Фактори ризику: від чого залежить дохідність інвестицій у нерухомість
Оцінка ризиків відіграє важливу роль на етапі формування інвестиційної стратегії, оскільки від того, наскільки інвестор готовий йти на ризик, багато в чому залежить і бюджет, і очікування прибутковості. Так, якщо інвестори розглядають майбутні вкладення в нерухомість як низкорискованные, то вони готові платити більше за кожен долар прогнозованого доходу, тим самим знижуючи ставку прибутковості. Тобто, чим нижче ризики, тим нижче прибутковість.
Ризик — це вірогідність втрат в результаті яких-небудь змін. Чим більше шанс того, що станеться негативна подія, тим більше ризик. Для інвестицій в нерухомість найбільш типові дві групи ризиків — ризики і ризики, пов’язані з конкретним проектом.
Країнові ризики
До країнових ризиків відноситься перш ймовірність виникнення економічних, політичних і соціальних потрясінь в країні, де знаходиться об’єкт нерухомості.
Рівень ризику можна дізнатися зі звітів рейтингових агентств або консалтингових фірм. Наприклад, у рейтингу The Economist Intelligence Unit найменші ризики у Австрії, Великобританії, Німеччини та США, найбільші — у Афганістану, Білорусі, України та ін.
Один з економічних чинників ризику — зростання інфляції. Така залежність: чим вища інфляція, тим більше ризик. Найменший ризик являє інфляція менше 5 % на рік, найбільше — понад 100 %. Ринок нерухомості застрахований від інфляційного ризику тим, що вартість оренди переглядається щомісяця або щорічно: орендні ставки прив’язуються до індексу роздрібних цін, динаміка якого відображає інфляцію. Чим частіше переглядаються ставки, тим вище чутливість об’єкта до інфляції і тим більше дохід інвестора. Наприклад, готельні номери, магазини, промислово-складські приміщення та житло, що здається в короткострокову оренду, традиційно вважаються об’єктами з підвищеною чутливістю до інфляції, офіси і REIT — середньої, а земельні ділянки та квартири, що здаються в довгострокову оренду, — низькою.
Німеччина — в цілому низкорисковая країна для інвестицій в нерухомість, однак тут є регіони підвищеного ризику. Зокрема, до них відносяться східні землі
Інший економічний фактор ризику, пов’язаний з нестабільністю національної валюти. Незалежно від того, зростає її курс або падає, будь-яке значне відхилення становить ризик. Найбільша небезпека для ринків виникає в тому випадку, коли зростання або падіння валюти становить понад 20 %.
Для сировинних економік також характерний такий фактор ризику, як зниження цін на нафту. Чим нижче ціни-тим більше загроза економіці; найбільший ризик — зниження цін на вуглеводні більш ніж на 20 %. Так, за даними Savills, на тлі здешевлення нафти з 2007 по 2009 рік квартири в російській столиці подешевшали на 51 %. У січні-лютому 2009 ціни на нафту почали підвищуватися, і вартість квадратного метра теж пішла вгору. У 2015 році нафта показує негативну динаміку, і ціни на житло теж знижуються.
Інші економічні чинники — зниження ВВП, падіння темпів виробництва, скорочення експорту і зниження купівельної спроможності населення. Найбільший ризик — зниження кожного з цих показників більш ніж на 10 %.
До країнових також відносяться соціально-політичні ризики. Зокрема, на ринку нерухомості може негативно позначитися від’ємний приріст населення, причому це справедливо не тільки для країни в цілому, але і для конкретного населеного пункту, а також окремого регіону. Наприклад, населення Східної Німеччини переїжджає в більш розвинуті й перспективні західні землі, тому останні вважаються менш ризикованими ринками для інвестицій в нерухомість (виняток — невеликі міста в Рурської області, яка втрачає населення через брак робочих місць).
Політична ситуація також значно впливає на поведінку інвесторів та на їх сприйняття ризиків. За даними дослідження «Транио», 17 % опитаних ріелторів вважають, що політична обстановка (нарівні з економічною стабільністю) — одна з головних причин, по яких російськомовні покупці вибирають ту чи іншу країну для покупки нерухомості. Цей фактор особливо яскраво виражено в таких країнах, як Великобританія, Німеччина, США і Франція.
Соціально-політичні і економічні потрясіння в країні можуть надовго відлякати інвесторів від місцевого ринку нерухомості
Ще один важливий ризик — потенційні зміни в законодавстві, які можуть вплинути на ринки нерухомості. Це можуть бути зміни у податковому законодавстві (підвищення існуючих податків і введення нових), введення обмежувальних законів, що стосуються будівництва та інвестицій, а також введення обмежень на рух капіталу.
