інвестиції в доларах скоротилися на 16 % через зміцнилася валюти, і на британському (-28 %), де панувала невизначеність у зв’язку з «Брекзитом».
Розглянемо ринки дохідної нерухомості семи країн:
- Австрії,
- Великобританії,
- Німеччини,
- Іспанії,
- США,
- Франції,
- Чехії.
Австрія
Інвестиції. У першій половині 2016 року в комерційну нерухомість Австрії було вкладено 1,5 млрд євро, що в 8,5 разів більше, ніж за аналогічний період 2015-го. Це пояснюється тим, що за перші шість місяців року було укладено відразу кілька значущих угод, серед яких — продаж вежі IZD за 270 млн євро. На австрійському ринку переважають інвестори з Німеччини.
Офіси. На офіси довелося 54 % інвестицій за перші шість місяців року. Попит у Відні перевищує пропозицію, і використовуються лише 6 % приміщень. Активність на офісному ринку гальмує і недостатня пропозиція. Середня прибутковість — 4,2 % річних.
Торгова нерухомість. У I кварталі 2016 в сегмент був вкладений лише 1 % інвестицій, але в 2015 році він отримав приблизно чверть капіталу. Середня прибутковість — 4-5 %.
Склади. У цьому секторі не вистачає якісного продукту. Покупці складів у більшості випадків займають їх самі, а не здають в оренду. Прибутковість — 6,5 % у Відні і 7 % в Граці.
Житло. З 2008 по 2015 роки ціни на квартири у Відні зросли на 75 %. Серед покупців на столичному ринку 40 % — іноземці. Середня прибутковість житла — 3,5−4 %.
| Тип нерухомості | Оренда, євро/м2 в місяць |
Річна динаміка оренди, % |
Ціни, євро/м2 |
Річна динаміка цін, % |
Прибутковість, % |
Прогноз на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Відень | ||||||
| Офіси | 20,8 | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Стріт-рітейл | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Склади | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Квартири (довготривала оренда) | 14,4 | -2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Грац | ||||||
| Офіси | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| Стріт-рітейл | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Склади | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Квартири (довготривала оренда) | 11,3 | -2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
Великобританія
Інвестиції. Великобританія — найбільший європейський ринок нерухомості. У 2015 році в комерційні об’єкти цієї країни було інвестовано 73 млрд євро, з яких майже половина припала на Великий Лондон. При цьому 43 % інвесторів — іноземці, переважно американці. У першій половині 2016-го обсяг інвестицій у цей сегмент ринку склав близько 29 млрд євро, що на 28 % менше по відношенню до аналогічного періоду 2015-го.
Офіси. У I кварталі 2016 на офіси довелося 42 % інвестицій. Орендні ставки зростають, дохідність знижується. Офіси преміум-сегменту в Лондоні приносять 3,6 % в рік.
Торгова нерухомість. У I кварталі 2016 в сегмент було вкладено 14 % інвестицій. Ставки прибутковості преміальних об’єктів стріт-ритейлу мають тенденцію до зниження (3,4 % річних у Лондоні).
Склади. У I кварталі 2016 на склади довелося 12 % вкладень. На розвиток сектора сприятливо позначається зростання обсягів онлайн-торгівлі в країні. Прибутковість складів у Лондоні — 4,8 %.
Житло. З 2007 року (попередній пік) по 2015 рік житло в Лондоні подорожчало на 50 %. У Великобританії за той же період зростання склало лише 7 %. Прибутковість квартир в британській столиці — 2,4 %.
| Тип нерухомості | Оренда, євро/м2 в місяць |
Річна динаміка оренди, % |
Ціни, євро/м2 |
Річна динаміка цін, % |
Прибутковість, % |
Прогноз на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лондон | ||||||
| Офіси | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Стріт-рітейл | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Склади | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Квартири (довготривала оренда) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
| Манчестер | ||||||
| Офіси | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Стріт-рітейл | 135,0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Склади | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Квартири (довготривала оренда) | 12,4 | н/д | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Німеччина
Інвестиції. ФРН — другий за величиною ринок нерухомості Європи після Великобританії. У першій половині 2016 року в комерційні об’єкти Німеччини було вкладено 17,5 млрд євро, що на 4 % менше по відношенню до першого півріччя 2015-го. Близько 40 % інвесторів — іноземці.
