Як витягувати дохід з курортної нерухомості у Франції

З урахуванням ремонтних робіт, податків і комунальних послуг, утримання курортної нерухомості, не є основним місцем проживання, може обійтися в 2-3 % від ринкової вартості, повідомляє Лоран Демер, глава підрозділу Coldwell Banker у Франції і Монако. Із-за значних витрат багато власники прагнуть отримувати дохід від об’єкта, наприклад, здаючи його в оренду.

«Ця практика поширена серед молодих власників, для яких другі будинки, як будь-які інші активи,— це об’єкти, з яких можна отримати прибуток. Іноді досить здавати нерухомість протягом одного місяця раз в році, щоб покрити більшу частину витрат на утримання»,— розповідає Демер.

Крім звичайної оренди, є й інші способи заробити на нерухомості, наприклад, можна здавати її кінокомпаніям для зйомок фільмів, відпочиваючим — для проведення урочистих заходів або продавати вино і оливки. На час відпустки можна також обмінювати нерухомість на аналогічний об’єкт в іншому місті або країні — хоча в цьому випадку мова йде не про примноження капіталу, а про економію коштів.

Правильно вибрані терміни

Найпоширеніший спосіб отримати вигоду з нерухомості — здавати її, коли вона не використовується. Це рішення краще всього підходить для власників курортного житла — вілл на Лазурному березі і шале в Альпах. Оптимізувати прибуток за мінімальний термін можна, якщо здавати в певні місяці року.

«Власник, який бажає заробити значну суму, повинен здавати в оренду, коли попит досягає піку. Щоб отримати дохід від шале або квартири в горах, потрібно шукати наймачів на весь період зимових відпусток. На гірськолижних курортах, розташованих на середніх висотах, можна знайти мешканців ще й влітку. У Бретані найкращі місяці для оренди — це липень і серпень. На Лазурному березі будинку найбільше затребувані восени, під час карнавалу»,— пояснює Жан-Мішель Комон, голова комісії з курортної нерухомості в Національній асоціації французьких ріелторів (FNAIM).

За винятком гірськолижних курортів, взимку здавати нерухомість невигідно. З листопада по квітень доводиться платити за опалення, а орендні тарифи знижуються.

Французи Емма і Марі Ерве протягом декількох років 10-15 тижнів у році здавали будинок в Мобеке (Прованс — Альпи — Лазурний берег) і заробляли на цьому 10-15 тис. євро щорічно. Ця сума повністю покривала витрати сім’ї, залишок йшов на утримання житла. Дружини Марі самі стежили за станом будинку: прибирали, чистили басейн і доглядали за садом.

«Ми здавали будинок тільки навесні і влітку, оскільки протягом холодного сезону нерухомість приносить мало — із-за витрат на опалення»,— розповідають Марі.

Час, коли подається оголошення про здачу нерухомості, теж має більше значення.

«Існує два піка попиту з боку курортників: січень–лютий для великих і рідкісних будинків, які резервують заздалегідь, і квітень–травень для інших типів нерухомості»,— говорить Жан-Мішель Комон.

Отже, щоб житло не пустувало влітку, власники вілл повинні подавати оголошення в початку року.

Примхи орендарів

Перш ніж здавати нерухомість, доведеться вкласти в неї чималі кошти, оскільки наймачі завжди бажають відчувати себе не менш комфортно, ніж у власному будинку. Наприклад, обов’язковою вважається наявність посудомийної і пральної машин, а також телевізори з плоским екраном. Експерти радять обзавестися універсальним перехідником для електромережі для іноземних орендарів, провести Wi-Fi і купити додатковий мобільний телефон з сім-картою для екстрених випадків. Останнім часом стали вимагати прибирання в будинку під час перебування і перед від’їздом, а також зміну постільної білизни.

«П’ятизірковий» будинок

Так само, як готелі у Франції, курортна нерухомість може мати рейтинг від однієї до п’яти «зірок». Щоб отримати його, потрібно звернутися до ліцензованого експерта з нерухомості або представника Агентства з розвитку туризму (Agence du développement touristique, ADT). Свідоцтво про присвоєння «зірок» коштує від 100 до 250 євро. Враховуються різні фактори: площа кімнат, кількість ванних, безпеку електропроводки, якість побутових приладів і інше. Наявність «зірок» приваблює туристів і дозволяє власникові скористатися податковими пільгами.

Якщо річний дохід не перевищує 32 600 євро, то податок з нього відноситься до категорії micro-BIC (дохід від промислового або комерційного використання) і передбачає знижку в розмірі 50 %. Відрахування досягає 71 % при доході до 81 500 євро, якщо об’єкт має «зіркову класифікацію. Якщо власник отримує понад 81 500 євро в рік, ставка податку становитиме 20 % (для нерезидентів) без вирахувань.

Розумна орендна плата

Курортні будинки у Франції здаються в середньому за 1 000 євро на тиждень, але в залежності від сезону, площі нерухомості та її місця розташування, тарифи значно варіюються. Наприклад, студію на території гірського масиву Юра можна орендувати за 300 євро в тиждень, віллу в Довілі (Нижня Нормандія) — за 7 000 євро, будинок на першій лінії моря на Лазурному березі — за ще більшу суму.

