Налоги во Франции и Монако

{:uk}Як Airbnb і йому подібні онлайн-сервіси змінили ринок оренди житла

От:

{:uk}

Поширення онлайн-сервісів, що дозволяють швидко і без посередників (peer-to-peer, або p2p) орендувати житло, посварило жителів великих міст з владою і готельєрами. Останні переконані: причина проблем на ринку оренди і в першу чергу захмарних орендних ставок, — це Airbnb і йому подібні сервіси. «Транио» розібрався в ситуації.

Скандал у благородному сімействі

У листопаді 2015 року в Сан-Франциско (Каліфорнія, США) відбувся референдум, на якому серед інших питань жителі міста повинні були вирішити, чи обмежувати можливості користувачів онлайн-сервісу Airbnb. Автори винесеного на референдум «Пропозиції F» (таку назву отримав пакет законодавчих поправок, з якими виступили противники Airbnb) запропонували запровадити заходи контролю над орендою за допомогою p2p-сервісу:

  • обмежити можливість здавати житло в оренду на короткий термін до 75 ночей на рік (при цьому неважливо, чи власник нерухомості в цей час в будинку чи ні; нагадаємо, зараз оренда житла у Сан-Франциско у відсутність власника обмежується 90 ночами в рік і не обмежується при його присутності);
  • вимагати від орендодавців складати щоквартальні звіти про те, скільки днів здавали їх житло.

За результатами референдуму, 55 % жителів Сан-Франциско висловилися проти прийняття поправок. Незгода більшості голосували було викликано тим, що сервіс Airbnb істотно полегшує процедуру здачі житла в короткострокову оренду, яка на такому перегрітому ринку, як Сан-Франциско, приносить великі прибутки. У той же час онлайн-оренда значно скорочує пропозицію на ринку довгострокової оренди і тим самим сприяє зростанню орендних ставок, що дратує городян, зацікавлених у такій оренді. За даними групи активістів Share Better SF, 70 % квартир, які можна було б здавати на довгий термін місцевим, здаються туристам через Airbnb і йому подібні сервіси.

Із-за підвищених орендних ставок в Сан-Франциско все складніше зняти квартиру

З новою цифровою реальністю зіткнулися не тільки мешканці та влада Сан-Франциско — схожу ситуацію можна спостерігати в Барселоні. У серпні 2015 мер міста Пекла Колау (Ada Colau) обрушилася з критикою на Airbnb і Booking.com: «Інтернет-сервіси не повинні ставати способом обходу законів і бути прикриттям для незаконної здачі житла туристам». Жителі Барселони приєдналися до обуренню і провели кілька акцій протесту проти здачі квартир в оренду туристам за завищеними цінами на бульварі Рамбла (La Rambla). «Квартири, які раніше можна було зняти за 300-400 євро на місяць, тепер здаються за 600-700 євро»,— заявив представник місцевих активістів Оріолі Касабелла (Oriol Casabella).

Так дійсно Airbnb і йому подібні сервіси надають настільки сильний тиск на ринок нерухомості великих міст? Для відповіді на це питання, варто звернутися до історії створення і розвитку цієї p2p-платформи.

Квартирне питання

Компанія Airbnb з’явилася в 2008 році і практично відразу стала популярною серед туристів. Сьогодні на Airbnb можна орендувати житло в 34 тис. міст по всьому світу. Здаючи в оренду квартиру подобово, за місяць можна виручити суму у два-три рази більшу, ніж при її здаванні одному орендарю на 30 днів.

При цьому в менш популярних серед туристів містах частка квартир, виставлених на Airbnb, по відношенню до загального числа вільного для оренди житла досить низька. Приміром, у Остін (Austin) через інтернет-сервіс здається тільки 6 % квартир, а в Нешвіллі (Nashville) — 3 %, тоді як у Нью-Йорку — 18 %.

Більше того, вплив Airbnb на ринок оренди нерівномірно навіть у великих містах: в одних районах, як правило, користуються популярністю у туристів, частка квартир, що здаються через Airbnb вкрай висока, в інших же сервіс може не впливати на ставки.

Наприклад, у Лондоні найбільше квартир через p2p-сервіс здається в районі Вестмінстер (57 %), що не дивно, адже це самий центр міста, куди приїжджає багато туристів і бізнесменів, готових оплатити дорогу, але короткострокову оренду. Кілька нижче число таких оголошень в районі Кенсінгтон і Челсі (40 %), а також в Кемдені (28 %), де живуть заможні люди, зазвичай не потребують додаткового заробітку на оренді. У менш престижному Грінвічі ставки істотно нижче, і орендодавців менше (5 %), а у не дуже благополучній Кройдоні частка квартир, що здаються на Airbnb, і зовсім становить 1 %.

Готелі під ударом

Зручність Airbnb вже по достоїнству оцінили інвестори: навіть з урахуванням великих витрат при здачі квартири на короткий термін виручка значно вище, ніж при довгостроковій оренді. Навіть якщо така квартира буде простоювати без орендаря два місяці в році, її прибутковість складе 6-7 %, тоді як довгострокова оренда принесе лише 3-4 % річних.

Крім такого високого рівня прибутковості, порівнянного з прибутком від комерційних об’єктів, у квартири, що надається через p2p-сервіси, є ще одна важлива конкурентна перевага перед іншими об’єктами для інвестування: вона дешевше, ніж, наприклад, торговий центр або готель, тому стати інвесторами можуть багато. Вже зараз близько третини оголошень на Airbnb розміщують власники двох і більше квартир, які, по суті, стають конкурентами невеликого готельного бізнесу.

Airbnb і йому подібні сайти дійсно впливають на ринки орендної нерухомості великих міст. У той же час активність місцевих жителів і влади швидше за все призведе до того, що з часом з’являться закони, що регулюють використання таких сервісів і податкові виплати для їх користувачів. Деякі заходи робляться вже зараз. Наприклад, якщо купити квартиру в Барселоні, її можна здавати квартиру в короткострокову оренду, тільки отримавши спеціальну ліцензію від місцевих влади. Інвестори полюють за такими апартаментами, а ті, хто не встиг оформити ліцензію, змушені здавати житло на тривалий термін.

Марина Філічкіна

Керівник відділу продажів Tranio

Іван Чепіжко, «Транио»


Comments are closed.