Офіси. У I кварталі 2016 року на офіси припала майже половина інвестицій. У містах «великої сімки» попит зростає швидше пропозиції, оренда дорожчає, а прибутковість скорочується. Якісні офіси приносять близько 4 % на рік.
Торгова нерухомість. У I кварталі 2016 в сегмент було вкладено 20 % інвестицій. Ставки прибутковості преміальних об’єктів стріт-ритейлу мають тенденцію до зниження. У середньому вони приносять 3-4 % річних.
Склади. У I кварталі 2016 на склади довелося 10 % вкладень. Через нестачу якісних пропозицій і сильного попиту прибутковість скорочується (5-6 % річних).
Житло. З 2011 по 2015 роки житло у Німеччині подорожчало в середньому на 55 %, в Мюнхені — на 65 %, в Берліні — майже в 2 рази. Довготривала оренда квартир приносить в середньому близько 3 %.
| Тип нерухомості | Оренда, євро/м2 в місяць |
Річна динаміка оренди, % |
Ціни, євро/м2 |
Річна динаміка цін, % |
Прибутковість, % |
Прогноз на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Берлін | ||||||
| Офіси | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Стріт-рітейл | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 92,0 | 0,0 | 25 976,5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Склади | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Квартири (довготривала оренда) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| Мюнхен | ||||||
| Офіси | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 | ↑ |
| Стріт-рітейл | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 126,7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Склади | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Квартири (довготривала оренда) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Іспанія
Інвестиції. У 2015 році обсяг інвестицій в іспанську нерухомість досяг максимуму після кризи — 13 млрд євро, що на 25 % більше по відношенню до 2014 року. Однак у першій половині 2016 в сегмент було вкладено 3,4 млрд євро, що на 20 % менше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Кількість зарубіжних інвесторів збільшується: у 2015 році частка іноземців на ринку комерційної нерухомості становила близько 50 %, у першому півріччі 2016 — вже 73 %.
Офіси. У 2015 році на цей сектор довелося 43 % інвестицій. Попит на оренду в Мадриді і Барселоні був найвищим за останні 9 років. Тим не менш, на ринку все ще висока частка вакантних приміщень: в Мадриді пустують 15,9 % офісів, в Барселоні — 14 %, їх прибутковість в Мадриді і Барселоні становить 4,3 і 4,5 % відповідно.
Торгова нерухомість. У 2015 році в торгові центри і комплекси Іспанії було вкладено 2,65 млрд євро (рекорд за 10 років). Прибутковість стріт-ритейлу становить близько 4 %, торгових комплексів — 5 %.
Склади. Попит в Мадриді і Барселоні перевищує пропозицію, і кількість порожніх об’єктів стрімко скорочується. Прибутковість — близько 7 %.
Житло. З 2007 року, коли іспанський ринок досяг піку, до 2015 (період дна після кризи) житло в Іспанії подешевшало на 43 %. Найбільшим потенціалом зростання цін мають ринки Барселони і Мадрида. Дохідність — близько 5 %.
| Тип нерухомості | Оренда, євро/м2 в місяць |
Річна динаміка оренди, % |
Ціни, євро/м2 |
Річна динаміка цін, % |
Прибутковість, % |
Прогноз на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Мадрид | ||||||
| Офіси | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Стріт-рітейл | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Склади | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Квартири (довготривала оренда) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Барселона | ||||||
| Офіси | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Стріт-рітейл | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Склади | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Квартири (довготривала оренда) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
США
Інвестиції. За даними JLL, з 2009 по 2015 роки інвестиції в американську комерційну нерухомість зростали приблизно на 20-25 % в рік. У першій половині 2016-го в цей сегмент було вкладено 108 млрд євро, що на 16 % менше по відношенню до 2015 року. Ринок комерційної нерухомості США залишається найбільшим у світі.
