Чому вигідно вкладатися в студентське житло Європи

Основна проблема російськомовних інвесторів — пошук оптимального (з точки зору ризиків та прибутковості) об’єкта для вкладень. Нежитлова комерційна нерухомість зазвичай недоступна звичайним інвесторам через свою дорожнечу, тому більшість клієнтів купують житло для здачі в оренду. Покупка квартири і здача в довгострокову оренду має очевидні плюси — в першу чергу це легкість в управлінні, але є і мінуси — відносно низька прибутковість (близько 3 %) і проблеми з виселенням орендарів у разі необхідності.

Мінімальний, з точки зору втрат, шлях для інвестицій — студентські апартаменти, своєрідна «золота середина» ринку нерухомості. Хороший варіант з точки зору балансу ризик/прибутковість. Правда поки що лише 5 % російськомовних інвесторів розглядають вкладення в цей тип нерухомості, в той час як за кордоном він вже давно вважається одним з найбільш прибуткових і перспективних.

У чому вигода

З 2012 року закордонні інвестори щорічно вкладають в студентські апартаменти не менше $6 млрд — і це вважаючи тільки великі угоди (дорожче $7,5 млн). Чим привабливий такий інструмент?

По-перше, кількість студентів у світі зростає. За даними ОЕСР (Організації економічного співробітництва і розвитку), кількість людей, які навчаються за кордоном, зросла з 2 млн у 2000 році до 4,5 млн в 2012-му, і до 2025 року їх кількість досягне 8 млн осіб. До того ж зростання середнього класу і збільшення кількості заможних людей в країнах з економікою, що розвивається (зокрема з Китаю) також означає зростання попиту на оренду студентських апартаментів.

Високий попит означає, що ризики при інвестиціях в студентські апартаменти нижче, ніж при вкладеннях у нежитлову нерухомість. Так, на орендарів офісів сильно впливає економічна ситуація, а студенти потребують житло завжди, навіть під час кризи.

По-друге, прибутковість студентських квартир вище, ніж прибутковість звичайних квартир, що здаються в довгострокову оренду. У хороших районах європейських міст студентська нерухомість приносить в середньому 4-6 % річних, у той час як звичайне житло — 2-3 %. Прибутковість може бути вище або нижче 4-6 % в залежності від того, наскільки великий університет знаходиться по сусідству, далеко від вузу розташовані апартаменти і наскільки вони якісні і сучасні. Відповідно, чим вище якість і краще місце, тим нижче ризики і вище прибутковість.

По-третє, інвестиції в студентські апартаменти відрізняються невисоким порогом входження на ринок. Купити апартаменти можна за ціною від €90 000 – 100 000 але для вкладень в ціле будівля знадобляться €15-30 млн. Наприклад, інвестори можуть придбати нові студентські апартаменти площею 17-23 м2 за £70 000 – 100 000 у Ліверпулі. Прибутковість (без вирахування витрат) становитиме 7 %, або £4 900 на рік при купівлі студії за £70 000. При цьому бюджет покупки можна знизити наполовину, якщо скористатися іпотечним кредитом. Володарям великих бюджетів буде цікава покупка цілого гуртожитку. Так, за €14,7 млн можна придбати студентський комплекс на сотню квартир у Нюрнберзі. Прибутковість — 4,9 %, або більше €720 000 на рік.

Ще один плюс — пасивне управління. Для власників бізнесу в Росії закордонна нерухомість — інструмент заощадження коштів, а не основне джерело доходу, і у них немає часу на самостійне управління. При інвестиціях в студентські апартаменти менеджмент здійснюється керуючою компанією, якою зазвичай є девелопер, який побудував гуртожиток, і інвестору не потрібно думати про вирішенні різних проблем (пошук орендарів, ремонт тощо). Вартість послуг керуючої компанії — близько 10 % від орендного доходу.

Участь у спільне інвестування будівництва комплексів апартаментів в Європі для приватних інвесторів передбачає пасивні вкладення (менеджментом займається керуюча компанія), при цьому покупці отримують дохід не тільки від оренди, але і від редевелопмента.

