Налоги во Франции и Монако

Як витягувати дохід з курортної нерухомості у Франції

От:

З урахуванням ремонтних робіт, податків і комунальних послуг, утримання курортної нерухомості, не є основним місцем проживання, може обійтися в 2-3 % від ринкової вартості, повідомляє Лоран Демер, глава підрозділу Coldwell Banker у Франції і Монако. Із-за значних витрат багато власники прагнуть отримувати дохід від об’єкта, наприклад, здаючи його в оренду.

«Ця практика поширена серед молодих власників, для яких другі будинки, як будь-які інші активи,— це об’єкти, з яких можна отримати прибуток. Іноді досить здавати нерухомість протягом одного місяця раз в році, щоб покрити більшу частину витрат на утримання»,— розповідає Демер.

Крім звичайної оренди, є й інші способи заробити на нерухомості, наприклад, можна здавати її кінокомпаніям для зйомок фільмів, відпочиваючим — для проведення урочистих заходів або продавати вино і оливки. На час відпустки можна також обмінювати нерухомість на аналогічний об’єкт в іншому місті або країні — хоча в цьому випадку мова йде не про примноження капіталу, а про економію коштів.

Правильно вибрані терміни

Найпоширеніший спосіб отримати вигоду з нерухомості — здавати її, коли вона не використовується. Це рішення краще всього підходить для власників курортного житла — вілл на Лазурному березі і шале в Альпах. Оптимізувати прибуток за мінімальний термін можна, якщо здавати в певні місяці року.

«Власник, який бажає заробити значну суму, повинен здавати в оренду, коли попит досягає піку. Щоб отримати дохід від шале або квартири в горах, потрібно шукати наймачів на весь період зимових відпусток. На гірськолижних курортах, розташованих на середніх висотах, можна знайти мешканців ще й влітку. У Бретані найкращі місяці для оренди — це липень і серпень. На Лазурному березі будинку найбільше затребувані восени, під час карнавалу»,— пояснює Жан-Мішель Комон, голова комісії з курортної нерухомості в Національній асоціації французьких ріелторів (FNAIM).

За винятком гірськолижних курортів, взимку здавати нерухомість невигідно. З листопада по квітень доводиться платити за опалення, а орендні тарифи знижуються.

Французи Емма і Марі Ерве протягом декількох років 10-15 тижнів у році здавали будинок в Мобеке (Прованс — Альпи — Лазурний берег) і заробляли на цьому 10-15 тис. євро щорічно. Ця сума повністю покривала витрати сім’ї, залишок йшов на утримання житла. Дружини Марі самі стежили за станом будинку: прибирали, чистили басейн і доглядали за садом.

«Ми здавали будинок тільки навесні і влітку, оскільки протягом холодного сезону нерухомість приносить мало — із-за витрат на опалення»,— розповідають Марі.

Читайте также:  {:uk}Фактори ризику: від чого залежить дохідність інвестицій у нерухомість

Час, коли подається оголошення про здачу нерухомості, теж має більше значення.

«Існує два піка попиту з боку курортників: січень–лютий для великих і рідкісних будинків, які резервують заздалегідь, і квітень–травень для інших типів нерухомості»,— говорить Жан-Мішель Комон.

Отже, щоб житло не пустувало влітку, власники вілл повинні подавати оголошення в початку року.

Примхи орендарів

Перш ніж здавати нерухомість, доведеться вкласти в неї чималі кошти, оскільки наймачі завжди бажають відчувати себе не менш комфортно, ніж у власному будинку. Наприклад, обов’язковою вважається наявність посудомийної і пральної машин, а також телевізори з плоским екраном. Експерти радять обзавестися універсальним перехідником для електромережі для іноземних орендарів, провести Wi-Fi і купити додатковий мобільний телефон з сім-картою для екстрених випадків. Останнім часом стали вимагати прибирання в будинку під час перебування і перед від’їздом, а також зміну постільної білизни.

«П’ятизірковий» будинок

Так само, як готелі у Франції, курортна нерухомість може мати рейтинг від однієї до п’яти «зірок». Щоб отримати його, потрібно звернутися до ліцензованого експерта з нерухомості або представника Агентства з розвитку туризму (Agence du développement touristique, ADT). Свідоцтво про присвоєння «зірок» коштує від 100 до 250 євро. Враховуються різні фактори: площа кімнат, кількість ванних, безпеку електропроводки, якість побутових приладів і інше. Наявність «зірок» приваблює туристів і дозволяє власникові скористатися податковими пільгами.

Якщо річний дохід не перевищує 32 600 євро, то податок з нього відноситься до категорії micro-BIC (дохід від промислового або комерційного використання) і передбачає знижку в розмірі 50 %. Відрахування досягає 71 % при доході до 81 500 євро, якщо об’єкт має «зіркову класифікацію. Якщо власник отримує понад 81 500 євро в рік, ставка податку становитиме 20 % (для нерезидентів) без вирахувань.

Розумна орендна плата

Курортні будинки у Франції здаються в середньому за 1 000 євро на тиждень, але в залежності від сезону, площі нерухомості та її місця розташування, тарифи значно варіюються. Наприклад, студію на території гірського масиву Юра можна орендувати за 300 євро в тиждень, віллу в Довілі (Нижня Нормандія) — за 7 000 євро, будинок на першій лінії моря на Лазурному березі — за ще більшу суму.

