6 ознак, за якими можна передбачити зростання цін на нерухомість

Як відомо, купувати нерухомість коштує, коли ринок досяг дна, а продавати — в момент піку за максимальною ціною. Втім, на вартість об’єктів завжди впливає безліч чинників і тому для інвестора важливо вибрати відповідну стратегію і зуміти передбачити, як будуть вести себе ціни на конкретному відрізку часу. «Транио» розповідає, за якими ознаками можна визначити, нерухомість дорожчати або дешевшати в найближчому майбутньому:

• зростання економіки (ВВП),
• зростання добробуту середнього класу,
• збільшення обсягів будівництва,
• зростання цін на нафту і енергоресурси,
• великі міжнародні події,
• розвиток інфраструктури.

Зростання економіки (ВВП)

Зростання економіки призводить до підвищення купівельної спроможності і добробуту населення. У свою чергу, це веде до збільшення кількості угод на ринку і, як наслідок, зростання цін на нерухомість. Наприклад, в Іспанії та Італії як ВВП, так і ціни на житло зростали з 2000 аж до 2008 року, коли почалася світова фінансова криза, і вже починаючи з 2009 року в обох країнах ці показники знизилися.

Зростання добробуту середнього класу

Велика частина покупців нерухомості — представники середнього класу. Зміна доходів цього соціального прошарку в значній мірі впливає на попит і, відповідно, ціни на ринку. У цілому в країнах, де середній клас швидко багатіє, ціни на житло ростуть швидше, і навпаки.

Наприклад, з 2000 по 2015 роки середньорічне зростання добробуту цього класу на Філіппінах і в Росії склав 11 %, а ціни на нерухомість у цих країнах за той же період зростали в середньому на 7 і 9 % в рік відповідно. У Франції і Швейцарії середньорічне зростання добробуту цієї групи населення становив 7 %, а зростання цін на житло — 5 і 4 %. У Японії рівень доходів таких громадян за 15 років не змінився, а нерухомість при цьому подешевшала на 2 %.

Збільшення обсягів будівництва

Пожвавлення будівельної галузі свідчить про поліпшення ситуації на ринку нерухомості. Обсяги будівництва починають збільшуватися по мірі відновлення попиту. Так, темпи будівництва в Іспанії перестали скорочуватися в 2013-2014 роках, і разом з тим почали підвищуватися ціни на нерухомість.

Зростання цін на нафту і енергоресурси

Коли ціни на нафту зростають, підвищуються і ціни на нерухомість. Так, за даними Savills, на тлі здешевлення нафти з 2007 по 2009 рік квартири в Москві подешевшали на 51 %, а коли в січні-лютому 2009 ціни на нафту почали підвищуватися, вартість квадратного метра теж пішла вгору. У 2015 році нафту показувала негативну динаміку, і ціни на житло теж знижувалися.

Така ситуація характерна не тільки для енергозалежних ринків, але і для країн, що імпортують нафту: дешеві енергоресурси знижують витрати населення і компаній, відповідно, вивільняються кошти на купівлю нерухомості, що призводить до зростання попиту і цін на ринку.

Великі міжнародні події

Великі міжнародні події (Олімпійські ігри, Чемпіонат світу з футболу, всесвітні виставки тощо) призводять до зростання цін на житло поруч з місцем проведення цих заходів. Іноді такі події мають тривалий вплив на ринок, наприклад, «ефект Олімпіади» спостерігається в містах-господарях Ігор протягом декількох років після проведення змагань. Так, в Афінах (місце проведення Літніх ігор 2004 року) і в Лондоні (2012) ціни на житло до Олімпіади зростали помірними темпами, а після неї різко йшли вгору. У 2015 році, напередодні Олімпійських ігор в Ріо-де-Жанейро, ціни у цьому місті вже настільки підвищилися, що на ринку утворився міхур. Олімпіада-2020 буде проходити в Токіо, і експерти також очікують зростання цін на нерухомість в японській столиці.

Аналогічним чином на ринок впливають і інші великі події. Наприклад, в Дубаї прогнозується зростання цін на нерухомість у зв’язку з проведенням всесвітньої виставки «Експо-2020». За повідомленням сайту ArabianBusiness.com житло у найбільшому місті ОАЕ почало дорожчати вже в листопаді 2014, відразу після того, як було оголошено, що захід буде проводитися в Дубаї: з листопада по грудень 2014 нерухомість поряд з майданчиками, призначеними для проведення «Експо-2020», виросла в ціні на 9 %.

Розвиток інфраструктури

Будівництво міжнародних аеропортів, великих клінік, мостів і інші великі інфраструктурні проекти призводять до того, що ціни на нерухомість в прилеглих районах ростуть швидше, ніж в інших частинах міста.

Наприклад, за даними Knight Frank, ціни на лондонську нерухомість, розташовану на ділянках, прилеглих до місць зведення станцій високошвидкісної залізниці Crossrail (на даний момент це найбільший інфраструктурний проект Європи), зростають в середньому на 5 % швидше, ніж в інших районах британської столиці.

Інший приклад: аналітики турецького Центру стратегічного планування інвестицій в нерухомість (Gayrimenkul Için Strateji Platformu) вважають, що стартувало в 2014 році будівництво третього в Стамбулі аеропорту призвело до підвищення цін на нерухомість в прилеглих районах. За даними Центру, земля поруч з аеропортом у 2013 році коштувала 20-30 євро/м2, а в 2015 році — вже 77 євро/м2.

Тим, хто купує нерухомість з інвестиційною метою, я рекомендую купувати житлову нерухомість в хорошому районі з потенціалом розвитку. В ідеалі це має бути прилеглий до елітного район, житло в якому сьогодні знаходиться в середньому ціновому діапазоні, а через 10-15 років може стати дорогим. Нерухомість завжди користується попитом, населення міст буде тільки збільшуватися, і райони, прилеглі до центральних і елітним, приречені стати дорогими, тому квартири в таких перспективних локаціях — це кращий актив. До того ж у разі необхідності його можна буде продати без знижок.

Георгій Качмазов

Генеральний директор і засновник Tranio

«Транио» рекомендує стежити за подіями на ринках і вибирати локації для інвестицій у відповідності з прогнозованою динамікою цін.

Юлія Кожевнікова, «Транио»

Comments are closed.