Підводні камені

Однак, як і при інвестиціях в будь-який інший тип нерухомості, у вкладень в студентські апартаменти є свої ризики. Наприклад, студентські апартаменти складно (або, швидше, неможливо) перепрофілювати, оскільки вони розташовані в спеціалізованих комплексах поряд з університетами, і в них можуть жити тільки учні. Самі інвестори не можуть використовувати апартаменти для свого проживання, так само як і поселити в них когось, хто не є студентом. І якщо апартаменти розташовані не на самому популярному ринку і попит на даний вуз впав, власнику буде важко продати об’єкт.

Ліквідність студентських апартаментів нижче, ніж ліквідність звичайних квартир, проте вище, ніж нежитлових об’єктів.

Важливо розуміти, що студентські апартаменти в гуртожитках — це не те ж саме, що звичайні житлові квартири в багатоквартирних будинках. Часто забудовники користуються недосвідченістю інвесторів і рекламують студії в багатоквартирних будинках в районах поряд з університетами як студентські апартаменти. Різниця в тому, що в документах повинно бути зазначено, що об’єкт можна використовувати тільки як студентський гуртожиток і жити в будівлі можуть тільки студенти університету.

Як було згадано вище, прибутковість студентських апартаментів становить 4-6 %. Якщо продавець обіцяє високу прибутковість (9-10 % або вище), то, швидше за все, інвестиції будуть пов’язані з додатковими ризиками — непривабливе місце розташування і відповідно низький попит, неефективне управління або зношеність будівлі. Щоб убезпечити себе від останнього ризику — низька якість об’єкта і його старіння — рекомендується купувати нові об’єкти. Краще всього купувати квартира на первинному ринку, так як при купівлі вторинного житла швидко виникають витрати на ремонт, з-за чого знижується прибутковість.

Де купувати

Купувати студентські апартаменти вигідно у Великобританії, Німеччині і Франції. Ці ринки надійні і відрізняються високим попитом з боку місцевих та іноземних студентів (частка останніх становить 10-20 % від загальної кількості учнів). Можливості для приватних інвесторів на ринках Австрії, Іспанії та Швейцарії обмежені, так як там такі об’єкти ще на етапі проектування скуповуються корпоративними інвесторами — компаніями і фондами. Що стосується США — найбільшого ринку студентських квартир, то там пропозиція надмірна, потенціал зростання орендних ставок обмежений, і навіть місцеві інвестори спрямовуються на європейські ринки в пошуках більш дохідних пропозицій.

При виборі міста потрібно звертати увагу на наявність «магніту» — розташованого поблизу популярного вузу, а також на відсутність надлишкової пропозиції на місцевому ринку оренди, де студентським апартаментів може скласти конкуренцію велике число приватних квартир, а на прибутковості негативно позначиться низький рівень орендних ставок.

Також важлива демографічна ситуація — наскільки зростає і буде зростати кількість студентів у місті. Якщо кількість учнів не змінюється або зменшується, але при цьому будуються нові гуртожитки та комплекси, то заповнюваність буде низькою, апартаменти будуть пустувати і інвестиції не принесуть прибутку. Наприклад, у Німеччині кількість студентів зростає майже повсюдно, але є міста, такі як Єна і Грайфсвальд, де кількість учнів за п’ять років скоротилася на 10-11 %.

У Великобританії для інвестицій в студентські апартаменти перспективні великі університетські центри з недостатньою пропозицією житла, такі як Брістоль, Лондон, Оксфорд і Кембридж, а також Манчестер. У Німеччині потенціал є у міст Баварії (Вюрцбург, Нюрнберг, Пассау), а також Гейдельберг і Франкфурт-на-Майні. У Франції непогані можливості для інвестицій є в містах Екс-ан-Прованс, Лілль, Монпельє, Пессак, Марсель, Страсбург.

Лайфхак для інвесторів — в числі перших дізнатися, де і коли буде відкрито факультет або новий університет, та придбати поруч апартаменти.

Наприклад, в кінці 2017 року розпочнеться будівництво кампусу в Кардіффі, і завдяки проекту місцевий університет приверне 2 000 студентів з усього світу. А до 2019 в північному передмісті Парижа відкриється найбільший в Європі кампус факультетів соціальних наук, в якому будуть працювати і вчитися викладачі та студенти з декількох університетів.

З поширенням інтернет-технологій все більшу популярність буде купувати дистанційне навчання, однак традиційні форми освіти залишаться в центрі уваги студентів протягом найближчих десятиліть. А значить, і студентські апартаменти поблизу вузів все так же будуть популярними.

Георгій Качмазов, керуючий партнер Tranio

Comments are closed.