Ризики проекту
Ризики, пов’язані з проектом, можна розділити на дві категорії:
- ризики проектів Added Value, мета яких — створення доданої вартості;
- ризики орендного бізнесу.
1. Проекти Added Value
До проектів Added Value («додана вартість») відносяться будівництво та редевелопмент. Ризик таких проектів досить високий, але і прибутковість теж висока — 14-25 %.
Основні ризики, пов’язані з будівництвом:
- вартість землі або об’єкта на вході може бути завищеною;
- будівництво або ремонт можуть затягнутися;
- кошторис будівництва або ремонту може бути перевищена;
- вартість продажу може бути нижче, ніж планувалося;
- продажу можуть йти повільніше, ніж планувалося.
Усі ці ризики можуть «з’їсти» дохідність, в результаті чого інвестор залишиться без прибутку або навіть зі збитками.
Будівельні проекти більш ризиковані в порівнянні з орендним бізнесом
Всі зазначені ризики зростають в прогресії пропорційно закредитованості девелопера, тобто чим більше кредитних грошей він використовує, тим вище кожний із зазначених ризиків. При найгіршому сценарії, наприклад, при високій кредитування будівництва і суттєвої корекції вартості може виявитися так, що девелопер або інвестор залишаться в збитку. Досвідчені девелопери завжди прораховують різні сценарії розвитку подій, і прийнятними вважаються такі, за яких інвестор виходить з проекту, заробивши 15-20 % (класичний сценарій) або 20-25 % (оптимістичний сценарій).
Ризики проекту проявляються ще до початку робіт. Зокрема, існує ризик неотримання дозволу на будівництво (Permit Risk). Його суть у тому, що у випадку з інвестиціями в редевелопмент, капітальний ремонт або будівництво з нуля для реалізації після покупки землі або об’єкта потрібно пройти погодження та дозволи. Зазвичай в ціну закладається ризик неотримання відповідного дозволу або того, що це займе тривалий час. У деяких країнах девелопери готові брати на себе ризик неотримання дозволу.
Визначити ризики, пов’язані з конкретним об’єктом, допомагає всебічна перевірка — Due Diligence, яка включає чотири типи експертизи:
- юридична експертиза (Legal Due Diligence): юристи перевіряють договір оренди та наявність дозволу на будівництво;
- фінансова і податкова експертиза (Financial & Tax Due Diligence): податковий консультант встановлює реальні витрати на утримання об’єкта, розраховує прибутковість і розмір податкових відрахувань;
- оцінка ризиків (Chance & Risk): експертиза перспектив розвитку локації, а також впливу діючих і майбутніх конкурентів;
- технічна оцінка (Technical Due Diligence): експертиза технічного стану нерухомості (зазвичай не проводиться при купівлі нових об’єктів).
2. Орендний бізнес
Найменш ризиковані об’єкти, які здаються в оренду, володіють наступними характеристиками:
- розташування в престижних районах;
- хороший технічний стан;
- орендарі — представники середнього класу (для житлової нерухомості) або компанії першого ешелону (у разі комерційних об’єктів);
- середній рівень оренди, доступний середньостатистичним орендарям;
- можливість перепрофілювання об’єкта (наприклад, переведення готельної нерухомості в житловий фонд або навпаки);
- прибуток від оренди не нижче плати за кредит.
Розташування є найважливішою характеристикою: якщо нерухомість знаходиться в гарному районі, то ризики будуть мінімальні, а об’єкт — ліквідний. Однак з ризиком може бути пов’язано подальший розвиток району, тому при виборі дохідного об’єкта слід поцікавитися планом забудови та дізнатися, чи можуть майбутні і вже реалізовані зміни (розширення транспортної мережі, поява нових установ тощо) з часом підвищити капіталізацію об’єкта інвестицій або, навпаки, знизити його прибутковість. Наприклад, якщо чоловік купив квартиру в Нью-Йорку з красивим видом на Центральний парк, то він апріорі забезпечив собі схоронність вкладення, так як квартир з таким виглядом мало, і нових не буде.