За інформацією порталу Abritel.Fr наявність басейну додає до вартості оренди до 800 євро. А вид на море або, наприклад, гірський масив Монблан, робить нерухомість вдвічі дорожче. Однак ті, хто без міри збільшують вартість оренди, можуть втратити наймачів, та їх будинку будуть пустувати цілими тижнями.

Крім орендної плати, власники повинні брати з мешканців гарантійний депозит, сума якого дорівнює однієї третини від вартості оренди. Він повертається орендарю, якщо той не завдав шкоди власності.

Перш ніж здати будинок в оренду або помінятися житлом з іншою людиною, власник зобов’язаний повідомити страхову компанію. Багато організацій, наприклад, Matmut і BNP Paribas Cardif, дозволяють віддавати нерухомість в чужі руки не більше ніж на три місяці. Є фірми, в числі яких Axa, які розглядають це як додатковий ризик і потребують додатковий внесок у розмірі 5-10 % від страхової суми.

Департамент	Регіон	Вартість оренди		Надбавка при наявності басейну
		Квартира	Будинок
Арьеж	Південь — Піренеї	670	434	470
Атлантична Луара	Земля Луари	774	891	210
Буш-дю-Рон	Прованс — Альпи — Лазурний берег	788	990	650
Вандея	Земля Луари	704	738	210
Вар	Прованс — Альпи — Лазурний берег	981	1 382	650
Верхні Альпи	Прованс — Альпи — Лазурний берег	569	590	650
Верхні Піренеї	Південь — Піренеї	438	858	470
Верхня Гаронна	Південь — Піренеї	304	506	470
Воклюз	Прованс — Альпи — Лазурний Берег	732	1 178	650
Східні Піренеї	Лангедок — Руссільйон	568	587	470
Гар	Лангедок — Руссільйон	534	н/д	470
Жиронда	Аквітанія	491	1 001	400
Іль і Вілен	Бретань	612	658	300
Йонна	Бургундія	н/д	715	900
Кальвадос	Нижня Нормандія	743	808	200
Канталь	Овернь	364	543	200
Кот-д’армор	Бретань	525	764	300
Кот-д’ор	Бургундія	н/д	343	900
Ланди	Аквітанія	701	867	400
Манш	Нижня Нормандія	458	630	200
Морбиан	Бретань	624	658	300
Од	Лангедок — Руссільйон	508	769	470
Приморська Сена	Верхня Нормандія	546	554	900
Приморські Альпи	Прованс — Альпи — Лазурний берег	1 027	2 088	650
Приморська Шаранта	Пуату — Шарант	733	868	200
Савойя	Рона — Альпи	1 002	1 162	200
Финистер	Бретань	615	730	300
Ендр і Луара	Центр	н/д	620	620
Юра	Франш-Конте	н/д	554	120

Будинок-кінозірка

Щоб отримати дохід з курортної нерухомості, можна здати її в оренду кінокомпанії на час зйомок. Щоб потрапити в каталоги фірм, які співпрацюють з съемочными групами, житло повинне:

• включати хоча б одну кімнату площею 50 м2, інші повинні бути не менше 20 м2;
• знаходиться в тихому місці;
• розташовуватися в зручному для знімального майданчика місці, наприклад, в радіусі 50 км від Парижа, в Нормандії і Любероне;
• бути поруч з об’єктами інфраструктури: транспортними вузлами, ресторанами і готелями.

У провінції нерухомість можна здавати за 1 000 євро в добу за 2 000-3 000 євро в столичному регіоні. У середньому, знімальна група працює у будинку від трьох до п’яти днів.

Наприклад, Ізабель Б. здавала кінокомпанії своє житло, розташоване недалеко від Парижа. Будинок, в якому є вітальня площею 70 м2 з кухнею відкритого плану, приносив господині 1 800-2 200 євро на добу.

«Довелося змиритися з тим, що в будинку постійно збиралися натовпи: близько 30 осіб, вдень і вночі, і так протягом 10 днів»,— говорить Ізабель.

Якщо зйомки проходять всередині будинку, розрізняють дні приготування і власне дні зйомок. Перші оцінюються на 50 % менше. Якщо будинок є місцем проживання головного героя, можна розраховувати приблизно на шість днів зйомок.

Якщо здається квартира, то власник повинен попередньо отримати дозвіл у інших мешканців, оскільки знімаються також і загальні території (сходові майданчики, двері сусідів). Власники інших квартир разом отримують від 200 до 1 000 євро на добу.

Оливки і виноград

Іноді власники отримують доход від продажу продуктів, виготовлених або вирощених будинку — вина, оливок, сиру та іншого.

«Ми купили маєток у Турени з виноградником сорту каберне фран площею 1 500 м2. І уклали усний договір оренди з виноробом, які займаються утриманням виноградника і збором урожаю. Він надав нам вибір між 300 л вина та еквівалентної платою, і ми вибрали готівку»,— розповідає власник Жак-Анрі Ст.

Можна також здавати нерухомість на час урочистих заходів — весіль, ювілеїв та прийомів. Однак у цьому випадку доведеться зареєструвати житло в префектурі як установа, яка веде прийом відвідувачів.

Юлія Кожевнікова, Tranio.Ru

За матеріалами Le Particulier

Comments are closed.