За інформацією порталу Abritel.Fr наявність басейну додає до вартості оренди до 800 євро. А вид на море або, наприклад, гірський масив Монблан, робить нерухомість вдвічі дорожче. Однак ті, хто без міри збільшують вартість оренди, можуть втратити наймачів, та їх будинку будуть пустувати цілими тижнями.

Читайте также:  {:uk}Як придбати нерухомість за кордоном: поради клієнтів «Транио»

Крім орендної плати, власники повинні брати з мешканців гарантійний депозит, сума якого дорівнює однієї третини від вартості оренди. Він повертається орендарю, якщо той не завдав шкоди власності.

Перш ніж здати будинок в оренду або помінятися житлом з іншою людиною, власник зобов’язаний повідомити страхову компанію. Багато організацій, наприклад, Matmut і BNP Paribas Cardif, дозволяють віддавати нерухомість в чужі руки не більше ніж на три місяці. Є фірми, в числі яких Axa, які розглядають це як додатковий ризик і потребують додатковий внесок у розмірі 5-10 % від страхової суми.

Департамент Регіон Вартість оренди Надбавка
при наявності
басейну
Квартира Будинок
Арьеж Південь — Піренеї 670 434 470
Атлантична Луара Земля Луари 774 891 210
Буш-дю-Рон Прованс — Альпи — Лазурний берег 788 990 650
Вандея Земля Луари 704 738 210
Вар Прованс — Альпи — Лазурний берег 981 1 382 650
Верхні Альпи Прованс — Альпи — Лазурний берег 569 590 650
Верхні Піренеї Південь — Піренеї 438 858 470
Верхня Гаронна Південь — Піренеї 304 506 470
Воклюз Прованс — Альпи — Лазурний Берег 732 1 178 650
Східні Піренеї Лангедок — Руссільйон 568 587 470
Гар Лангедок — Руссільйон 534 н/д 470
Жиронда Аквітанія 491 1 001 400
Іль і Вілен Бретань 612 658 300
Йонна Бургундія н/д 715 900
Кальвадос Нижня Нормандія 743 808 200
Канталь Овернь 364 543 200
Кот-д’армор Бретань 525 764 300
Кот-д’ор Бургундія н/д 343 900
Ланди Аквітанія 701 867 400
Манш Нижня Нормандія 458 630 200
Морбиан Бретань 624 658 300
Од Лангедок — Руссільйон 508 769 470
Приморська Сена Верхня Нормандія 546 554 900
Приморські Альпи Прованс — Альпи — Лазурний берег 1 027 2 088 650
Приморська Шаранта Пуату — Шарант 733 868 200
Савойя Рона — Альпи 1 002 1 162 200
Финистер Бретань 615 730 300
Ендр і Луара Центр н/д 620 620
Юра Франш-Конте н/д 554 120

Будинок-кінозірка

Щоб отримати дохід з курортної нерухомості, можна здати її в оренду кінокомпанії на час зйомок. Щоб потрапити в каталоги фірм, які співпрацюють з съемочными групами, житло повинне:

  • включати хоча б одну кімнату площею 50 м2, інші повинні бути не менше 20 м2;
  • знаходиться в тихому місці;
  • розташовуватися в зручному для знімального майданчика місці, наприклад, в радіусі 50 км від Парижа, в Нормандії і Любероне;
  • бути поруч з об’єктами інфраструктури: транспортними вузлами, ресторанами і готелями.
Читайте также:  {:uk}Франція і Канада уклали угоду про скасування подвійного податку на нерухомість

У провінції нерухомість можна здавати за 1 000 євро в добу за 2 000-3 000 євро в столичному регіоні. У середньому, знімальна група працює у будинку від трьох до п’яти днів.

Наприклад, Ізабель Б. здавала кінокомпанії своє житло, розташоване недалеко від Парижа. Будинок, в якому є вітальня площею 70 м2 з кухнею відкритого плану, приносив господині 1 800-2 200 євро на добу.

«Довелося змиритися з тим, що в будинку постійно збиралися натовпи: близько 30 осіб, вдень і вночі, і так протягом 10 днів»,— говорить Ізабель.

Якщо зйомки проходять всередині будинку, розрізняють дні приготування і власне дні зйомок. Перші оцінюються на 50 % менше. Якщо будинок є місцем проживання головного героя, можна розраховувати приблизно на шість днів зйомок.

Якщо здається квартира, то власник повинен попередньо отримати дозвіл у інших мешканців, оскільки знімаються також і загальні території (сходові майданчики, двері сусідів). Власники інших квартир разом отримують від 200 до 1 000 євро на добу.

Оливки і виноград

Іноді власники отримують доход від продажу продуктів, виготовлених або вирощених будинку — вина, оливок, сиру та іншого.

«Ми купили маєток у Турени з виноградником сорту каберне фран площею 1 500 м2. І уклали усний договір оренди з виноробом, які займаються утриманням виноградника і збором урожаю. Він надав нам вибір між 300 л вина та еквівалентної платою, і ми вибрали готівку»,— розповідає власник Жак-Анрі Ст.

Можна також здавати нерухомість на час урочистих заходів — весіль, ювілеїв та прийомів. Однак у цьому випадку доведеться зареєструвати житло в префектурі як установа, яка веде прийом відвідувачів.

Юлія Кожевнікова, Tranio.Ru

За матеріалами Le Particulier


Comments are closed.