Ризик представляють також поганий стан об’єкта і недостатня технічна оснащеність. Чим гірше об’ємно-планувальні рішення всередині будівлі, забезпеченість сучасними інженерними системами і якість несучих конструкцій, чим нижче конкурентоспроможність об’єкта на ринку, тим нижче його вартість і попит з боку орендарів, а ризики вище. Незважаючи на те, що старі і зношені об’єкти можуть дати непогану прибутковість в моменті, вони завжди більш ризиковані для інвестицій, ніж будівлі в хорошому стані.
Якість орендарів і тип орендного контракту теж можуть підвищувати або знижувати ризики. Інвестор, який не готовий йти на ризик втрати орендаря, швидше за все, вкладе в об’єкт з довгостроковими орендними контрактами. І навпаки, коли цей ризик прийнятний для інвестора, він буде розглядати в якості варіантів нерухомість з підходящим до кінця або короткостроковим орендним договором.
При виборі дохідної нерухомості варто звертати увагу на те, наскільки надійний орендар
Інший ризик пов’язаний з вибором способу фінансування і подальшим управлінням позиковими засобами. Як правило, чим вище частка позикового капіталу, тим вище ризик.
Ефект важеля — це коли вартість позикового фінансування дешевше, ніж прибутковість проекту. Інвестор може домовитися з банком таким чином, щоб платити відсоток по кредиту, але виплачувати мінімум від тіла кредиту. Таким методом можна збільшити операційну прибутковість від інвестиції. Але такий метод підвищення прибутковості призводить до іншого ризику. Якщо ціна об’єкта знизиться, коли потрібно буде продовжувати кредитний договір, то банк зажадає пропорційно докапіталізувати кредит і надати додаткове гарантійне забезпечення (margin call). Тому важливо знаходити правильний баланс важеля, прибутковості та ризиків, це вміння професійних інвесторів.
Капітал, взятий у борг для інвестицій, що повинен приносити прибуток, що перевищує плату за його використання. Якщо прибуток від нерухомості нижче плати за кредит, інвестор несе втрати, яких тим більше, чим більше величина позикових коштів.
На думку експерта, на ринку нерухомості з’явився ще один ризик: так як ставки за кредитами в 2014-2015 роках у багатьох країнах досягли найнижчого рівня в історії і практично наблизилися до нуля, то через 3-5 років вони можуть значно зрости, і коли це відбудеться, вартість нерухомості знизиться.
Ризик представляє також віддалене управління об’єктом: віддаленість нерухомості послаблює контроль над нею, тому спроба займатися менеджментом зарубіжного проекту з Росії пов’язана з великими ризиками. Замість вилученого самостійного управління рекомендується найняти спеціалізовану компанію.
Не менш важливий і ризик, пов’язаний з структуруванням угоди. Є різні схеми, які дозволяють оптимізувати податки — наприклад, акціонерний позику або оформлення через серію компаній. Це підвищує прибутковість, але знижує прозорість і підвищує ризик володіння. Податкове управління може не прийняти структуру оптимізації та нарахувати додаткові податки і штрафи. У світі підвищується прозорість банківської системи, ОЕСР запроваджує заходи з протидії розмивання оподатковуваної бази, і Росія вимагає від своїх резидентів сплачувати податки на доходи, отримані за кордоном. Всі ці зміни підвищують ризики надмірного структурування об’єктів з метою оптимізації податків. Наша рекомендація для клієнтів: по-перше, радитися з податковими консультантами, а по-друге, не перестаратися з оптимізацією, так як це загрожує проблемами з податковими службами в осяжному майбутньому.
Згадані вище пункти визначають головний ризик — ризик зменшення ліквідності, тобто зниження потенціалу швидкого продажу без втрати вартості і зниження потенційного зростання капіталізації при позитивному сценарії розвитку ринку. Відповідно, чим нижче ризики за згаданим вище пунктами, тим вище ліквідність, і, як наслідок, нижче стартова прибутковість об’єкта.
У підсумку
Основними ризиками при інвестуванні в нерухомість є:
| Країнові ризики | |
| Економічні |
|
| Соціально-політичні |
|
| Ризики проекту | |
| Added Value |
|
| Орендний бізнес |
|
Що вибрати — високу прибутковість або низькі ризики — залежить від самого інвестора та від його ставлення до ризиків. Головна проблема багатьох покупців — у тому, що вони починають розмову з питання «Яка прибутковість?», а першим питанням насправді має бути «Які ризики, і як я зможу продати цей об’єкт у майбутньому?». Якщо інвестор хоче отримувати більшу прибутковість, він повинен бути готовий прийняти більший ризик.
Юлія Кожевнікова, «Транио»
Comments are closed.