Офіси. Частка вакантних приміщень скорочується, оренда дорожчає, дохідність знижується на більшості (72 %) ринків. Приміщення приносять у середньому 4,4 % річних.
Торгова нерухомість. У Майамі, Нью-Йорку і Сан-Франциско пустують 2-3 % приміщень, якісних пропозицій не вистачає. Частка порожніх приміщень у першій половині 2016 року мала тенденцію до збільшення. Середня прибутковість — 4,6 %.
Склади. Згідно з опитуванням компанії PwC, склади — найперспективніший сегмент на ринку комерційної нерухомості США в 2016 році. Один з основних ризиків тут — знос приміщень, так як половина таких об’єктів в Штатах побудовані в 1980-х рр. або раніше. Частка порожніх приміщень у цьому секторі скорочується, оренда дорожчає, дохідність знижується. Склади в США приносять в середньому 5 % річних.
Житло. Багатоквартирні будинки — самий сильний і стійкий сектор комерційної нерухомості США. У 2015 році об’єкти цього типу залучили 30 % інвестицій. Станом на 2016 рік, ціни в США ще на 5 % нижче піку 2007 року, в Майамі — на 22 %. Осібно стоїть Нью-Йорк, де житло коштує на 13 % дорожче по відношенню до 2007 року. Середня прибутковість житлової нерухомості в США — 4,4 %.
| Тип нерухомості | Оренда, євро/м2 в місяць |
Річна динаміка оренди, % |
Ціни, євро/м2 |
Річна динаміка цін, % |
Прибутковість, % |
Прогноз на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Нью-Йорк | ||||||
| Офіси | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Стріт-рітейл | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Склади | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Квартири (довготривала оренда) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Майамі | ||||||
| Офіси | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Стріт-рітейл | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Торговельні комплекси | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Склади | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Квартири (довготривала оренда) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Франція
Інвестиції. Обсяг інвестицій у комерційну нерухомість Франції в 2015 році досяг восьмирічного максимуму — 26 млрд євро. У першій половині 2016-го в такі об’єкти тут було вкладено 9,1 млрд євро, що на 16 % більше, ніж за аналогічний період 2015 року. Зростання інвестицій обумовлений тим, що були укладені три угоди вартістю понад 500 млн євро. Близько третини інвесторів на французькому ринку — іноземці.
Офіси. Якісної пропозиції не вистачає, попит перевищує пропозицію, ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. Офіси в преміум-сегменті приносять в середньому 3,25 % річних.
Торгова нерухомість. У Франції будується мало торговельних об’єктів, і нова пропозиція створюється в основному за рахунок редевелопмента. Ставки прибутковості знаходяться на історичному мінімумі (близько 3 % для об’єктів стріт-ритейлу в Парижі).
Склади. Інвестиції в цей сектор незначні і становлять лише 3 % від загального обсягу вкладень. Попит перевищує пропозицію, ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. Склади приносять у середньому близько 6 % річних.
Житло. Французький ринок житла відносно спокійно переносить періоди кризи. Річна динаміка цін знаходиться в діапазоні від -2 до +2 %. У I кварталі 2016 ціни були на 8 % нижче по відношенню до піку III кварталу 2011 року. Прибутковість житла — близько 3-4 %.
| Тип нерухомості | Оренда, євро/м2 в місяць |
Річна динаміка оренди, % |
Ціни, євро/м2 |
Річна динаміка цін, % |
Прибутковість, % |
Прогноз на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Париж | ||||||
| Офіси | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Стріт-рітейл | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 166,7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Склади | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Квартири (довготривала оренда) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 | ↑ |
| Ліон | ||||||
| Офіси | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Стріт-рітейл | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Склади | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Квартири (довготривала оренда) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Чехія
Інвестиції. У першій половині 2016 року інвестиції в комерційну нерухомість Чехії скоротилися на 29 % до 956 млн євро. Тим не менш сума вкладених в сегмент коштів на 39 % вище середнього показника за останні 10 років.
Офіси. Попит перевищує пропозицію, ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. У Празі найбільш затребувані офіси класу «А». Порожні 14,6 % приміщень. Середня ставка прибутковості в преміум-сегменті — 5,5 %.
Торгова нерухомість. Як і на офісному ринку, в секторі торговельних об’єктів попит також перевищує пропозицію і ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. Середня прибутковість об’єктів стріт-ритейлу в преміум-сегменті — 5,25 %.
Склади. Порожні площі скоротилися до п’ятирічного мінімуму (5 %) і високий попит підігріває спекулятивне будівництво. Середня прибутковість високоякісних складів — 6,5 %.
Житло. Ціни на квартири в Чехії досягли дна в 2013 році і з тих пір ростуть. У 2015 році вони підвищилися на 4,5 %. Близько 40 % проданих в 2015 році в Празі житлових об’єктів — це квартири з однією спальнею. Житло в чеській столиці приносить в середньому 3,7 % річних.
| Тип нерухомості | Оренда, євро/м2 в місяць |
Річна динаміка оренди, % |
Ціни, євро/м2 |
Річна динаміка цін, % |
Прибутковість, % |
Прогноз на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Прага | ||||||
| Офіси | 15,2 | 2,6 | 3 172,2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Стріт-рітейл | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Склади | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Квартири (довготривала оренда) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 | ↓ |
| Брно | ||||||
| Офіси | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Стріт-рітейл | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Торговельні комплекси | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
| Склади | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Квартири (довготривала оренда) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
За прогнозами Cushman & Wakefield, в 2016 році загальний обсяг інвестицій у комерційну нерухомість ЄС (не рахуючи ринок Великобританії) буде на 10 % вище, ніж у 2015-му, а у Великобританії — на 25 % нижче. Спад активності інвесторів в Сполученому Королівстві може бути пов’язаний з «Брекзитом». Згідно з прогнозом JLL, обсяг інвестицій на ринку США в 2016 році скоротиться на 10-15 % в річному обчисленні. Головна причина — брак цікавих пропозицій і макроекономічна невизначеність.
Ставки прибутковості на розвинених ринках в останні роки мали тенденцію до зниження з-за високого попиту на нерухомість преміум-сегмента і зростаючих цін. Експерти очікують, що цей тренд збережеться і в 2016-2017 роках. Орендні Ставки і ціни на об’єкти також будуть підвищуватися. За прогнозами Standard & poor’s, нерухомість буде дорожчати навіть у Великобританії, незважаючи на «Брекзит»: в 2016 році зростання складе 5 %, а в 2017-му ціни опустяться на приблизно 2 %.
| США | Великобританія | ЄС | |
|---|---|---|---|
| Річна динаміка інвестицій, % | −10–15 | -25 | +10 |
| Прибутковість | Знизиться або збережеться на колишньому рівні | Знизиться в преміум-сегменті, підвищиться в середньому ціновому сегменті | Знизиться в преміум-сегменті, підвищиться чи збережеться на колишньому рівні в середньому ціновому сегменті |
| Ставки оренди | Підвищаться | Збережуться на колишньому рівні в преміум-сегменті | Збережуться на колишньому рівні або підвищаться |
| Попит з боку орендарів | Збережеться на колишньому рівні або підвищиться | Збережеться на колишньому рівні або знизиться | Збережеться на колишньому рівні або підвищиться |
| Ціни на нерухомість | ↑ | ↑ | ↑ |
Юлія Кожевнікова, Tranio
Comments are closed.